房地产发展的微观环境因素
房地产SWOT分析
房地产SWOT分析房地产SWOT分析是指对房地产市场的优势、劣势、机会和威胁进行全面、系统的评估。
SWOT分析方法能够帮助房地产公司全面了解自身的优势和劣势，把握市场机会，应对市场挑战，制定更符合实际情况的营销策略和经营方针，提高自身竞争力。
本文将结合当下房地产市场的发展情况，对房地产SWOT分析进行探讨。
一、房地产市场的优势1.市场需求大：随着城市化进程的加速，人口聚集在城市中心的趋势越发明显，对于住房需求日益增加。
尤其是一二线城市以及新兴城市的房地产市场需求量巨大，市场潜力巨大。
2.政策扶持力度大：国家对于房地产市场的政策非常重视，通过出台一系列的房地产调控政策，旨在稳定市场，遏制房价上涨，同时促进房地产市场的健康发展。
对于一些有潜力的城市，政府还会推出房地产的扶持政策，鼓励开发商进行房地产项目的投资开发。
3.品质生活需求增加：随着人们生活水平的提高，对于居住环境的要求也越来越高，追求品质生活的人们对于房地产产品的要求也随之增加。
高品质的、精致的住宅产品受到了越来越多的关注。
1. 行业竞争激烈：随着房地产行业的不断发展，市场上的竞争日益激烈，房地产项目多、开发商多，导致了市场竞争的激烈化。
在这种情况下，房地产企业要想在市场上脱颖而出，就需要有独到的经营策略和创新能力，否则就很难立足于市场。
2. 资金压力大：房地产项目的投资规模大，回报周期长，需要大量资金投入。
而且受宏观经济形势的影响，资金的融资环境并不乐观。
缺乏资金支持是制约房地产企业发展的一个重要因素。
3. 供需不平衡：在一些城市，房地产市场供大于求，而在一些城市，房地产市场需求量远远大于供给量。
供需不平衡的情况导致了一些城市房价过高，一些城市的楼盘却面临滞销的尴尬局面。
1. 产品升级换代：尤其是在一二线城市，由于城市老旧小区改造需求增大，房地产开发商可以通过对老旧小区的改造升级，提供更多高品质的住宅产品，满足市场的需求，获得市场的认可。
房地产市场营销的分析
房地产市场营销的分析一、市场概况房地产市场是指在特定的地域范围内，以房地产作为交易对象的市场。
房地产市场的营销分析是通过对市场环境、竞争对手、目标客户等因素的研究，以及对市场需求、产品特点、价格策略、促销手段等方面的分析，来制定相应的市场营销策略，以实现销售目标和增加市场份额。
二、市场环境分析1. 宏观环境分析宏观环境包括经济、政治、社会、技术、法律等方面的因素。
例如，经济发展水平、政府政策对房地产市场的影响、社会人口结构和消费习惯的变化、技术创新对房地产业的影响、法律法规对房地产市场的限制等。
2. 微观环境分析微观环境包括竞争对手、供应商、渠道商、消费者等因素。
对竞争对手进行竞争力分析，包括产品特点、定价策略、品牌形象等方面；供应商的稳定性和质量保证能力；渠道商的覆盖范围和销售能力；消费者的需求、购买行为和消费能力等。
三、市场需求分析1. 市场规模和增长趋势通过调查研究和数据分析，了解房地产市场的规模和增长趋势，包括住宅、商业地产、工业地产等各个细分市场的情况。
2. 目标客户分析确定目标客户的特征，包括年龄、职业、收入水平、家庭结构等，以及他们对房地产的需求和购买行为。
3. 市场细分根据目标客户的特征和需求，将市场进行细分，以便更好地满足不同细分市场的需求。
四、产品特点分析1. 产品定位确定产品在市场中的定位，包括产品的功能、品质、价格等方面。
2. 产品优势分析产品相对于竞争对手的优势，例如地理位置、配套设施、建造设计等方面的优势。
3. 产品策略制定产品的市场推广策略，包括产品的包装、品牌形象、产品线扩展等。
五、价格策略分析1. 定价原则根据市场需求、成本、竞争对手的价格等因素，确定产品的定价原则，例如市场定价、成本定价、竞争定价等。
2. 定价策略制定具体的定价策略，例如高价策略、低价策略、差异化定价策略等，以满足不同细分市场的需求。
六、促销手段分析1. 广告宣传选择适合目标客户的广告媒体和宣传方式，例如电视广告、户外广告、网络广告等，以提高产品的知名度和美誉度。
微观经济分析房地产
因为房地产的生产要素之一土地是有限的，这种要素的有限性决定房地产的供给必定是有限的。
而人口的有效需求又是不断增长的，所以，房地产的供给方在交易中占有优势，所以，房地产市场是不完全市场。
（我们要知道完全指的是完全竞争，不完全是指不完全竞争2.1.1 供给及其影响因素微观经济学中的“供给”，是指生产者或买方在某一特定的时间内在每一种价格下对一种商品愿意且能够提供出售的数量。
如果生产者对一种商品虽然有提供的愿望，但没有提供的能力，就不能算作供给。
影响供给的因素很多。
经常起作用的因素有：商品的价格、生产的技术水平、生产的成本及其他商品的价格。
⑴商品的价格。
商品的价格是决定该商品供给量的重要因素。
生产者是以利润最大化为目标。
一般情况下，商品的价格上涨时，生产者就会设法增加这种商品的供给量；价格下降时，就会减少供给量。
⑵生产的技术水平。
生产的技术水平是决定该商品供给量的另一个因素。
通常，生产的技术水平低，供给量小；生产的技术水平高，则供给量大。
⑶生产的成本或生产要素的价格。
土地、劳动、资本等生产要素价格的变化会导致生产成本的变化。
成本下降会增加利润，从而会增加供给；反之，成本提高会减少利润，从而减少供给。
⑷其他商品的价格。
这里的其他商品是指使用相同资源进行生产的商品。
（比如汽油、柴油、塑料）相关商品的价格发生变化，将引起生产者生产机会成本的变化，并进而导致资源的重新配置和供给的变化。
如果生产者的商品价格没有变动而其他商品价格上涨，或者生产者的商品价格虽有上涨但上涨的幅度不如其他商品，在没有技术限制的条件下，则生产者会转而生产其他商品。
于是，价格没有变动或价格上涨较少的商品的供给量就会减少，其他商品的供给量就会增加。
⑸预期。
除了上述因素外，预期也是影响商品供给量的因素。
当生产者预期他们生产的商品价格近期会上涨时，就会减少这种商品的当期供给量。
（现在的房地产企业惜售现象）2.1.2 供给规律与供给曲线如果单独研究某种商品的价格与其供给量之间的关系，在假定其他因素不便的情况下，可以用如下的供给函数来表示：Qs=f(p)式中，Qs为对某种商品的供给量；p为该商品自身的价格。
市场营销--环境分析
房地产市场营销环境分析房地产市场营销环境是指影响房地产企业生存和发展的各种内部条件和外在因素的总和。
房地产企业的营销环境由宏观环境和微观环境构成一、人口环境1. 人口因素决定房地产市场的规模和发展趋势，它对房地产发展具有较强的制约力量。
2. 人口状况。
房地产是提供人们栖息居住、工作、学习、生活、娱乐的场所。
目前，我国人口13 亿，占世界总人口的22%。
我国是最大的住房消费市场，这对房地产企业来说是很好的机会。
3. 此外，人口规模还直接影响区域内商业的繁荣和工业的发展，从而直接影响商业与工业对房地产的需求。
根据人口状况与国家规定的人均居住目标，房地产企业应把握好投资开发规模，抓好新房开发，以住房开发为重心，兼顾非住宅商品房开发，满足城市人口居住的需要，同时还要恰当开辟“鸳鸯楼”、“贵族楼”等项目，为新婚期青年筑起理想的家，为大款贵爷们砌垒黄金之屋。
4. 人口从农村流向城市。
随着社会分工和商品经济发展，人口城市化水平在急速提高，农村向城市流动的人口呈几何级数递增，造成人口越来越向城市集中。
而农流者同样需要居住和创业的场所，这个场所即为房地产。
据有关资料报道，目前农村向城市流动的人口已达1 个亿，约相当于城市人口（指具有常居城市户口的居民）的四分之一，今后农村转向城市的人口每年还将平均以1 500 万的数量在递增，并且流动形式由个体转向家庭，居住方式由暂住变为定居。
以上说明房地产企业在细分市场时不可忽视人口从农村流向城市后形成的市场潜力和容量，为提供农流人口居住和谋业的空间，宜多开发商住房、微利房，不应再开发“棚户区”，以绝后患。
5. 家庭结构的变化。
家庭是社会的最小单元，制定房地产市场营销策略不能不分析家庭结构的因素。
一个地区在总人口不变的条件下，平均家庭人口越多，所需住宅单位数越少；反之，平均家庭人口越少，则所需住宅单位数越多。
现代家庭逐步在向二人世界或三口之家方向发展，这样的发展显然会增加住宅单位数，同时我国传统的天伦之乐和人口的老龄化，家庭的小型化与老年父母赡养和照顾之间存在着矛盾，他们对住宅的要求即要合乎青年夫妇独立生活“分”的愿望，又要在一定程度上因种种原因而要求有“合”的功能。
房地产经济微观分析
房地产经济微观分析引言：房地产行业是一个关系到国民经济发展和人民生活的重要领域。
作为经济的重要支柱之一，房地产业在国内外都发挥着巨大的影响力。
本文将从微观视角出发，对房地产经济进行分析，探讨其对经济发展的影响以及存在的问题。
一、房地产投资对经济的拉动作用房地产投资是国民经济的重要组成部分，对于促进经济增长和就业扮演着重要角色。
首先，房地产投资能够带动相关行业的发展，比如建筑材料、家具家电等。
这些行业的繁荣不仅刺激了内需，也推动了相关产业链的扩大。
其次，房地产投资还能够增加固定资产投资，提升国家的固定资产存量。
这对于国家的长期发展具有积极意义。
此外，房地产业的投资对于动员闲置资金和资产流动也有积极的促进作用。
二、房价波动对社会的影响由于房地产市场的敏感性以及供需关系的复杂性，房价波动对社会经济造成了不容忽视的影响。
一方面，房价上涨会拉动居民的财富增长，提高消费水平，进一步刺激经济增长。
然而，另一方面，高房价也对年轻人和低收入人群造成了较大的压力，加剧了社会贫富差距。
此外，高房价还会导致市场泡沫的产生，增加了市场风险。
因此，稳定房价，保持房地产市场的健康发展是当务之急。
三、房地产市场对金融风险的挑战房地产市场的运作也给金融系统带来了全方位的冲击和挑战。
首先，房地产市场的高风险性和流动性不足，容易导致系统性风险，从而冲击整个金融体系的稳定。
其次，房地产贷款是银行业的主要业务之一，借贷风险和信贷风险因此也得到了放大。
因此，监管部门需要加强对房地产市场的监管，控制金融风险的发生和传播。
四、房地产市场的可持续发展问题房地产市场的可持续发展问题更加关注。
首先，过度投资导致了过剩现象，会降低房地产市场的投资回报率，增加了投资风险。
其次，土地资源的有限性也限制了房地产市场的发展。
此外，房地产业的行业规模扩张过快，可能会引发工作环境、生态环境等问题，对可持续发展造成负面影响。
因此，房地产市场需要更加注重绿色建筑、节能减排等可持续发展的理念。
房地产市场内外因素影响分析
房地产市场内外因素影响分析房地产市场是国民经济的重要组成部分，其受到内外因素的影响具有显著性和复杂性。
本文旨在分析房地产市场受到的内外因素影响，并探讨其对市场的潜在影响。
一、内因素影响1. 政策调控：政府宏观调控政策对房地产市场有着直接的影响。
例如，调控购房政策会限制个人购房能力，从而使房地产市场需求减少，价格下降；而一些鼓励购房的政策则会刺激市场需求，推动房价上涨。
2. 土地供应：土地是房地产市场的基础，土地供应的变化直接影响到市场供需关系。
政府对土地的供应政策、土地出让方式等均会对市场产生重要影响。
土地供应紧张会推高房价，而土地供应充足则会使房价相对稳定。
3. 刚性需求：社会群体的基本居住需求是房地产市场存在的刚性需求。
人们无论景气与否，都需要解决住房问题，这种刚性需求对市场均衡起着决定性作用。
二、外因素影响1. 经济环境：经济的总体发展状况对房地产市场有着重要影响。
经济增长水平高、就业形势好的时候，人们的购房能力增强，市场需求旺盛，房价上涨的可能性较大。
而经济低迷、就业不稳定的时候，市场需求减少，房价可能下跌。
2.金融政策：金融政策的调控对房地产市场也会产生重要的影响。
例如，加息会提高购房成本，抑制购房需求，对房地产市场形成负面影响；而降息则有可能刺激市场需求，促进房价上涨。
3.人口因素：人口的流动和迁移对房地产市场具有直接的影响。
例如，大量人口涌入一个地区，将直接推动该地区房地产市场需求的增加，进而推高房价。
而人口外流则会导致市场需求减少，房价下跌。
综上所述，房地产市场受到内外因素的共同影响。
政府宏观调控政策，土地供应状况和刚性需求是内因素对市场的重要影响因素。
而经济环境、金融政策和人口因素则是外因素对市场的重要影响因素。
投资者、购房者和政府都需要密切关注这些内外因素，准确评估市场走势，以做出更加明智的决策。
房地产环境分析
一、房地产开发与经营环境的够成：宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境，它包括国家政局的稳定程度、国家法律的完善程度、国家宏观政策、国民经济增长速度与质量、市场进入与退出条件、劳动力水平、金融秩序、社会文化观念等.中观环境:指从房地产行业的角度出发,对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和。
行业开发环境,它是房地产行业总体发展态势的反映，也是房地产开发的外部条件，它具体包括行业法规的完善程度，行业发展趋势与规模，行业竞争态势，行业准入条件与限制，行业发展所需科技、设备、资源状况等。
微观环境:是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。
如城市国民经济增长速度与质量；城市居民购买力；水、电、煤气、供热、通讯等配套能力；建筑业的发展状况；材料供应市场状况；项目周边机关、事业单位、企业、学校分布状况；劳动力状况；居民主体构成情况等。
二、房地产开发与经营环境分析的原则、内容：1、房地产开发与经营环境分析：就是指对影响房地产开发与经营的外部因素与条件进行分析，找出关键、重点影响因素,整理出有利与不利条件，发现规律，为下一步决策提供依据的过程。
2、环境分析必须遵循的四个基本原则：客观性原则、全面性原则、比较性原则、预测性原则。
3、房地产开发与经营环境分析的基本内容：(一)宏观环境:包括政策环境、法律环境、人口环境、自然环境、社会文化环境和技术环境等政策环境：（1）财政政策，包括财政收入政策和财政支出政策.财政收入政策通过税率的调整来调节国家、企业和个人收入的分配关系.在财政收入政策方面，政府作为房地产市场的监督者，通过税率的调节，影响市场参与者的总量和结构，进而调节房地产市场的结构和供求状况。
在财政支出政策方面,政府作为房地产市场的参与者，以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构.（2）货币政策:指中央银行通过调整贴现率、调整法定准备金和公开市场业务等手段，来调节货币供给。
房地产微观要素分析报告
房地产微观要素分析报告一、引言房地产作为国民经济的重要组成部分，对于社会经济的发展具有举足轻重的作用。
在房地产市场中，存在着众多微观要素对其运行和发展产生着深远影响。
本文将对房地产的微观要素进行全面分析和解读，以期深入了解房地产市场的运作机制。
二、土地资源土地是房地产产业的基础要素，它的供给与需求关系直接决定了房地产市场的走势。
首先，土地供应量的变化会对房地产市场产生重大影响。
随着城市人口的不断增加和城市化进程的推进，土地资源的供给越来越有限，这导致房地产市场的土地价格逐渐上涨。
而土地价格的上涨又会直接影响到开发商的成本，最终导致房价的上涨。
其次，土地的质量和位置也对房地产市场有着重要影响。
位于交通节点、商业中心等地段的土地更受市场欢迎，而品质优良的土地更受开发商青睐。
三、人口因素人口是房地产市场需求的主要来源，人口的增长和流动对房地产市场有着直接的影响。
首先，人口增长会带动对住房的需求增加。
随着人口的不断增加，对住房的需求也随之增长，这推动了房地产市场的发展。
其次，人口流动对房地产市场格局产生改变。
随着人口流动的加剧，对各个城市的房地产需求也不断变化。
一些发达地区的人口外流，容易导致该地区的楼市供需失衡，房价下降；而人口向一线城市流动，会推动当地房地产市场的活跃。
四、经济因素经济因素是影响房地产市场的重要要素之一。
首先，经济增长对房地产市场发展起着至关重要的作用。
经济的不断发展，带动了人民收入水平的提高，进而增加了人们对房地产的购买力。
其次，利率水平对房地产市场也有一定影响。
一般情况下，利率上升会增加购房的成本，抑制购房需求；利率下降则能够刺激购房需求。
最后，政策的变化也会对房地产市场产生重大影响。
政府的调控政策，如限购、限贷等，直接影响着购房需求和房价。
五、市场供求市场供求关系决定了房地产市场的运行机制。
供给方面，开发商的房屋供应量和开发速度是决定房地产市场供给的重要因素。
需求方面，购房者的购买力、购房需求和购房意向决定了市场需求的规模。
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1房地产发展的微观环境因素 (2)1.1企业内部因素 (2)(1)房地产开发商素质 (2)(2)房地产商品营销措施 (2)（3）售后服务因素 (3)1.2消费者因素 (3)(1)消费者购买动机 (3)(2)对决策者的宣传 (3)1.3房地产商品自身因素 (4)（1）地理位置 (4)（2）内部结构情况 (4)（3）房屋建材规格 (4)1．4竞争者因素 (5)（1）竞争与竞争优势 (5)（2）竞争对手分析 (5)(3)竞争策略 (6)1房地产发展的微观环境因素房地产选址除了受各种宏观因素的影响外更与各种微观因素紧密相关，个人消费已经成为当前房地产市场的主流消费者对房地产产品的需求已经从对数量的追求转为对质量品质的追求，需求的目的也由单纯的自用为主转为住办结合投资增值等多种目的，这就对房地产开发提出了更多更新的要求。
房地产市场选址环境是指与房地产开发企业营销活动有潜在关系的所有外力量和相关因素的集合。
微观环境(microenvironment)是指直接影响房地产企业服务其目标市场能力的各种因素，包括企业本身、消费者、竞争者以及社会公众等。
微观环境对房地产企业发展具有直接影响，微观环境中的各种行为者都是在宏观环境中运作并受其影响的。
1.1企业内部因素企业内部因素主要是指来自企业自身管理与经营过程中的因素，如企业自身的素质、企业采取的运营措施及后续的物业管理水平等。
(1)房地产开发商素质开发商存在房屋漏水、面积缩水、质量低劣竣工交用后迟迟拿不到产权、证购房合同面积与产权证面积不符、配套设施不能兑现以及物业管理乱收费等现象。
这些一方面给许多消费者带来生活上的诸多不便，另一方面也使得房地产企业所建造的楼盘能让买者铭记在心的往往是负面的影响。
在房地产市场中，开发商与消费者在地位上不平等，在信息上不对称前者往往以虚假广告、不规范合同、不真实价格出售、不兑现承诺等行为，欺骗消费者，侵害消费者权益，导致购房者入住纠纷频繁发生，这些都极大损害了房地产开发商的形象。
消费者在购房时都希望得到发展商的质量保证，注重房地产开发公司的产品质量，服务态度信誉保证等方面的实质内涵因此名声信誉好服务细致周到的品牌公司会得到消费者的欢迎。
(2)房地产商品营销措施如今随着购房者的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的持续加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加。
因此房产商对于楼盘的销售必须拿出可行的销售进程控制计划，其中影响销售进程的重要因素之一就是房产商所施行的促销计划。
随着房地产业竞争的日趋激烈，发展商之间的促销手段花样不断翻新，由原来的房产交易会、展销会、免费看楼、购房入户等发展到购房送装修、送家私电器让利折扣等新的更刺激的促销手段。
目前比较常见的促销措施有：以直接降价直接刺激消费者的心理价位以免费送礼满足消费者的好贪小便宜的心理，礼多人不怪，小则送物业费、中央空调、全套橱柜、大则送车库、卫生间、小汽车；以内部员工价团购价满足消费者的惠顾消费心理，以无理由退房打消消费者的安全忧患心理，以先租后卖完全解除消费者的心理防御使消费者对商品产生足够信心，这些招数都是从刺激消费者的购买欲望出发达到促销目的。
其实最好的营销就是让顾客信任你，满意你的房地产商品。
（3）售后服务因素售后服务渐渐成为房地产市场关注的热点。
人们在买房时一般注意视野内具体的事物，一旦客户入住后则更关心物业管理水平的高低，其传递的信息对其他潜在客户群体也有一定的作用；随着房地产市场的发育，客户逐渐成熟在购买住宅之前就会关注售后服务的内容，然后选择合适自己的住宅及环境据专家评论, 目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20 %——30 % ,而且越来越多的房地产投资者把物业管理效果的优劣,作为投资和消费的重要选择因素有这样一个论断: 昨天购房是选地段选价格今天购房是选环境选配套明天购房就是选物业管理了，如让消费者信赖的万科地产除了有成功的开发经验外, 很大程度也归功于物业管理的品牌良好的售后服务有助于创造出房地产的品牌效应从而促进房地产商品销售的佳绩。
1.2消费者因素消费者需求具有多样性，因此其购买动机也是多种多样的，在不同购买动机的作用下，消费者采取不同的购买行为对房地产消费者需求及其行为。
房地产企业市场研究的核心内容，也是房地产企业计划发展的出发点，更是房地产市场开发活动成功与否的关键。
(1)消费者购买动机动机是指引起和维持个体满足某种相应需要的行为活动，并将此行为活动导向一定目标和方向的内在心理活动意念或愿望。
房地产消费者的购买动机可分为：求实购买动机；注重房地产商品的实用价值求新购买动机；使青年人更易受广告的影响求美购买动机；购买者更注重房地产的外观设计求廉购买动机；购房者注重商品房的价格希望付出较少而获得较多利益求名动机；购房者喜欢选购名牌追求品牌开发商的品牌房产好胜购买动机以购买某种特殊的房产或以稀少著称的房产来显示自己的不凡之处。
消费者购买房的心理最主要是开发商抓住他想买房的冲动。
(2)对决策者的宣传房地产购买行为过程房地产购买行为过程主要是指房地产消费者在何时何地购买, 如何购买, 以及由谁购买等问题。
决定在产生购买行为的过程中与购买有关的行为主体，包括产品的实际购买者产品、使用者购买决策影响购买决策者等。
作为房地产企业在发展过程中必须对不同的产品进行不同分析，特别是对于购买决策者与影响决策者要有充分的了解与认识并在广告宣传和推销策略上有明确的针对性，使营销活动取得较好的效果购买时间选择上，如一般农历新年前天气冷银根紧在夏季7 月---8 月份天气酷热以及在连绵阴雨的季节，是房屋销售的淡季不宜开展大规模的推销活动购买地点，涉及什么样的购买场所与气氛最使消费者感觉舒适企业据此可以集中有限的力量搞好宣传和促销活动推动房地产的销售。
1.3房地产商品自身因素消费者最终购买并使用的房地产商品自身的特质，是消费者在购房过程中必须考虑的因素房地产商品自身因素。
主要包括地点的选择、生活空间的设计建材与装潢水平等方面。
（1）地理位置房地产商品所处的地理位置对满足顾客的要求有一定的影响，首先，对于房地产消费者来说，每个消费者对地点偏好都有差异最重要的是生活。
“七通一平”是房地产开发最基本的条件。
其次该房源的地理位置的交通情况，是否有便捷的公共交通用具，到达地铁站或公交站是否快捷，最低用时多少都是顾客考察的因素。
市场是否繁荣也是顾客购买时所要求的，到达最近的大卖场需要多久，居住区周围是否有大型商城，平时购物是否方便。
小孩上学是否方便，居住区周围是否有小学，初中，高中，甚至是高等院校都是必不可少的因素。
周围是否有大型的高质量的一级医院也是必不可少的，因为这是我们居住环境周围必须配备的医疗设施，小区内是否有娱乐场所供小朋友玩耍，供老人锻炼，当老人带着自己的小孙子出我们玩累了还可以有点休憩场所也是一个优秀的房地产开发必须具备的。
（2）内部结构情况消费者购买房子并不仅仅是买一套房屋，其内部布局、房屋的朝向、通风采光等情况，都要一一查核。
房屋构建的内部结构与朝向，窗外的环境是否可以缓解疲劳，是否每天屋内可以通风换气，采光达到该有的比例。
目前住宅设计更流行大客厅、大卫生间、大厨房而以往那种大卧室小客厅的传统设计已渐失市场。
购买者大多希望自己有个大的卧室，大的客厅，大的厨房，不仅仅是希望自己的屋内面积大，更重要的是希望自己的生活空间不压抑，有一个更大的居住空间来缓解疲劳，不希望上一天班很累回家了还要在一个压抑的环境下生活，消费者仅仅想居住开心，生活和谐美好而已。
（3）房屋建材规格采用何种规格、品质的建材、对于建筑物的质量影响极大，因此在购买房地产商品时，消费者往往会倍加注意。
顾客往往需要的是新型保温、隔热墙体，节能门窗，供热采暖，节能照明，高强高性能混泥土结构，室内环境保障技术，所有一切的高科技能源顾客都希望拥有，而且能做到节省能源。
新型建筑材料主要包括新型墙体材料、新型防水密封材料、新型保温隔热材料和装饰装修材料。
筑节能要求的新型的墙体材料、绿色防火耐火复合保温墙体结构系统、住宅产业化材料部品化和功能集成化技术。
而装修也是消费者关注的另一个问题，如外装修彩何种材料，是一般涂料还是贴面砖是铝合金门窗还是普通木门窗，使用何种品牌这些都影响到消费者具体的消费行为。
最好还能有监控系统，当你不在家，你就可以通过电子设备等方法监视家里发生的一切。
1．4竞争者因素市场经济的灵魂是竞争。
物竞天择、适者生存、优胜劣汰，唯有竞争，才能使社会经济不断推陈出新，飞跃发展。
房地产市场作为一种特殊的商品市场，当然也存在竞争。
但是由于房地产商品本身所具备的特殊性质，房地产市场并不具备纯粹、完整的商品市场的所有特性。
它是一个不完全的“准市场”。
在房地产市场运行中，市场机制、计划机制、法律机制都起着重要作用。
房地产市场仍然像一般商品市场那样，其机制核心内容的竞争，成为整个市场运行的决定性因素。
（1）竞争与竞争优势竞争迫使企业想方设法开发新产品，满足客户的不同需要，千方百计提高产品和服务质量，从而大幅度地改善商品房及其周边环境质量。
竞争要求开发商必须精心策划、精打细算。
认真地研究市场、分析环境；科学地制订计划和方案；精心编织成本计划、投资计划。
从而使房地产业经济活动的每一方面、每一环节都按照规范而科学的程序运行，确保效率和效益。
作为竞争优势的一种措施，创新主要体现在经营管理与组织策划功能上。
我们处在一种大变革的时代，无论是观念、对客观世界的认识，还是客观环境，都在飞速地变化。
我们只有注重调查研究，了解消费者需求，不断地研究新问题，探索新方案，创新观念、创新管理、创新工艺、为企业或项目注入新的活力，才能适应环境的变化，适应市场的要求，创建竞争优势。
一个好的创意，往往会给企业带来无法估量的利益。
房地产业的一个基本特征是投资额特别大、投资周期特别长。
规模大的企业，拥有或可调配的资源多，在竞争过程中处于优势地位；规模大的项目，便于降低成本、聚集人气、造就声势，自然也处于明显的竞争优势地位。
房地产业的信息主要有土地资源信息、商品房供求信息、消费需求信息、城市规划与城市建设信息以及社会经济发展的其他有关信息。
开发商一般都非常重视信息资源的开发利用，不仅在具体项目的投资决策时广泛地进行调查研究，收集信息资料，即使在日常的经营活动过程中，也十分注意信息渠道的建设和信息资源的开发利用，以此占据信息的竞争优势。
（2）竞争对手分析对于房地产市场而言，由于房地产商品本身所具有的区别于一般商品的特性，房地产市场及市场交易行为往往不同于一般商品市场及其交易行为。
因而，房地产市场竞争者识别就有区别于一般商品市场竞争者的固有特征。
比如说，由于房地产商品的地域性，竞争对象的区域概念就十分强。
研究一个项目的竞争对手时，主要关注点是与该项目在同一地域范围内的同类项目。