容积率修正系数确定
容积率修正系数的计算
容积率修正系数的计算《容积率修正系数的计算》嗨，小伙伴们！今天咱们来聊聊一个特别有趣又有点复杂的东西——容积率修正系数的计算。
你可能会想，这是个啥呀？听起来就很让人迷糊呢！我先给你讲讲容积率是啥。
容积率就像是一个魔法数字，它能告诉我们一块土地上盖了多少房子。
简单来说呢，如果一块地上房子盖得密密麻麻的，那容积率就高；要是房子盖得松松散散的，容积率就低。
就好比一个盒子里装糖果，装满了糖果的盒子，那糖果的“容积率”就高，只装了几颗糖果的盒子，“容积率”就低啦。
那这个容积率修正系数又是什么呢？它呀，就像是一个小助手，帮助我们把不同容积率下的土地价值弄得更准确。
比如说，有两块地，一块容积率高，一块容积率低，它们的价值可不能光看面积，还得看这个容积率修正系数呢。
这就像两个人，一个人工作特别忙，干的活特别多，一个人工作比较轻松，干的活少，你不能光看他们在公司的时间长短，还得看他们工作的效率系数一样。
那这个容积率修正系数怎么计算呢？这可有点像解一道超级神秘的数学谜题。
我们老师说，有一种计算方法是通过调查统计的方式。
就像我们做调查，问问那些懂房地产的叔叔阿姨，他们会根据自己的经验，说这个容积率是多少的时候，土地价值大概是怎样的情况。
比如说，当容积率是1的时候，土地价值可能是100万，当容积率变成2的时候，土地价值可能就变成180万了。
我们就可以根据这些数据来计算修正系数。
这就好像我们要知道一个糖果随着盒子里糖果数量变化价格怎么变一样，我们得去调查不同糖果数量下的价格情况。
我爸爸也跟我说过一种计算方法呢。
他说有些时候可以根据一些公式来计算。
不过这些公式可复杂啦，有好多数字和符号。
就像一个超级复杂的迷宫，里面全是弯弯绕绕的路。
比如说有一个公式是要考虑土地的成本、建筑成本还有预期的利润等等好多东西。
这就像我们要做一个超级大的蛋糕，我们得考虑面粉的成本、糖的成本、奶油的成本，还有我们想赚多少钱，才能算出这个蛋糕到底该卖多少钱一样。
容积率修正系数的确定
一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律（三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。
城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。
容积率修正系数
容积率修正系数容积率修正系数是指在城市规划和建设中，对建筑物容积率进行修正的一个系数。
容积率是指建筑物所占地面面积与总建筑面积之间的比值，它是衡量一个建筑物使用地面面积的指标。
但是，在实际建设中，有时候由于一些特殊因素，建筑物的容积率需要进行修正。
容积率修正系数的引入是为了合理利用土地资源、保护生态环境、提高城市建设的可持续发展水平。
在城市规划中，容积率修正系数被广泛应用于各种类型的建筑物，包括住宅、商业、工业等，其作用不仅仅是简单地调整建筑物的容积率，更重要的是对城市的整体发展起到积极的推动作用。
容积率修正系数的确定是一个复杂的过程，需要综合考虑多个因素。
首先，需要考虑土地的利用状况和土地的规划用途，以确定相应的修正系数。
例如，在市中心地区，由于土地资源紧张，容积率修正系数可能较高，以便更好地利用有限的土地资源；而在郊区，由于土地资源较为充足，容积率修正系数可能较低，以保护生态环境和提升居住品质。
其次，容积率修正系数还需要考虑周边环境和交通状况。
例如，如果一个建筑物周围有绿地和公园，容积率修正系数可能较低，以保护绿地和提升居住舒适度；而如果一个建筑物周围的交通条件良好，容积率修正系数可能较高，以满足交通需求。
另外，容积率修正系数还需要考虑建筑物本身的特点和功能。
例如，商业综合体通常需要较高的容积率修正系数，以容纳更多的商业设施和公共空间；而住宅区可能需要较低的容积率修正系数，以提供更多的绿地和居住空间。
容积率修正系数的确定需要通过科学的方法和政府的管理。
在具体实施中，可以采用城市规划专家的意见和建议，进行科学的评估和计算。
政府部门可以参考相关的法律法规和规划标准，制定适合当地实际情况的容积率修正系数。
容积率修正系数的正确使用对城市的发展至关重要。
合理的容积率修正系数可以提高土地的利用效率，降低建筑物对土地资源的占用，减少土地浪费。
同时，容积率修正系数还可以提高城市的绿化率，保护生态环境，提升城市的景观品质。
容积率修正系数确定方法的比较分析
容积率修正系数确定方法的比较分析容积率修正系数确定方法的比较分析口李秀芝唐焱一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低,也反映了地价水平的差异.在城市总体规划确定的基础上,它是影响地价的最主要因素之一【1J.在用基准地价系数修正法评估城镇土地价格的过程中,对容积率进行过两次修正:第一次是将不同容积率的样点地价修正到标准容积率下,便于基准地价的计算;第二次是对基准地价进行容积率修正得具体宗地的地价.容积率是评估地价的一个重要因素,所以选择恰当的方法对这两次修正分别编制容积率修正系数表至关重要.本文介绍了目前存在的三种修正方法,通过对三种方法的比较分析,试图探讨确定容积率修正系数的最恰当的方法.一,容积率对地价的影响规律容积率的大小反映了土地利用效率的高低,容积率正是通过影响土地利用效率影响地价的,容积率对地价的影响具有以下几个特点:1.遵循"报酬递增递减规律"J.假设保持土地面积不变,当不断追加建筑投资,增加建筑面积,提高容积率时,单位土地价格不断上升,但当容积率提高到一定值时,单位土地价格不再增加反而降低这时的容积率称为最佳容积率,也可以称为合理容积率,土地价格称为最佳容积率时的最高地价.因此,地价是一定容积率下的地价,同时说明容积率对地价的影响不是呈正线性关系.2.容积率对地价的影响具有区域性规律.由于土地位置的固定性,在地区性市场之间不能相互调节,市场供求状况具有明显的区域性,由此形成了地价随容积率变化的区域性规律.这里主要从城市规模,土地区位和用地类型三个方面分析地价随容积率变化的区域性规律:①城市规模不同,容积率对地价的影响程度也不同.城市规模和容积率对城市地价的影响呈正比,在规模较大的城市中,容积率对城市地价的影响服从一般的规律,小规模城市中容积率的影响弱一些.这主要是因为大城市中土地市场比较完善, 而小城市由于土地市场规模有限,一定程度上影响城市土地市场机制的发挥;②区位不同,容积率对地价的影响程度也不同.一般来说城市中心土地区位优越,土地利用集约度高,容积率对土地收益影响很大,因而对城市地价的影响比较显着.相反,在比较偏僻的位置,容积率的影响就不是很明显.因而, 容积率对地价在同一城市影响程度表现为从中心向外逐渐减弱;同一用地类型在不同土地等级下容积率对地价的影响敏感度存在着差异¨;③用地类型不同,容积率对地价影响程度也不一样.商业用地的反映最敏感,住宅次之,工业用地的敏感度最小.这主要是由于商业用地对区位要求最高,容积率的微小变动都能在收益或成本中得到反映,住宅用地次之,而工业用地最不敏感.二,容积率修正系数确定的原则根据容积率对地价的影响规律,容积率修正系数的确定应遵循以下原则:(1)遵循报酬递增递减原则.地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势,各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值,在一15—编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值.所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势,呈非线性正相关关系.(2)应体现容积率对地价的影响特点.不同城市规模,同一城市不同区位,不同用途,同一用途不同级别,地价受容积率的影响程度不同.所以,应分城市,分区位(级别),分用途编制相应的容积率修正系数表. (3)应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数.样点地价容积率修正,是在基准地价评估过程中,将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价;而基准地价修正体系中的容积率修正, 是宗地价格评估中,将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格. 两者修正的方向相反,实质不同,修正系数也应有所不同.(4)土地利用现状与城市规划相结合.因基准地价是对现状利用条件下评估确定的土地使用权价格,而在基准地价测算时必须确定每一区域,每～用途的标准容积率,这个容积率只能是这一区域土地利用现状的反映.根据报酬递减规律,某一区域,某一用途的土地必然存在着一个合理容积率,这个容积率可以作为容积率修正的上限.但土地估价必须遵循"合法原则","最佳使用原则",因此理论上的合理容积率必然受到具有法律效力的城市规划的限制.三,对当前容积率修正系数确定方法的分析当前不动产评估中,容积率修正系数表主要采用以下几种方法确定:1.根据权重修正法根据权重修正法是指:通过专家打分,确定各个修正因素的权重,然后根据权重将总的修正幅度分解到每个修正因素上,容积率是众多修正因素中的一个口J.此种方法中的容积率修正系数由于受总修正幅度和权重的限制,把容积率和其它影一16一响因素等同看待,没有考虑到容积率对地价影响的特殊性,容积率对地价的修正幅度较小,一般都在5%左右,这与容积率对地价影响规律不符,不能体现容积率对地价的实际作用规律.因此,此方法不能很好的将容积率修正到位,无论在基准地价评估过程中还是在应用基准地价修正法评估具体宗地价格时尽量避免使用这种方法.2.复合系数法这种方法第一步用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率变化幅度或收益变化系数;第二步根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在土地所有者和开发商之间的分配系数j.将不同容积率的样点地价修正到基准地价的容积率时,容积率修正系数数学表达式: 0[:A-上Pi——P将基准地价的容积率修正到样点地价的容积率时,容积率修正系数的数学表达式为:0[:A.P—i-—PP式中:0[——容积率为i时的修正系数;A——收益分配系数;——剩余法公式计算的i容积率时的地价;p——为剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价.该方法从方法论上讲比较符合实际,计算也比较简单,但应用的关键是确定分配系数即土地所有者和土地使用者应占的土地收益的比例.分配系数主要是受市场供求关系制约,由于房地产市场的供求关系复杂,很难定量描述,所以要准确的确定分配系数并非易事.如果一个地区的收益分配系数比较容易确定,则应用此方法是比较合理的,反之, 该方法的可操作性不强.3.样点地价法该方法通过数学曲线拟合法拟合样点地价——容积率的回归方程,从而确定标准容积率下的基准地价与不同容积率下的样点地价.基准地价和某一容积率的样点地价的比例系数即为该容积率的修正系数.将样点地价容积率修正到标准容积率的容积率修正系数可以用公式(3—3—1)计算,将基准地价的容积率修正到样点地价的容积率时的容积率修正系数可以用公式(3—3—2)得出.k,=Ii}/ki(3—3一1)k,=k/k(3—3—2)式中:j},——容积率修正系数;——某一区域某一用途标准容积率下单位面积平均地价;ki——该区域该用途在某一容积率下单位面积平均地价.(1)确定区域(或土地级别)的标准容积率.目前区域(或土地级别)的标准容积率的确定方法有两种,现有的估价规程认为"以城市规划规定的区域容积率为标准";另一种认为不能用城市规划规定的容积率为标准,在划分出土地级别或均质地域的基础上,进行区域样点调查选取样点的平均容积率或众数作为标准容积率.笔者认为第一种标准的确定不妥,理由如下:基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业,居住,工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格.因此,基准地价是根据我国城镇土地在实际利用和使用过程中所产生的基本经济收益,按照一定的条件和方法折算出来的价格. 这一价格的显着特点是比较客观地反映了我国城镇土地利用所产生的实际经济效果.我们计算出来的基准地价必然是某一容积率下的地价,而这一容积率只能是对城镇土地现状利用的客观反映.因此不能用"城市规划规定的区域容积率为标准".(2)拟合样点地价——容积率的回归方程.按照房地租金剥离法等计算各种不同容积率下的样点地价,然后选择若干个典型的具有可比性的不同容积率下的样点地价.以容积率为横坐标,以样点地价为纵坐标描绘出二维坐标下的散点图,根据散点图选择适合的回归函数.根据多个城市的调查资料, 在直角坐标系中描绘的散点图显示,容积率与地价的关系并非正线性相关,而更似指数函数,对数函数或抛物线的一支.因此,选取的回归函数可以设为J:Y=a+b,/xY a+lnxY a++c其中:y——样点地价;——容积率;a,6——常数.(3—3—3)(3—3—4)(3—3—5)当收集到的样点,随容积率的增大,地价也随之增大时,可选用函数(3—3—3),(3—3—4).当收集到的样点,开始地价随容积率的增大而增大,达到最大值后,随容积率的增大而减少时,可选用函数(3—3—5).对于回归函数可用最小二乘法求解.为验证所拟合的回归方程是否有意义,必须进行回归显着性检验.一般来说,相关性系数越大,选取的回归方程越理想.通过比较确定回归方程,然后利用回归方程预测不同级别,不同用途,不同容积率下的地价,从而测算每一容积率下的修正系数.(3)该方法的特点.样点地价修正法具有以下特点:①分用途分级别编制修正系数, 可以很好地反映容积率对地价的影响规律;②可以通过回归方程找到容积率对样点地价的影响规律,弥补样点地价选取的不充分性;③可以同时采用几种不同的回归方程进行试算,然后作一系列的检验选取相关性最大的回归方程,这样可以消除主观因素对选择方程的影响;④可以求出每一容积率下的地价, 进而求出每一容积率下的修正系数,使容积率修正系数更具有实用性J.通过上述研究可见,样点地价修正法能较好地反映容积率对地价的影响作用,是一一l7一种较准确的容积率修正方法,与前两种方法相比其实用性比较强.四,结论通过上面的分析可以得出下面的结论: (1)样点地价的容积率修正和基准地价的容积率修正方向相反,实质不同,所以不动产评估中在对容积率进行修正时应分别编制容积率修正系数表.(2)当前容积率修正系数确定方法中,从理论上讲复合系数法和样点地价法都符合实际,但是由于受复杂的市场供求关系的限制,考虑现实情况复合系数法不能广泛应用. 而样点地价修正法分级别,分用途测算容积率修正系数,很好地反映了容积率对地价的影响规律,是一种较准确的容积率修正方法. 该方法拟合出的容积率——地价的关系函数,可以测算同一研究区内任意容积率下的地价,同时也可以测算任意地价下的容积率修正系数,可操作性强.参考文献[1]单胜道,尤建新.容积率对地价的影响规律分析[J].长安大学:社会科学版,2003(5):52—58.[2]林目轩,罗文莲.城镇地价评估指标体系初探[J].中国土地科学,1994,(6):l9～2O.[3]欧阳安蛟.容积率影响地价的规律及修正系数确定法[J].经济地理,1996(16): 97—101.[4]张协奎,吕松柏.关于容积率修正系数的确定[J].中国土地科学,1992,(3):21—22. 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容积率修正系数(精)
容积率修正系数确定的原则根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则：（一）遵循报酬递增递减原则。
地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。
所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系；（二）应体现容积率对地价的影响特点。
不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。
所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。
（三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。
样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。
两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。
（四）应体现合理的收益分配关系。
地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。
土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。
大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。
四、对当前容积率修正系数确定方法的分析当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定：（一）特尔菲测定法：在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。
土地评估中的几个重要参数的确定
土地评估中的几个重要参数的确定土地评估中的几个重要参数的确定口余埏在土地评估中涉及许多参数,其中最重要的是土地还原利率,土地增值率和容积率修正系数,本文就这几个参数的确定谈谈作者个人的看法.一,土地还原利率土地还原利率是将土地的净收益转化为土地价格的比率.由于土地还原利率的微小变化会导致土地价格的很大变化,土地还原利率如果选取不当,计算结果会出现很大的差异,即使净收益的估算很精确,评估的土地价格仍然不准确.因此,在土地评估中确定适当的还原利率,是准确计算土地价格的关键问题.可以将购买收益性土地使用权看成是投资行为,这种投资所需投入的资本额,是土地的价格;试图获取的收益,是土地预期会产生的净收益.因此,土地还原利率实质上是一种投资的收益率.而投资的收益具有不确定性,即投资是有风险的,因此,土地还原利率与土地投资的风险有关.了解了土地还原利率的实质,实际上就在观念上把握住了求取土地还原利率的方法,即估价时所选用的还原利率,应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率.对于如何确定土地还原利率,《土地估价理论与方法》中推荐了三种方法.1,纯收益与价格比法:即采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率.2,安全利率加风险调整值法:即土地还原利率=安全利率+风险调整值.3,投资风险与投资收益率综合排序插人法:即将社会上各种类型的投资收益率按其大小从低到高排序,然后根据经验判断所要评估的土地的投资收益率与风险应落在哪个范围, 从而确定所要求取的还原率的具体数值.上述三种方法是确定土地还原利率的行之有效的方法,但正确测算土地还原利率的关键在于如何应用这些方法.1,纯收益与价格比法.如要求取某宗地的土地还原利率,最好是在市场上抽取与该土地具有相似特点的土地的净收益与价格的比率作为依据,通常为避免偶然性,需要抽取多宗土地,求其净收益与价格之比的平均数(简单算术平均数或加权平均数).但在土地市场上很难同时找到多宗与待估宗地相似特点的纯土地租赁和买卖案例,因此,需通过其他方式获取.具体方法是:①收集多宗与待估宗地相似特点的房地产租赁和买卖案例,采用收益还原法和剩余法测算出纯收益和土地价格,然后求取土地还原利率;②收集多宗与待估宗地相似特点的房地产租赁和买卖案例,求取其租,价比率,然后根据综合还原利率,土地还原利率和房屋还原利率之间的关系求算土地还原利率.2,安全利率加风险调整值法.安全利率可选用同一时期一年期国债利率或银行一年期定期存款利率,但风险调整值的确定则比较困难.它因评估对象,评估时间的不同而不同.从风险来说,有经营风险,财务风险,行业风险,通货膨胀风险等,一般的做法是将投资者可能面临的风险对回报率的要求予以量化并逐项累加得到风险报酬率.3,投资风险与投资收益率综合排序插人法.采用本方法的关键是掌握各种投资的收益率与风险大小.其中有些投资的收益率与风险太小容易确定,如国债,银行存款与贷款,企业债券,而有些则难以确定,如投资股市等.因此采用本方法确定土地还原利率一29—时,土地估价师必须对各种投资的收益与风险均比较了解才行.二,土地增值率土地增值率是由于土地改变和开发程度提高所造成的土地增值的比率.土地的增值源于"赠值地租",形成主要有二:一是"生地"中的"赠值地租",这种增值是因为土地的用途改变,新用途土地的土地收益将远高于用途土地.由于这种增值是土地所有权人——国家行使权利,允许改变土地用途带来的,理应归所有者拥有.二是"熟地"中的"赠值地租".其来源于原土地经投资开发后,土地的性能发生了变化,提高了土地的经济价值,从而使土地的差别能力增加,这个增加的收益,是经开发投资的土地与原土地的差别所在,即由土地性能改变带来的,因而同样应归土地所有者所有,成为国家还应获取的地租收益.土地增值率的实质是土地的市场价格与取得和开发土地所花费成本的价格差额与成本价格的比值,土地增值率与土地的用途和区位条件有关,因此,城市不同,城市内部所处的区位不同,新土地的用途不同,其土地增值率亦不相同.确定土地增值率的方法,是先调查与待估宗地相似特点并在同一供需圈的多宗实际宗地交易样点的交易价格和开发成本价格, 然后计算土地增值收益率.如果待估宗地所在区域无实际交易样点和开发样点,可适当扩大区域范围,但测算结果必须根据当地情况调整.三,容积率修正系数容积率是建筑面积与土地面积的比率,反映的是单位土地面积上所容纳的建筑面积量.相同的土地面积由于容许或实际容纳的建筑面积不一样,其地价的差异很大.因此, 采用市场比较法和基准地价系数修正法评估地价时,应该考虑容积率的差异,进行容积率修正,因此,必须编制容积率修正系数.容积率修正系数的编制必须设定一个标准容积率,然后进行市场调查,收集不同容积率下的单位面积地价,以不同容积率下单位面积地价与规定容积率下的单位面积地价之比,求得不同容积率下的容积率修正系数.在采用本方法测算容积率修正系数时应注意容积率是宗地容积率还是小区容积率,应采用同一内涵的容积率.编制容积率修正系数的另一种方法是边际效益分析,即考察容积率增加时,单位建筑面积成本的增加额.如设定的标准容积率为1,当容积率为2时,单位建筑面积的成本增加了20%,这样容积率修正系数即为1.6.采用本方法测算容积率修正系数时必须对单位建筑面积成本随容积率的变化了解得十分清楚才行.(作者单位:扬州市国土资源局)(上接第21页)不能直接使用评估结论的事项"④,如"……当资产数量发生变化……国家经济政策,企业资产和经营情况或外部经济环境发生重大变化,并对评估结果产生较大影响时,应……做相应调整"∞.在"估价结论具有很强的时间相关性和时效性"的基础上,引入"调整"的概念,在估价报告中可作出如下提示: "估价结果具有很强的时间相关性和时效性.如果估价报告的应用日与估价时点不一致,应根据估价时点日后社会,政治,经济一3O一环境的变动情况对估价结果进行调整.在国家政治经济政策及估价对象的外部经济环境发生重大变化,对估价结果产生较大影响时,应重新进行估价".注:①见"财评字(1999)91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》'资产评估报告书正文'第14条第4款"②见"国资办发(1995)27号《关于资产评估立项,确认工作的若干意见》第2O条"(作者单位:广州粤国评估有限公司)。
容积率修正系数
容积率修正系数容积率修正系数是指使用在建筑学、工程学和建筑物经济方面进行容积计算的时候需要考虑到的一个重要因素。
其根据实际情况和考虑到各种影响因素，来变更计算容积率的基本值，从而得出实际的容积率。
容积修正系数一般适用于将容积率的基本值进行降低的地方。
它的计算由多个环节组成，其中包括把要求的容积率按地块情况降低至实际需求的容积率，然后根据不同的政府指令和施工情况，将降低的容积率按比例加或减，得出最终所需的容积率。
常见的容积修正系数有：延续性修正系数、最大容积修正系数、建筑物高度修正系数、道路宽度修正系数等。
以延续性修正系数为例，它是对地块进行整体开发，充分利用现有的延续性现状的修正系数。
通常，地块的存在现状比如既有建筑物、绿化等等都会影响地块的容积率，这些因素都会影响容积率的大小，因此在计算容积率时，我们可以根据具体情况对容积率进行修正，让其符合实际现状，并给出合理的容积率。
另外，在计算容积率时，最大容积修正系数也是一种常见的修正因素。
它是以政府规定的总容积/地块面积来计算的，因此在计算容积率时，可以根据地块的总容积和地块面积的比例，来给予容积修正系数，从而得出最终的容积率。
建筑物高度修正系数也是一种常见的容积修正系数。
根据政府规定，在计算容积率时，一般不能超过规定的建筑物高度，因此根据每层建筑物的高度，给出相应的修正系数，以满足政府的要求。
此外，道路宽度修正系数也需要考虑，通常在求得地块的面积时，会按照实际的地块大小和道路的宽度，进行相应的修改，给出修正系数。
总之，容积修正系数是一种反映建筑或施工实际情况的一种重要系数，它可以用于计算容积率，从而得出实际的容积率，为建筑师、施工人员和建筑物经济工作者提供一个便利的参考。
商业用地 容积率修正系数表
商业用地容积率修正系数表1. 引言容积率修正系数是商业用地规划和建设中的一个重要指标，用于调整容积率以适应实际需求和市场情况。
本文将介绍商业用地容积率修正系数表的制定原则和具体内容，以期帮助相关部门和开发商合理规划和开发商业用地。
2. 背景商业用地作为城市发展的重要组成部分，承载着各种商业活动和服务功能。
容积率是衡量建筑物开发强度和利用效率的指标。
然而，通常以居住用地为主的容积率标准无法完全适应商业用地的实际需求。
因此，引入容积率修正系数，成为解决商业用地规划开发的重要手段。
3. 容积率修正系数表的制定原则3.1 目标导向容积率修正系数表的制定应以提高商业用地开发效率和增加投资回报率为目标，满足商业用地所需的建筑空间和功能要求。
3.2 区域差异性不同地区的商业用地发展水平和市场需求存在差异。
因此，容积率修正系数表应根据地区特点进行制定，考虑到商业用地的地理位置、交通条件、人口密度等因素。
3.3 适度灵活性容积率修正系数表应具有一定的灵活性，可以根据市场需求和城市发展的变化进行调整。
灵活的修正系数能够有效应对商业用地的快速发展需求，提高用地的可持续利用性。
4. 容积率修正系数表的内容下面是一个示例商业用地容积率修正系数表，用以说明如何根据具体情况制定修正系数。
商业分类修正系数餐饮服务 1.2购物中心 1.5办公楼 1.3娱乐场所 1.4服务业 1.2其他 1.1以上修正系数仅为示例，实际修正系数的制定需综合考虑地区特点和市场需求。
5. 结论商业用地容积率修正系数表的制定对于商业用地的规划和开发至关重要。
通过合理制定修正系数，可以提高商业用地的利用效率和投资回报率，满足市场需求，促进城市经济的发展。
不同地区的修正系数应根据地方特点进行个性化制定，确保商业用地的可持续发展。
以上是针对商业用地容积率修正系数表的说明，希望能为相关部门和开发商提供参考和指导，促进商业用地规划建设的科学发展。
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容积率修正系数确定
容积率修正系数的确定有哪些
1.影响容积率修正系数确定的一般因素：影响容积率修正系数的因素主要有政策因素、容积率大小与土地利用类型。
（1）政策因素：容积率修正系数的制定必须贯彻落实国家的土地政策法规。
“珍惜和合理利用每寸土地”是我国的一项基本国策，因此确定容积率修正系数必须考虑是否有利于无分利用土地，提高土地利用率。
对于多占土地，浪费和囤积土地的行为要给予经济惩罚，当容积率较低时土地利用率低，必须提高容积率修正系数，以提高地价，用经济杠杆调节土地供求；当容积率较高时，土地利用率较高、对节约土地的行为应该给予奖励，此时可以适当降低容积率修正系数，降低地价。
（2）容积率的大小：尽管土地开发收益随着容积率的增加而增加，但是由于开发成本的增加，土地开发利润增加得并不快，因此地价和容积率的大小并不呈正比，随着容积率增加，容积率修正系数增加应较缓慢。
当容积率增加到某个值（土地利用最大容积率）时，土地收益为负值，此时容积率修正系数不升反降。
（3）土地利用类型：土地利用类型不同，对容积率要求不同，因此规划设计的最佳容积率不同。
土地利用类型不同，容积率修正系数为1时的容积率也有所不同。
例如别墅类项目，容积率一般小于1，如按XX市的有关规定，容积率修正系数为1，虽然在制定基准地价时已经考虑了土地类别的
差异，但是并未考虑土地利用情况，当容积率很小时，别墅的环境较好，别墅的收益会很高，地价理所当然要高，如果容积率修正系数都为1，就无法真实地反映出地价和土地收益的关系了。
电子、服装类用地规划设计的最佳容积率较高，如果容积率为l时的容积率修正系数为1，在最佳容积率时容积率修正系数l，地价高，不利于节约用地。
2、容积率修正系数的确定当宗地容积率小于最佳容积率时，要大幅度地提高容积率修正系数，以提高地价遏止土地浪费，提高土地利用率，节约土地；当容积率大于最佳容积率时，可以适当地提高容积率修正系数，和缓地提高地价以兼顾国家、社会生态、土地开发者三者的利益，适当鼓励节约土地资源的行为；当容积率大于最大容积率时，在规划允许的范围以内，为了节约土地，政府可以降低容积率修正系数，降低地价，降低开发成本，从而使最大容积率增加，提高开发者最充分利用土地的积极性、兴趣。