无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告
【VIP专享】华侨城居住小区规划分析
居住小区规划调研报告—华侨城居住小区规划调研报告——华侨城一．基地外部环境分析内容(一)自然生态条件华侨城居住小区位于北京市朝阳区，为北京的东郊城乡结合部，属于总体规划中的边缘集团，处在北京总体规划的“两轴两带多中心”的东部发展带和CBD中心区的附近，而小区北侧即为北京市的绿化隔离带，是朝阳区的五大边缘集团及三大土地储备区之一。
1．地理位置华侨城居住小区所处的朝阳区位于北京市区东部，介于北纬39°48′至40°9′、东径116°21′至116°42′之间，土地总面积为467.18平方公里（包括市农场局管理的双桥、东郊、东风、朝阳四个农场和首都机场街道），约占全市土地总面积的2.84%。
2．气候北京气候条件为暖温带大陆性半干旱、半湿润季风气候，具有四季分明、降水集中、雨热同期的特点。
春季干燥多风，昼夜温差较大；夏季炎热多雨；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雪。
华侨城所处位置为北京冬季主导风的下风向。
3．水系朝阳区地处北京市排水尾间，河湖水系众多。
境内5个水系和2个湖泊的监测结果来看，地表水水质类别均为劣V类，主要超标项目为氨氮、总磷、生化需氧量和化学需氧量。
而主要的地下水源水质较好。
4．植物资源居住小区规划调研报告—华侨城由于朝阳区开发历史较久，华侨城周围的自然植被多被改造为农田、防护人工林网和绿化隔离带。
朝阳区地带性植被为半湿润落叶阔叶林。
原生乔木物种主要有旱柳、杨树、槭树、紫椴、糠椴、水曲柳、榆树、臭椿、桦树、楸树、国槐、灯台树、朴树等；原生灌木物种有虎榛、毛榛、榛、胡枝子、北京忍冬、黄栌、酸枣等；藤本有猕猴桃、山葡萄等；草本植物有白羊草、荆条、小针茅、苔草、芦苇、香蒲、黄背草、天南星等。
5．环境质量华侨城所处的朝阳区大气环境质量评价执行期二级标准。
大气气态污染物二氧化硫、一氧化碳、二氧化氮的年均值都低于国家标准限制，但颗粒状污染物污染程度较重。
无锡灵山小镇拈花湾案例研究分析报告专题培训课件
旅
祈
居
体
游
福
住
验
先天优势
周末游经济 禅修、宗教文化
基于先天优势及周末游经济，带动 灵山旅游经济，以佛文化导向为依 托，休闲旅游度假为延展，带动区 域2日或多日游消费经济。
先天优势 周末游经济
区域属性
位于长三角经济发达地区 无锡城郊旅游度假区 距离城中区开通直达巴士 佛文化信家旅游度假区，环境好、空 气好、水质好、文化好 距离市中心35公里、现时40分钟车 程 祈福度假，一年一次或一年多次的 自发性行为
鹿鸣谷
禅心谷
银杏谷
优游渔港
香月花街
竹溪谷
胥山大禅堂
云门谷
整体规划< 功能分区
禅心谷——佛教论坛会议区
禅心谷，是灵山小镇·拈花湾从北往南的第二个山谷，是“五片花瓣”的第二片花瓣。这里是世界佛教论坛的 永久会址，主要布局有世界佛教论坛会议中心及专属会议宾馆等配套建筑群，禅心谷也因此而得名。举行每两 年一届的世界公益慈善论坛。
云门谷
整体规划< 功能分区
竹溪谷、银杏谷——度假物业禅居区
竹溪谷是整个拈花湾中最具有“禅意旅居”价值的度假山谷。从北往南看，竹溪谷是拈花湾的第四个山谷，是 中“五片花瓣”的第四片花瓣。日式独栋酒店式公寓，安卧山坳，却视野开阔。
鹿鸣谷
禅心谷
银杏谷
优游渔港
香月花街
竹溪谷
胥山大禅堂
云门谷
公寓区
别墅区
整体规划< 功能分区
建设现状: 2015年11月建设完成并开园。 为无锡标志性旅游景点之一。
区位交通
位于无锡太湖边马山 半岛的环山西路 城郊游憩型旅游度假 地产项目
项目位于江苏无锡的滨湖区，且地处于长三角核心城市圈内，距 离苏州、南京、上海等大城市的车程距离均在3小时以内，是城郊 游憩型旅游度假地产项目。
无锡住宅项目案例分析报告-2019.11(终稿)
XDG-2019-15号 梁溪区锡沪路与江海东路交叉
地块
口东北侧
XDG-2019-21号 地块
XDG-2019-25号 地块
新吴区鸿声南路与鸿山路交叉 口西北侧
梁溪区永乐西路与曹张路交叉 口西北侧
XDG-2019-18号 新吴区湘江路与香山路交叉口
地块
东北侧
XDG-2019-28号 地块
XDG-2019-30号 地块
“330政策”出台，公积金贷款二套房首 开始限价，价格需申报
加强限购：本地户籍开始限购，非
付款比例降低
一年内价格不得调高
本地户籍需连续缴纳社保满2年
各大银行贷款利率在85-88折水平之间 贷款利率优惠逐步取消，恢复至基准利率水平，首套房上浮10%-20%，二套房利率上浮15-30%。
宽松
开始收紧 政策加码 调控升级
69156
80014 21254.1 20470.9
＞1.0，且≤2.02.2
＞1.0，且≤2.02.2
＞1.0，且≤2.32.6
≤5.4-5.5
67885.7 15964.5
＞1，且≤1.8-2.0 ＞1，且≤1.1-1.2
23115.3
＞1，且≤2.5-2.7
46911.6 76688.5 13506.4 15161
XDG-2018-31号 地块
XDG-2018-32号 地块
新吴区新洲路与锡义路交叉口 东北侧
新吴区锡东大道与至礼路交叉 口东南侧
滨湖区科教产业园中邦蠡湖商 务园东侧
滨湖区科教产业园中邦蠡湖商 务园东侧
XDG-2019-42号 梁溪区包张路与锡洲路交叉口
地块
西北侧
XDG-2019-43号 地块
浅析无锡蠡湖景区的优化升级
浅析无锡蠡湖景区的优化升级摘要：无锡山水风光秀美，吸引了众多游客前往，其中蠡湖就是典型代表。
随着旅游业的整体发展趋势，蠡湖的旅游资源开发逐渐走向正规化、科学化、有序化，但由于发展基础薄弱、政策不到位、服务质量等问题导致景区发展趋向缓慢。
本文对蠡湖景区发展现状及存在问题进行分析研究，并据此提出相应的建议。
关键词：蠡湖；可持续发展；开发策略Abstract:wuxi landscape beautiful scenic, attracts many tourists go to, which is a typical representative I lake. Along with the tourism overall development trend, I the lake tourism resource development gradually regularized, scientific and orderly, but because the development foundation weak, the policy is not in place, the quality of service, leading to the development trend of scenic spots such as slow. In this paper, the development situation and existing I lake scenic spot problems were analyzed, and then puts forward the corresponding suggestion.Key words: Li lake; Sustainable development; Development strategy一、蠡湖旅游景区概况蠡湖位于川东平行岭谷与川中丘陵分界线上，无锡西南，是太湖伸入无锡的内湖，包括五里湖及湖岸景区、长广溪湿地到东、西贡湖湾湿地景观区，水域面积8.6平方公里，东南经十里长广溪联通太湖。
考察报告-无锡拈花湾20190409
章 回 二
商 业 运 营
—
餐 饮 概 况
其中，拈花湾自营餐饮店12家，包含轻餐2家、茶饮2家、主题正餐8家。拈花湾 自营店中，餐饮占比较重，这与自营餐饮店整体业绩较好不无关联：12家自营餐饮店 定价区间范围涵盖了绝大多数客群的心理可承受价位；餐品及服务质量相对稳定；外 宣引导较之招商餐饮优势较大；餐品主题及环境的视觉设计效果较好，与环境的匹配 度极高，游客进店率较高。
章 回优 三劣
概 述 优 势 及 亮 点
-
1.项目区位优势： 无锡地处长江三角洲，毗邻上海、苏州及浙江等人口密集度较高的城市； 无锡为华东主要交通枢纽城市，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网
络； 无锡市灵山景区为国家5A级景区，世界佛教论坛永久会址，拈花湾项目借助灵山景区知名
度，市场推广上极占优势； 2.运营优势及亮点：
路过的游客更是经常被店内的吹糖人表演及围观人群 吸引而来，亦常有游客被其他游客手中拿着的吹糖吸引、 慕名而来。购买人群大多为孩子和年轻女孩。
拈花湾自营餐饮诸如拈花锡食、拈花禅食馆、拈花饼
章 回 二
商 店等，业绩均较好，其中、拈花禅食馆为拈花客栈的指定 业 就餐点。
运
招商餐饮中，八品记药膳糕、祖传香饼（缙云烧饼）、
章
回
分析与总结
三
章 回 三
影 响 力
拈花湾使灵山从一个单纯 的观光景区，脱变为度假胜地， 赋予了更完善的休闲功能，大 大提高游客的游览时间、过夜 率和附加消费，极大的增加了 灵山集团资金回笼的效率。
无锡灵山集团无中生有、 从零起步的案例在全国已成为 标杆，并由此将灵山景区模式 复制输出，全国各地的文旅项 目从拈花湾借鉴颇多。
【精品】(最新)无锡项目分析报告
无锡项目初步报告一、无锡简况一）地理概况：无锡市位于北纬31°7′至32°2′，东经119°33′至120°38′，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。
东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。
无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1622.64平方公里，其中建成区面积190平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。
2003年末耕地面积为159.09千公顷。
二）行政区划：2003年，无锡市辖2个县级市、7个区、31个街道办事处、83个镇。
2003年，经江苏省人民政府批准，无锡市人民政府发文通知，调整部分镇行政区。
1、滨湖区东降镇与雪浪镇合并并设立太湖镇，镇政府驻东降；2、锡山区鸿声镇与后宅镇合并设立鸿声镇，镇政府驻后宅；3、锡山区安镇镇与厚桥镇合并设立安镇镇，镇政府驻安镇；4、江阴市山观镇与澄江镇并合并设立澄江镇，镇政府驻澄江；5、江阴市马镇镇、璜塘镇、峭岐镇合并设立霞客镇，镇政府驻璜塘；6、江阴市北漍镇与顾山镇合并设立顾山镇，镇政府驻顾山。
二、无锡宏观经济环境一）产业结构：2003年，一、二、三次产业结构由上年的3.6：54.9：41.5调整为3：57：40。
二）投资结构：固定资产投资力度强劲，投资结构继续改善。
2003年全社会固定资产投资完成893.32亿元，增长66.1%。
其中，规模以上固定资产投资872.04亿元，增长88.6%。
在规模以上固定资产投资中，基本建设投资490.50亿元，更新改造投资249.75亿元，房地产开发投资131.79亿元。
分经济类型看，国有投资202.03亿元，增长27.8%；三资投资189.96亿元，增长131.8%；民间投资480.05亿元，增长115.9%。
无锡灵山小镇·拈花湾案例研究
业态介绍——商务会议
业态介绍——商务会议
业态介绍——禅文化体验
业态介绍——禅文化体验
文化禅体验区: 《禅行》主题体验活动，通过现代数字多媒体技术和舞台表演艺术，展示了茶道、花道、香道、琴道等富有传统文化魅力的生活情境，以及 宜兴紫砂、惠山泥人手工制作等无锡当地珍贵文化遗存，展示了抄经、打坐等禅意生活方式；
香月花街是拈花湾的禅意主题街，这里是拈花湾休闲度假生活的 核心区域。这里的建筑以唐风宋韵为主，古朴典雅，尺度宜人。街 区中分布着茶道、花道、香道以及禅修会馆等身心休憩场所，还有 琳琅满目的文创产品小店和特色体验工坊，还有各种主题餐饮、创 意美食、当地小吃的店铺，以及风格主题各异的禅意主题客栈。
业态介绍
15000
197.28
1
13
3067
14533
4457.84
58
25
11304
14415
16294.52
96
450
37646
14516
54647.02
664
17544 11057 132 13688 31394 73816
业态介绍——度假物业
度假物业
度假物业区未开发部精品客栈——云水间（渔村）
云水间，在拈花湾一片植被丰富的生态湿地 中掩映而落，是一座基于太湖传统渔港文化而 建造的精品酒店。 订房价位区间2085-2035，套餐1750起。
业态介绍——精品客栈
精品客栈——禅岛酒店（平常居）
拈花湾禅岛酒店，位于灵山小镇·拈花湾景区内， 是一座汇聚了日式古典美的禅之岛，这里有纯木结 构的日式建筑，别致素雅的枯山水庭院配上青石、 沙砾、滴水惊鹿、石灯笼等布置，为你营造经典日 式禅意之美。 禅岛酒店客房内设有和式床榻，所有卧室地面 均为榻榻米形式，你能从榻榻米淡淡的清香中收获 不一样的睡眠体验。 禅岛还配有一家地道的日式餐厅。 订房价位区间1792-2492。套餐1599起。
策源-无锡蠡湖中央公园地块项目前期策划报告
1
策源
发展商
2
策源
发展商、设 计公司、景 观公司
3
策源
发展商
4
策源
发展商、设 计公司、景 观公司 发展商、物 业公司
5
策源
开盘前工作明细
时间点 6 主要工作内容 客户积累 责任部门 策源 配合部门
7
SP活动组织
策源
发展商
8
销售员的补充和培训； 现场售楼处销售道具的制作； 开盘方案的制定。
策源
发展商
工程 节点 营销 节点 销售 节奏 主要 工作
现场售楼处启用
示范园林展示 样板房完工
客户累积期 诚意客户筛选 开盘热销
项目筹备期 销售团队组建及 培训 销售物料准备 模型制作
蓄势期
引导期 阶段性 工作执行
蓄水引爆期 制定价格策略 及开盘策略 办理预售证
开盘 争取 一月清盘
整体营销策略确定
活动组织、售楼处、软文、网络
整体项目密度较低 规划限制较少
SWOT
项目现状 及突破点
优势（Strength）
紧邻蠡湖中央公园； 观蠡湖景观视线佳； 交通路网规划较好； 地块内无拆迁体量，开发节奏快。
劣势（Weakness）
项目体量较小，规模劣势；
地块不规则，不利于排布； 目前无公共交通通达； 目前商业氛围较差。
发挥优势，避免威胁
由于户型规划调整，花园洋房推迟入市时间， 届时可能将会对本项目产生直接竞争威胁！
联排400-500万/套（单套面积约300 ㎡ ）
重点个案分析 太湖国际社区
N
主要物业：高层、小高层、花园洋房、联排别墅；
临近未来行政中心，商业配套规划完善。
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滨湖区市场
平均房价全市最 高，2015年去化情 况良好，市场表现 好于其他各区
总库存量约186万 ㎡，去化周期约14 个月，存在去化压 力
未来供应量仍占全 市供应量26%，竞 争依旧激烈
无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行
19
城市功能转移 居住人口导入
中心城区
旅游人口导入
鼋头渚景区 5A级
RBD-休闲商务区 NCC-城市新中心
蠡湖新城 （RBD）
板块联动发展
太湖新城 （NCC)
1
渤公岛
2
蠡湖之光
蠡湖湾
3
核心区
鼋头渚 （5A ）
4
蠡湖中央公园
5
宝界山林公园
6
蠡园 （4A）
A级景区
市级景点
A级景区认知度高 游客吸引力好
7
蠡湖公园
环湖生态旅游带
——完善城市功能
——重点发展休闲旅游
城市
无锡 苏州 杭州 上海
GDP (万亿) 0.85 1.45
1.0 2.5
人均GDP 人口 (万元) (万人) 13.08 650 13.67 1061 11.09 902 10.87 2300
5000 人均可支配 收入4(0万00元)
43.50010
主题
禅意 修身 养息
客群
儿童/家庭 情侣/独游 社会团体
产品
八大景点 1h-2d体验项目 精神层面概念
• 依托灵山佛禅文化，纯度假养生休憩项目
万达山水文化旅游城（2017年底建成）
娱乐 度假
主题
游乐 电影 艺术
客群
儿童/家庭 年轻人
产品
室内外主题乐园 舞台秀场 湿地公园
• 以游乐、娱乐休闲为主，集商业、住宅、酒店群为一体的综合项目
旅游
B都市
服务
商务
旅游
度假
体验
创新
R-休闲功能区
商办用地 （9.2万㎡）
商业混合用地 （34.7万㎡）
商住用地 （51.8万㎡）
商业用地 （17.7万
㎡）
本项目规划定位
休闲商业区
——辐射市民、游客两种人群 ——符合区域旅游休闲整体定位 ——多功能业态组合综合区域
无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行
无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行
17
第一部分 分析问题
配套 物业市场
环境
无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行
18
住宅市场分析—整体市场表现对比分析
滨湖区住宅市场价格明显表现好于其他各区，但与无锡整体市场一样存 在库存压力，未来供应量充足，仍有较大去化压力。
供130需00 量110价00
项目认知
无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行
7
项目认知
宏观层面，良好的城市经济产业基础，周边城市之间的联动效应和滨 湖区核心区、旅游带的规划定位，是本项目发展的前提。
南京
常州
无锡
宜兴 太湖
苏州
湖州
上海
产业北移
老城区
滨湖区 城市南进
宏观定位
无锡——长三角核心经济圈 环太湖发展带
——辐射长三角的人群 ——城市间联动发展 滨湖——未来核心功能区
观光类旅游为主 在建大规模度假类项目
III·客群
主要客源地是长三角地区 本地居民本地游需求明显 目标客群以年轻家庭客为主
市场初判
FORECAST 未来无锡本土客群对于休闲度假旅游项目的需求将进一步提升； 长三角整体来看，旅游产品已发展较为完善 建议：发展特色度假以及休闲体验项目，以吸引无锡市及邻近区域客群 为主，同时通过特色类的项目适当承接周边旅游景点分流游客
借鉴国内外可比的成 功案例
项目总体定位建议
需求指导
通过需求调研进一步 研判
需求指导
项目发展意义
访谈理解
分析长三角及无锡文 旅市场情况
项目财务效益分析
5
第一部分 分析问题
01
Part ONE
分析问题
项目认知 相关市场环境分析 SWOT总结
无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行
6
第一部分 分析问题
10% 21% 15%
17%
滨湖区库存占比较高 压力集中在万达城项目
惠山区 滨湖区 南长区
新区 北塘区
锡山区 崇安区
16 15
14
14
11
10 11
8
12
虽近期成交量激增，但
6
仍有较长去化时间
惠山区 新 区 锡山区 滨湖区 北塘区 崇安区 南长区
2016年未来供应量（万㎡）
145 滨湖区
555 无锡市
景区
市区
太湖新城 景区
本项目是内外交 通通达景区 必经之路
如何利用交通优 势，扩大项目辐
射能力？
湖景+水系 滨水景观资源 如何落位，规避 水系对地块完整 型切割的影响？
无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行
成熟住宅区 人口基数大
意向 地块
如何发展配套型 物业，吸引周边
居民？
住宅区
11
项目认知
本项目目标客群主要为周边景区游客、现有及未来居民、未来商务客三 类，发展方向：以旅游休闲为主题，包含多功能业态的综合区域。
物业市场环境 商业市场 办公市场 酒店市场
项目发展关键小结
解 II存在什么样的解决思路？
决
结合第一部分研究，利用案 例分析、需求理解、访谈三
问
种方法进行问题解析
题
III我们应该如何发展？
发
基于以上分析，总结并提出
展 定
本项目发展定位，并进行财 务分析
位 无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行
案例借鉴
蠡湖新城定位
休闲商务中心(RBD) 山水休闲文化名城
——辐射周边板块，区位条件好 ——旅游资源丰富，客源基础好 ——湖景、水系资源丰富
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9
项目认知
微观层面，本项目承载核心区旅游休闲功能，以商业为核心，发展多功 能业态组合的综合区。
R 休闲
商业
项目意
向地块
地铁
商业
2020
8%+
十三五规划目标 旅游业进一步发展
市场情况
——旅游市场进入平稳增长期，发展预期好 ——滨湖区游客增速较快，吸引力不断层强 ——从比重来看，滨湖需提升旅游收入能力
14
文旅市场
与竞争城市相比，无锡市场规模较小，主要原因在于游览类产品认知度 相对较低，同时缺乏体验类旅游产品，本项目可考虑填补此市场空白。
南京
苏州
上海
杭州
*数据来源：各省市统计局统计数据
城市
旅游收入(亿 元)
游客量 (万人)
上海
4239.5
13924
杭州
2200.67
12000
苏州
1884.5
10630
南京
1688.12
10175
无锡
1390
8375
社会消费品零售总 额(亿元)
餐饮住宿占比
10055.8
10%
4697.23
10%
4424.8
9000
成交均价对比
10911 11258 10021 10753 10312 10340 8005 8116 8133 8603 7723 8045 7832 7930
供需关系对比
800
600
400
3 2
7000 5816 6457
200
1
5000
滨湖区均价高于无锡市
属高端住宅区
0
0
3000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
1500 1000 895.39 1031.95 1132.4
旅收50游入0 19.6% 15.3% 12.3%
1263.56 1389.22900.04500..00滨%%湖区 增速持续减缓150.030.0%117.0
11.6% 10.0%100.020.0%16.7% 50.010.0%
137.0 17.0%
景区必经之路 对内对外通达性好
旅旅游游
项目意 向地块
商务
居住
旅游
老城区
规划定位
休闲旅游商业区
资源优势
旅游/景观/水系/交通
功能组团
旅游/商务/居住
地块属性
休闲商业区
目标客群
游客/居民/未来商务客
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发展方向初判
以旅游休闲为主题，包含 多功能业态的综合区域
12
第一部分 分析问题
对比分析
现状 ——无锡旅游吸引力不足，旅游收入不高 ——过夜旅客占比少，消费需求不足
原因 ——游览类产品占主导，且认知度不及其
他竞争城市
——休闲体验类旅游产品较少
15
文旅市场
从区域竞争项目来看，在建及部分投入运营的项目分别以娱乐和养生为 主题，规模较大，本项目定位需开拓其他主题领域。
养生 度假
灵山拈花湾禅意小镇（2015年9月营业）
50.00%——二三产均衡发展，且相
40.00互% 依赖度高
30.00%
20.00%
10.00%
0.00% 新兴产业
由第二产业
、 重点-10.00% 先进制造业
现代服务业
衍生的现代 服务业为主
二三产均衡发展
二三产相互依赖度高
8
项目认知
中观层面，根据蠡湖新城上位规划的RBD发展定位及自身区位条件，有利 于居住人口的进一步导入，蠡湖湾丰富的旅游资源吸引大量游客前来。