房地产与房地产价格
房地产价格的种类
房地产价格的种类
对于销售人员来说最基本的来说应该能区分和理解以下几个价格概念：
1、房地产总价：是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。
房地产总价格不能表明房地产的价格水平。
2、房地产单位价格：是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。
3、楼面价格：以建筑面积、使用面积、居住面积等为计价单位的价格。
4、均价：总价/建筑面积
5、中心价：多层住宅指的是三、四层的价格
房地产价格构成
目前房地产综合开发价格大体上包括
1、征地补偿费
2、拆迁安置补偿费
3、其他土地开发费包括三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费
4、住宅建筑安装工程费
5、附属工程费
6、室外工程费
7、公共设施配套工程费
8、环卫绿化工程费
9、政府性收费及“四源”费，煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂
10、土地出让金及市政费
11、两税一费即营业税、城市建设维护税、教育附加费
12、管理费
13、利润。
房地产定价与价格策略
房地产定价与价格策略1.成本加成法：根据房地产开发和建造的成本，加上一定的利润来计算房屋价格。
这种方法非常常见，特别是在开发商主导的新房开发项目中。
2.市场比较法：通过对周边类似房屋的市场价格进行调查和分析，确定类似房屋的市场价值，然后根据房屋的特点和条件对价格进行调整。
3.折旧法：针对老旧房屋，根据房屋的使用年限和状况，逐年减少其价格。
4.收入法：该方法适用于商业房地产，通过预测房产的收入潜力来决定价格。
此方法通常用于出租物业的估值。
除了以上的定价方法外，房地产市场还经常运用其他策略来提高销售量和利润。
以下是一些常见的房地产价格策略：1.预售房价：开发商在房屋建设前，通过提前销售方式来衡量市场需求和反应。
一般来说，预售房价格会相对低廉，吸引购房者提前购买。
2.套餐优惠：开发商可以通过附加优惠条件或赠品来吸引购房者，如提供免费停车位、装修或家具等。
3.分期付款：房地产开发商允许购房者分期付款，这种策略可以降低购房者的购房成本，提高销售。
4.折扣销售：在市场需求低迷时，开发商可以通过降价来促进销售，吸引更多的购房者。
5.尊享价：开发商为了激励忠实客户或高端购房者，会提供特殊定价或折扣。
6.展示房屋降价：将楼盘中的一些单位用作展示样板房，吸引购房者参观，然后以较低的价格出售这些样板房。
7.竞价销售：开放式竞拍销售，购房者可通过竞价购买心仪的房屋或土地。
房地产定价和价格策略是一个比较复杂的过程，需要考虑到市场需求、市场价格变动、供应压力、消费者心理等多个因素。
通过科学合理的定价和灵活多样的价格策略，开发商能够更好地满足市场需求，增加销售和利润，并且提高品牌形象和市场竞争力。
房地产价格
房地产价格房地产价格是指房地产市场上房产和地产的成交价格，由于房地产是房产与地产的综合一体，所以房地产价格包括两个部分：一部分是进行房屋建筑开发和土地开发所投入的劳动所形成的房产价值和土地价值；另一部分则来源于土地所有权的资本化价格。
一、房地产价格特征：1、土地价格不由生产成本决定：一般商品是劳动产品，其价格反映生产成本，从长期（或总体）上来看，其售价是由成本决定的。
但土地价格不一定含有生产成本因素，地价本质上不是劳动价值的货币表现，而是地租的资本化。
2、房地产的保值性与增值性：一般商品随着使用过程中的消耗磨损，其价值（或价格）逐渐减小，但房地产却具有保值性与增值性，其原因有三：一是随着社会与经济的发展、人口增长，对房地产的需求日益增加；二是房地产的供给受种种条件的限制；三是城市改造增加了房地产的效用。
房地产的保值性与增值性集中体现在土地上，土地具有永续性，其本身不存在折旧。
3、房地产价值的个别性：这一价格特征是由房地产的不可移动性、个别性等决定的。
这一特征表明房地产与一般商品不同，不能直接在交易市场上自动产生价格，其个别价格一般是随着交易的发生而单独形成的。
因此，交易主体间的个别因素容易对其价格产生一定影响，这在估价上必须予以考虑。
另外，房地产价格的个别性也要求房地产经纪人必须亲自实地勘察房产才能够较准确地判断房地产的市场价格。
4、房地产价格构成的复杂性：从房地产开发上来看，其价格是由近十个大项、几十个小项构成，非常复杂。
5、房地产价格的多因素制约性：如前所述的各种因素。
6、房地产价格表现形式的多样性：房地产价格一般既可表现为交换代价的价格，同时也可表现为使用和收益代价的租金。
房地产价格所具有的这一双重表现形式的特征，是收益法成立的前提。
7、房地产价格与物权的密切相关性：由于房地产的地理位置不可移动，可以移动的只是有关该房地产的所有权、使用权及其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形权益的价格。
房地产价格理论
房地产价格理论房地产价格理论是研究和解释房地产市场价格形成和波动的一种经济学理论。
在房地产市场中，房屋价格的变动受到多种因素的影响。
以下是常见的房地产价格理论：1. 供需理论：供需理论认为房地产价格取决于房屋供给和需求的相对关系。
当房屋供应过剩时，房地产价格可能下跌；而当需求超过供应时，房地产价格可能上涨。
因此，供需的平衡对于房地产市场的价格稳定非常重要。
2. 收入理论：收入理论认为个人的收入水平与他们购买力的大小有关，从而影响了房地产市场的需求。
当个人收入增加时，他们更有能力购买房屋，导致房地产价格上涨。
相反，当个人收入下降时，人们对购房的需求可能减少，房地产价格可能下跌。
3. 利率理论：利率理论认为利率水平对房地产市场价格具有重要影响。
一般来说，低利率会提高购房的成本效益，促使更多人选择购买房屋，从而推高房地产价格。
而高利率可能导致购房成本增加，影响购房需求，使价格下跌。
4. 地理位置理论：地理位置理论认为地理位置对房地产价格起着至关重要的作用。
地理位置优越、便利的房产往往更受欢迎，价格也更高。
例如，位于市中心或者附近有良好学校和交通设施的房屋往往价格较高，因为这些地理要素增加了居住的便利性和价值。
5. 市场心理理论：市场心理理论认为投资者和购房者的情绪和信心对房地产市场价格有着重要的影响。
当市场信心高涨时，人们更倾向于购买房屋，推动价格上涨。
相反，当市场情绪低迷时，人们可能不愿购买房屋，导致价格下跌。
需要注意的是，房地产市场价格的形成和波动是一个复杂的过程，受到多种因素的综合影响。
以上仅是一些常见的房地产价格理论，实际情况可能更加复杂。
在实际操作中，投资者和决策者需要对各种因素进行综合考虑，并结合市场情况作出准确的判断和决策。
房地产价格是一个广受关注的经济指标，它对整个经济体系的稳定和发展具有重要影响。
因此，了解和研究房地产价格的形成和波动机制是十分必要的。
除了前面提到的供需、收入、利率、地理位置和市场心理等因素之外，还有其他一些相关的理论可以帮助我们更好地理解房地产价格的变动。
房地产价格和价值
房地产价格的概念和形成条件 房地产价格的特征 房地产的供求与价格 房地产价值和价格的种类
一、房地产价格的概念
房地产价格是指在某个时点上为和平地取得他人 的房地产而获得相应权益所必须付出的代价—— 货币额、商品或其他有价物。
有三层含义：房地产价格随市场供求关系变化， 是某个时点状态下的价格；不同的房地产权益对 应于不同的价格；一般以货币形式支付但也可以 实物或劳务等其他形式支付。
➢ 正常成交价格的形成条件：
☺ 公开市场
☺ 交易对象本身具备市场性
☺ 众多的买者和卖者
☺ 买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿
☺ 理性的经济行为
☺ 买者和卖者都具有完全信息
☺ 适当的期间完成交易
➢ 市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均 水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结 果。
➢ 理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预 期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件 下形成的价格。
或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一 定数量的货币、商品或其他有价物。 ➢ 就使用价值与交换价值而言，房地产估价是评估房 地产的交换价值，但是，使用价值影响着交换价值 的大小。
2、成交价格、市场价格、理论价格和评估 价值
➢ 成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中交 易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意 接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或 其他有价物。最高买价≥成交价≥最低卖价
晓市场行情 ☺ 交易双方有较充裕的时间进行交易 ☺ 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价
凡不符合上述市场价值形成条件中任意一条的价值，均 为非市场价值。
（1）快速变现价值
快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中“交易双 方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。他通 常低于市场价值。
房地产价格构成
第一节。
房地产价格的概念一、房地产价格的构成房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发及经营过程中，凝结在房地产商品中的物化劳动和活劳动价值量的货币表现形式。
房产和地产的不可分割性决定了房地产价格是房产价格和地产价格的统一，地价蕴于房价之中，是房地产价格的重要组成部分。
房地产商品的价格由成本和利润两部分组成，用公式表示就是：商品房价格=成本+利润.房地产商品的价格还可以进一步分解为:商品房价格=商品房的综合造价+流通费用+利润+税金。
具体来说，房地产价格由以下几部分组成。
（一）生产成本1.土地征用费土地征用费是指开发经营单位按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的向被征地单位支付的各项费用的总和。
它主要包括土地补偿费（即有关地下、地上物的补偿费），征用市郊菜地的新菜地开发建设基金、安置补偿费、耕地占用税等。
2。
拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费是指开发经营单位拆除被拆迁人所有的房屋及地上附属物的补偿费,以及对被拆迁人安置所支付的安置费。
它包括搬迁费、周转房费、临时设施费、拆迁户临时过渡费等。
3。
勘察设计及前期工程费勘察设计及前期工程费用包括总体规划、设计、项目可行性研究、勘查、测绘以及“三通一平”过程中发生的一切生产性费用。
4。
房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费又称为主体工程费.它主要包括建筑安装工程施工图预算的费用和开发企业直接支付的应计入项目成本的工程费用.5。
住宅小区基础设施建设费这是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路工程,如供水、排水、排污、供电、供气、通信电缆、小区内道路等建设费用，以及环卫绿化设施费。
第七章房地产营销策略--定价策略房地产市场营销6.小区非营业性公共配套设施费住宅小区内为居民服务配套建设的各种非营业性公共配套设施的建设费,如居委会、派出所、托幼、小学、卫生站、消防、自行车棚、公厕等。
7。
管理费管理费是指组织开发项目的土地开发、房屋建设和房屋流通所发生的费用，主要包括管理人员的工资、办公费、差旅费、固定资产使用费、职工教育费、产品销售费、房屋售出前的维护管理费以及契约、合同公证、签证费等，还包括房产税、土地使用税、车船使用税等，收费标准是以上述1—6项之和为基数取一百分比，具体比例由市、县人民政府确定。
房地产与房地产价格(案例分析)
（一）行政因素
1．房地产制度 2．房地产价格政策 3．行政隶属 4．特殊政策 5．城市发展战略、规划 6．土地利用规划 7．税收 8．交通管制
第二章 房地产与房地产价格
（二）经济因素
1．发展 2．物价 3．收入 4. 利率 5. 汇率
第二章 房地产与房地产价格
（三）市场因素
1．市场需求 2．市场供给
补地价
11、某宗土地总面积1000㎡，容积率为3，对应的土 地价为450元/㎡，现允许将容积率增加到5。 试计算理论上应补地价的数额。
补地价＝1000 450/3（5 3） 3（0 万元）
22、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8， 楼面地价为700元/㎡，现按城市规划拟变更为商 业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。 试计算理论上应补地价的数额。
（四）人口 因素
1．数量 2．人口素质 3．家庭人口规模
第二章 房地产与房地产价格
（五）社会因素
1．政治安定状况 2．社会治安 3．房地产投机 4．城市化
第二章 房地产与房地产价格
（六）心理因素
1．心态 2．趣味 3．时尚风气 4．接近名家 5．吉祥号码、风水
第二章 房地产与房地产价格
（七）国际因素
复习思考题
5、某套住房合同总价为100万元，其在实际交易中合同所约定 的付款方式可能有下列几种情况：
（1）约定在成交日期时一次付清； （2）约定在成交日期首付30万元，半年后支付30万元，一年
后再付40万元； （3）约定在成交日期首付30万元，余款在10年内以抵押贷款
方式支付； （4）约定在成交日期首付20万元，半年后支付20万元，一年
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1 0.005
房地产价格的含义
一、房地产价格的含义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－货币或实物、无形资产和其他经济利益。
在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，但也可以用实物等非货币形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取技术、设备等。
从理论上讲，在供给量不变的情况下，需求量的增加会使房地产价格上升，需求量的减少会使房地产价格下降; 在需求量不变的情况下，供给量的增加会使房地产价格下降，而供给量的减少又会使房地产价格上升。
然而，在现实中，房地产价格受诸多因素影响，包括经济因素，政治因素，社会因素，国际因素等，。
综上，我国房地产价格受众多因素影响，与真实市场价格之间肯定有很大的偏差。
本文主要从经济角度论述影响房地产价格的因素。
二、主要影响因素影响一国房地产价格的经济因素主要有国内生产总值( GDP) 、一国物价水平、居民收入、利率、汇率、货币供应量等。
各个因素的具体分析如下:( 一) 国内生产总值( GDP)国内生产总值常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标，它不但可反映一个国家的经济表现，更可以反映一国的国力与财富。
GDP 的增长会带来一国经济的发展和人民生活水平的提高，生活水平的提高体现在各个方面，其中一个就是人们对改善性住房需求的增加，在住房供给不变的情况下，房地产价格的上升也是情理之中。
进入新世纪以来，中国经济进一步得到提高，人民的收入也在不断的增加，同时由于我国城市化水平的进展，对住房的需求不断增多，房地产事业得到了长足的发展，房地产价格进一步提高。
( 二) 物价水平物价水平是衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标，主要通过居民消费价格指数( CPI) 体现。
在现实生活中，房地产价格和物价水平是相互影响的: 房地产价格水平的提高会引起物价水平的提高，而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平，促使房地产价格水平的提高。
近年来，由于种种因素的影响，我国的物价水平持续上涨，CPI 居高不下，引发高通货膨胀的同时也必然带来房地产价格的进一步上涨。
房地产市场的房地产价格指数分析
房地产市场的房地产价格指数分析随着房地产市场的发展和经济的变化，房地产价格指数（House Price Index, HPI）成为评估房地产市场的重要指标之一。
本文将通过对房地产价格指数的分析，探讨其背后的原理、意义以及对房地产市场的影响。
一、房地产价格指数的定义与计算方法房地产价格指数是衡量房地产市场价格走势的指标，它反映了一定时间范围内房地产价格的变化情况。
计算房地产价格指数的方法通常采用加权平均数，即将各地区或各类别房地产价格按照一定比例进行加权计算，以得到一个总体的房地产价格指数。
二、房地产价格指数的意义与作用1. 提供市场价格走势参考：房地产价格指数能够提供市场价格走势的参考，帮助购房者、开发商以及政府等各方了解市场的行情，有助于做出合理的决策。
2. 衡量经济状况：房地产价格指数也可用作衡量经济状况的重要指标之一。
当房地产价格指数上升时，通常意味着经济繁荣，人民收入增加；相反，当房地产价格指数下降时，可能反映出经济衰退或者市场调整。
3. 评估投资风险：房地产价格指数可以帮助投资者评估投资风险。
通过对不同地区、不同类型房地产价格指数的比较，投资者可以了解不同市场的潜在风险与机会，并做出相应的资产配置决策。
三、房地产价格指数的影响因素1. 经济因素：宏观经济的状况对房地产价格指数有着重要影响。
经济增长、GDP、失业率、利率等因素均可对房地产价格指数产生影响。
2. 政策因素：政府相关政策的改变也会对房地产价格指数产生影响。
比如，购房补贴政策、土地供应政策等都可能会引起房地产价格指数的波动。
3. 区域差异：不同地区的房地产价格指数可能存在明显的差异。
这主要由于城市发展水平、人口流动、基础设施、社会资源等因素的差异所致。
四、房地产价格指数分析对市场的影响房地产价格指数的分析对市场参与者来说具有重要意义。
1. 政府对策：政府通过对房地产价格指数进行分析，可以了解市场的发展趋势，采取相应的宏观调控政策，以维护市场的稳定与健康发展。
房地产价格组成
房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成：
1） 土地费用
3）相关税费
税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。
3．影响房地产价格的因素
1）需求拉动是房地产价格上涨的直接因素。
房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。
①从消费需求来说，近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。
2）成本推动是房地产价格上涨的内在动力
①近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。
②建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，建筑钢材、木材、混凝土产品的需求呈现出持续增长的趋势，其价格也呈现出不断上涨的趋势。另外，新建住宅品质的提升也带来成本增加。
4）投机的作用对房价上涨影响颇大
按照经济学的理论有效需求等于消费需求加上投机需求,消费需求是实实在在的需求,这种需求不会引发房地产泡沫,而投机需求的产生则为泡沫的产生提供了必条件. 投机需求的产生源于人们的非理性预期以及中国百姓的投资渠道缺乏。投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，在房产体系中最后一层是老百姓，也成了高房价的最后买单者。
③在商品房开发成本中，各种税费也占了不小的比重。税费繁多，税费种类交叉是房地产税费不合理的表现。这种表现的一个很重要的原因，是税费种类的设置和调整跟不上市场的变化。