二手房过户必须注意的三大细节

购买二手房，户口问题是关键。对此，业内专家提醒市民，如果原业主户口尚未迁出，购房者的户口就无法迁入，而买卖结束后要办理相关手续会更加复杂。

细节1：查询户籍状况

在交易之前，买家需要到当地派出所及政府对外服务窗口查询户籍状况。房屋户籍通常是由该房屋所在地派出所管理，一般情况下，派出所会要求户主本人调取户籍材料，买家可以要求同卖家一起到派出所调阅。这个程序最好在交易前完成，一旦迁户有问题，买家可以拒绝购买。

细节2：核实相关证件

买二手房时，买家可要求卖家出示户口本，自己复印后留存户口复印件，以确认房子的户籍状况。

细节3：明确违约责任

在签订买卖合同时，可在合同上注明相关条款，买家主要把握两点：一是付款的时间，买家只有在确认所购房屋中的全部户口迁出时，才可以付清全部的购房款；二是明确了违约责任，就可免除买家在损害方面的举证责任，就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。

房产过户是买方取得、卖方失去房产权属证书的分界点，需要买卖双方共同办理互相

配合。在这里给大家介绍一些办理房产过户手续的注意事项，供大家在买二手房时做

个参考，以便买房更轻松。

注意事项

办理房产过户手续所需要的文件资料

卖方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证);2、房产证;3、网签的房屋买卖协议;4、税费缴纳证明。

买方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证);2、网签的房屋买卖协议;3、税费缴

纳证明。

办理房产过户手续所需要的时间

过户之后，房产即登记在买方名下，但领取房产证还需要等一段时间。这段时间根据

不同办理机关，时间也不一样，一般在7个工作日左右，其中海淀区建委最快，只需一天时间，有些房屋需要到市建委办理土地证，则全部办证时间需要40天左右。

本人不能到场办理过户手续的可以委托别人办理

如果买卖双方的当事人不能到场办理房产过户手续，法律规定可以委托他人代为办理，卖方委托他人办理必须提供经过公证机关公证的委托书，买方可以手写一份委托书，

写明委托权限和时间，可以不办理公证手续。

在建委办理了过户手续，却迟迟拿不到房产证怎么办?

在极特殊情况下，买卖双方在建委正常办理了房产过户手续，但买方在规定的时间却

领不到房产证，这时买方必须高度警惕，应当立即向发证机关问明情况。如果是因为

发证机关需要完善手续修改数据，延迟一段时间发证，这种情况买方可以放心等待。

如果属于虚假交易、不能办理房产证的情况，应当立即采取司法手段切实保护自己的

合法利益。实践中绝大多数延迟发证，是因为建委需要完善手续、修改数据。办理过

户手续后不能领到房产证的情况极为罕见。

房产过户后由银行放款，不需要买方另行授权

以贷款方式支付房款，银行放款的时间在办理房产过户之后。这样就可能出现这种局面，即一旦办完过户，银行又因故拒绝放款，房主将面房、钱两空的尴尬境地。事实上，这种情况是不会出现的，这是因为银行在房产过户后放款不需要买方签字授权，

就可以将房款直接放至房主的账户内，银行在这里起到一种保障作用，保护买卖双方

的利益。

银行放款有两种模式，一是依据过户资料(契税完税证明和领取房产证的通知)放款;二

是依据抵押材料(他项权利证书)放款。第二种模式更快捷方便，但需要担保机构提供

担保才能操作。

政策性住房如经济适用房和房改房中央产房注意事项

政策性住房如经济适用房和房改房中央产房在办理过户手续时有一些限制性规定，不

满足规定条件不能办理过户手续。买卖双方需要提前沟通情况，切实消除过户障碍，

防止一切手续办完才发现不能办理过户，给双方带来巨大损失。

其他相关注意事项

现行政策规定满两年的普通住房可以免营业税，满五年可以免所得税。有些当事人为

节省一些费用，约定数年后再办理房产过户手续。这种做法危害极大，一旦出现纠纷，后悔莫及，不应提倡，不要因小失大。当然如果买卖双方有深厚的亲友关系除外。

程序步骤

1

买二手房最后一道程序就是交房，尽管交房在二手房交易手续里并不占特别重要的地位，但如果没有注意交房时的一些细节问题，同样会引起许多纠纷和后遗症。同时，

交房还意味着对房屋的转移占有，下家只有在取得了权利占有(取得房地产权证)和转

移占有(交房)后，才能取得房屋的全部权利，买卖程序至此才全部结束。归纲起来，

大家在二手房交房时要注意以下的细节问题：

2

设施设备清点

由于二手房一般都被上家装修和使用过，而在出售时对装修和一些设备通常都是赠送的，因此，应当在签订房地产买卖合同时，就将设施设备的品牌、成色以及能否正常

使用写清楚，交房时按照合同约定清点。这些设施设备一般有：空调、抽油烟机、热

水器、灯具，分别注明数量和品牌。

3

水、电、煤清点及过户

双方一同至自来水公司、电力公司、煤气公司办理过户手续，并向工作人员询问有无

其他欠费，如有则要求上家补交。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字

和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。特别要注意在办理过户手续时一定要向工

作人员询问上家的欠费，这些欠费可能是上家以前拖欠的费用及滞纳金(滞纳金一般按日千分之三算，累计起来相当高)。

4

电话、宽带过户

双方到电信公司办理电话过户手续，也要询问工作人员有无欠费。

5

有线电话过户

上家持开户卡，双方至交费处办理更名手续，同样要结清欠费。

6

维修基金过户

一般上家都赠送维修基金，至物业公司办理更名手续即可。

7

物业服务费结清