策源-无锡蠡湖中央公园地块项目前期策划报告
无锡拿地前期可行性分析报告案例
无锡拿地前期可行性分析报告案例一、引言无锡市作为江苏省的重要城市，不断发展壮大。
随着城市规划的不断推进，土地资源逐渐减少，市政府决定进行拿地前期可行性分析，以确保拿地项目的成功实施。
本文将针对无锡市拿地前期可行性分析进行案例分析，为政府决策提供参考依据。
二、项目背景无锡市位于江苏省东部，地理位置优越，交通便利，拥有良好的发展潜力。
市政府希望通过拿地项目的实施，进一步提升城市的发展水平，优化城市功能布局，推动经济的持续发展。
三、拿地前期可行性分析内容1. 市场需求分析：对无锡市房地产市场进行深入研究，了解市场需求的变化趋势，以及未来几年的发展方向。
从消费者需求、购房能力、市场供求关系等角度进行综合分析。
2. 土地资源评估：对无锡市拟拿地的地块进行评估，包括地理位置、土地规划用途、土地面积、土地供应情况等方面进行综合评估，确定该地块是否适合进行拿地项目。
3. 竞争分析：对无锡市同类项目进行竞争分析，了解市场上已有的竞争对手，以及其项目的优势和劣势。
通过分析竞争对手的市场份额、销售情况等指标，为拿地项目的定位和策划提供参考。
4. 投资回报分析：对无锡市拿地项目进行投资回报分析，包括土地成本、建设成本、销售周期、销售价格等方面进行综合评估，预测项目的投资回报率和盈利能力。
四、可行性分析报告结果根据对无锡市拿地前期可行性分析的研究和分析，得出以下结论：1. 市场需求：无锡市房地产市场需求仍然较为旺盛，尤其是中高档住宅市场和商业地产市场有较大的增长空间。
2. 土地资源评估：拟拿地地块地理位置优越，土地规划用途适宜，土地面积适中，土地供应情况较好，具备进行拿地项目的条件。
3. 竞争分析：市场上已有的竞争对手较多，但拿地项目的定位和策划可以通过差异化来形成竞争优势。
4. 投资回报分析：根据投资回报分析，该拿地项目具备一定的投资回报率和盈利能力，可以为无锡市的经济发展做出积极贡献。
五、结论与建议基于以上分析结果，我们对无锡市拿地前期可行性分析报告提出以下结论与建议：1. 在制定拿地策略时，应重点关注中高档住宅市场和商业地产市场，力争形成自己的市场份额。
中国无锡未来市中心太湖广场茂业项目前期策划报告
平方左右。除了主卧有阳台以外，一般次卧在楼体东西侧的通常会有东西向的阳台或凸窗 客厅：客厅的面积在20～25平方米左右，在朝向上以朝南为主流。但是在市场上亦有东厅、
h
9
无锡之于环太湖经济圈
随着长三角竞争与发展，一个新的概念诞生——“环太湖经济圈”(如下图)，它是以环太湖的 苏州、无锡、常州、湖州、嘉兴这五个城市构成的一个小三角，由于地缘优势，接受上海辐 射，其经济发展日显突出，已经成为长三角地区“核心腹地”。 无锡是环太湖经济圈的中心，拥有不可替代的陆运中心枢纽地位，同时经济地位明显，
500
0 市区商品房价格
2002年 2544
2003年 3154
2004年 3751
2005年 4140
2006年(上) 4167
1、供求基本平衡。02年至05年，供求比例关系变化不大；06年上半年国六条出台，开发商放 缓楼盘上市速度，供求比有所下降(1.11:1)。
2、住宅价格走势平稳。02年至05年，商品房住宅价格走势平稳，每年平均上涨532元/平方米； 06年上半年国六条出台，住宅价格涨幅受限，仅比05年涨了27元/平方米。
外立面和装修建材 现代简洁风格占市场主流（根据新进入无锡的外地品牌开发公司的开发经验来看，立面大
都为现代简洁分格、线条横竖分明但比例和配色接近柔和、人性） 特色风貌的立面产品市场接受度逐步增强 精装修房市场出现空白
h
17
楼市产品品质特征
户型配比 三房占到将近一半的市场供应，其中舒适型以大三房为主 两房比例约为三成，面积控制较为得当 朝向：无锡地处江南湖滨，气候温润，因此朝向非常重要。一般情况，三房中要做到三
江苏无锡蠡湖公馆项目营销策划报告_57P
剩余(套) 20(实20) 148(实74) 4(实4) 172(实98)
思考：独特卖点景观/前后庭院/双车位。
优惠300万出头 4层
无北院
报价350万 3层 中套
成交295万 3层 边套
285万可成交 3层 边套
蠡湖板块微观市场－银河湾
户型面积(㎡)
房源总(套)
平层豪宅 合计
叠加别墅
联排别墅
合计
推广分期
2月
3月
品质提升
现房实景
4月
5月
6月
7月 8月 9月 10月 11月 12月
品质提升 新闻发布会
物业授牌 新闻发布会 --------------品味老上海 结合长广溪 圈层活动 牡丹花展
感受老上海 名流夜宴 系列圈层活动
会所提升 新闻发布会
体验老上海 珠光宝气 系列圈层活动
2010祈福 年度活动
成交 总量
成交 总量 成交 总成交
2008
消化量
297
92
197
60
67
15
335
57
224
银河湾
蠡湖尚郡
蠡湖壹号
公馆
茗苑
2009
供应量 联排
供应量
联排
供应量
联排 供应量 联排
供应量 联排
总供应
2009
供应量
103
84
98
74
67 51
268
229
35
473
这个市场的蛋糕就这么大，而且09年市场走势应该说还不如08年，其他四个项目总量244套， 我们如何抢夺有限的客户资源？如果，还像去年一样被动竞争，不主动出击，只怕今年的销 售形势更不利。
无锡城开蠡湖项目弱电智能化系统规划方案
无锡城开蠡湖项目弱电智能化系统规划上海精科电子有限公司Shanghai Stech Electronics Co.,Ltd.二○○九年三月目录一、概述1.项目概述无锡城开蠡湖项目，位于无锡市新城区。
规划总建筑面积约14万平方米，由2座塔楼组成。
其中地下部分共有3层，1~4层为裙房部分，西塔楼共39层，东塔楼共43层，是一个集商业、餐饮、娱乐、酒店、公寓、办公为一体的现代化综合性大厦。
各层具体功能划分如下：2.系统规划概述智能化建设的目的不但是为了保证建筑的先进性、安全性，更是为了保证建筑的建设效益的优化性。
智能化系统本身并不直接产生效益，智能化系统的实际价值是通过管理来实现的。
故智能化建设的主要目的就是为了建筑建成后的业务管理、建筑的运行管理及综合服务管理进行最优越化服务。
无锡城开蠡湖项目作为一个现代的综合性智能大厦，根据其项目特点，并结合我司多年综合性大厦智能化方面的设计经验和总结，建议本项目规划管理为酒店管理和物业管理两部分（其中酒店管理部分包括酒店客房部分管理、酒店配套设施部分管理；物业管理部分包括商务租赁部分、公寓式办公租赁部分、办公租赁部分、商铺、餐饮管理部分等）。
为了更好的配合完成无锡城开蠡湖项目智能化系统规划，并能对工程整体施工及管理服务进行严格控制，拟对本项目所需智能化系统规划如下：二、通信系统1.综合布线系统特点：采用开放式布线。
本布线系统的主要功能要满足：●为用户提供快捷、开放、易于管理的语音与数据信息基础平台。
●为用户提供统一的局域网（LAN）广域网（WAN）接口。
●为用户及时传递可靠、准确的信息。
●为用户提供电子数据交换服务（EDI）、为实现无纸工作创造条件。
●符合综合业务数据网（ISDN）标准。
（一）开放式布线系统原理开放式布线系统是通过使用符合布线系统标准的物理传输介质，使用相同的接口标准的接插件，连接所有相同的终端和设施，并通过使用不同的跳线和适配器来实现不同供应商提供的设备之间的通信和数据处理。
无锡蠡湖大道改造方案
1.提高道路通行效率，缓解交通压力。
2.改善道路沿线景观，提升城市品质。
3.优化公共交通布局，提高公共交通服务水平。
4.实现可持续发展，降低环境影响。
三、改造范围与内容
1.道路工程
-路线优化：根据交通流量分析，对现有道路进行拓宽改造，合理分配车道；
-交叉口改善：优化交叉口设计，提高交叉口通行能力；
6.运营维护
（1）建立健全道路设施维护管理制度，确保道路设施正常运行；
（2）定期对道路设施进行检查、维修和保养；
（3）加强道路沿线绿化景观的养护管理。
五、保障措施
1.政策保障
严格按照国家及地方相关政策法规，确保项目合法合规。
2.资金保障
合理安排项目资金，确保资金投入与工程进度相适应。
3.技术保障
采用先进技术、工艺和设备，提高工程质量和效率。
3.优化公共交通系统，提高公共交通服务水平；
4.促进道路设施与周边用地的协调发展，带动区域经济发展。
本方案旨在为无锡蠡湖大道改造项目提供详细、严谨的实施方案，以期达到预期效果，为无锡市的城市发展贡献力量。
第2篇
无锡蠡湖大道改造方案
一、项目概述
蠡湖大道作为无锡市城区与蠡湖新区之间的主要交通走廊，承担着日益增长的交通流量。然而，现状道路已无法满足现行交通需求，存在交通拥堵、服务水平下降等问题。为此，提出蠡湖大道改造方案，旨在提升道路通行能力，改善交通状况，促进区域经济社会发展。
-绿化带增设：在道路两侧增设绿化带，提高绿化覆盖率；
-景观优化：优化绿化植物配置，提升道路景观品质。
5.照明工程
-照明设备更新：采用节能型照明设备，提高照明效果；
-照明布局优化：美化夜景，提升城市形象。
策源无锡地块产品定位报告
策源无锡地块产品定位报告一、背景介绍随着无锡城市化进程的推进，城市土地资源已趋紧张，市中心地块已经基本饱和。
然而，由于无锡经济的快速发展，对商业和住宅用地的需求依然旺盛。
因此，本报告将对一块位于无锡市郊的地块进行定位分析，以确定最佳的产品定位。
二、市场结构分析1.商业用地市场：无锡商业用地市场日益活跃，大型购物中心、商场和百货公司的需求持续增长。
2.住宅用地市场：无锡人口持续增长，对高品质住宅的需求逐渐增加。
3.公共设施用地市场：随着城市发展，公共设施用地的需求也越来越大，尤其是学校、医院和文化设施。
三、地块定位分析根据市场结构分析，针对该地块的产品定位有以下几种方案：1.商业地块：将地块用作商业中心或购物中心，以满足当地消费者的需求。
该地块紧邻市中心，附近居民众多，并缺乏大型商业设施，适合开设大型购物中心。
2.住宅地块：市中心地块供不应求，将地块规划为高品质住宅区，吸引高收入人群。
该地块位置优越，离市中心较近，可享受到便利的交通和配套设施。
3.公共设施地块：考虑将地块规划为学校、医院或文化设施用地，满足市民对公共设施的需求。
该地块周围居民密集，需求量大。
四、产品定位方案基于以上定位分析，本报告提出以下产品定位方案：1.商业地块产品定位：将地块规划为大型购物中心。
购物中心将包括多个大型商场、百货公司和娱乐设施，吸引周边居民和市中心居民前来消费。
购物中心将采用国际化运营模式，引入国际品牌并提供高品质的购物体验。
同时，购物中心将注重融入当地文化元素，与周边社区密切合作，提供符合市民需求的服务和活动。
2.住宅地块产品定位：将地块规划为高品质住宅小区。
该住宅小区将打造为绿化环境优美、高品质生活的代表。
小区将提供多种户型选择，适应不同家庭需求，同时配备现代化的社区设施，如游泳池、健身房和儿童乐园等。
小区将注重社区建设，提供社区活动和服务，增加居民的归属感和满意度。
3.公共设施地块产品定位：将地块规划为综合公共设施用地，建设学校、医院和文化设施。
无锡太湖大道绿地中央广场项目规划方案
2.商业功能部分调整
2011.08.10 总图部分
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计 Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
方案一总平面图
总平面图 2011.08.10 总图部分
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计 Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计
Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计
Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计 Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
与景观开放共融的购物体验
大主题 2011.08.10 概念设计
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计 Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
无锡太湖大道东庭路地块商业中心建筑方案设计 Wuxi,TaiHu road Dongting road side commerce center Architectural Design
策源-无锡蠡湖中央公园地块项目前期策划报告
1
策源
发展商
2
策源
发展商、设 计公司、景 观公司
3
策源
发展商
4
策源
发展商、设 计公司、景 观公司 发展商、物 业公司
5
策源
开盘前工作明细
时间点 6 主要工作内容 客户积累 责任部门 策源 配合部门
7
SP活动组织
策源
发展商
8
销售员的补充和培训； 现场售楼处销售道具的制作； 开盘方案的制定。
策源
发展商
工程 节点 营销 节点 销售 节奏 主要 工作
现场售楼处启用
示范园林展示 样板房完工
客户累积期 诚意客户筛选 开盘热销
项目筹备期 销售团队组建及 培训 销售物料准备 模型制作
蓄势期
引导期 阶段性 工作执行
蓄水引爆期 制定价格策略 及开盘策略 办理预售证
开盘 争取 一月清盘
整体营销策略确定
活动组织、售楼处、软文、网络
整体项目密度较低 规划限制较少
SWOT
项目现状 及突破点
优势（Strength）
紧邻蠡湖中央公园； 观蠡湖景观视线佳； 交通路网规划较好； 地块内无拆迁体量，开发节奏快。
劣势（Weakness）
项目体量较小，规模劣势；
地块不规则，不利于排布； 目前无公共交通通达； 目前商业氛围较差。
发挥优势，避免威胁
由于户型规划调整，花园洋房推迟入市时间， 届时可能将会对本项目产生直接竞争威胁！
联排400-500万/套（单套面积约300 ㎡ ）
重点个案分析 太湖国际社区
N
主要物业：高层、小高层、花园洋房、联排别墅；
临近未来行政中心，商业配套规划完善。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
本案具备城市未来大规划利好， 如何充分利用成为关键所在！
市场动态
总体市场
600 500 400 万/㎡ 300 200 100
0
可售面积 销售面积 供应增幅 销售增幅
2003 269 210.2
2004 445.4 358.1 65.60% 70.40%
2005 497.1 361.1 11.60% 0.80%
入市价格：预计高层均价9500元/㎡
联排400-500万/套（单套面积约300 ㎡ ）
精品资料网（）
太湖国际社区
重点个案分析
主要物业：高层、小高层、花园洋房、联排别墅； 规模：占地约111万平方、总建筑面积约145万平方； 其中商业面积近36万平方 容积率小于1.12，绿化率50%；
小高层、洋房主力户型都在135㎡左右
无锡蠡湖中央公园地块项目
前期策划报告
市场篇 产品篇 营销篇 推广篇
市场篇
政策导向 城市规划 市场动态 区域竞争
ห้องสมุดไป่ตู้
政策导向
• 紧缩银根 • 紧缩地根 • 征收物业税
政府宏观调控的表现依然存在， 不论实际执行效果如何，
舆论压力都将导致客户观望心态， 十七大结束后短期内存在政策打压风险是
客观事实
• 土地将越来越难获取 • 短期内的豪宅项目规划将会明显减少 • 低收入人群购房压力更加增大 • 廉租房制度完善后中低价房面临更大威胁
未来（预计2008年底以后）存在较大竞争风险
区域竞争
精品资料网（）
高 中高 中端 中低端
低端
无锡住宅板块分析
太湖广场 均价10000~12000元/㎡
侧面竞争－高端客户分流
蠡湖新城 均价9000~10000元/㎡ 太湖新城 均价6500~7500元/㎡
直接竞争－资源的同质化
崇安新城 均价6000~6500元/㎡
更加稀缺的豪宅可能会有更大的机会
历次调控过后总是新一轮房价疯涨的开始
城市规划
城市规划
南拓：开发建设滨湖新城，城市未来发展的主导方向。 北展：将堰桥地区建设成为惠山区的新城区，并加强与江 阴的联系。 东联：整合东亭与主城区的空间、道路网络 西优：以太湖山水为主体，优化城市的旅游、休闲用地。
城市规划 城市向南发展 重点打造滨湖
项目体量较小
规划限制较少
SWOT
项目现状 及突破点
优势（Strength）
紧邻蠡湖中央公园； 观蠡湖景观视线佳； 交通路网规划较好； 地块内无拆迁体量，开发节奏快。
发挥优势，避免威胁
劣势（Weakness）
项目体量较小，规模劣势； 地块不规则，不利于排布；
目前无公共交通通达； 目前商业氛围较差。
2006 485.32 412.32 -2.40% 14.20%
0.8
0.7
0.6
0.5
0.4 0.3
％
0.2
0.1
0
-0.1
无锡房产市场整体供求比例合理， 短期内发展趋势看好
总体市场
本公司通过对无锡2004年以来所有土地供应分析得出， 目前无锡房产市场尚有建筑面积约2000万㎡左右的 待推体量
各大专业地产发展商相继进入无锡， 未来产品及服务质量都会有相当程度的提升
利用机会，克服劣势
立足公园物业优势，加快 开发节奏，创造差异化产 品，明确目标客群，增加
直效营销手段
营造未来生活梦想，使 客户认同项目未来价值
机会（Opportunity）
无锡规划发展力度较大； 区域未来四周规划商业； 板块高端形象定位形成。
威胁（Threat）
临近大盘，竞争受限； 政策对豪宅的打压； 未来市场竞争激烈。
客群分析 策略思考 产品说明
精品资料网（）
项目属性
项目区位
精品资料网（）
极佳的景观优势； 紧贴蠡湖中央公园； 便捷的交通路网。
地块属性
占地：16,983㎡（约26亩） 容积率：无确切限制要求
限高：≤24米
地 形：三角形
性质：居住用地
现 状：生地（无须拆迁）
项目周边商业环绕 整体项目密度较低
临近未来行政中心，商业配套规划完善。 入市时间：2007年9月； 入市物业：144套小高层+124套花园洋房 入市价格：小高层6500元/㎡（现7000/ ㎡ ）
洋房8000元/㎡（现10000/ ㎡ ）
太湖国际社区
产品分析
超大客厅开间及错层设计，3.45米挑高； 阳光地下室及前后下沉式花园； 入户式花厅设计及步入式花园与露台。
精品资料网（）
客群分析
客群层次
自我实现 自尊需求 归属需求 安全需求 生存需求
修身养性、享受生活 本项目物业所属
身份与地位的象征 良好的社区归属感 环境、物业和安全性 满足基本居住功能
财富 层面
高
中
客群特征
沉稳、有相对稳定的 社交圈、注重礼仪道 德、重视其身份和声 誉、尊贵奢华的生活 方式
思想深刻、有极强的 洞察力、有远见、有 较高的声望、重视自 己的社交圈和生活圈
主要物业：湖景高层、花园洋房、联排、独栋别墅； 地理位置优越，景观资源优势巨大。 规模：占地约45万平方、总建筑面积约54万平方； 入市时间：预计2007年12月； 容积率小于1.2，建筑密度小于20%，绿地率>40%； 入市物业：项目东北850套高层+68套联
规划户数：预计2000多户，高层主力户型130 ㎡左右 排
精品资料网（）
市场篇总结
• 房产政策打压风险较大，特别对于豪宅项目 • 短期内市场繁荣但未来竞争存在潜在威胁 • 具备城市规划利好 • 区域高端板块概念逐渐形成 • 板块已被炒热，具备借势造势条件
综合来看，本项目具备做高端物业的市场条件， 同时应加快开发节奏，尽量避免未来竞争威胁。
产品篇
项目属性 SWOT
怀旧内敛、道德感强、 丰富的阅历、有敏锐 有一定的信仰（如宗 的洞察力、较强的人 教信仰）、喜欢清静 际网、存在一些显示 和人文气息浓的地方 身份的炫耀心理同时
也注重生活品质和舒 适性。
在舒适和高品质的生 活基础上，强调个性 化的生活方式、较强 的创造力和挑战精神、 拥有其身份和个性的 标志物
重视生活的舒适性和 品质、关注细节、个 人意识强、社交面广、 勇于尝试新的东西、 追求适合自己的新生 活方式
间接竞争－产品的差异化
惠山新城 均价4200~4500元/㎡
间接竞争－价格的对比化
新区板块作为投资型板块，考虑到贷款新政对房产投 资打击较大，该板块未来发展趋势不明朗， 所以在此未列入住宅板块竞争分析
区 域 板 块
蠡湖板块 太湖新城
蠡湖1号
太湖国际社区 万科魅力之城 蠡湖公馆
蠡湖1号
重点个案分析