2020中级会计 会计 第18讲_投资性房地产的转换和处置
投资性房地产的转换和处置(全面)
贷:公允价值变动损益200 B.10年12月31日 借:公允价值变动损益 500
贷:投资性房地产-XX房屋(公允价值变动) 500 11年\12年,略.
8.11年7月2日,租赁期满后,按8000万元出售,税率5% A.出售收入 借:银行存款8000
二、采用公允价值模式进行后续计量
（房地产的公允价值能够持续 可靠取得。即同时满足下列条件： 1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2 .企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或 类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计。
贷:库存商品\开发产品5000 思考:假定不是商品房而是自用房屋?(结转固定资产还要同 时结转无形资产) B.收取租金时: 借:银行存款800
贷:其他业务收入800 5.假定08年12月31日,该投资性房地产折旧200万元 借:其他业务成本 200
贷:投资性房地产累计折旧200
6.假定09年1月2日,转化为公允价值模式
企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所 有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（二）公允价值模式进行后续计量的会计处理
设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。 1.不计提折旧或摊销； 2 .以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础 调整其账面价值，差额计入当期损益：
借: 投资性房地产-XX（公允价值变动） 贷：公允价值变动损益
借:投资性房地产-XX(成本)(转换日的公允价值)
借:公允价值变动损益（公允价值小于账面价值）
存货跌价准备\无形资产减值准备\固定资产减 值准备
累计摊销\累计折旧
投资性房地产的处置
第四节投资性房地产的转换和处置二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（属日常经营范畴）。
【注意】区别固定资产、无形资产处置的会计处理。
（一）成本模式下会计处理1.收到处置收入时：借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）2.结转投资性房地产成本借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【例题·单选题】大华公司于2×15年12月31日将一办公楼对外出租并采用成本模式进行后续计量，租期为3年，每年12月31日收取租金200万元，出租时该办公楼的账面原价为3 000万元，已提折旧200万元，已提减值准备160万元，尚可使用年限22年，大华公司对该办公楼采用年限平均法计提折旧，假定无残值。
2×17年末该办公楼的可收回价值为1 920万元。
假定办公楼的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值一直未发生变化。
2×18年12月31日租期届满大华公司将其出售，收到2 000万元存入银行（不考虑增值税）。
则大华公司出售该办公楼时对当期营业利润的影响为（）万元。
A.176B.76C.-280D.-380【答案】A【解析】2×15年年末办公楼的账面价值=3 000-200-160=2 640（万元）；2×16年年末办公楼的账面价值=2 640-2 640/22=2 520（万元）；2×17年年末未提减值时办公楼的账面价值=2 520-2 640/22=2 400（万元）；2×17年12月31日办公楼的可收回价值为1 920万元，所以需要计提减值准备=2 400-1 920=480（万元）；2×18年年末办公楼的账面价值=1 920-1 920/20=1 824（万元）；出售时对当期营业利润的影响金额=2 000-1 824=176（万元）。
【会计实操经验】投资性房地产的如何处置的-
【会计实操经验】投资性房地产的如何处置的?
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。
(一)采用成本模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
(二)采用公允价值模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或
借：其他业务成本
贷：公允价值变动损益
会计是一门很实用的学科，从古至今经历漫长时间的发展，从原来单一的以记账和核账为主要工作，发展到现在衍生出来包括预测、决策、管理等功能。
会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是税务局还是银行，任何涉及到资金决策（有些可能不涉及资金）的部门都至少要懂得些会计知识。
而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用，对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力的保持。
因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足的。
希望大家多多不断的补充自己的专业知识。
投资性房地产的转换与处置考点
第02 讲投资性房地产的转换与处置知识点：投资性房地产的转换与处置★★〔一〕转换条件在以下情况下，当有确凿证据说明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。
比方原来出租的房地产现改为自用房地产；②房地产开发企业将其存货以经营租赁方法租出，相应地由存货转换为投资性房地产；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；④自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产；⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
〔二〕转换时入账价值的选择1.在本钱模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
会计分录为：A.由自用房地产或存货转入投资性房地产a.由自用房地产转入投资性房地产时：借：投资性房地产累计折旧〔摊销〕固定资产〔无形资产〕减值打算贷：固定资产、无形资产投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算b.由存货转入投资性房地产时：借：投资性房地产〔按转换时的账面价值计量〕存货跌价打算贷：开发产品B.由投资性房地产转为自用房地产或存货 a.由投资性房地产转为自用房地产时：借：固定资产、无形资产投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算贷：投资性房地产累计折旧〔摊销〕固定资产〔无形资产〕减值打算b.由投资性房地产转为存货时：借：开发产品〔按转换时的账面价值计量〕投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算贷：投资性房地产2.以公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。
会计分录为：借：固定资产、无形资产或开发产品〔转换日公允价值〕公允价值变动损益〔公允价值小于账面价值的差额〕贷：投资性房地产〔转换时账面价值〕公允价值变动损益〔公允价值大于账面价值的差额〕3.自用房地产或存货转换为以公允价值计量的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入其他综合收益。
第四章-投资性房地产4——投资性房地产的转换与处置
第四章投资性房地产第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换：房地产转换，是指房地产用途的变更。
企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重新分类。
1.转换的条件：企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，才可转换：（1）投资性房地产开始自用，即将投资性房地产转换为固定资产。
（2）作为存货的房地产，改为出租，即将存货转换为投资性房地产。
（3）自用建筑停止自用，改为出租，即将固定资产转换为投资性房地产。
（4）自用土地使用权停止自用，改为出租或资本增值，即将无形资产转换为投资性房地产。
（5）房地产企业将用于经营租赁的房地产重新开发对外销售，即将投资性房地产转为存货。
确凿证据：（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。
2.转换形式：“自用房地产或存货”与“投资性房地产”之前的互相转换。
3.转换日：（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”，转换日为租赁期开始日或用于资本增值的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”，转换日为房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
二、房地产转换的会计处理：1. 成本模式下的转换：（1）投资性房地产转换为自用房地产：借：固定资产/ 无形资产（原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产累计折旧/ 累计摊销固定资产减值准备/ 无形资产减值准备（2）投资性房地产转换为存货：借：开发产品（原投资性房地产账面价值）投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产（原资产的账面余额）（3）自用房地产转换为投资性房地产：借：投资性房地产（原资产账面余额）累计折旧/ 累计摊销（原资产计提的折旧或摊销）固定资产减值准备/ 无形资产减值准备（原资产计提的减值准备）贷：固定资产/ 无形资产投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产：借：投资性房地产（原资产账面价值）存货跌价准备（原资产计提的跌价准备）贷：开发产品（原资产的账面余额）2. 公允价值模式下的转换：（1）投资性房地产转换为自用房地产：企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房产地产的账面价值。
投资性房地产的转换和处置(全面)
二、采用公允价值模式进行后续计量
（一）采用公允价值模式的前提条件
存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续 可靠取得。即同时满足下列条件： 1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2 .企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或 类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计。
第二节 投资性房地产的后续计量
一、采用成本模式进行后续计量（通常） 按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房 地产进行：后续计量、计提折旧或进行摊销. 借:其他业务成本
贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 租金收入作“其他业务收入”。 存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 借:资产减值损失
贷:投资性房地产减值准备
2. 作为存货的房地产改为出租:租赁期开始日
3 .自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租：租 赁期开始日.
4 .自用土地使用权停止自用改用于资本增值:
转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资 本增值的日期
（二）房地产转换的会计处理
1 . 成本模式下 P88
应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的 入账价值. （1）成本模式投资性房地产转为自用房地产： （2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计 量的投资性房地产：
假定公允价值为6800万元,上年按10%提盈余公积
借:投资性房地产-XX房屋(成本)6800
投资性房地产累计折旧200
贷:投资性房地产-XX房屋5000
盈余公积
200
利润分配-未分配利润 1800
(思考:假定用于出租时即按公允价值计量?)
7.假定09\10\11\12年12月31日,公允价值分 别为7000万\6500万\6800万\7200万
资产评估师考试-投资性房地产的转换与处置知识点复习
投资性房地产的转换与处置【知识点】投资性房地产的转换（★★★）房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
投资性房地产开始自用，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日。
如果董事会或类似机构就房地产用途转变作出书面决议，明确表明其持有意图短期内不再发生变化，这种情况下，作出书面决议的日期为转换日。
（一）非房地产企业（二）房地产企业【例2-55】自20×7年9月1日起，甲企业将出租在外的厂房收回自用。
该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×7年8月31日，账面价值为3000万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧2000万元。
甲企业的会计处理为：借：固定资产5000投资性房地产累计折旧2000贷：投资性房地产5000累计折旧2000【例2-56】自20×7年9月1日起，甲企业将出租在外的厂房收回自用。
该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，20×7年9月1日，该厂房的公允价值为3500万元，原账面价值为3600万元，其中，成本3200万元，公允价值增值400万元。
甲企业的会计处理为：借：固定资产3500公允价值变动损益100贷：投资性房地产一一成本3200一一公允价值变动400【例2-57】甲企业为房地产开发企业，自20×7年9月1日起，甲企业将作为存货的写字楼出租，且采用公允价值计量投资性房地产，20×7年9月1日，该写字楼的公允价值为3000万元，账面余额为2700万元，未计提跌价准备。
甲企业的会计处理为：借：投资性房地产——成本3000贷：开发产品2700其他综合收益300【知识点】投资性房地产的处置（★★）【例2-58】甲公司将其一项投资性房地产（写字楼）出售给乙公司，甲公司采用成本模式计量投资性房地产。
投资性房地产的转换和处置（2）
投资性房地产的转换和处置（2）第四节投资性房地产的转换和处置★★考点3.投资性房地产的处置基本原则：投资性房地产“T型”账户清零，成本模式2笔账。
公允价值模式4笔账（最多）。
计量模式处置环节会计处理（2笔账）成本模式收到款项借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）结转成本借：其他业务成本（账面价值）投资性房地产累计折旧/摊销（已计提的折旧、摊销）投资性房地产减值准备（已计提的减值准备）贷：投资性房地产 ?计量模式处置环节会计处理（4笔账）公允价值模式确认收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）结转借：其他业务成本（账面余额）贷：投资性房地产—成本（成本）投资性房地产—公允价值变动（累计公允价值变动，可借可贷）结转公允价值变动借：其他业务成本贷：公允价值变动损益（或做相反分录）结转其他综合收益借：其他综合收益贷：其他业务成本 ?总结：投资性房地产转换及处置高频考点要点转换成本模式：对应结转，不确认损益；公允价值模式：投资性转非投资性，公允账面差计公允价值变动损益，非投资性转投资性，公允账面借差计公允价值变动损益，贷差计其他综合收益(处置时转其他业务成本）处置成本模式：2笔账（投资性房地产T 型账户清零）公允价值模式：4笔账（投资性房地产T型账户清零+两个尾巴结转） ?【例题·计算题】甲公司对投资性房地产采用公允价值模式后续计量，2×16年至2×18年与A办公楼相关的交易或事项如下：本题不考虑增值税等相关税费及其他因素。
（2019年）要求（“投资性房地产”科目应写出必要的明细科目）：资料一：2×16年6月30日，甲公司以银行存款12000万元购入A办公楼，并于当日出租给乙公司使用且已办妥相关手续，租期2年，年租金为500万元，每半年收取一次。
（1）编制甲公司2×16年6月30日购入A办公楼并出租的会计分录。
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甲公司的账务处理如下： 2 × 18年 5月 1日 借：投资性房地产——办公楼 500 000 000 累计折旧 5 000 000 贷：固定资产——办公楼 500 000 000 投资性房地产累计折旧 5 000 000 【教材例 6-10】甲公司是从事房地产开发的企业， 2× 18年 4月 10日，甲公司董事会就将其 开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此 写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为 2× 18年 5月 1日，租赁期为 5年。 2× 18年 5 月 1日，该写字楼的账面余额为 500 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行 后续计量。 甲公司的账务处理如下： 2 × 18年 5月 1日 借：投资性房地产——写字楼 500 000 000 贷：开发产品 500 000 000
甲公司的账务处理如下： 借：固定资产——写字楼 72 000 000 贷：投资性房地产——写字楼——成本 67 000 000 ——公允价值变动 3 000 000 公允价值变动损益——投资性房地产 2 000 000 【教材例 6-12】 2× 18年 8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地 段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。 2× 18年 12月 底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。 2× 19年 1月 1日，甲公司与乙公司签订了租赁 协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为 2× 19年 1月 1日，租赁期为 3年。 在该例中，甲公司应当于租赁期开始日（ 2× 19年 1月 1日），将自用房地产转换为投资性房 地产。该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其 他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼。 采用公允价值模式计量假设 2× 19年 1月 1日，该办公楼的公允价值为 380 000 000元，其原 价为 550 000 000元，已提折旧 150 000 000 元。 甲公司的账务处理如下： 2 × 19年 1月 1日 借：投资性房地产——办公楼——成本 380 000 000 公允价值变动损益——投资性房地产 20 000 000 累计折旧 150 000 000 贷：固定资产——办公楼 550 000 000
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【教材例 6-11】 2× 18年 11月 1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就 将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。 2× 18年 11月 1日，该写字楼正 式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为 72 000 000元。该项房地 产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为 70 000 000元，其中，成本为 67 000 000元， 公允价值变动为增值 3 000 000元。
第四节 投资性房地产的转换和处置
◇房地产的转换 ◇投资性房地产的处置 一、房地产的转换 （一）房地产的转换形式及转换日 1. 转换形式 “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。 2. 转换日 （ 1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产” 租赁期开始日或用于资本增值的日期。 （ 2）“投资性房地产”转换为“自用房地产” 房地产达到自用状态日期。 （ 3）“投资性房地产”转换为“存货” 租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。 （二）房地产转换的会计处理 1. 在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。 投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：
A.3 700 B.3 800 C.3 850 D.4 000 【答案】 D 【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价 4 000万元借记“固定资产”科目。
2. 公允价值模式下的转换 （ 1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价 值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损 益）。 （ 2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按 照转换当日的公允价值计量。 转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当 日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。处置该项投资性房 地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。 投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：
【真题•单选题】 2011年 7月 1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转 换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为 4 000万元，已计提折旧 200万元，已计提减值准备 100万元，转换日的公允价值为 3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资 产”科目的金额为（ ）万元。（ 2012年）
甲公司的账务处理如下： 2 × 18年 9月 1日 借：固定资产——厂房 80 000 000 投资性房地产累计折旧 20 000 000 贷：投资性房地产——厂房 80 000 000 累计折旧——厂房 20 000 000 【教材例 6-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于 出租形成了书面决议。 2× 18年 4月 10日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将这栋办公楼整体 出租给乙公司使用，租赁期开始日为 2× 18年 5月 1日，租期为 5年。 2× 18年 5月 1日，这栋
【教材例 6-8】 2× 18年 8月 10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于 2 × 18年 8月 31日将某出租在外的厂房在租赁期满时收回，用于本公司生产产品。随后，甲公司做 好了厂房重新用于生产的各项准备工作。 2× 18年 8月 31日，甲公司将该出租的厂房收回， 2× 18年 9月 1日开始用于本公司生产产品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至 2× 18年 8 月 31日，账面余额为 80 000 000元，已计提累计折旧金额为 20 000 000元。假定不考虑其他因素