2012年物业管理师《物业经营管理》真题与答案
2012年度全国物业管理师执业资格考试《物业经营管理》试卷应试人员注意事项1.全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。
2.作答时，采用2B铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。
3.考试时间为150分钟。
一、单项选择题(共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.判断写字楼等级时，不考虑的因素是( )。
A.建筑形式B.建筑装潢C.建设单位D.建筑质量2.房地产资产管理和房地产投资组合管理以( )管理为主。
A.运行B.策略性C.日常D.设施3.关于房地产置业投资的说法，错误的是( )。
A.房地产置业投资属于直接投资B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入D.房地产出租属于房地产置业投资4.关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。
A.房地产投资能够抵消通货膨胀B.房地产投资会降低投资者的资信等级C.房地产投资能够得到税收方面的好处D.房地产投资收益通常高于社会平均利润5.房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的( )。
A.适应性B.相互影响性C.政策影响性D.专业管理依赖性6.下列风险中，属于房地产投资的系统风险是( )风险。
A.收益现金流B.未来经营费用C.利率D.资本价值7.关于净运营收益的说法，正确的是( )。
A.净运营收益等于有效毛收入的税后收益B.净运营收益等于潜在毛收入的税后收益C.净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差D.净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差8.下列费用中，不属于运营费用的是( )。
A.房产税B.城镇土地使用税C.抵押贷款还本付息D.保险费9.当每年计息周期大于1时，实际利率( )。
A.小于名义利率B.等于名义利率C.大于名义利率D.不存在10.下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是( )。
A.税前现金回报率B.税后现金回报率C.财务净现值D.投资回报率11.关于物业价格特征的说法，正确的是( )。
A.物业价格受区位影响小B.物业价格实质上是物业权益的价格C.物业价格不容易受交易者的个别因素影响D.物业价格形成的时间较短12.关于拍卖底价的说法，错误的是( )。
A.拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价B.拍卖底价又称为保留价C.竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效D.拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价13.房屋租赁成本租金中不包括( )。
A.房产税B.投资利息C.折旧费D.利润14.房地产评估价值所对应的时间是( )。
A.估价时点B.开始估价日期C.完成估价日期D.出具估价报告日期15.下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是( )。
A.一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率B.家庭人口规模及构成C.居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向D.Ⅸ域地质条件16.按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为( )。
A.居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等B.房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场C.低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场D.一级市场、二级市场、三级市场17.某城市2010年可供住房销售量为260万m2，吸纳量为236万m2，2011年竣工量为242万m2，吸纳量为228 m2，则2011年该城市住房可销售面积为( )万m2。
A.138B.202C.242D.26618.对城市风貌起直接指导作用的手段是( )。
A.土地供应政策B.金融政策C.地价政策D.城市规划19.国有企事业单位管理自管公房，应持有( )。
A.“房地产权证”或“房屋使用权证”B.“房地产权证”或“房屋所有权证”C.“房地产权证”或“房屋租赁证”D.“房屋占有权证”或“房屋租赁证”20.将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按( )划分的。
A.房屋所有权的性质B.物业租金的内涵C.房屋租赁期限的长短D.房屋租赁期限约定模式的不同21.出租共有房屋应提交( )同意出租的证明。
A.共有人的证明人B.其他共有权人C.共有人的委托人D.其他承租人22.下列导致房屋租赁合同终止的原因中，属于自然终止的是( )。
A.公有住宅无正当理由闲置6个月以上的B.故意损坏房屋的C.承租人利用承租的房屋进行违法活动的D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的23.承租人无正当理由拖欠房屋租金达( )个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。
A.3B.6C.9D.1224.客户关系管理(CRM)是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。
它是一种以客户( )为中心的企业管理理论。
A.价值B.忠诚C.创利D.满意度25.下列费用中，属于物业管理营业成本的是( )。
A.咨询费B.酬金C.固定资产折旧费D.业务招待费26.下列支出中，按现行财务制度应列入物业管理成本支出的是( )的支出。
A.购置固定资产B.购置无形资产C.职工劳动保险费D.赞助、捐赠27.在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是( )预算。
A.固定B.弹性C.零基D.概率28.物业管理成本控制的中心环节是( )控制。
A.事前B.事先C.事中D.事后Z9.制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是( )控制。
A.前馈性B.防护性C.反馈性D.应急性30.下列部门中，最有可能成为成本中心的是( )。
A.总经理办公室B.公共关系部C.客户接待部D.工程维修部31.下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是( )。
A.物业增值率B.房屋完好率C.成本降低率D.事故发生率32.前期物业服务合同的甲方应为( )。
A.物业服务企业B.建设单位C.社区居委会D.业主委员会33.与邀请招标相比，公开招标的优点是( )。
A.节约招标费用B.在较广泛的范围内选择承包商C.节省招标时间D.减少工作量34.风险管理内容不包括( )。
A.风险制造B.风险识别C.风险评估D.风险控制35.固定资产的保险价值，是指出险时的( )。
A.重置价值B.抵押价值C.账面价值D.交易价格36.某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。
在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为( )万元。
A.9B.10C.19D.2037.下列情况下，属于雇主责任保险范围内的是( )。
A.被雇人员由于疾病所致死亡B.被雇人员自残导致的伤残C.投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残D.被雇人员违反操作规程出现的伤残38.保险合同的受益人是( )。
A.保险人B.保险代理人C.投保人D.被保险人39.物业服务企业持续经营的前提条件是( )。
A.资金运用B.资金消耗C.资金收回D.资金分配40.资本利润率又称为( )。
A.资产收益率B.资产利润率C.净资产收益率D.资金回报率41.现代财务管理的最基本内容是( )决策。
A.筹资B.投资C.利润分配D.资产管理42.关于物业管理绩效评价结果作用的说法，错误的是( )。
A.绩效评价结果是选聘物业服务企业的重要依据B.绩效评价结果是评价物业服务企业的重要依据C.绩效评价结果是政府直接管理物业服务企业的依据D.绩效评价结果是社会投资者进行投资决策的前提和基础43.实施物业管理绩效评价的参照系数称为( )。
A.评价措施B.评价方法C.评价标准D.评价时点44.下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是( )状况指标。
A.财务效益B.资产营运C.偿债能力D.经营发展45.依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效评价方法是( )。
A.隶属度赋值法B.基本指标计分法C.修正指标计分法D.评价指标计分法46.从物业管理的角度看，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好( )工作。
A.物业经营管理的绩效评价B.物业安全管理C.房屋与设备维护D.物业风险管理47.租售型写字楼内，属于非收益部分的区域是( )。
A.门厅B.会议窒C.出租办公区D.租赁仓库48.某租售型写字楼，总建筑面积10万m2，共10层(地上八层，地下二层)，其中地下停车场面积2万m2，标准层每层面积为1万m2，标准层业主专用面积为7 000 m2，则该写字楼整体有效使用率为( )。
A.56%B.70%C.80%D.i00%49.写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是( )。
A.围绕物业的交通便利性展开市场宣传B.围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传C.将拟出租房间对外开放，以供参观D.以租金递减的方法吸引租户50.写字楼的租赁工作中，选择租户通常不考虑的因素是( )。
A.可能面积的组合B.寻租者将来扩展办公室面积的计划C.寻租者现在的办公面积D.寻租者经营业务的性质51.市场经济条件下，写字楼的租金水平主要取决于( )。
A.经营成本B.物业档次C.业主目标收益要求D.同类物业的市场供求关系52.业主出租写字楼时，其测算最低租金水平的依据为能够抵偿( )之和。
A.抵押贷款还本付息、建造费用和空置损失B.人工费用、建造费用和空置损失C.抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失D.经营费用、建造费用和空置损失53.在大型零售商业物业经营管理中，通常采取“门里门外”的管理组织形式开展现场管理，这种形式的优点是( )。
A.可以促进销售B.管理难度减小C.各疗责任明确D.物业使用率提高54.制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现( )的最大化。
A.物业收入B.物业收益C.物业使用率D.物业自然寿命55.选择零售商业物业租户时不考虑的因素是( )。
A.租户的声誉B.租户组合与位置分配C.租房需要的服务D.租房的企业所有制性质56.某租户应缴纳的基础租金为10万元/月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额400万元，以每月营业额的5%作为百分比租金。
若租户一月份、二月份营业额分别为300万元、400万元，这两个月应缴租金共计( )万元。
A.20B.25C.30D.3557.在零售商业物业的经营管理中，物业服务企业进行有效经营管理难度最大的物业产权结构是( )。
A.投资商拥有全部产权B.投资商拥有大部分产权C.投资商拥有小部分产权，其余产权由另一业主持有D.投资商不拥有产权，产权由众多小业主持有58.在零售商业经营管理中有关“净租”的形式的说法，不正确的有( )。
A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费C.所有的经营费用都由业主来全额支付D.所有的经营费用都由租户来直接支付59.通过科学的投资组合，投资者可以在( )之间找到平衡点。
物业管理师《物业经营管理》考试试题模拟训练含答案【3套练习题】
物业管理师《物业经营管理》考试试题模拟训练含答案【3套练习题】答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在物业经营管理企业中，负责审定某物业的投资计划，并考察资本开支能否有效提高物业价值，来决定是否批准该投资计划的企业是()。
A.物业管理公司B.房地产资产管理公司C.房地产组合投资管理公司D.设施设备管理公司2.房地产投资信托公司按资产投资的类型划分，其形式不包括（）。
A.抵押型B.权益型C.混合型D.留置型3.物业管理投标中，既是投标工作中最重要内容，又直接影响到投标能否成功，必须给予认真对待的工作是（）A.投标书的编制B.投标决策C.报送投标书D.参加开标及答辩会4.【真题】根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产买卖、租赁和（）。
A.继承B.抵押C.保险D.信托5.现在将3000元存入银行，一年后得到的本利和为3060元，经过l年而增加的60元，就是在1年内让出了3000元货币的使用权而得到的报酬，也就是说，这60元是3000元在1年中的（）A.时问价值B.资本价值C.市场价值D.权益价值6.【真题】关于物业管理招标投标标底的说法，错误的是（）。
A.标底是招标项目的预期价格水平B.标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限C.标底－般不向投标人公开D.标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳7.收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象不包括（）。
A.游乐场B.商店C.停车场D.学校8.下列不属于偿债能力状况修正指标的是（）A.流动比率B.速动比率C.资产损失比率D.长期资产适合率9.【真题】医院护理员的工作延续和补充了（）工作。
A.药剂师B.营养师C.挂号员D.护士10.对一个新建成的零售商业物业而言，日常管理费中的公共能耗费应约占总费用的（）A.30％C.50％D.60％11.【真题】物业经营财务管理中，将长期投资的现金流置计划和管理过程称为（）。
2012年物业管理师《物业管理实务》真题及详解【圣才出品】
2012年物业管理师《物业管理实务》真题及详解一、单项选择题（共10题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．入住的实质是（）交付物业的过程。
A．建设单位向业主B．物业服务企业向业主C．施工单位向建设单位D．施工单位向业主【答案】A【解析】从房产移交的角度而言，入住的实质均是建设单位向业主交付物业的行为，建设单位应承担相关法律责任和义务，物业服务企业只是具体办理相关手续。
2．下列物业类型和规模的组合中，符合一级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是（）。
A．高层80万㎡，多层50万㎡B．多层80万㎡，高层50万㎡C．高层50万㎡，多层30万㎡，写字楼5万㎡，别墅2万㎡D．多层50万㎡，高层30万㎡，别墅5万㎡，写字楼2万㎡【答案】A【解析】物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
其中，一级资质管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：①多层住宅200万㎡；②高层住宅100万㎡；③独立式住宅（别墅）15万㎡；④办公楼、工业厂房及其他物业50万㎡。
A项，管理高层、多层两种类型，相应百分比之和为：（80/100+50/200）×100%=100%，符合一级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求。
3．下列各项目，必须通过招标投标方式选聘物业服务企业的是（）。
A．工厂集体宿舍B．新建写字楼C．新建商品住宅区D．部队营房【答案】C【解析】在前期物业管理阶段，《物业管理条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业服务企业；规定住宅物业应当建立专项维修资金制度。
4．关于物业评标委员会的说法，正确的是（）。
A．评标委员会由投标人的代表与物业管理专家组成B．人数为5人C．由招标人依法组建评标委员会D．外请专家不得少于4／5【答案】C【解析】招标人或招标代理负责组建评标委员会。
A项，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成；B项，评标委员会的人数一般为5人以上单数；D项，招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于评标委员会成员总数的2／3。
2012年物业管理师考试《物业管理实务》真题及答案(五)
2012年物业管理师考试《物业管理实务》真题及答案（五）2012年度全国物业管理师执业资格考试<物业管理实务>试卷答案一、单项选择题1.A2.A3.C4.C5.C6.B7.A8.D9.A l0.A二、多项选择题、11.ABD l2.BCD l3.ABE l4.ADE l5.BCDE三、案例题案例一16.不正确。
理由：乙公司应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制定承接查验方案。
查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。
小组成员人数可根据接管物业的规模而定。
物业查验的内容包括：①物业资料情况;②物业共用部位、共用设施设备及管理现状;③各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况;④其他内容，包括物业管理用房，产权属全体业主所有的设备、工具、材料，与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。
17.甲公司的解释恰当。
理由：物业管理公司承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修事务都应由建设单位负责。
甲、乙两公司的处置方法不正确。
/forum-56-1.html理由：如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
18.物业资料的移交应包括：(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。
(2)业主资料包括业主人住资料、房屋装修资料。
(3)管理资料。
(4)财务资料。
(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。
(6)人事档案资料。
(7)其他需要移交的资料。
本案例中，甲公司处置入住资料的行为不符合档案管理规定。
理由：人住资料属于无限期保存资料。
19.部分业主拒缴物业服务费的理由不成立。
理由：物业服务企业的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止管理服务，因此无论业主是否实际居住，从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。
2012年《物业管理基本制度与政策》真题和答案
2012年度全国物业管理师执业资格考试(物业管理基本制度与政策》试卷应试人员注意事项1．全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。
2．作答时，采用2B铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。
3．考试时间为l50分钟。
一、单项选择题(共60题，每题l分。
每题的备选项中，只有l个最符合题意)1．物业管理最主要的特点是( )。
A．社会化B．专业化C．市场化D．集中化2．物业管理的本质是提供一种( )。
A．及时维修B．统一管理C．无偿服务D．有偿服务3．《物业管理条例》属于( )。
A．行政规章B．行政法规C．部门规章D．部门法规4．根据《物业管理条例》，开发企业与购房人签订的房屋买卖合同应当包含( )的内容。
A．《管理规约》B．《临时管理规约》C．《住宅室内装饰装修规定》D．前期物业服务合同约定5．根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位招标时，当投标人少于( )个的，经行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
A．2 B．3C．4 D．56．关于住宅小区业主大会与居民委员会的关系的说法，错误的是( )。
A．双方应当相互协作，共同做好物业管理区域内的相关工作B．业主大会应当支持居民委员会开展工作，并接受其领导C．业主大会作出的决定应当告知相关居民委员会，并听取其建议D．居民委员会应当对业主大会的工作进行监督7．物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的是( )。
A．物化成果B．物业管理服务C．特约服务D．专项服务8．下列物业管理服务活动中，不属于公共性服务的是( )。
A．建筑物外墙清洗B．小区路灯的维修和管理C．为业主粉刷防盗网和门窗D．物业档案资料管理9．根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》，二级服务标准要求每年至少l次征询业主对物业服务的意见，满意率应达到( )以上。
A．70％B．75％C．80％D．85％10．物业共用部位、共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于( )。
2012年物业管理师(物业管理基本制度与政策)真题试卷(题后含答案及解析)
2012年物业管理师（物业管理基本制度与政策）真题试卷(题后含答案及解析)题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．物业管理服务受益主体的广泛性体现为物业服务企业()。
A．跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化B．随时满足业主客观上存在的物业服务需求C．长时间接受客户的监管和考验D．对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理正确答案：A2．以下对《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有权利的表述，不正确的是()。
A．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议B．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C．按照物业服务企业主管部门的约定，接受物业服务企业提供的服务D．选举业主委员会委员，并享有被选举权正确答案：C3．用来规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约是()。
A．物业服务合同B．业主大会议事规则、管理规约C．业主委员会议事规则D．业主大会的议事规则、业主委员会议事规则正确答案：B4．下列选项中，()不属于业主委员会委员应当符合的条件。
A．具有丰富的组织能力和足够的工作时间B．遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务C．本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主D．热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力正确答案：A5．下列业主在物业管理活动履行的义务中，()是确保物业管理正常运行的必要前提。
A．执行业主大会的决定B．按照国家有关规定交纳专项维修资金C．配合物业服务企业开展服务活动的义务D．按时交纳物业服务费用正确答案：D6．业主委员会的每次会议均应当做好书面记录，由()签字后存档。
A．主持会议的委员B．业主委员会的主任C．业主委员会的组织者D．业主代表人正确答案：C7．管理规约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的()。
物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案
物业管理师《物业经营管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.设备磨损类别中，使设备精度降低、劳动生产率下降的是（）A.第一类有形磨损B.第二类有形磨损C.第一类无形磨损D.第二类无形磨损2.成本控制类型中，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，以达到防患于未然目的的控制是（）A.事先控制B.事中控制C.防护性控制D.反馈性控制3.【真题】成本控制的例外原则主要用于成本的（）中。
A.事先控制B.事中控制C.事后控制D.反馈控制4.物业服务企业一般不会对其所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用是控制风险的（）手段。
A.回避B.自担或保留C.预防与抑制D.转移5.对于房地产开发投资项目来说，在现金流出中不包括（）A.建造费用B.还本付息C.税金D.贷款本金收入6.物业管理中的实际成本是依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本，其具体类型不包括（）A.上年实际成本B.本年实际成本C.预测实际成本D.累计实际成本7.【真题】下列市场细分依据中，属于物业经营管理市场细分的依据是（）A.中间客户B.客户规模C.客户类型D.潜在用户8.建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失属于（）。
A.物质折旧B.经济折旧C.建筑折旧D.功能折旧9.【真题】偿债付率的计算公式是（）A.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额B.偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额C.偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额D.偿债付率=对用于还本付息资金/当期应还本金额10.保险当事人中，（）是指受保险合同保障的人，享有赔偿请求权，有权按保险合同的规定向保险人取得赔款或给付的人。
A.投保人B.被保险人C.保险人D.保险代理人11.区域购物中心所包含的内容比较广泛，下列对其内容表述正确的是（）A.在服务范围上表现为复合性B.在服务设施上体现为完整性C.在经营管理上表现为灵活性D.在服务功能上面向商圈内所有居民12.零售商业物业制定租约时，要求租户与购物中心的距离通常为（）km内，限制重复设店。
2012年物业管理师考试真题及答案(实务)
2012年物业管理师考试真题--《物业管理实务》2016年物业管理师考试真题--《物业管理实务》一、单项选择题（共30题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（）万元以上。
A．50 B．300C．500 D．10002．新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A．30 B. 45C. 60D. 903. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（）资质条件。
A. 一级B. 二级C. 三级D. 三级暂定4. 前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。
A. 7B. 15C. 30D. 455. 在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人（）。
A. 可任选其中一个作为中标人B. 应以报价最低的为中标人C. 应报请房地产行政主管部门确定中标人D. 应按照中标候选人的排序确定中标人6. 物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。
正确的投标步骤是（）。
A. ③－②－①－④－⑤－⑥B. ③－②－①－⑤－④－⑥C. ②－③－①－④－⑤－⑥D. ②－③－①－⑤－④－⑥7. 物业服务合同由（）与业主大会选聘的物业管理企业签订。
A. 各业主分别B. 业主大会C. 业主委员会代表业主D. 物业建设单位8. 业主临时公约由（）制定。
A. 建设单位B. 购房人C. 物业管理企业D. 房地产行政主管部门9. 物业管理的早期介入是建设单位引入的（）。
A. 设计工作B. 工程监理工作C. 开发建设工作D. 物业管理咨询活动10. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（）之日止的物业管理活动。
物业管理师考试《物业经营管理》真题及答案
物业管理师考试《物业经营管理》真题及答案1.物业经营管理中，物业管理和设施管理以()管理为主。
A.战略性B.策略性C.运行D.操作答案： C2.物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式称为()模式。
A.物业服务提供商B.物业资源开辟商C.物业顾问服务商D.物业设施维护商答案： C3.物业服务企业最为重要的无形资产是()。
A.管理制度B.发展历史C.节能技术D.企业品牌答案： D4.物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于()。
A.产品组合B.产品质量C.突发事件D.项目选择答案： B5.写字楼中的共用部位及共用设施设备属于()。
A.物业资源B.物业服务企业资源C.品牌资源D.业主资源答案： A6.从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为抛却() 损失所应独到的补偿。
A.未来消费B.即期消费C.现实消费D.预期消费答案： B7.年利率为 6%，一年 12 次按月利率复利计息，则实际利率为()。
A.0.5%B.6%C.6.17%D.101%答案： C8.我国住房抵押贷款的计息方式是按()计息。
A.单利B.复利C.年度D.季度答案： B9.某投资者购买一商业店铺，购买价格为 300 万元，支付现金200 万元，其余部份由银行提供抵押贷款。
该项目投资的年经营收入为 90 万元，运营费用和抵押贷款还本付息额为50 万元。
该项目投资的税前现金回报率为()。
A.13%B.20%C.30%D.45%答案： B10 偿债付率的计算公式是()A.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额B.偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额C.偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额D.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本金额答案： A11.下列影响物业价格的因素中，属于社会因素的是()。
A.税收制度B.城乡规划C.城市化D.人口素质答案： C12.在物业估价的比较法中，物业状况调整可以分为权益状况调整.实物状况调整和()状况调整。
2012年物业管理师考试经营管理真题及答案
2012年物业管理师经营管理真题及答案一、单项选择题(共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1.判断写字楼等级时，不考虑的因素是( )。
A.建筑形式 B.建筑装潢 C.建设单位 D.建筑质量 2.房地产资产管理和房地产投资组合管理以( )管理为主。
A.运行 B.策略性 C.日常 D.设施 3.关于房地产置业投资的说法，错误的是( )。
A.房地产置业投资属于直接投资 B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产 C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入 D.房地产出租属于房地产置业投资 4.关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。
A.房地产投资能够抵消通货膨胀 B.房地产投资会降低投资者的资信等级 C.房地产投资能够得到税收方面的好处 D.房地产投资收益通常高于社会平均利润 5.房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的 ( )。
A.适应性 B.相互影响性 C.政策影响性 D.专业管理依赖性 6.下列风险中，属于房地产投资的系统风险是( )风险。
A.收益现金流 B.未来经营费用 D.资本价值 7.关于净运营收益的说法，正确的是( )。
A.净运营收益等于有效毛收入的税后收益 B.净运营收益等于潜在毛收入的税后收益 C.净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差 D.净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差 8.下列费用中，不属于运营费用的是( )。
A.房产税 B.城镇土地使用税 C.抵押贷款还本付息 D.保险费 9.当每年计息周期大于1时，实际利率( )。
A.小于名义利率 B.等于名义利率 C.大于名义利率 D.不存在 10.下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是( )。
A.税前现金回报率 B.税后现金回报率 C.财务净现值 D.投资回报率11.关于物业价格特征的说法，正确的是( )。
A.物业价格受区位影响小 B.物业价格实质上是物业权益的价格 C.物业价格不容易受交易者的个别因素影响 D.物业价格形成的时间较短 12.关于拍卖底价的说法，错误的是( )。
2012年物业管理师(物业管理综合能力)真题试卷(题后含答案及解析)
2012年物业管理师（物业管理综合能力）真题试卷(题后含答案及解析)题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题 3. 综合分析题单项选择题本大题共50小题，每小题1分，共50分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．某居住小区居民的下列四种服务需求中，价格弹性最小的是()服务。
A．基本物业B．特约物业C．家庭装修D．会所康乐正确答案：A解析：基本物业是居住小区居民的必须需求，无论价格怎么变化，居民都会有这种需求。
2．在商品房市场上，当供给量超过需求量时，降价动力主要来自于()一方。
A．开发企业B．购房人C．价格主管部门D．物业服务企业正确答案：A解析：当某种商品的供给量超过需求量时，提供这种商品的厂商会竞相压价出售。
3．根据边际收益递减规律，当平均产量达到最大时()A．边际产量达到最大B．总产量达到最大C．边际产量等于零D．边际产量等于平均产量正确答案：D解析：继续增加劳动要素的投入，边际产量曲线将在平均产量曲线的最高点与之相交，此时边际产量等于平均产量(MP＝AP)，平均产量达到最大值。
4．实行酬金制收费的物业管理项目，物业服务企业须向业主公布收支情况，主要是为了解决因为信息不对称可能引起的()问题。
A．行业垄断B．败德行为C．信息失灵D．负的外部性正确答案：C解析：由于物业管理市场中非对称信息的存在，还会导致物业管理市场失灵。
针对物业管理的特殊性，在解决由于非对称信息所导致的市场失灵问题时，通常可以设置健全的激励制度和监督体系。
同时，政府也要加强对物业管理市场行为的指导与监管力度，如建立健全物业管理法律法规等。
5．住在楼宇通道一端的业主擅自占用楼宇通道的做法，属于经济学中所称的()问题。
A．最大效益B．代理行为C．外部性D．逆选择正确答案：C解析：外部性是个人(包括自然人与法人)经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易的成本与价格之中。
6．物业管理市场中存在的非对称信息，最直接的表现就是()A．企业竞争加剧B．服务质量差C．服务费低D．服务质价不符正确答案：D解析：在实际的市场运作过程中，由于物业管理服务的提供者和消费者对物业管理服务商品的相关信息的掌握程度不同，即物业管理服务供需双方信息不对称，物业服务企业掌握的有关物业管理服务的信息(如成本等)要比业主多一些，这样就很容易导致物业管理市场出现无效率状态。