如何降低容积率提高舒适度
调整容积率的规定
调整容积率的规定调整容积率的规定是指根据城市发展的需要，针对不同区域和用地性质制定相应的容积率标准，以达到优化城市规划、提高土地利用效率、改善居住环境等目的。
根据实际情况，调整容积率的规定应当综合考虑城市的经济、社会和环境等因素，以实现城市可持续发展。
首先，调整容积率的规定应当基于城市的整体规划，遵循科学和合理的原则。
各个城市区域的用地性质和功能不同，例如居住区、商业区、工业区等，容积率的规定应当根据不同区域的需求而有所差异。
在制定规定时，需要综合考虑城市的空间布局、市场需求、交通状况等因素，使得城市的用地利用更加合理和高效。
其次，调整容积率的规定应当遵循保护环境和提高居住质量的原则。
在城市发展中，应当注重生态环境的保护和改善，避免过度开发和过高容积率对环境造成的负面影响。
在生态脆弱地区，应当严格控制容积率，保护生态环境的完整性。
同时，应当注重提高居住质量，合理规划居住区的容积率，使得居民能够享受到宜居的生活环境。
此外，调整容积率的规定应当考虑到社会公平和经济可持续发展。
在城市规划中，应当注重公共空间的规划和建设，为居民提供良好的社区环境和公共服务设施。
同时，在城市发展中，也要兼顾经济效益和土地利用效率。
通过合理规划容积率，可以实现土地的最大利用价值，推动经济的发展和城市的繁荣。
最后，调整容积率的规定应当强化管理和监督机制，确保规定的有效执行。
城市规划部门和相关管理机构应当建立健全的制度和流程，对容积率的规定进行有效监督和管理。
同时，要加强对规定执行的监测和评估，及时调整和修订规定，以适应城市发展的需要和社会的变化。
综上所述，调整容积率的规定是城市规划发展的一项重要性措施。
通过合理规划和调整容积率，可以实现优化城市布局、提高土地利用效率、改善居住环境等目标。
在制定规定时，需要综合考虑城市的经济、社会和环境等因素，遵循科学和合理的原则，以实现城市可持续发展。
社区容积率和舒适度关系探讨
社区容积率和住宅舒适度作为社区规划的一个重要指标和参数，容积率在一定程度上反映了社区的舒适度，但是它们之间并不是一个简单的线性或者是抛物线等比例关系,而是呈现平滑与跳跃并存的结构，与规模、业态、布局相关。
在一定环境容量下，包括总建筑面积、总人口等指标下，如何通过社区布局、物业形态，探索社区特色、社区舒适度与经济效益的最佳平衡点，考验的是管理者与设计者的统筹能力。
而在特定容积率的条件下，开发者与设计者也完全可以通过整合优化产品类型、建筑布局、园林规划等诸多元素，打造开发产品的特色，创造特定地块的最佳经济效益。
一个能同时满足消费者对于居住舒适度需求、利润最大化的容积率，考验的是管理者、规划师和发展商、咨询机构等市场参与各方的设计水平、策划能力和对市场的把握能力和创造能力，而其中也存在几个指向明确以及容易造成误解的方面。
容积率与社区规模我们首先需要澄清的一点是容积率、舒适度和社区规模之间并不是像我们惯常想象的那样，社区规模越大，容积率越低，舒适度越高。
实际情况往往相反，规模小的项目，尤其楼栋数量少的，因为基本不用考虑社区内部楼的间距遮挡，楼座的投影多投于用地范围之外，实际上减小了规模较大项目中普遍存在的用地面积的消耗，容积率通常能够做的比较高，而舒适度却和容积率较低的大规模社区一样，甚至还要比后者优越。
这里存在一个概念：外部性。
从规划条件上来看，规模小的项目，在规划审批阶段多为一个大项目的某一个部分，其绿化率和建筑密度已在整个用地上进行了平衡。
在这个单独小块地上，建筑密度能够做的较高而绿化率能够做的较低，容积率自然能够做的比较高，而其舒适度却未必因此而降低，而且还可能通过建筑类型上的差别而优于规模较大的社区。
在项目规划时，要充分地利用项目周边的环境资源；在未突破一定限度的前提下，孤零零地从项目的容积率来判断其舒适度，存在误区。
当然，这是基于外部存在良好资源的情况，如高密度路网或河涌、绿化等。
若没有外部良好资源的支持，可以直接以容积率判断其舒适度。
减少建筑容积率的方法
减少建筑容积率的方法我折腾了好久减少建筑容积率这事儿，总算找到点门道。
我一开始也是瞎摸索，就知道容积率这东西跟建筑面积和用地面积有关系，要减少它，就得想办法在建筑面积和用地面积上做文章。
我试过的一个方法呢，就是控制建筑的层数。
你想啊，如果盖个特别高的楼，那建筑面积肯定大，容积率就上去了。
就像搭积木一样，你堆得越高，占的空间就越满。
所以我就试着降低建筑的层数。
但是这个做起来也不容易，有一次啊，我设计一个建筑项目，为了把层数降下来，结果内部空间又不够用了，差点弄成个大失败。
后来我就明白了，降低层数的同时，还得巧妙地设计内部空间布局。
还有就是增加绿化用地，这个我觉得挺有效的。
把原本可以用来盖建筑的地方改成花园啊、草坪啥的，这就相当于把用地面积更多地分给了非建筑部分。
就好比住房子，原本房间堆满了东西，很拥挤，现在清理出一些东西，把空间腾出来一样。
不过这里面有个要注意的，就是得合理规划绿化位置，不能这儿一块那儿一块的，得整体规划好看。
还有一个我不太确定的方法，但感觉也是可以试试的。
就是增加建筑之间的间距。
间距大了，建筑看起来就没那么紧凑，整体给人的感觉密度就小。
但是这也要考虑土地利用率问题。
要是间距太大，土地浪费太多可能也不行。
在设计建筑形状的时候也有讲究。
我有个项目，最开始设计的是那种四四方方的大建筑体块，看起来就很占空间。
后来我把它切成几块小的建筑体块，错落开来布局。
这样虽然建筑面积没变，但是从视觉上和实际的空间感上，感觉没那么拥挤了，容积率也就降下来了。
就像把一大块肉馅分成几个小肉饼一样，分散开来后，盘子里看起来没那么满了。
减少建筑容积率得从多个方面考虑，建筑面积、用地面积相关的每个细节都能对容积率有影响，要不断尝试和调整才行。
容积率什么意思
容积率什么意思容积率是指一个小区的地上总建筑面积与该小区用地面积的比率。
一般来说，容积率越小越好，容积率越大越不利于居住。
根据我国有关法律法规，住宅小区容积率不得超过3.为了避免在小区内出现大量的住户，国家对小区内建筑的总建筑面积进行了限制。
不同的区域有不同的规定，所以，当我们购买房屋时，要根据自身的实际情况来选择适合自己的区域和户型，这样才能保证我们正常居住。
下面就为大家详细介绍一下什么情况下的容积率可以达到3.一、别墅的容积率一般不会超过5,因为别墅一般都是比较大面积的别墅，居住在别墅中的住户就比较多了，所以别墅的容积率是比较高的。
一般情况下，大型小区的别墅容积率都在1-1.5之间，但别墅的容积率也不会超过5。
因为别墅多建在山区或山地边缘，而山又多为石灰岩，土地质地坚硬，不易为树木覆盖。
所以别墅的自然属性决定了别墅多建在山边。
所以，别墅居住的小区容积率都是不高的。
也就是说，如果别墅所建的楼房是很大的，容积率高也是正常的。
1、小区容积率在设计的时候，一般由两部分组成：首先就是小区的总建筑面积、总用地面积和建筑面积的总和。
总建筑面积：开发商开发的商品房在整个小区里的建筑面积；用地面积：这个部分所占的比例就是容积率的计算依据；再来就是小区的容积率系数了。
容积率系数是一个小区居住人口密度的平均值，越高越好。
当然了小区的容积率会受到规划方案的影响。
2、居民居住容积率的计算公式是：居民居住容积率=(总建筑面积-基础设施面积）÷2。
通常这个公式还可以套用在公共绿地面积与居民自有的绿地面积之和。
其中，公共绿地是指为满足人们日常生活需要专门建造的供人们在一定区域内活动的绿地。
它是专为城市居住区设计的用于建设公共绿地的土地。
按照这个计算居民居住容积率是比较科学的。
3、小区人口密度影响容积率计算公式：容积率对于小区的居住环境、居住人口以及小区内的建筑密度影响都非常大。
我们可以从人口密度来判断小区容积率高低，人口密度越大，公共绿地、地下车库以及人防工程的面积就越多，同时人流量也就越大。
容积率的影响因素与对策研究
容积率的影响因素与对策研究摘要：针对目前房地产开发容积率普遍偏高的问题，本文阐述了容积率的概念，分析了容积率的影响因素，以及容积率过高的不利影响，最后，本文对如何有效的对容积率进行科学管理提出了针对性的对策建议。
关键词：容积率；影响因素；对策建议abstract: in view of the current real estate development capacity rate is higher, the paper expounds the concept of volume rate, analyzed the influence factors of volume rate, and the high volume rate of the adverse impact of, at last, the paper discusses how to effective cubage rate of scientific management puts forward corresponding countermeasures.keywords: volume rate; influencing factors; countermeasures中图分类号：tu761文献标识码： a 文章编号：容积率的概念与界定容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
在合理的空间环境下，容积率越大，表示地块建设开发强度越高，土地利用率也越高；反之，容积率越小，地块建设开发强度越低，土地利用率也越低。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率管理办法
容积率管理办法引言容积率是城市规划和建筑设计中的重要概念，它反映了建筑在给定土地面积上的建筑密度。
合理的容积率管理对于城市的可持续发展和空间利用效率至关重要。
本文将介绍容积率管理办法，旨在帮助城市规划者和建筑设计师更好地理解和应用容积率管理原则。
1. 定义容积率（Floor Area Ratio，简称FAR）是指建筑物总建筑面积与用地面积的比值。
常用于衡量建筑密度和土地利用效率。
容积率越高，说明在单位土地面积内建筑面积越大，建筑密度越大。
2. 容积率管理原则合理的容积率管理可以有效控制城市建设的规模和形态，优化土地利用。
以下是一些常见的容积率管理原则：2.1 分区管理根据城市规划、土地用途和功能需求的不同，划定不同的分区，并对每个分区内的容积率进行管理。
例如，商业区可以设置较高的容积率，以支持更多商业设施的建设，而住宅区则可以设置较低的容积率，以保护居民的居住环境。
2.2 控制总体容积率制定总体容积率控制目标，限制建筑总建筑面积与用地面积的比值。
这可以有效控制城市建筑的总体规模，避免过度开发和资源浪费。
2.3 允许例外情况在特定条件下，可以允许某些建筑项目的容积率超过规定的上限，例如在重要文化遗产保护区、城市更新项目区域、公共设施建设等情况下，可以根据具体需求和条件，对容积率进行例外管理。
2.4 考虑公共空间容积率管理不仅应关注建筑的容积，还应考虑公共空间和绿地的规划和保护。
合理规划公共空间对于提高城市居住质量和生活幸福感具有重要作用。
3. 容积率管理的实践案例3.1 新加坡新加坡是世界上人口密度最高的城市之一，而其高效的容积率管理是其成功的关键之一。
新加坡通过综合规划范围和详细规划范围来管理容积率，从而有效控制城市建设的尺度和规模，提高土地利用效率。
3.2 日本日本也是一个容积率管理较为严格的国家。
日本的容积率管理主要通过城市综合开发区域制度和土地利用计划制度来实现。
这些制度允许对特定区域内的建筑容积率进行调整，并且要求充分考虑公共空间和绿地的规划。
如何做到容积率最大化和最优化
案例一：星海华庭—
—将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利
案例二：中心红树湾
—满足3.18的情况下，如何更多盈利，改变产品功能组合
案例三：杨柳国际新城
பைடு நூலகம்
—地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼
容积率的确定模型—
—结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定
高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系
开发商常做的事情——进深大了，容积率提高了，房型变差了，150的房子如此尴尬
南方常见的户型设计，一梯多户的设计 根本上也是提高平均进深，提高覆盖率，增加容积率
比较失败的设计方案_没有增加容积率，却把本来可以舒适的房型设计的不够通透
了解了容积率的内涵和意义将更有利于我们在项目运作过程中，客观理性的决策项目
后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。
较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳天悦龙庭
地块形状狭长，总用地面积51825㎡，总建筑面积21万㎡，其中计 容积率面积17.1万㎡，容积率3.3。
13栋28层的点楼围合而成，空中院馆的户型设计，平均进深较小， 户型面积适中。
实际上应该怎么理解容积率？ 先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理
现象二：为何做如此多的一体四户？ 当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销 售受阻，开发商反思： 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一 梯两户没做出来？ 面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？
板楼一般基本的间距按照日照间距，计算公式： h=ctg（实际纬度+回归线到赤道纬度） 越是北方越大，同一纬度基本相同u回归线以内区域主要 是满足通风、视线干扰问题，便可满足日照间距
住宅容积率调整方案
住宅容积率调整方案以下是 7 条关于住宅容积率调整方案的内容：1. 咱就说，住宅容积率这事儿吧，那可太重要了！就好比做蛋糕，材料放多了太拥挤，放少了又太空。
咱们现在的小区是不是有时候觉得太挤了或者太空旷了？这就是容积率没弄好呀！调整方案来了呀，咱们把那不合理的给它改得舒舒服服的，让大家住得开开心心的，多好呀！例子：你想想，如果小区里全是高楼大厦密密麻麻的，你走在路上都觉得压抑，哪还有生活的乐趣呀！2. 哇塞，住宅容积率调整呀，这简直就是给咱们的居住环境来一次大变身！要是调整好了，那可就像给咱的生活来了个魔法，变得美好又舒适。
以后在小区里散步，那都感觉倍儿爽！例子：就像一个乱糟糟的房间被整理得井井有条，多让人心情舒畅啊，这就是调整容积率的意义呀！3. 嘿呀，大家知道不，住宅容积率调整方案出炉啦！这可不是小事儿呀，这关系到咱们以后每天生活的地方呢！要是调整得恰当，那我们的家不就像天堂一样啦？例子：你看那些环境优美、布局合理的小区，住进去都不想出来，这都得靠合理的容积率呀！4. 哇哦，住宅容积率调整方案真的太关键啦！这就好比给咱的小区重新打扮一样。
调整得好，就像给小区化了一个美美的妆，让大家都喜欢待在里面。
例子：想想那种又宽敞又漂亮的小区，是不是特别向往？这就是合理调整容积率能带来的呀！5. 哎呀呀，住宅容积率调整方案可是个大事情呀！这能决定咱们住的地方是乱糟糟还是漂漂亮亮的。
难道你不想有一个让人羡慕的小区吗？例子：要是小区里到处都是乱七八糟的，那得多闹心呀，所以调整容积率太重要啦！6. 哟呵，住宅容积率调整，这可得重视起来呀！它能让我们的生活变得很不一样哦。
就好比一个魔法棒，轻轻一挥，小区就变得大不一样啦！例子：你能想象一个原本拥挤不堪的小区变得宽敞宜人吗？这就是调整的力量呀！7. 哈哈，住宅容积率调整方案可是能给我们带来大变化的哟！这就跟给我们生活的拼图填上关键一块似的。
以后就能享受更美好的居住环境啦！例子：要是小区里人多得跟下饺子似的，那还有啥生活质量可言，所以赶紧调整容积率呀！我的观点结论：住宅容积率的调整至关重要，它直接影响着我们的居住体验和生活质量，必须要认真对待，科学合理地进行调整，让我们的居住环境变得更加美好。
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容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
关于容积率
内容:项目容积率与利润推算方法模块
一,最适容积率
最适容积率是能够使利润最大的容积率数值.
一定的土地转让,建安等成本条件下,项目的利润取决于产品的单价和产品的总量,也就是总面积.容积率决定了总面积,也决定了单价.而随着项目容积率的上升,售价并非等比例下降,(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)因而总利润额随容积率的上升而上升,当容积率高出最适容积率的数值的时候,产品的品质开始下降,售价下降,利润下降.在最适容积率点上同,销售额与总成本的差值最大,也就是利润最大.(图中黑色区域为有正利润的容积率范围,其中最宽处即为利润最大点,也就是最适容积率点.)销售额与容积率的相关曲线图如下:
3,最适容积率的确定
明确了容积率的重要性,接下来就是最核心的问题:对于一个低层项目,容积率的最佳值是多少
回答这个问题,我们必须通过经济测算,即在一定的容积率下,本项目可以有多少的销售面积(总规模减去一些必要的配套设施),同时这些面积又可以以多少价格售出,当然这个价格是市场能够接受而反映良好的.我们知道,容积率确定之后,项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的,但合理的售价如何确定呢在项目区位,成本等各方面条件确定的情况下,售价与住宅的舒适度有很大关系,除去建筑设计方面的因素,住宅之间的拥挤程度,层数就是一个很重要的因素了,而这些因素是直接与容积率相关的.那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度,层数之间的变化"函数"就是最终的解决办法.当然,这个"函
数"并非严格意义上的数学公式,而是一个相关性的变化分析.
以下就是这种相关性分析的基本思路,可以通过建筑的层数,面宽,进深等条件,粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率,方法如下: 假设一个小区中的住宅是均匀分布的,下图是其中一部分,图中的四个深灰色区域为住宅,浅灰色区域为经过平均后一栋住宅对应的基地面积,该栋住宅的建筑面积与此浅灰色区域面积的比值即可视为为本项目的容积率.
设住宅的层高为3米,进深为12米,日照间距为1.7,层数为N,容积率的求得公式为:
容积率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1
其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2
X=A/B--------------------------公式3
把公式2与公式3代入公式1,即可以得出容积率与X和N的关系如下:
容积率=X*N/(0.42N+1)
N和X是决定住宅拥挤程度的重要数值,N为建筑的层数,层数多而居住档次相应下降,X为建筑面宽与建筑之间的间距的比值,X值越大,建筑形式越倾向于联排住宅,反之X值越小,建筑形式越倾向于独栋.举一个例子,根据经验判断,X值为0.5的时候,也就是并排的两栋建筑之间的距离与建筑的面宽近似的时候,建筑的形式基本为双拼别墅.根据公式3,可以作出以下这样表格,当确定一个容积率的时候,我们就可以比较方便的找出建筑大致是一个形态,联排住宅,双拼别野,别
野,或是介于他们之间的某种折中形式.
在本方法的实际应用中,尚存在几点问题,这主要是由于实际的低层住宅项目并非如上述情况是一个均匀的,理想的状态.比如,项目用地中有大面积的道路和绿化,有大面积的配套公建,这时的估算就需要增加一个不小的修正值;同样如果用地中有多种住宅类型,有联排别野,也有多层公寓(这是很多项目的实际情况)估算也需要在不同的类型间分别进行;如果日照间距不是严格的按照 1.7来计算,或者项目中有大面积的东西向住宅,估算也会遇到一些困难.但是基本上来讲,这个方法需要的是进一步的完善,还有与经验值的互相验证.实际中可以用已经有的若干个实例来反算这个公式的结果,并得出一个经验性的修正值,并在以后的测算中应用这个经验修正值.
得出了一定容积率条件下的建筑产品形式之后,根据其拥挤程度,建筑之间的图形关系,同时与周边项目相比校,可以得出本产品的相应售价.这时候,建筑面积,单方成本与总成本,售价等进行全面的成本收益测算所需要的基础数据就齐全了,余下的工作就是通过一系列复杂的计算,得出最终的项目资金收益率与净利润,看一看项目在如上的产品定位条件下是赢还是亏.
X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2
建筑层数N
1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.140845
2 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478
0.434783 0.326087 0.217391
3 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.
4 0.266667
4 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.59701
5 0.447761 0.298507
5 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.322581
6 1.724138 1.551724 1.37931 1.20689
7 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.344828
4,实例项目分析
受发展商委托,我公司在北京南城承接了一个投资顾问项目,由于位置,成本等各方面因素的综合考虑,项目的产品定位为低层低密度的住宅.确定项目容积率的工作始终是各项工作的前提与核心.
我们确定的四种可能的产品类型包括,独栋别墅,TOWNHOUSE,3-4层的住宅,5-6层的住宅.综合了产品类型,容积率,售价等因素对四种产品类型进行测算(这是一个比较繁杂的过程,在这里就不详述了),测算最终的结果是此项目的容积率在0.9的低层住宅和0.7的TOWNHOUSE两种产品是成本利润率最高的.
(见下表)
楼型容积率售价单方综合成本总利润(万元) 成本利润率
双拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%
联排 0.7 5000 4218 14862 18.55%
低层 0.9 4300 3592 17704 19.72%
多层 1.2 3600 3058 18430 17.73%
但是依据市场的要求全部定位为这两种产品类型的话,覆盖的客户范围仍然有限,为了减小市场风险,产品类型应结合5-6层的多层住宅,同时容积率可在0.7-0.9之间,我们将容积率初步定在0.8,产品类型以TOWNHOUSE和低层,多层住宅为主,这样发展商的利益是最有保障的.
如此的测算结果也从另一方面证明本项目不应该是一个单一产品形式的居住社区,而应该是双拼别墅,联排TOWNHOUSE,多层公寓混合的低密度居住社区,在计算容积率与建筑形式的时候就必须分别进行计算,这与前文中提到的理想状态是有差异的.但是,从另一个角度看,这也促进了该计算方式中一些不足之处的改进.比如说,因建筑形式的不同而必然进行的分区计算的方式,各个组团计算各自的建筑总面积,用地面积,容积率,就可以让我们把诸如道路,绿化,公建等问题单独处理,最终保证计算的准确性.确定最适容积率的问题在这里就演变为确定最适的加权平均容积率的问题,实际上,也就是确定各不同类型住宅面积比例的问题.当这个问题解决的时候,设计任务书也已经基本成型了,此时下一个阶段的各项工作也就可以顺理成章的展开了.。