金华华源印象城项目商业部
马鞍山新都市广场项目商业计划书
马鞍山新都市广场项目商业计划书第一篇概况一、项目概况1、地理位置马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部，东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界；西长江与和县相望；南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。
至芜湖市区30 公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，至南京市区45 公里，具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。
全市总面积1686 平方公里，南北最大纵距54.4 公里，东西最大横距46 公里。
马鞍山交通便利，拥有长江万吨级的马鞍山港，可与国内外港口四季通航；至南京禄口口机场20 多公里；有宁马高速与沪宁高速、京福高速、宁杭高速.宁合高速相连；有宁铜铁路与皖赣线、沪宁线相连。
距南京40 分钟车程，距上海3 小时车程，距合肥2 小时车程,距杭州3 小时车程2、项目位置本项目地块是马鞍山控制性规划A 片用地，位于葛羊路、圆桥路、红旗路和江东大道围成的区域内。
B 地块为葛羊路南、花果山东北，原星火福利厂位置。
南为新城区，距市中心3 公里；东1 公里为宁马高速公路出入口，北为国道和马钢新厂区；西面为老城区（金家庄区），有铁路慈湖货运站3、土地用途A 地块区域面积：1154.917 亩（合769944.84 平方米）B 地块区域面积：82.472 亩（合54981.59 平方米）拟建大型专业综合性市场，商业步行街、服务配套设施、住宅、写字楼、宾馆等。
土地出让年限：住宅70年，商业40 年。
4、规划指标容积率：A地块：1.1 ; B地块：1.0。
限高：80M总建筑面积：约90万平方米。
5、项目投资规模：约20 亿元人民币6、项目开发周期：五年（2004 年—2008年）二、背景资料（一）宏观形势•改革开放后的中国GDP持续多年保持8注右的增长率，为世人所瞩目。
受中国庞大的国内市场所吸引，同时中国大陆具有土地和劳动力价格优势，国际资本向我国，尤其向沿海地区加速流动。
当沿海地区的国际资本与民营资本达到一定密度之后，受供求关系所影响，这些地区的土地、劳动力的价格优势将逐渐丧失，从而促使大量资本开始向内陆地区寻找新的投资场• 进入新世纪以来，以上海为核心的长江三角洲迅速崛起，环太湖地区的苏、锡、常和杭、嘉、湖等城市按照区域分工与协作和错位发展的原则相继为自己的城市重新定位，以保持与上海这一龙头相对接，避免重复建设与过度竞争，拓宽了协作空间，强化了各个城市的特殊功能，增强了城市发展的源动力。
歙县奥莱广场前期物业招标
一、项目概况歙县奥莱广场位于歙县繁华商业区，占地面积约XX万平方米，总建筑面积约XX万平方米，包括购物中心、办公楼、酒店式公寓等多种业态。
该项目旨在打造成为歙县乃至周边地区的高端商业综合体，为消费者提供一站式购物、休闲、娱乐体验。
为确保歙县奥莱广场的顺利运营，现面向社会公开招标前期物业服务单位，现将有关事项公告如下：二、招标内容本次招标内容为歙县奥莱广场前期物业服务，具体服务内容包括但不限于：1. 项目的整体规划、管理、维护及运营；2. 业主公共区域的清洁、绿化、安保；3. 业主物业维修、养护及应急处理；4. 业主活动组织与策划；5. 项目营销推广、客户关系管理等。
三、投标人资格要求1. 具有独立法人资格，注册资金不低于人民币XX万元；2. 具有国家一级物业管理企业资质；3. 近三年内无重大违法违规记录；4. 具有类似大型商业综合体物业管理经验，且业绩良好；5. 具有健全的财务状况和良好的信誉；6. 具有完善的服务团队和先进的管理理念。
四、招标文件获取1. 招标文件获取时间：自公告之日起至2023年X月X日止，每天上午9:00至11:30，下午14:00至17:00（节假日除外）；2. 招标文件获取地点：歙县奥莱广场项目管理部；3. 招标文件获取方式：现场购买，每套招标文件售价人民币XX元，售后不退。
五、投标文件递交1. 投标文件递交截止时间：2023年X月X日14:30；2. 投标文件递交地点：歙县奥莱广场项目管理部；3. 投标文件递交方式：现场递交，逾期递交的投标文件不予受理。
六、开标时间及地点1. 开标时间：2023年X月X日14:30；2. 开标地点：歙县奥莱广场项目管理部会议室。
七、评标办法1. 评标委员会由5名专家组成，其中招标人代表1名，专家4名；2. 评标办法采用综合评分法，总分100分；3. 评标委员会根据投标文件内容、业绩、服务团队、管理理念等方面进行综合评分，最终确定中标单位。
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展有限公司
7
浙江交通技师学院东扩工程项目 （一期）施工公示
浙江交通技师学院
8
(非重点)浦江县高铁站场综合交通枢 浦江交投工程建设投
纽项目[Y33000000...
资管理有限公司
9
关于武义县众腾科创产业园（二园） 武义县农村集体经济
设计招标的中标结果公告
投资发展有限公司
80000.0 70000.0 59000.0 50910.5 50000.0 49223.0
2023-05-17 2023-05-24 2023-06-26 2022-09-16 2023-06-07 2022-10-28
本报告于 2023 年 08 月 11 日 生成
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序号项目名称招标源自位预算金额（万元） 公告时间
10
武义县众腾科创产业园（二园）设 武义县农村集体经济
计招标开标记录
2
金东区金义快速路市政化改造及路 浙江金义田园智城开 域环境综合提升工程 EPC 项目（... 发建设有限公司
70000.0
2023-05-24
3
（23-0117）全民共享活动中心公共 浙江花满婺州文旅发
服务提升工程工程总承包...
展有限公司
59000.0
2023-06-26
4
(非重点)浦江县高铁站场综合交通枢 浦江交投工程建设投
本报告于 2023 年 08 月 11 日 生成
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1.3 代理项目规模
1.3.1 代理项目规模结构 近 1 年浙江华杰工程咨询有限公司的代理项目数量主要分布于 10-100 万区间，占总代理项目数量的 35.8%。500 万以上大额项目 331 个。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
金华工商城规划设计
金华工商城规划设计
项目背景
八一南街站是金义线、金兰线、金武永东线三条市域轨道的换乘站，临近市级行政中心和江南商圈，周边分布有金华市政府、金华市文化中心、市民广场等重大公共设施，周边银泰百货、金华世贸中心等大型商业设施具有较强吸引力。
紧邻八一南街站的金华商城地块建设年代较早，功能与风貌与城市发展的要求不符，需要利用市域轨道建设的契机，积极开展更新改造，以高端综合商业商务功能的导向，强调与市级行政、商业中心以及大型设施的联系，带动八一南街站周边区块整体功能业态和景观风貌的提升。
规划设计的内容
详细分析区块功能业态和迁建实施可行性，合理确定改造模式和改造思路，以轨道枢纽建设、金华商城改造为契机，重塑区域形象，延续区域活力，提出建筑、地下空间、交通设施、公共空间的详细布局，组织轨道站点交通接驳，明确各项技术经济指标
规划的重点及目标
金华商城地块紧邻三条市域轨道交汇的枢纽站，更新改造的潜力较大，本次规划设计需要强调以高端综合商业商务功能为主导，促进市级行政、商业中心功能业态和景观风貌的提升。
同时，合理布局地
下空间和各类交通设施，加强与轨道站点的交通接驳，并进一步组织周边片区的公共交通和慢行交通，提升城市服务和城市空间品质。
重庆五大商圈分布图.pptx
开业时间 已开业 已开业 已开业 已开业 已开业 已开业 (2008.11)
第11页/共14页
New Supply in Chongqing – 沙坪坝商圈
煌华国贸中心 （伊势丹百货）(未定）
165，000 s.m.
新世纪凯瑞商都 三峡广场
沙坪坝步行街
第12页/共14页
王府井百货
嘉茂购物中心 （原北京华联商场）
2008年 18，000sm
existing new supply
沙坪坝商圈商业体量统计 (总体量:276,000平米)
项
目
嘉茂购物中心
王府井百货
重庆百货
新世纪 凯瑞商都
煌华国贸中心（未定）
商业体量（m2） 18,000 40,000 30,000 23,000 165,000
开业时间 已开业 已开业 已开业 已开业
第3页/共14页
开业时间 已开业 已开业 已开业 已开业 已开业 已开业 2010 2009 2010
时间未定 2014
时间未定 2011 2009 2015
New Supply in Chongqing – 江北商圈
北城天街新馆 2009年9月 30,000 s.m.
星光时代广场 2009年年底 45,000 s.m.
环球金融中心
万豪国际金融中心
重庆金融街
国泰广场
国际开发金融中心
瑞奇大厦
瑞安天地
商业体量（m2） 58,000 50,000 47,000 26,000 16,000 42,000 140,000 20,000 30,000 36,500 170,000 63,000 暂不详 20,000 764,000
渝中区主要商业项目 沙坪坝商圈
商业项目租赁决策文件
328.41
2.5
2.6
2
3
教育培训/摄影/工作室
合计
2022.29
注：特色海鲜、火锅、西餐厅、多国籍料理（日餐、泰餐、韩餐、越南餐等）至少一家
439.76
3
3.0
2
3.5
酒吧/餐饮
5
G-101A
CRAZY LADY
49.90
4.5
4.5
1
5
餐饮/配套
6
G-105A/105B
LUCAS咖啡
143.82
4.44
4.5
2
5
餐饮
7
G-107A
沸点
143.24
5
5.0
2
5.5
餐饮
8
H-101/201
飞镖俱乐部
247.38
4.2
4.2
1/2
4.5
配套/餐饮
商业项目租赁决策文件
商业广场广场租赁决策文件
项目
类型
序号
铺位号
原品牌
面积/㎡
原价 元/天/㎡
决策价格 元/天/㎡
免租期上限 /月
报价
拟租赁业态
到期客户
1
G-105C
十号烤场
105.03
5.48
5.5
2
5.8
餐饮
2
H-109
爱喜来
110.11
6.6
6.6
1
8
配套
3
H-108/208
艾格纳
240.63
4.5
好一家一层
104.4
7
8.0
1
8.5
零售/简餐
金华市建立商业中心的可行性研究
［ ］ 许亚芬 ， １ 制约农村土地流转的主要 因素及 对策［］内蒙古农业科 Ｊ．
技 ． ０ ８３ ： ０ — Ｏ ． ２０ （ １１ １ ２ ）
［ １ 王振 中 ， １］ 中国农 业 、 农村 与农 民［］ １． ： 会科 学文献 出版 社 ，０ ６ 北京 社 ２０．
［２ 刘 诗 白 ， 中 国 国情 出发 ， 好 农 村 改 革 ］经济 学 家 ，０９ （） １］ 从 搞 ２０ ，１． ［３ 黄 祖 辉 、 朋 ， 村 土 地 流 转 ： 状 、 １］ 王 农 现 问题 及 对 策— — 兼 论 土 地 流
华 的 商 业 氛 围 日益 浓 厚 。但 是 ， 诸 多优 势 下 ， 在 当前 市 区 的 商 贸 服 务 业 及 核 心 商 圈建 设 存 在 很 多 问题 。
［ 键 词 ］ 华 市 ； 业 中心 ； 行 性 研 究 关 金 商 可
１ 关 于 同 类 课 题 的研 究 综 述
关 于 城 市 中 心 理 论 的研 究 ，早 期 具 有 代 表 性 的 有 １ ９世 纪 末 英 国 的 霍 华 德 （ Ｈｏ ｒ ） 出 的 “ 园 城 市 ” 论 ， 调 在 城 Ｅ． ｗａｄ 提 田 理 强
崇 等： 华 建 商 心 可 研 慧． 金 市 立 业中 的 行性 究
农 业 经 济
盒华市建立商业中心的可行性研究
崇 （ 江师 范 大学 浙 慧 ， 建 祥 ， 春 华 傅 高 金华 ３ １０ ） ２０４ 旅 游与 资 源管理 学 院 ， 江 浙
［ 摘 要 ］ 年 来 ， 着金 华 市 区规 模 的 不 断 扩 张 ， 业 网 点 的 日益 增 多 ， 际 ， 内 商 业 巨头 的 不 断 抢 滩 进 驻 ， 近 随 商 国 国 金
金华市巴学园居民服务有限责任公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告金华市巴学园居民服务有限责任公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:金华市巴学园居民服务有限责任公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分金华市巴学园居民服务有限责任公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务：居民日常生活服务；家政服务；组织文化艺术1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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第三模式：投资空间定价 相同商圈新进商业租金与成熟商业租金的差距
由右表所示，新进商业的租 金一般可达到同商圈内成熟商 业租金的50%左右；
对比项目
经营租金 销售单价 （元/平米.天） （元/平米）
15-18元/平米. 天（目前首层 租金） 109500-131400 （建面40-60平 米底铺）
投资空间
对比金华商城：金华商城目 案例一 前的租金在2-7元/平米.天不 等，平均租金在4.5元，则本 项目入市时商家经营的平均租 金水平应达到2.8-3元/平米.天， 折算成租金为20440-21900元 /平米；
宾虹路商业街 （银泰对面）
新进商业租金/ 成熟商业租金= 9/16.5=
54%区域成熟
沿街商铺分析
位置 物业形态 租金标准
八一南街915号（靠近东莱路） 两层复式楼48平米
2.1元/平方/天
八一南街沿街商铺
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本案业态定位建议
产品属性
金华未来城市副中心，一站式的，休闲娱乐购物中心
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地下一层：大润发超市经营面积，本商场 核心主力店，人气保证。
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来伊份八一南街店
沿街商铺分析
位置 物业形态 租金标准
八一南街288号
超市外连体商铺
7至10元/平方/天 八一南街乐天玛特
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沿街商铺分析
位置 使用面积 租金标准
八一南街丹溪路（鲁氏锅煲）
复式楼一二两层共300平方
2.73元/平方/天
八一南街丹溪路路口
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位置 使用面积
宾虹路723号（第一百货正对面） 第一层面积25至30平米
租金标准
来伊份宾虹路店
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沿街商铺分析
位置 使用面积 租金标准
兰溪街（世贸中心斜对面）
第一层面积20平米
来伊份兰溪店
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沿街商铺分析
位置 物业形态 租金标准
八一南街（靠近李渔路） 第一层面积30平米
中型特色餐饮 （韩国烧烤、日式料理 、火锅、川菜） 500-800平一家
美容美发、足浴主力店
*单层统一业态有利形成目的性消费
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三层定位娱乐主力店，目的性消费商家， 人流有效引导。
电影院 4000平
KTV 2000平
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四层定位小型餐饮广场或茶坊、游艺中心 一类，作为商场整体定位补充
根据三种模式计算出 的结果，三项取中间值 按25000元/平米，是本 项目较易实现的销售价 格。
从市场目前的商业经营租 金来看，2.0-2.2元/平米.天 已达到商家经营租金的底 线；
金华南部市场商业经营租金
12 10 8 6 4
租金下限 租金上限
2.0-2.2元/平米.天 是本区位商家经 营的最低租金
2 0
从租金换算价格和当年实 际商业价格来看，20000元 /平米已经达到商业单价底 线；而很多项目的当年实 际销售价格要高于换算价 格；
服装服饰 服装服饰
商业街商铺 商业街商铺
世贸中心租金分析
位置 物业形态
李渔路888号 商场百货类 世贸中心商铺共计5层： 负一层 4元/平方/天 第一层 9元至10元/平方/天 第二层 7元至8元/平方/天 第三层 5元至6元/平方/天 第四层 4元/平方/天
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租金标准
世贸中心
上海兴吉投资管理有限公司
金华商业布局以及案例研究
商业布局 周边可比较租售案例研究
上海兴吉投资管理有限公司
项目区域发展状况—区域商业分布
恒大百货
金华市江南作为经
济开发区，发展潜
力巨大，未来的金 华市区将形成“一 个核心区（一环以 内的内城区）六大 功能区（城南、城 北、城东、城西、 城东北、城西南）” 的城市总体布局。
项目周边租金情况
编号
1
项目位置
金发颐高数码城店 铺 八一南街环城路 乐天玛特 公元大厦 宾虹路龙腾服饰2 楼店面转让
租金
3.33元/㎡/天
面积
24 ㎡
地址
业态
商业形态
商场
八一南街 小家电、百 485 金发颐 货 高数码广场 百货 鞋、包 餐饮 服装服饰
2 3 4 5
2.63元/㎡/天 5.56元/㎡/天 8.2元/㎡/天 35 元/㎡·天
商业可见租金 世贸中心 9元/平米.天 （入市时首层 实现租金） 85000（建面 120平米底铺）
此外，本项目由于属于综合 类商场，具备一定规模，而沿 案例二 街面相对较长，除主力店外未 来铺位临路比例较大；
金华商城一期
12元/平米.天 （目前首层租 金）
新进商业租金/ 成熟商业租金= 6/ 12= 50%区 域成熟商业可见 租金 23000-33000
世贸中心
公元大厦
乐天玛特
宾虹路商业街
兰溪路商铺
李渔路商铺
丹溪路商铺
东莱路商铺
上海兴吉投资管理有限公司
本报告是严格保密的。
项目基本商业价值试算 ——商业的三种定价模式
第一模式：市场参照定价—本区域可比商业经营的 平均租金水平和商用物业售价 第二模式：住宅价格定价—根据物业类别，通常商 业价格能实现住宅的两-三倍 第三模式：投资空间定价—根据已有案例：相同商 圈新进入商业与原有商业租金差别
品牌商家为主 休闲、美容（返租） 零售（返租） 餐饮（返租）
一层沿街铺 一层沿街铺 （朝南） 一层内铺 二层内铺
4-6
2-3.5 3-4.5 2-3.5
注：以上价格以建筑面积计价，租赁期内可设置每年递增5%-8% 。
当前本案预计租金及售价
当前租金预计 本案销售价格推算
上海兴吉投资管理有限公司
商业的三种定价模式
• 市场比较 • 区位特点 • 产品特点 综合分析
另外依据商业经营的特点，本项目初步招商 定价应主要以周边市场目前租赁价格为参考， 待商业影响力形成以后可逐步上调。
……
商场初步业态规划租金预判
规划业态
楼层位置
预估租金（元/平米。天）
平均铺位面 积（平米） 40—150 40—150 6—20 6—20
金华的商业分布主要为： 世贸中心
银泰百货 沃尔玛
第一百货
华源印象城
第一商圈的江北的百货业态最有档次的为银泰百货，其特点是规模较大，消 费档次高。 第二商圈的江南百货业态最有档次的位于宾虹路金华福泰隆广场及第一百货。
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金华商业布局以及案例研究
商业布局 周边可比较租售案例研究
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4月 5月
单位：元㎡
6月 7月
8月
9月
项目基本商业价值试算 ——商业的三种定价模式
第一模式：市场参照定价—本区域可比商业经营的 平均租金水平和商用物业售价 第二模式：住宅价格定价—根据物业类别，通常商 业价格能实现住宅的两-三倍 第三模式：投资空间定价—根据已有案例：相同商 圈新进入商业与成熟商业租金差别
品牌连锁快餐 （大娘水饺、四海游龙）
美容美发、足浴主力店
*南面沿内街铺安排休闲业态，双向开门
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二层统一业态经营餐饮旗舰店以及特色餐 饮店铺，定位中高端，面积需求较大
大型主力品牌餐饮 （海底捞、丰收日） 3000平一家
品牌首饰、手机卖场、服饰主力店
中型特色餐饮 （韩国烧烤、 日式料理 、火锅、川菜） 500-800平一家
超市经营面积 17000平
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一层街铺安排零售快餐品牌主力店，租金承受能 力强，内铺业态依照超市经营业态做延伸
品牌连锁快餐 （KFC、味千拉面）
品 牌 首 饰 、 手 机 卖 场 、 服 饰 主 力 店
品牌首饰、手机卖场、服饰主力店
超市经营面积 3000平
服装、饰品、精品百货、小型 餐饮（超市一层业态延伸） 7000平
公元大厦租金分析
公元大厦
位置
物业形态
双龙南街307号
商业街主力品牌与餐饮等 公元大厦铺共计5层： 第一层 内铺8.2元/平方/天 外铺1012元/平米/天 第二层 6.6元/平方/天 第三层 内铺3.0元/平方/天 第四层 内铺2.0元/平方/天
租金标准
公元大厦
上海兴吉投资管理有限公司
沿街商铺分析
950㎡ 60㎡ 10-20平米 15 ㎡
街铺 超市外租区 商场 商业街商铺
6
兰桂坊女子百货旺 铺转让
60 元/㎡·天
5 ㎡
可经营饰品、 包包、围巾、 宾虹路688 十字绣、玩 百货/购物中心 号 具等小百货。
7 8
宾虹路 宾虹路
9.5 元/㎡·天 2.85 元/月
35 ㎡ 63平米
宾虹路658 号 宾虹路909 号
金华南部市场租金换算价格与当年实际实现商业价格
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
世贸中心
公元大厦
乐天玛特
宾虹路商业街
兰溪路商铺
李渔路商铺
丹溪路商铺
东莱路商铺
租金换算价格下限 租金换算价格上限 销售当年实际价格下限 销售当年实际价格上限
20000元/平米是 本项目最保守的 市场销售价格
第一模式：市场参照定价—本区域可比商业经营的平均 租金水平和商用物业售价 根据模式一，本项目取区域商业价格低限最保守的市场 销售价格是20000元/平米 第二模式：住宅价格定价—根据物业类别，通常商业价 格能实现住宅的两-三倍 根据模式二，本项目区位商业的合理销售均价是城南环 内住宅均价2倍，即25000-30000元/平米 第三模式：投资空间定价—根据已有案例：相同商圈新 进入商业与成熟商业租金差别——4100-5000元/平米