房地产开发企业会计核算方法参考word
房地产开发企业的会计核算
房地产开发企业的会计核算房地产开发企业新形势下的纳税筹划房地产开发企业的会计核算（第一版）一、设立时的核算（一）涉及的主要业务办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。
（二）设置的主要帐户实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等（三）会计分录模板1、收到所有者投入资本时借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等贷：实收资本、股本等资本公积—资本溢价或股本溢价2、筹建期开办费发生时：借：管理费用、长期待摊费用贷：银行存款等二、取得土地时的核算（一）涉及的主要业务出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。
（二）设置的主要帐户页脚内容1房地产开发企业新形势下的纳税筹划开发成本、无形资产、投资性房地产等（三）会计分录模板1、用于土地、商品房开发借：开发成本—成本工具—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等2、用于自建用房或临时没有明确用处借：无形资产贷：银行存款等3、用于赚取租金借：投资性房地产贷：银行存款等三、房地产开发阶段的核算（一）涉及的主要业务土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、根蒂根基办法建设费、公共配套办法费、开发直接费、乞贷用度、预提用度等。
（二）设置的主要帐户开发成本、管理用度、贩卖用度等（三）会计分录模板页脚内容2房地产开发企业新形势下的纳税筹划1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款、应付酬工薪酬等2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。
借：开发成本—成本对象—前期工程费贷：银行存款、应付酬工薪酬等3、开发项目开发进程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。
房地产财务核算制度范本
房地产财务核算制度范本一、概述本文档为房地产企业财务核算制度的范本，旨在规范房地产企业的会计核算行为，提高财务管理水平，保障房地产企业的经营利润和资产安全。
二、会计核算原则房地产企业在会计核算中应遵循以下原则：1.货币计量原则：所有交易应以本币计量，而当外币计价可作为参考时，应将其转换为本币。
2.实质重于形式原则：所有会计处理应遵循交易的实质而非形式。
3.持续经营原则：企业应按照持续经营的原则编制财务报表，对于存在被迫终止经营的情况应进行特别处理。
4.会计核算一致性原则：企业应在连续几个会计期间中采用相同的会计政策，如果更改会计政策，则需要在会计报表附注中进行说明。
三、会计核算制度1. 费用核算制度房地产企业应按照费用的性质和用途，采用完全成本法进行核算。
费用核算包括以下项目：1.开发费用：包括土地使用权费、建筑设计费、规划设计费等。
2.施工费用：包括建筑材料费、人工费、机械设备使用费等。
3.销售费用：包括广告费、推广费、手续费等。
4.管理费用：包括业务管理费、员工福利费、房租费等。
5.财务费用：包括利息费用、汇兑损益等。
2. 成本核算制度房地产企业应按照完全成本原则进行成本核算，核算口径包括：1.开发成本：包括开发原始成本和开发直接成本。
2.销售成本：包括销售费用及销售间接成本。
其中，销售间接成本应按照实际情况合理计算，并与销售量相对应。
3.管理费用：应按照费用性质和归属部门进行分类核算，并将其划分为直接费用、间接费用等。
4.财务费用：应按照实际发生的利息费用等核算。
3. 资产与负债核算制度房地产企业应按照资产性质和用途，编制完整的资产负债表，核算口径包括：1.固定资产：应核算原值和累计折旧，按照不同的使用寿命和残值率计提折旧。
2.在建工程：应核算按照完成百分比法所计算的在建工程合同价值，以及实际发生的在建工程资本化支出。
3.存货：应核算库存商品、在途物资、在途施工项目等存货的原值和实际成本，按照发生原则计量。
房地产会计核算方法
房地产会计核算入门本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分，纯包给施工单位承建。
所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值准备。
1001 现金，这个科目就不用多说了，注意他是现金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。
1002 银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细1002.01 结算户1002.02 贷款专户一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细1002.03 按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。
1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。
1131 应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。
1133 其它应收款注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。
房地产开发企业会计核算
房地产企业货币资金会计核算1001库存现金一、本科目核算各公司的库存现金。
二、为了加强对现金的治理，随时把握现金收付的动态和库存余额，保证现金的正常，各公司必须设置“现金日记账〞，按照现金发生的先后顺序逐笔序时登记。
每日终了，应当计算当日的现金收进合计额、现金支出合计额和结余额，将结余额与实际库存额核对，做到账款相符。
月份终了，“现金日记账〞的余额必须与“库存现金〞总账科目余额核对相符。
有外币现金收支业务的单位，应当按照人民币现金、外币现金的币种设置现金账户进行明细核算。
职员周转使用的备用金，在“其他应收款—职员备用金〞科目核算，不在本科目核算。
各公司应严格按照国家有关现金治理的规定收支现金，超过库存现金限额的局限应当限时交存银行，并严格按照本方式规定核算现金的各项收支业务。
三、会计人员应每月至少一次对现金进行盘点，现金盘点表需要出纳、会计、财务经理共同签字确认并妥善存档。
如有现金短缺或溢余，应通过“待处理财产损益—待处理流淌资产损益〞科目核算；属于现金短缺，应按实际短缺金额借记“待处理财产损益—待处理流淌资产损益〞，贷记“库存现金〞；属于现金溢余，因此应按实际溢余金额借记“库存现金〞，贷记“待处理财产损益—待处理流淌资产损益〞。
待查明缘故后分不以下情况处理：〔1〕如为现金短缺，属于应由责任人赔偿的局限，借记“其他应收款—内部职员〞或“库存现金〞等科目，贷记“待处理财产损益—待处理流淌资产损益〞；属于应由保险公司赔偿的局限，借记“其他应收款—外部单位及个人〔XX保险公司〕〞，贷记“待处理财产损益—待处理流淌资产损益〞；要是经领导批准作为费用处理，因此借记：“治理费用—财产损溢〞贷记“待处理财产损益—待处理流淌资产损益〞。
〔2〕如为现金溢余，属于应支付给有关人员或单位的，应借记“待处理财产损益—待处理流淌资产损益〞，贷记“其他应付款〞，要是无法查明缘故，经批准后，借记“待处理财产损益—待处理流淌资产损益〞，贷记“营业外收进—其他收进〞。
(word完整版)房地产开发企业会计核算
第一节房地产企业开发成本一、房地产企业开发成本核算的内容房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用.其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。
在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等.开发成本的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。
开发成本与各项费用发生于企业开发经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本、提高经济效益,增强企业的市场竞争力,有着重要的意义。
二、开发成本核算的科目设置1.“开发成本”账户为了核算各项开发成本,房地产企业要设置“开发成本"总账科目。
该科目借方登记房地产开发过程中所发生的各项费用,贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。
期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。
该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发"等二级账户进行分类核算。
如：开发成本—土地开发开发成本—房屋开发开发成本—配套设施开发开发成本-代建工程开发为了具体核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级账下，分设“土地开发明细账”、“房屋开发明细账”等明细账（三级账），进行明细核算。
三级账内,应按每一开发项目分别设置三级账户。
如：开发成本-土地开发—A土地—B土地开发成本—房屋开发—A房屋—B房屋等开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页,而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。
2.“开发间接费用”账户为了核算企业开发现场发生的各项间接费用，房地产开发企业应设置“开发间接费用”总账账户。
2.房地产开发企业会计核算办法
内部资料注意保管XX有限公司房地产开发企业会计核算办法第一章总则第一条为了加强成本管理，规范房地产开发成本核算，保证会计信息的真实、完整，便于开发成本的比较和分析，根据《中华人民共和国会计法》、财政部颁布的《企业会计准则》、《企业产品成本核算制度（试行）》以及集团制定的《企业会计政策》，并结合房地产开发企业的实际情况，制定本核算办法。
第二条房地产开发成本核算任务：建立并完善成本核算基础工作，合理确定成本核算对象，正确归集、分配开发成本和费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径，提高企业经济效益。
第二章成本核算对象的确定第三条成本核算对象确定的原则：应满足成本计算的需要，便于成本费用的归集，利于成本及时结算，适应成本监控要求。
按照以上原则，结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工企业等因素进行成本对象的划分，成本对象确定的具体原则如下：（一）一般的开发项目，可以每一独立编制的设计概算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为成本核算对象。
（二）群体开发项目，如果开工、竣工时间相近，由同一施工企业施工，可以合并为一个成本核算对象。
（三）对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象。
在划分成本核算对象时，还应结合计税成本对象的确认原则综合考虑，规避涉税风险。
第四条成本核算对象一经确定，不得任意变更，并应及时通知企业内部相关部门，以统一核算口径。
第三章开发产品成本的科目设置及核算内容第五条为核算企业开发产品的实际成本，企业应设置“开发成本”科目，属于企业自持的开发产品按建造固定资产进行处理，设置“在建工程”科目进行核算，成本项目参照房屋开发成本项目设置。
该科目借方核算开发产品的实际成本，贷方反映结转、分配的开发产品的实际成本。
根据实际情况，本账户可按土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本等项目类别设置二级明细账户进行核算，并在明细账下按成本核算对象设置三级明细账核算。
房地产开发企业会计核算办法
房地产开发企业会计核算办法随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业成为经济社会中的重要支柱。
房地产开发企业的会计核算办法既要满足企业经营管理的需要，又要符合国家相关法律法规的规定。
本文将重点针对房地产开发企业的会计核算办法进行探讨。
一、房地产开发企业会计核算的特点房地产开发企业在会计核算过程中具有以下几个特点：1. 长周期性：房地产开发项目通常需要数年的时间才能完成，因此会计核算工作也需长期跟进，及时反映项目的流程和成本。
2. 复杂性：房地产开发涉及多个环节，包括土地购买、建筑施工、销售等，各个环节的费用和收入需要明确并进行准确核算。
3. 高度风险：房地产行业受到市场行情的波动以及政策的影响，企业需要将风险因素纳入会计核算，并及时进行风险评估和控制。
二、房地产开发企业会计核算方法1. 成本核算房地产开发企业会计核算的首要任务是进行成本核算。
成本核算包括土地成本、建筑物成本、装修成本等，需要准确计算各项成本，并按照相关规定进行分摊与计提。
在成本核算中，需要注意以下几个方面：（1）土地成本的计算：房地产开发企业需要准确记录土地购置费用，并根据土地使用年限进行折旧，确保成本的合理计提。
（2）建筑物成本的计算：建筑物成本包括建筑材料、劳动力成本以及其他相关费用。
企业需要正确计算建筑物的成本，并按照不同阶段的工程进展进行逐步核销。
（3）装修成本的核算：装修成本涉及到设计费用、装修材料费用、施工费用等。
房地产开发企业需要记录和分析装修成本，并及时核销。
2. 收入核算房地产开发企业的收入主要来自于房屋销售。
为了准确核算收入，企业需要遵循以下要点：（1）合同签订：在房屋销售过程中，企业应与购房者签订正式合同，明确销售价格、支付方式以及其他相关条款。
（2）销售确认：企业应按照收入确认原则，将销售收入与交付房屋的时间进行匹配，并进行收入确认和分析。
（3）代收代付款核算：对于存在代收代付款项的销售合同，企业要进行专门的核算，确保代收代付款准确记录和处理。
房地产开发企业会计核算的主要内容及技巧（5篇）
房地产开发企业会计核算的主要内容及技巧（5篇）第一篇：房地产开发企业会计核算的主要内容及技巧房地产开发企业会计核算的主要内容与技巧房地产开发企业会计业务的主要内容房地产开发企业的会计业务，按照其特点，主要包括以下几个方面：1、出纳工作。
主要负责办理现金、银行存款以及各种有价证券的保管、收付结算业务，并负责登记现金日记账和银行存款日记账。
2、材料的核算工作。
主要负责审查材料采购、加工生产和储备计划，办理材料采购、费用的收支业务的核算，监督材料的收发结存动态，考核储备资金定额的执行情况，参与材料的清查盘点并且监督有关部fUH强材料等实物的收发管理工作。
3、固定资产的核算工作。
主要负责固定资产增减的账务处理及其明细核算，参与固定资产需要量的核定，监督固定资产的增减变动情况，并督促有关部门加强固定资产的实物管理；参与固定资产更新改造和大修理计划的编制；计提固定资产折旧；参与固定资产的清理盘点工作；分析、考核固定资产的使用效果。
4、工资核算工作。
主要负责应付工资的计算、审核和分配工作，计提职工福利费、工会经费等，监督工资基金的合理使用并考核其使用效果。
5、成本核算工作。
主要负责编制开发经营费用支出计划和开发成本计划并监督其执行情况，归集、分配生产经营费用，计算工程和开发产品成本，并对生产经营费用和开发产品成本进行分析、考核。
6、销售以及利润的核算工作。
主要负责参与确定销售计划，编制利润计划，办理销售货款的结算，办理销售、税金、利润的账务处理和相应的明细核算，参加产品成本的清查盘点，进行销售利润的分析、考核、预测和控制等。
7、其他工作。
主要包括往来账款的结算，公积金、公益金核算的账务处理及其计划的编制和考核，其他会计业务的总分类核算，会计报表的编制、汇总及会计资料的归档保管等。
房地产企业会计核算的技巧税法规定，房产税的征税对象是房屋。
企业自用房产依照房产原值一次减除10％至％30后的余值按1.2％的税率计算缴纳。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产开发企业会计核算方法张起访一、房地产开发企业会计核算的变革历程（一）1992年11月30日“两则”、“两制”接轨1993年1月7日《房地产开发企业会计制度》；1993年1月11日《施工、房地产开发企业财务制度》。
资产类科目：开发产品，成本类科目：开发成本、开发间接费用。
]（二）2000年12月29日《企业会计制度》和2004年4月27日《小企业会计制度》协调（三）2006年2月15日新企业会计准则体系趋同财政部准备发布《小企业会计准则》和《产品成本核算制度》二、房地产开发企业销售核算房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。
对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。
在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售商品收入。
但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况，如工程尚未完工。
（一）开发产品销售收入房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。
1．现房方式销售在办妥开发产品移交手续后即可确认收入。
2．预售方式销售房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。
只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确认收入的实现。
账务处理：（1）收到预收款时借：银行存款贷：预收账款（2）缴纳营业税借：递延税款贷：应交税金——应交营业税借：应交税金——应交营业税贷：银行存款（3）收入实现时借：预收账款贷：主营业务收入结转成本借：主营业务成本贷：开发产品结转营业税金（按已结转收入占预收款的比例）借：营业税金及附加贷：递延税款3．分期收款方式销售按合同约定的收款日期确认收入的实现。
税收处理：国税发（2009）31号（1）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（2）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：A．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
B．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
C．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
会计与税收的差异：（1）销售未完工开发产品取得的收入会计规定：房地产企业未将开发产品移交给买方前不能确认为收入，作为预收款处理。
税收规定：当《商品房预售合同》签订以后，开发产品虽尚未完工，但应将企业销售未完工开发产品取得的收入确认为当期实际销售收入。
（2）银行按揭方式销售开发产品会计规定：房地产企业未将开发产品移交给买方前不能确认为收入，作为预收款处理。
税收规定：采用银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（3）代收代垫款项会计规定：不作为收入处理税收规定：开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（二）开发产品出租租金收入房地产开发企业出租开发产品一般为经营租赁。
出租人通常采用直线法将收到的租金在租赁期内分期确认收入。
账务处理：收到租金时借：银行存款贷：预收账款分期确认收入时借：预收账款贷：其他业务收入税收规定：国税函（2010）79号根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
会计与税收差异：会计规定：按租赁期分期确认收入。
税收规定：三种情况。
（三）视同销售税收处理：国税发（2009）31号规定企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：A．按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；B．由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；C．按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
会计处理：（1）职工福利、奖励、分配给股东或投资人、抵偿债务确认收入；（2）对外投资、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产属于非货币性资产交换。
三．房地产开发企业成本费用核算（一）开发成本1.开发成本项目（1）土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（2）前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（3）建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（4）基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（5）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（6）开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
2．开发成本核算对象的确定（1）以整个开发项目为成本核算对象。
对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同项目开发周期一致。
（2）以开发期数为成本核算对象。
对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的房地产项目，可以按开发期数为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。
（3）以开发产品形态为成本核算对象。
对于开发产品形态多样的房地产项目，可以各种开发产品形态为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。
成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
3．开发成本核算直接费用和能够分清成本对象的间接费用直接计入成本对象，共同费用和不能分清负担对象的间接费用分配计入各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：（1）占地面积法。
指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
A.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
B.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（2）建筑面积法。
指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
A.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
B.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（3）直接成本法。
指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（4）预算造价法。
指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
账务处理：（2）土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费能够分清成本核算对象的直接计入“开发成本”科目；分不清成本核算对象的分配计入“开发成本”科目（3）开发间接费用发生时：借：开发间接费用贷：应付工资银行存款等分配时：借：开发成本贷：开发间接费用（二）开发产品及主营业务成本1．开发产品竣工验收时借：开发产品贷：开发成本2. 开发产品对外销售时已销开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本账务处理：借：主营业务成本贷：开发产品（4）其他业务成本借：其他业务成本贷：开发产品等（5）营业税金及附加根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第25条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
税法中明确指出了纳税人在转让土地使用权或销售不动产取得预收账款时必须缴纳营业税，营业税的计税依据是实际收到的预收款金额。
账务处理：（1）房地产开发企业应按预收账款科目当期的发生额计算并缴纳营业税，实际缴纳税款时，借：应交税金——应交营业税等贷：银行存款（2）对达到收入确认条件的预收账款转为当期销售收入时，借：营业税金及附加贷：应交税金——应交营业税等（6）期间费用1.销售费用。
房地产开发企业的销售费用是指销售商品房或提供服务而发生的所有费用，以及售后服务、完工产品的维护保养费用等。
如保险费、展览费和广告费、商品维修费以及售楼部人员的职工薪酬、业务费、折旧费等。