昆山万鸿小区房地产项目产品定位报告
昆山新楼盘营销策划方案
昆山新楼盘营销策划方案目录1. 市场分析1.1 城市概况1.2 房地产市场趋势1.3 目标客群分析2. 营销目标2.1 销售目标2.2 品牌目标3. 产品定位4. 营销策略4.1 价格策略4.2 渠道策略4.3 促销策略4.4 品牌推广策略4.5 客户关系管理策略5. 营销实施计划5.1 市场调研5.2 市场推广5.3 销售推动6. 营销评估与控制一、市场分析1.1 城市概况昆山地处江苏省苏州市西郊，是长江三角洲城市群的一部分，东连上海市，南接苏州市，北濒太湖。
昆山市区位于苏州与上海之间，距离苏州市区仅30公里，距离上海市区约80公里。
昆山是中国改革开放的前沿阵地之一，是江苏省最早实现宏观经济转型的城市之一。
昆山具有得天独厚的地理优势，交通便捷，产业集聚，人口基数庞大。
随着经济的不断发展，昆山的房地产市场也在迅速增长。
1.2 房地产市场趋势昆山的房地产市场在近年来一直保持旺盛的增长态势。
城市化进程加快，外来人口流入，人口规模扩大，住房需求不断增加。
房地产市场成交量持续增长，价格也呈现出稳定上涨的趋势。
此外，随着人们对居住环境和生活品质的要求提高，购房者对于房屋品质、配套设施的需求也越来越高。
因此，在开发新楼盘时，应注重产品品质和社区配套设施的建设。
1.3 目标客群分析根据对昆山市场的调查和分析，我们将目标客群划分为以下几个方面：1.3.1 高端客群高端客群通常具有较高的购房预算，希望购买高品质、高档次的房产。
他们买房不仅仅是为了满足居住需求，更重要的是购买一种身份的象征和生活品质的提升。
1.3.2 刚需客群刚需客群是指对住房需求急切、购买力较强的群体。
他们通常是年轻家庭、刚毕业的年轻人或者是刚刚结婚的夫妇。
他们对房屋的要求主要是价格合理、地理位置优越、交通方便。
1.3.3 投资客群投资客群指的是购买房产作为投资手段的客户。
他们注重房产的升值潜力，购买价格较低、地理位置优越、潜力大的房产用于出租或者是未来卖出获取更高的回报。
中海地产XX项目定位报告(2017版)-房地产
参数 交通匙位
配套
丌利
指标 地铁 公交 路网 匚院 学校 超市 公园 其他 高压线 加油站 回迁房 其他
数量 X条 X条 X车道，共X条 X所 X所 X间 X所
X条 X所 体量X㎡，X户
距离/时间 距离X公里，步行X分钟 距离X公里，步行X分钟
忙时/经常拥堵 距离X公里，步行/开车X时间 距离X公里，步行/开车X时间 距离X公里，步行/开车X时间 距离X公里，步行/开车X时间
地块初判：整佑形象、配套定位等，头脑风暴形成初步设想
若为新城市新匙域，可揑入说明城市不片匙情况
第 15 页
属性定义
土地类型判断：根据顷目地段位置及单价要求，判断顷目的土地类型 价栺等高线示意图
土地类型划分示意图
第 16 页
属性定义
土地类型对应客户类型：根据城市地图不土地类型的对应，确定土地类型，结合顷目总价段初判，找 到此类地段的主力客户
中海地产XX顷目定位报告（2017版）
XX公司 二零一七年X月X日
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概要
土地情况、市场趋势、竞争环境、细分客户调研分析小结
顷目
内容
细分模型 土地类型/客户类型/主力产品
小结
土地
地段/配套/景观资源
市场
政策/全市/片匙/竞企
竞争
产品结构/产品力/配套
客户
客户描摹/客户需求
片匙商品住宅存量/存销比走势
匙域评价：
1. XX片匙市场现期供求价情况及评价 2. 对比顷目片匙，该片匙产业、交通、配 套、未来规划等优劣势 3. 预期未来竞争形势：XX片匙货量增量/ 存量，去化速庙预估
住宅市场：片匙供销结构
XXXX年昆山昆之门项目产品建议
整体定位之 商业定位
外立面要颜色鲜明，造型体验娱乐元素，同 时安排好墙体广告
本区定位为家庭欢乐主题，因此本区外立 面要体现此主题。 建议外立面考虑以下几点： （1）以人的尺度为主，体现与人互动和 交流。 （2）外立面色彩、造型要体现娱乐元素， 色彩鲜明，线条丰富活泼。 （3）虚实方面，要保持一定的通透性， 为商业展示服务。同时灵活设置墙体广告。
首先是将办公+酒店的组合调整为办公 +酒店式公寓的组合。 其次是裙楼商业项目的组合优化。
建议产品组合方案：办公+酒店式公寓+特色商业
客源分析
经济环境带来的投资类型客户
区域规划吸引的客户
交通规划影响的客户
高铁 城铁 高速
中华产业园区 昆山进出口加工区
昆山高新区企业客源
产业结构调整催生的客户
新生的企业客户
及楼层分布建议
商业
整体定位之 商业定位
分层业态定位及说明
整体定位之 商业定位
一层
女士精品馆
服饰 化妆品
个性化零售店 电子产品 音像制品
男士运动 休闲专区
沿街轻餐饮 时尚超市
共享中庭
整体定位之 商业定位
二层
儿童培训
儿童娱乐 中心
博士蛙 儿童专卖
精品儿童服饰 散铺
中庭利用自然光线，将注意力和人 流向上引导
中庭顶层设玻璃幕 窗和遮阳层。充分 利用自然光线。
同时，此处应根据 家庭欢乐主题设计 景观，充分体现欢 乐和娱乐的元素。
整体定位之 商业定位
沿长江路一侧采用玻璃幕墙，加强通透性和 展示性
项目东侧临长江路主干道，具 有很好的可见性。因此建议商 业外立面以玻璃幕墙为主，具 有良好的通透性和展示型。
地产项目整体定位报告
地产项目整体定位报告一、项目定位背景随着城市化进程的推进，住房需求和商业空间需求不断增加。
地产项目作为满足人们居住、办公和商业需求的重要载体，先进的定位策略对项目的成功与否起着关键作用。
本报告旨在对地产项目进行整体定位，以实现项目的可持续发展和市场竞争力。
二、项目定位目标1.建设高品质住宅：项目将着重打造高品质住宅，设计和建造符合人居环境要求的居住空间，提供优质生活体验。
2.提供丰富的商业空间：项目将规划和建设具备各种商业功能的空间，包括购物中心、娱乐场所、餐饮区域等，以满足居民和周边商圈的需求。
3.打造宜居社区：项目将注重社区的规划和管理，提供完善的公共设施和服务，营造宜居宜业的环境。
4.实施可持续发展策略：项目将采取环保、节能的设计和建造方法，推行可持续发展理念，为未来提供一个可持续发展的空间。
三、目标人群定位1.住宅区：主要面向家庭用户，提供具备舒适居住条件及便利生活配套设施的住宅产品。
2.商业空间：主要面向周边居民和办公人群，提供购物、娱乐和餐饮等丰富的商业设施与服务。
3.社区设施：主要面向社区居民，提供公园、健身房、图书馆等公共设施，为居民提供丰富多样的活动场所和服务。
四、市场竞争分析1.住宅市场竞争：当前住房需求旺盛，市场竞争激烈，但大多数房地产项目都往往只注重品质和规模，缺乏个性化定位。
因此，我们的项目将注重提供独特的设计和建造理念，以及高品质的居住体验，以突出项目的竞争力。
2.商业市场竞争：商业空间需求也在不断增加，但市场上存在的问题是商业街区过于单一，缺乏综合性和多样性。
因此，我们的项目将打造多功能商业区域，吸引各种类型的商业业态进驻，提供丰富多样的购物、娱乐和餐饮服务。
3.社区服务市场竞争：如今，社区服务也成为人们选择住房的重要因素之一、但大部分社区服务设施单一，服务内容和质量有限。
因此，我们的项目将注重提供丰富多样的社区服务内容，提高服务质量和用户体验，以赢得用户的长期青睐。
淀山湖镇地块产品定位报告2010-64页
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区域属性— 区域属性—环境资源
淀山湖丰富水景资源与周边江南古镇深厚的人文资源，底蕴丰厚资源优越。 淀山湖丰富水景资源与周边江南古镇深厚的人文资源，底蕴丰厚资源优越。
淀山湖水域面积约63平方公里，相当于15个西湖，5个滴 水湖(临港新城)，是上海纯粹意义上的湖。淀山湖周边景点 （大观园、周庄、锦溪古镇、东方绿洲等）众多,是上海重要 的旅游区，人文历史底蕴丰厚。 淀山湖同时也是上海的母亲 河—淀浦河的发源地，和上海有着割不段的联系。
淀湖桃源位于淀山湖最大的半岛岛尖上，三面环湖，内部天然活水引自湖内，个性化庭院与系列组团，水系景观以水岸森林为主 体，人车分流组团，简约唐风别墅，转进式设计，围合式别墅与禅境内庭结合，创造和谐第二居所。整体形象以创造自然生态环 境为原则，以水岸森林为主体，整合各分区组团，形成步随景移的连续空间，创造生态化景观环境；沿岸景观整体大气，滨水空 间强调光影效果。而内部水道则相对曲折，水岸以自然式草坡为主，结合平台、甲板等多样的景观处理手法，充满情趣；各别墅 组团间的景观组团，成为表达整体景观意象的重要节点，以人性化的设计尺度，结合设计了公共景观带的水岸景色引入组团。
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区域属性— 区域属性—配套服务
国际级高档休闲配套丰富， 国际级高档休闲配套丰富，轻松便捷生活
旭宝高尔夫球场
与本案零距离，是国内唯一连续7年举办中国富豪 公开赛的36洞高尔夫球赛。
梦莱茵帆船俱乐部
梦莱茵帆船俱乐部距离本项目仅1公里。
大自然国际游艇俱乐部
由著名设计师埃里克森设计，总建面10490平米， 是集餐饮、住宿、会议、休闲娱乐、综合服务于一 体的五星级会所。设有120多个国际标准游艇泊位， 有游艇，帆船、摩托艇等多种水上休闲项目。
市场验证 项目定位
科技城项目客户、产品定位报告(节选)PPT课件
古城区
吴中区板块 9
区域发展– 经济、人口
【产业分布】：低人口密度的科研机构、高新产业、政府机关 【常住人口】：科技城2.5万人、东渚6万人、镇湖2万人
亚智科技 纽威数控
住友电工 恒荣精密
五十铃柴油机技术 中国高性能机电研究院
苏高新软件园 高博软件技术
鑫恒光伏
蓝帆精密 明治乳业
产业龙头：电子信息产业。年均增长12%左右，继 续保持苏州高新区第一支柱产业地位。 产业基地：装备制造产业基地。重点发展汽车和零 部件、通用设备制造（机床）、专用设备制造（阀 门、试验仪器）三大产业部类。 三个新增长极产业：培植新能源、生物医药、服务 外包三个新增长极。
鑫苑湖居世家 2014年6月底开盘 推出32套，130-150平联排 ，签约3套
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板块成交结构分析
别墅产品
• 总价段在150-200万以内的产品，单价高出平均水平800-1000元/平米； • 过去一年苏州全市200平以下别墅成交808套，现库存严重不足； • 新区在200平以上的别墅产品存在空白；
镇镇湖，甚至部分新区客户； 6
二、客户定位
➢ 市场研判 ➢ 客户调研 ➢ 竞品分析 ➢ Swot分析
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市场研判
➢ 区域概况 ➢ 市场政策 ➢ 板块属性
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区域概况
苏州科技城位于苏州高新区中心地带，东邻苏州古城，西濒太湖，是科技部、江苏省政府、苏州 市政府共建的大型研发创新基地。
宗地
科技城板块
新区核心板块
100 二房
50
三房
主力成交：两房（含2+1）75-100㎡、70-100
0
三房
四房
万；三房（含3+1）120-144㎡、120-140万
昆山原鼎项目市场定位及营销报告
昆山原鼎项目市场定位及营销报告项目初识项目占地：12549平方米总建面：54965平方米项目位置：前进东路208号用地性质：商业用地户型：层高3.6米：47平216套、89平108套；层高5.5米：74平36套、77平72套、82平72套精装修交付关键字：综合用地、中小户型、精装修、投资型产品目录1.项目解读2.产品核心价值点梳理3.营销策略建议4.合作模式建议项目解读----平台\格局\机会区域价值区位：位于上海西北面，是昆山对接上海客户的第二区域，同事具备吸纳昆山市区客户的优势交通：对外交通体系完善，规划中的轨道交通一号线和快速公交B2线将大大拉进苏州、昆山和上海三地距离，区域发展潜力巨大规划：昆山市“东拓西进”的城市规划及区域内八大园区规划，将大大加快城东CBD城市副中心价值平台的实现产业：作为承接上海产业转移的重要区域及本身产业结构调整的要求，其产业升级势不可挡，写字楼需求待续增强区域核心价值点1、具备承接上海客户的区位优势2、对外交通完善，轨道交通规划带来巨大投资潜力3、汇集八大园区规划，城市副中心价值实现加快4、区域产业持续升级，写字楼需求语气明显关键字：承接上海客户的区位优势、城市副中心价值实现加速、写字楼需求语气明显市场格局整体市场：周边城市限购政策及本地限贷政策的双重影响下，长期成交走势低迷，短期环比攀升，同时投资型产品市场反应较好。
整体市场：中心城区、花桥商务区和开发区“三区鼎力”的市场格局逐步被打破，开发区持续成为市场热点，同时，商业投资类市场受政策影响相对较小。
2010年底起，开发区市场占比持续保持在30%左右，昆山市场从“三区鼎立”到“一枝独秀”调控政策影响下，商业投资类产品成交波动相对较小，市场反应较为稳定。
城东板块：以住宅项目为主，并逐步呈现商业、写字楼、酒店式公寓等物业类型，多为大盘综合开发项目，竞争激烈城东酒店式公寓市场：项目集中在前进中路两侧，均为综合性开发项目，市场主力面积集中在40-80平之间，多为精装修交付，成交价最高达1.45万/平方米，后续存量大约7万方左右。
昆山房地产市场报告.doc
02-07年，昆山全市房地产投资累计达305.79305.79305.79亿元，年均增长29.829.829.8，其中07年达到88.7688.7688.76亿元。
人民生活07年昆山城镇居民人均可支配收入219272192721927元，突破两万元大关，同比增加291129112911元，增长15.315.315.3，自2005年以来首次达到1515 15以上。
二、经济运行状况国内生产总值昆山市历年GDP增长情况102100 91600 68900 48300 41300 29537 0 300 600 900 1200 1500 02年03年04年05年06年07年0 50000 100000 150000 200000 GDP（亿元）人均GDP（元）年份02年03年04年05年06年07年昆山市GDP（亿元）3054305707309321152昆山市人均GDP（元）2953741300483006890091600102100资料来源上海新联康研展部2008-3 2007年，昆山全年实现地区生产总值115211521152亿元，较06年增长23.623.623.6，远远高于全国11.411.411.4、江苏14.814.814.8、苏州16.116.116.1的增幅。
昆山市辖101010个镇和1 1 1个国家级经济技术开发区101010镇即玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；1 1 1个开发区为昆山经济技术开发区昆山市区位图昆山市区划图交通出行航空距上海虹桥机场454545公里，约半小时车程；距浦东机场100100100公里，约1 1 1小时车程。