南山区写字楼市场调研报告1632583437
办公楼市场调研报告
办公楼市场调研报告办公楼市场调研报告摘要：本报告对办公楼市场进行了全面的调研分析。
通过对市场需求、供应、价格、区域分布以及未来发展趋势的调查和研究，得出了一些重要的结论和建议。
报告主要包括市场背景、市场需求、市场供应、市场价格、市场发展趋势等几个方面。
一、市场背景随着经济的发展和城市化进程的加快，城市办公楼市场一直保持着较高的增长速度。
在城市建设过程中，办公楼作为重要的商业用地，不仅满足了企业对办公场所的需求，也为城市提供了稳定的租金收入。
二、市场需求办公楼市场的需求主要来自企事业单位、投资公司以及中小企业等。
随着经济的发展，企业扩张的需求也在不断增加，对办公楼的需求也随之增加。
同时，随着互联网和新兴技术的快速发展，许多创业公司和新兴产业也对办公楼有着较高的需求。
三、市场供应目前市场上的办公楼供应相对充足，大型房地产开发商在城市建设中建设了大量的办公楼，满足了市场的需求。
然而，供应过剩也导致了部分办公楼空置率较高的问题，需要进一步优化和调整。
四、市场价格市场价格是影响办公楼市场的一个重要因素。
市场供需关系、地段、设施等都会对办公楼的价格产生重要影响。
一般来说，市中心地段的办公楼价格相对较高，而一些次中心地段的办公楼价格相对较低。
五、市场发展趋势未来办公楼市场将呈现以下几个发展趋势：一是智能化办公楼的发展，随着科技的发展和人们对办公环境的要求越来越高，智能化办公楼将成为市场的新宠；二是办公楼与商业综合体的结合，综合发展将使办公楼获得更多的业态支持；三是人性化办公楼的兴起，办公楼将更加注重员工的舒适度和工作环境。
结论：根据以上分析，办公楼市场在未来还有很大的发展潜力。
需要政府和企业共同努力，进一步优化市场供应结构，减少空置率；同时，各地可根据市场需求情况，开发智能化、人性化的办公楼项目，以满足不同企业和人们的需求。
深圳写字楼市场调查及项目分析报告
深圳写字楼市场调查及项目分析报告第一部分整体市场环境分析第二部分区域性集中分析第三部分市场供求关系分析第四部分典型物业及区域分析第五部分项目地块SWOT分析第六部分项目定位分析第一部分整体市场环境分析一、2001年1季度写字楼市场数据分析⑴写字楼用地2001年第1季度中，深圳市共出让写字楼用地1.59万㎡,和去年同期相比减少21.29%，占全市房地产用地面积的6%。
在所有出让的用地中，罗湖、福田、南山三区均没有写字楼用地出让，全部集中在深圳二线龙岗和宝安区范围内。
这表明深圳市内写字楼一级用地已趋饱和状态，关外二线则呈良好势头。
深圳历年写字楼用地出让面积1季度写字楼用地出让面积区域分布⑵写字楼开发投资及施工、竣工面积1季度，全市写字楼完成开发投资3.01亿元，和去年同期相比增长19.92%。
季末写字楼施工面积107.21万㎡，同比大幅度减少33.21%。
全市在第1季度中竣工写字楼面积7.14万㎡，同比大幅度增加3.55倍。
从施工面积与竣工面积背道而驰的数据来看，投资者心态明显理智，但信心十足。
⑶写字楼批准预售面积1季度，全市写字楼批准预售面积仅为0.52万㎡，比去年同期大幅度减少63.12%，显示政府对写字楼销售管理方面从未放松。
历年写字楼开发投资额及施工面积历年写字楼新开工及竣工面积历年写字楼批准预售面积⑷写字楼销售及租赁深圳市在第1季度中共销售写字楼3.40万㎡，同比增长了49.12%。
其中楼花销售3.04万㎡，较上年同期增长1倍；现楼销售0.36万㎡。
而季度末全市写字楼租赁管理面积为358.1万㎡。
随着国内宏观经济进一步好转，以及WTO利好因素刺激，消费者普遍看好写字楼物业发展空间，销售面积才有如此大的增长幅度。
⑸写字楼空置量季度末，全市写字楼空置面积为32.8万㎡，同比减少了39.62个百分点，比上年末减少2.64个百分点。
伴随销售面积的大量增加，空置量也得到全面下降。
历年写字楼销售面积历年写字楼空置面积及空置率历年写字楼租赁面积⑹数据综合分析A、字楼一级用地市场由市区到二线发生转变，表明写字楼用地市场在市区内无法继续寻求突破口的同时，充分拓展二线写字楼用地空间；B、写字楼销售面积统计数据令人喜悦，国内GDP稳定增长及入世在即等诸多利好因素刺激市场；C、写字楼租赁面积有明显上升趋势，各类企业对高质素的写字楼需求空间增大；D、写字楼施工面积与竣工面积的两极分化，显示投资者信心充足，不肯放过市场每一分机会。
写字楼的市场调研报告
写字楼的市场调研报告市场调研报告一、市场概述随着城市化进程的推进，写字楼已经成为现代城市中不可或缺的一部分。
写字楼以其优越的地理位置，专业化的管理服务和高品质的办公空间，吸引着各种类型的企业租赁。
同时，写字楼市场也面临着竞争激烈和供需不平衡的挑战。
二、市场规模及增长趋势根据最新的市场数据，我市写字楼市场规模已经超过1000万平方米，预计在未来几年内将继续保持较快增长的势头。
市场主要分布在CBD（中央商务区）和主要商业街区。
三、市场需求分析1. 租户需求：大多数租户都希望租赁写字楼来满足办公空间的需求。
这些租户包括企业、政府机构、金融机构等。
他们对办公空间的要求主要包括便捷的交通、先进的设施和专业的管理服务。
2. 办公环境需求：租户对办公环境的需求日益增长。
他们希望写字楼提供高质量的空气、自然采光、绿化环境等，以提高员工的工作效率和生活质量。
3. 位置需求：写字楼的地理位置是租户选择的重要因素之一。
大多数租户希望办公楼位于城市的核心商业区或交通枢纽附近，方便员工的出行和企业形象的展示。
四、市场竞争分析1. 入驻企业：吸引知名企业作为写字楼的入驻客户是市场竞争的关键。
在市场调研中，一些大型跨国公司表示，他们更愿意选择位于CBD中心的写字楼作为办公场所，以提升品牌形象和业务发展。
2. 设施和服务：办公空间的设施和管理服务的质量也成为租户选择的重要因素。
一些高档写字楼提供了先进的会议设施、多功能室、餐厅、健身中心等，以满足租户日常办公和业务活动的需求。
3. 租金和费用：租金和费用是租户选择写字楼的另一个重要因素。
在竞争激烈的市场中，一些写字楼通过降低租金和提供其他优惠活动来吸引租户。
然而，租户也愿意在一定范围内接受高租金，以换取更好的办公环境和服务。
五、市场发展趋势1. 绿色建筑：随着环保意识的提高，越来越多的写字楼开始采用绿色建筑概念，以减少能源消耗和环境污染。
2. 灵活办公：随着互联网和信息技术的发展，越来越多的企业开始倾向于采用灵活办公的方式。
2024年写字楼市场调研报告
2024年写字楼市场调研报告1. 摘要本报告对当前写字楼市场进行了调研分析，分析了市场现状、发展趋势和问题，提供了相应的建议。
通过有效的市场调研，可以为投资者、开发商和企业提供有针对性的决策参考。
2. 引言写字楼市场作为商业地产领域的重要组成部分，对于城市的发展和经济增长起着重要作用。
近年来，随着城市化进程的加快，写字楼市场也面临着一系列挑战和机遇。
本报告旨在通过对写字楼市场进行调研，全面了解市场现状，并提供相关建议。
3. 市场现状分析3.1 市场规模根据市场调研数据分析，写字楼市场总体规模呈现稳定增长态势。
2019年全球写字楼市场规模达到X亿美元，预计到2025年将达到X亿美元。
中国作为全球写字楼市场的重要参与者，市场规模也在持续扩大。
3.2 市场竞争格局写字楼市场竞争激烈，关键竞争因素包括地理位置、建筑品质和租金价格等。
一线城市的写字楼市场竞争更加激烈，而二线城市则存在一定发展机会。
目前市场上的主要竞争对手包括A公司、B公司和C公司等。
3.3 租赁市场需求根据市场调研数据显示，写字楼租赁市场需求呈上升趋势。
企业对于写字楼的选择更加注重地理位置、交通便利性和配套设施。
不同行业对写字楼的需求也存在差异，互联网、金融和创业公司对于创新空间和灵活租赁方式更感兴趣。
4. 市场发展趋势4.1 线上办公模式的兴起近年来，随着互联网技术的发展，线上办公模式逐渐兴起。
越来越多的企业选择通过线上办公方式，从而降低办公成本，提高工作效率。
尤其是在疫情期间，线上办公模式得到了进一步推动和应用。
4.2 灵活租赁方式的需求增加越来越多的企业对于灵活租赁方式的需求增加。
传统的长期租赁方式限制了企业的发展和变动，而灵活租赁方式可以提供更灵活、更自由的空间使用方案，满足企业的需求。
4.3 写字楼建筑绿色化趋势随着环保理念的普及，写字楼建筑绿色化趋势越来越明显。
越来越多的写字楼开始注重节能减排、绿色建筑和室内环境的改善。
这不仅符合企业的环保战略，也提高了写字楼的市场竞争力。
深圳写字楼市场调查分析报告
资料范本本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载深圳写字楼市场调查分析报告地点：__________________时间：__________________说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容第一篇：市场调查篇深圳市经济发展简介1. 深圳市“十五”期间发展的总体目标以高新技术产业、现代物流业、现代金融业为支柱，以传统优势产业为基础，实现三次产业协调发展和全面升级。
大力发展高新技术产业大力发展计算机、网络与通信、集成电路、软件、光电子、数字家电等信息产业。
抢占信息技术制高点，坚持利用跨国公司的国际化分工体系，加大高新技术产品的元器件和配套产品生产能力；利用较强的产业配套优势，逐步形成具有民族品牌的整机生产能力；强化核心技术开发能力和形成核心产品生产配套能力，全力发展集成电路等基础元器件的设计与制造，重点开发应用软件，加快网络通信产品研发与制造，力争用五年或更长时间，建成全国乃至亚洲重要的信息制造业基地。
加快培育现代物流业加快建设集装箱主枢纽港和航空货运中心。
以集装箱运输为核心，东西港区并举，加速盐田港区三期、蛇口港区二三期和赤湾港区凯丰集装箱码头工程和铜鼓航道的建设；进一步开拓国际航运市场，大力增辟新航线，形成干支结合的航线网络；加快建设华南国际集装箱多式联运中心，完善港口道路集疏运系统；积极开拓海铁联运业务，不断扩大港口腹地范围。
2005年，深圳港口货物吞吐量达到7000万吨，集装箱吞吐量达到650万标箱，集装箱国际航线达到100条。
深圳机场航空货物吞吐量达到50万吨，其中国际货物吞吐量达到20万吨。
着力发展现代金融业加大金融创新力度，推动金融规范化、市场化、国际化再上新台阶，使深圳成为全国最安全、服务最优良、创新能力最强、市场化水平最高、开放度最大的全国性金融中心之一。
2023年深圳写字楼行业市场研究报告
2023年深圳写字楼行业市场研究报告深圳作为中国改革开放的前沿城市，拥有广阔的经济发展空间和巨大的市场潜力。
作为一座国际化的城市，深圳的写字楼行业也在不断发展壮大。
本文将对深圳写字楼行业的市场情况进行研究分析。
一、市场概况深圳作为中国经济特区的核心城市，吸引了大量的外资和国内企业的投资。
随着市场经济的发展以及人口的增加，深圳的写字楼市场表现出了强劲的增长势头。
根据最新的数据统计，深圳的写字楼供应量和出租率均呈稳步增长的趋势。
目前，深圳的写字楼供应量已经超过了1000万平方米，预计未来几年还会有持续增长。
二、市场竞争格局深圳的写字楼市场竞争激烈，主要集中在中心商务区和科技园区。
在中心商务区，一些大型开发商和房地产公司投入大量资金建设高端写字楼，竞争非常激烈。
在科技园区，一些知名的科技企业和创新公司也纷纷进入写字楼市场，带动了写字楼的需求。
三、市场发展趋势1. 高端写字楼需求增加：随着深圳经济的快速发展，一些大型企业和外资公司选择入驻深圳，对高端写字楼的需求也在增加。
这些高端写字楼具备先进的设施和优质的服务，更能满足企业的需求。
2. 线下办公与线上办公相结合：随着信息技术的发展，越来越多的企业倾向于线上办公，这给传统的写字楼行业带来了一定冲击。
为了适应市场需求，一些写字楼开始引入创新的科技技术，提供更智能化的办公环境，以满足企业和创业者的需求。
3. 地铁周边写字楼受欢迎：随着深圳地铁网络的不断扩张和完善，地铁周边的写字楼开始受到企业和投资者的青睐。
地铁周边的写字楼交通便利，对于企业的员工和客户都非常方便，因此具备较高的投资价值。
4. 写字楼兼具商业功能：为了提高写字楼的利用率和市场竞争力，一些写字楼开始引入商业功能，如商场、餐饮、健身等，以满足企业和员工的日常需求。
这种混合型的写字楼能够吸引更多的企业入驻，并提高整体的经济效益。
四、发展建议1. 提高写字楼的品质和服务水平：由于市场竞争激烈，写字楼房企应该提高写字楼的品质和服务水平，以吸引更多的企业入驻。
2024年深圳写字楼市场调研报告
深圳写字楼市场调研报告1. 引言本文旨在对深圳市写字楼市场进行调研，分析市场现状、发展趋势和竞争情况，为相关利益相关方提供参考。
通过数据统计和市场调查，得出了以下结论。
2. 市场现状深圳市写字楼市场在过去几年经历了快速的发展。
根据数据显示，深圳市写字楼的供应量在不断增加，而租金水平也在逐渐上升，表明市场需求旺盛。
同时，写字楼的空置率也相对较低，显示出市场吸引力较高。
3. 市场发展趋势基于市场调查和专家意见，预计未来几年深圳市写字楼市场将继续保持良好的发展态势。
首先，随着深圳市经济的进一步发展，吸引了更多企业入驻，增加了对写字楼的需求。
其次，写字楼的功能不仅局限于办公场所，还包括会议、展览等多种用途，这将进一步促进写字楼市场的多元化发展。
此外，与其他房地产市场相比，写字楼投资的回报率相对较高，吸引了更多投资者进入市场。
4. 竞争情况深圳市写字楼市场竞争激烈。
目前，市场上存在着许多不同等级和类型的写字楼供应商。
一些高端写字楼通过提供高质量的办公环境和一流的设施来吸引大型企业入驻，而低端写字楼主要满足中小企业的需求。
此外，随着市场竞争加剧，写字楼租金也在逐渐上涨，这对于初创企业和中小型企业来说可能是一种挑战。
5. 结论总之，深圳市写字楼市场在快速发展，供需形势相对紧张。
市场调研和数据分析显示，市场将继续保持良好的发展势头，并且竞争激烈。
为了更好地应对市场竞争，建议写字楼供应商应不断提升办公环境和服务质量，以吸引更多租房企业。
此外，政府部门也应加大对写字楼市场的监管，保障市场的健康有序发展。
以上为深圳写字楼市场调研报告的内容摘要。
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写字楼调研报告[5篇范文]
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写字楼调研报告[5篇范文]第一篇：写字楼调研报告写字楼调研报告写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。
还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。
写字楼管理：1、企业自行管理--- 下属三产单位全权负责物业及租售2、企业自行管理--- 下属三产单位行政管理---物业外包3、企业行政主管--- 外包第三方物业+外包租售公司大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理。
企业总部大楼，物业外包或自己三产，这两个部门肯定不会为我们提供所需，一定是要找到主管部门来协调。
企业自行管理的官派十足，有别与市场其他的写字楼租售情况，企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。
企业委托第三方物业管理同上，基本上找第三方物业是提供不了我们的所需，还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、行政部、后勤管理部等。
如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。
纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租、置换业务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。
物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。
重点跟踪企业一、国华投资大厦预计谈判周期3个月，投资20万，先期委派1名操作人员。
25%利润率计算，初期月均流水5万。
三年收回投资成本。
物业为三产单位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行十分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。
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齐全，商 业配套档 次中等 较全但商 业配套档 次ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ低 生活配套 较全
较 高
较 低
小
高
一般
（三）、区域竞争力分析
1. 分布分散，缺乏联动效应； 南山各片区的写字楼水平处于参差不齐的状况，缺乏联动 效应。南山写字楼主要分割在科技园、蛇口、南头，以及 南油几个片区，几乎都是各自为战，辐射能力较低。科技 园完全属于高科技的产、学、研基地，发展迅速，但不能 带动其它产业，也形成不了良好的商务气氛；蛇口有大量 的物流业企业，但他们大都委身于档次低的写字楼，甚至 在商住楼内办公，使得蛇口的写字楼得不到大的发展，孤 立而无奈地存在；而其它片区的情况更是不容乐观。这种 局面在不利于南山写字楼发展的同时，也不利于南山企业 的发展壮大。
南山已经由深圳昔日的边缘化地区成为深圳经济、社会、 文化、科技、教育等诸多方面当仁不让的主角。
（二）、宏观经济现状及发展趋势分析
住宅带动效应
全市商品房销售统计数据显示，1996年至2004年南山区商品 房住宅销售呈现出逐年量价齐升的趋势，并且南山房地产开 发量和销售量约占深圳整个房地产市场近1／3的比重。2003 年及2004年南山更是以绝对优势蝉联深圳房地产销售面积及 销售额冠军。 大量高尚住宅如雨后春笋般涌现而出，大规模社区如蔚蓝海 岸、招商海月、海印长城、滨海之窗、鼎太风华、振业城等。 仅在南山商业文化中心区，近些年已入伙的高尚住宅面积超 过350万平方米，2005年南山的新房成交均价已超过8000元/ 平方米。居住人口的增多，消费需求的增长，为南山的商业 发展和商服市场带来了更大的机遇。
（二）、板块分析
在普通情况下，我们可以按照商业以及居住的密集度把南山 分为5个区域，它们分别是：南头片区、科技园片区、创业路 商圈、南油片区和蛇口片区。
南头片区 科技园区
创业商圈
南油
蛇口片区
（二）、板块分析
片 区 区位 较好， 南山区 与宝安 区的接 合带 交通条件 城市规划 商务氛围 商业配套 写字楼综 合素质 较低，以 乙级写字 楼为主 名 气 供应
南 头
较方便，临深南大 较差，随旧 道贯穿片区，北环 城改造实施， 大道经过片区北侧， 已有明显改 多路公交车经过 观
较差，没有 形成有集聚 力的商务中 心
较好，在高 技术产业写 字楼方面有 非常强的集 聚作用 较好，多个 写字楼共同 构成南山区 的商务中心 差，传统工 业区 较好，物流 业聚集区域
缺乏
较 低
小，以住 宅和商业 为主
科 技 园
好
深圳大道，但内部 较差，地铁工程有 助交通条件改善
好，整体规 划，规划超 前 好，整体规 划，规划超 前。南山未 来的商业文 化中心 差，缺乏整 体规划 较好，更注 重住宅规划
缺乏，规 划中欠考 虑，难以 改善
高，均按 甲级写字 楼标准配 置 较高，规 划中的写 字楼集中 区域，开 始建设 较低，以 乙级写字 楼为主 较差，以 商住楼办 公为主
南山写字楼市场调研报告
暨项目裙楼商业初步定位报告
目
录
第一部分、宏观分析 第二部分、市场分析 第三部分、项目周边调研 第四部分、SWOT 第五部分、开发建议
第一部分、宏观分析
（一）、南山概况
深圳市南山区于1990年1月经中华人民共和国国务院 批准成立,是深圳市的六个市辖区之一。 辖南头、 南山、沙河、西丽、蛇口 、招商、粤海、桃源共八 个街道办事处。全区总人口为48万人。 南山土地资源丰富，有大片可供开发的土地，目前 建成城区面积40平方公里，待开发面积（包括填海 造地面积）近100平方公里。全区有长达42公里海岸 线。
（一）、南山写字楼市场发展现状及趋势
4.商务环境逐渐形成
近年来，深圳商业市场格局发生重大变化，罗湖东门独占鳌 头的局面已经逐步演变为众商圈分庭抗礼之势。日益成熟的 南山将带动南山的商务气氛，特别是南山商业文化中心区作 为深圳西部的中心，将带动南山商业向更高层次发展，从而 带动商务环境。 南山商圈的硬件条件还相当落后，目前中高档写字楼、高级 酒店相对较少，但在建和在规划的项目正逐渐兴起，南山商 业文化中心区等地方也在筹建高档写字楼，努力提升南山的 商务气氛。
（三）、区域竞争力分析
2. 无法抗衡罗湖、福田地位； 在2004年，南山住宅市场已经开始领先深圳各区，形成百舸 争流的局面，但在写字楼市场的竞争上，它跟福田、罗湖却 是相差甚远，2004年一至三季度都没有新的专业写字楼供应， 情况直到2005年第四季度才有所改观。 虽然南山商业文化中心规划有36万写字楼的供应量，是南山 未来几年写字楼主要的供应量，但福田仅中心区未来三年内 就有约75万平方米的高档写字楼供应量，以及约100万平方米 的待开发量，而车公庙片区也将有约40万平方米的写字楼供 应量投入市场。 南山写字楼无论是数量，还是质量，在短期内都还没能力与 罗湖、福田形成强有力的竞争。
（四）、供求状况
（1） 销售供应量少，价格波动大 近年南山写字楼价格除了在02、03年相对平稳之外，其他时 段波动较大。在写字楼市场一片大好的形势下，销售价格不 升反降。南山写字楼开始与其他区域联动，受到福田、特别 是中心区写字楼建设的影响，在市场存量、目前供应量和未 来供应量巨大的影响下，南山写字楼价格自然走低。
（二）、宏观经济现状及发展趋势分析
南山区固定资产投资仍然持续增长，由于房地产政策的改变， 房地产开发，特别是住宅开发已经开始下滑，写字楼开发增 长缓慢，基础设施建设成为主要增长点。
（二）、宏观经济现状及发展趋势分析
近年来，南山区依靠科技、物流、旅游等支柱产业的持 续高速增长，在深圳特区的经济发展中占有重要地位。 南山区国民生产总值（GDP）全市的四分之一，在深圳 市六个区中居于首位。未来的南山将建设成为深圳乃至 珠三角地区的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育 基地、物流中心，片区的产业结构不断优化。
（二）、宏观经济现状及发展趋势分析
经济持续增长，2006年第一季度，除房地产开发外，其它所 有经济指标均有显著增长，其中基础设施建设增长率在50% 左右。 工业仍然占主导地位，但增长已经开始放缓，在未来数年内 将随着南山区经济的转型而减小份额。
（二）、宏观经济现状及发展趋势分析
进出口额持续增长，随着西部通道的开通，滨海大道，沿江 高速，以及宝安大铲湾码头，地铁1、2号线等基础交通设施 的逐步建设和投入使用，进出口空间巨大，将在数年内成为 南山区的支柱性产业。
（一）、南山写字楼市场发展现状及趋势
2.政策开始向南山倾斜 04年，南山区已在全市各区率先推出《经济社会及城市 发展战略研究报告》。未来五年，南山区将以建设“三 个基地、一个中心”为战略重点，优化自然、法治、治 安、人才和文化“五大环境”，把南山建设成为具有国 际水准的现代化城区。 “十一.五”期间，南山区将以建设高新技术产业基地、 旅游基地、高等教育基地和深圳西部的物流中心为目标， 推动产业结构调整和升级，使南山成为深圳未来最重要 的高科技城区。
（三）、区域竞争力分析
3. 南山写字楼仍然比关外各区更具有竞争力； 南山写字楼水平落后于关内的福田、罗湖两区，但与关外各 区相比，也有一定的优势。南山写字楼与关外写字楼的竞争， 主要是与宝安的竞争，特别是其中的宝安中心区和新安镇， 它们是宝安写字楼主要的片区。 南山与关外相比，具有基础、政策等优势。虽然疆土接壤， 但关卡作用不可忽视，南山的企业发展、写字楼发展在基础 方面都大大超过宝安。而虽然市场上的有利因素大都是大家 共同拥有的，但绝大部分企业买卖、租赁写字楼还是选择关 内物业，也是南山写字楼得以领先的一大因素。
系列1 89 88 87 86 85 84 83 82 Q1 Q2 Q3 Q4 2001
南山区办公用房房价指数
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1 2004
2002
2003
（四）、供求状况
（2） 租赁需求大，租金上扬。 南山02年办公楼租赁面积为89.59万平方米，03年上半年为 64.45万平方米，而04年仅第一季度就达81.77万平方米，增长 速度相当迅猛。 一方面，南山写字楼近年供应量少，企业只能把目光投向租 赁市场； 另一方面，随着深圳发展西移步伐加快、地铁、西部通道等 政策的确立，使南山市场逐渐升温，特别是科技园和南山商 业文化中心区等的建设，吸引了大量企业进驻南山，带旺南 山写字楼租赁市场。
（二）、宏观经济现状及发展趋势分析
新政策的影响
六月一日，新的房地产调控政策落实执行，我们暂且称为 “新八条”。 新八条的出台，极大的压制了房地产，特别是住宅房地产的 开发和销售。日成交量也开始逐日下降，整个地产界一片风 声鹤唳。 然而，我们国家拥有庞大的民间闲散资金，这些资金需要找 到出口，但股票、期货、证券、外汇等一系列投资产品则需 要有一定的专业知识，并且具有明显的不可预见性、风险性。 在多方挤压的同时，投资者开始把目光投向房地产的其它形 态——商业和写字楼地产。
（三）、未来规划 ——南山商业文化中心
（三）、未来规划 ——南山商业文化中心
（三）、未来规划 ——南山商业文化中心
南山商业文化中心西起南海大道，东望深圳湾，北临深圳大 学及高新技术园区，南接南油开发区。南山商业文化中心区 目标是建设成为具有国际一流水平的现代化海滨城区，它与 南山区丰富的人文旅游资源、众多高新技术产业区和大型通 商海港群交相辉映，完善了南山区的城市功能。南山商业文 化中心区总建筑面积达234万平方米，其中办公建筑面积约44 万平方米，商业建筑面积约35万平方米，规划居住人口4.1万 人，就业人口5.2万人，规划建有星级酒店、金融大厦、文化 娱乐中心、购物中心、休闲广场等设施，片区内还有学校、 医院、公交总站等，形成一个配套完善的大型商业文化居住 区。综合优势带动了整个南山中心区商业、金融、旅游、商 务办公的升级和发展，吸引著名海内外发展商前来踊跃投资， 至今中心区内可转让土地已转让95％。