(精选)中国住房空置率报告PPT
我国商品房空置率分析
建 筑 管 理 现 代 化
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３ ４・
Ｃｏ ｓｒ ｃｉ ｎ Ｍ ａ ａ ｅ ｎ Ｍ ｏ ｅ ｎ ｚ ｔ ｎ ｎｔ ｔ ｕ ｏ ｎ ｇ ｍｅ ｔ ｄ ｒ ｉａ ｏ ｉ
２０ ０ ７年第 ４期 总第 ９ ５期
我 国 商 Ｄ 房 空 置 率 Ｄ 口
陈苹苹 ，陈春华
析
（．中国建设银 行大连分行 ，辽 宁 大连 １６０ ；２ 哈 尔滨工业大学 管理 学院。黑龙 江 哈 尔滨 １００ ） １ １０１ ５０ １
摘 要 ：近 几年 房 地 产投 资 波 动存 在 很 大 的不 确 定性 ，对其 波 动 原 因进 行 分 析有 利 于更 好 地 掌握 房 地 产投
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（ ． ａｌｎＢ ａ ｃ ， ａ ｋ ｏ ｈｎ ， 肛 ｌ１ ６ ０ ， ｈ ｎ ； １ Ｄ ｌ ｒ ｎ ｈ Ｂ ｎ ｆ ｉａ Ｄａ ａｌ １ ０ １ Ｃ ａ ａ Ｃ ｉ ２ Ｓ ｈ ｏ ｏ ａ ａ ｅ ｎ ， ｒ ｉ ｓ ｔ ｔ ｆ ｅ ｈ ｏｏ ｙ Ｈ ｒ ｉ ５ ０ １ Ｃｈｎ ． ｃ ｏ ｌ ｆ ｎ ｇ ｍｅ ｔＨａ ｂ ｎＩ ｔ ｕ ｅ ｃ ｎ ｌｇ ， ａ ｂｎ １ ０ ０ ， ｉ ａ） Ｍ ｎｉ ｏＴ
Ａｎ ｌ ｓｓＯ ｅＶａ ａ ｃ ｔ ｆＣｏ ａ ｙ ｉ ｆｍ ｃ ｎ ｙ Ｒａｅ ｏ ｍｍ ｅ ｃ ａ ｕ ｉ ｇ ｉ ｉ ａ ｒ ｉｌ Ｈｏ ｓｎ Ｃｈ ｎ ｎ
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房屋空置和泡沫 40页PPT文档
• 由此可见，无论是新建房屋，还是存量房屋，界 定房屋空置的标准是要看房屋是否处于流通过程 中成为待售或待租的房屋。如果房屋已进入市场， 正处于流通过程之中，就是空置房屋；如果房屋 没有进入市场供出售或供出租，即使业主没有使 用，也不能界定为空置房屋。房屋空置的最本质 特征就是房屋在市场上处于待售或待租的状态。 认识这一点非常重要。
图:郑东新区城市展览中心，巨大的沙盘展示了150平方公里的 宏大规划。CBD外围是两圈建筑环，内环建筑高度为80米，外 圈高度为120米。
1955 年 ， 为保障生产，玉 门油田所在地被 设立为玉门市， 县政府也搬迁至 此 。 到 20 世 纪 80 年 代 ， 石 油 产业鼎盛时期， 这座典型的石油 资源型城市的总 面积扩张到1.35 万平方公里，人 口 一 度 达 13 万 余人。图为废弃 的油政大楼。
• 一些开发商在行业暴利的支配下, 无视市场主流需 求, 大大减少小户型、中低档商品房和经济适用房 的供给, 转而大量提供大户型、高档商品房和别墅, 造成小户型、中低档商品房和经济适用房供不应 求, 而高档商品房和别墅入住率低、大量闲置, 正 是这种供需错位直接导致了商品房空置规模快速 上升。
三、部分开发商“ 捂盘惜售”
郑东新区总占地面积达150平方公里，超过现在郑州主城区的面积。两大区域将通过 运河连结，构成象征吉祥和谐的巨型“如意”。新区内规划有“中原第一高楼”一总高 度280米的郑州会展宾馆、投资近10亿的“河南省艺术中心”,60栋高层建筑群以及40平 方公里的人工湖“龙湖”，据称这些都是“一步到位”的高规格设.
二、房地产泡沫的生成机理
空置率如何影响泡沫形成： 高，进而导致房地产泡沫。空置率高意味供给与需求的不 匹配、占压银行资金多，由此会增加银行的坏帐，并影响 资源的优化配置。
贝壳-2022中国主要城市住房空置率调查报告-202208 -房地产月报-
1.28个大中城市平均住房空置率为12%，处于较高水平全国28个大中城市的平均住房空置率高于美国、加拿大、法国、澳大利亚和英国。
其中，一线城市平均住房空置率为7%，二线城市平均住房空置率为12%。
据贝壳研究院统计，重点城市中，南昌、廊坊、佛山、重庆和武汉住房空置率排前五位（由高到低），均在15%以上。
深圳、北京和上海空置率最低，均在7%以下。
2.城市老龄化程度会显著影响住房空置率，南通和重庆空置率有进一步提高的风险国内外相关研究发现随着老龄化程度加深，住房需求会逐步下降，进而导致住房空置率变高。
65岁以上人口占比超过15%的城市中，南通和重庆住房空置率较高，随着城市老龄化程度逐步加深，住房需求逐步衰减，预计后续空置率会进一步升高，房地产市场供给面临过剩的风险。
核心观点3.小区住房空置率与楼龄显著负相关，次新小区空置率更高研究发现，小区的住房空置率随着楼龄的增长逐渐变低，次新小区的空置率通常较高。
五年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%；15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。
近年来，关于“中国的房子够住吗？”、“房子是否已经过剩？”的讨论不绝于耳，尤其在房地产市场不景气的情况下，这种担忧更加严重。
数据显示，我国整体上并不缺房子。
2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，中国城镇地区住房空置率是21.4%，2018年中国整体的空置房屋数量可能至少有1.3亿套。
央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中提到，到2019年，中国城镇居民户均拥有住房1.5套，住房拥有率是96％，其中两套及以上的拥有率约为41.5%。
另一方面，热点城市的新房市场时而出现“万人摇”，时而惊现“日光盘”，似乎住房需求不减反增。
一些专家认为，我国的城市化仍在加速。
许多农村人想在城市买房，小城市的人想在大城市买房。
只要一个城市的人口流入增加，就会有很大的购房需求。
从这个角度看，整体上我国不缺住房，但存在结构性失衡。
我国城市空置房调查情况报告
我国城市空置房调查情况报告--对我国城市住房空置率的初探最近国内房地产业界关于我国住宅到底有多少处于空置的争论很多,尤其在一则消息称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅空置，这些空置房足以供2亿人居住之后。
在当前房价居高不下的现实社会环境中，这样一个消息引起了广泛的争论，且事后已被断定为不实报道，但这场由空置房引发的“口水战”仍未停歇。
关于全国具体有多少套空置房至今也没有一个权威的结论。
为什么大家如此关注空置房的问题，这么一篇不实报道又是怎样引发巨大关注的？这是一个值得探讨的问题。
城市空置房，空置率的定义及其研究意义空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。
这与一般人认为的没有人住的“空房子”完全不同。
所谓“空房子”其实指的是“空关房”，意即开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空关”。
对应于权威部门经常发布房地产市场“空置率”的数据，“空关率”的数据几乎没有机构能够发布，因为实在是难以统计。
住宅空置率是反映住宅市场运行情况的重要指标，可以有力帮助政府决策部门了解住宅资源的配置情况和判断市场是否处于过热或过冷、是否健康运行，对分析判断居民住宅资产财富是否过度分化也有重要作用，统计部门应该把调查获取住宅空置率作为完善房地产市场统计的重要工作任务之一。
空置率至少有以下作用：1．引导房地产业的健康发展和资金的合理投入。
住宅空置率可帮助估测住宅市场供求关系，也能反映泡沫程度如何。
2．直接体现宝贵的住宅及相关资源有没有被有效利用。
3．从一个侧面反映社会财富分配的公平程度。
我国城市空置房的现状对于传言中的6540万空置房，如果是专指新建商品房，那肯定没有那么高。
根据历年中国统计年鉴数据，从1995年到去年底，全国城镇竣工住宅的总面积才只有86亿平方米，就按每套70平米来算，也就才1.2亿套。
城市空置房情况调查报告
城市空置房情况调查报告摘要随着我国商品房改革的深入推行和经济的持续增长,房地产业经过了二十多年的发展也取得了巨大的成就。
但是依然存在诸多问题,尤其是商品房空置的大量存在,已成为市场健康运行的潜在威胁。
空置的商品房占据大量土地和空间资源,影响全社会对资源的共享公平性。
而且因其所处行业的特殊性,空置商品房的存在积压了大量信贷资金和民间资本。
不仅对行业本身有不利影响,也加剧金融风险,影响经济社会的平稳健康发展,容易形成恶性循环。
商品房空置问题不仅需要房地产行业的关注,更需要国家经济法律政策的调整。
一、城市空置房科学含义空置一词来源于西方，是指建筑物的整体部分或部分未得到使用，处于等待出租或出售的状态。
不管是第一次进入市场的房屋，还是再次空闲房屋，只要没有确定新的使用者，都属于空置的范畴。
由此可见，空置的概念并不区分房屋的新旧，而是表示房屋未处于使用的状态，包括未被使用的房屋，或是等待出售或是等待出租的空房。
城市空置房数量是反映住宅市场运行健康程度非常关键的一个指标。
引导房地产业的健康发展和资金的合理投入，直接体现宝贵的住宅及相关资源是否被有效利用，同时，也从一个侧面反映社会财富分配的公平程度。
二、当前我国城市空置房现状、原因和危害（一）我国城市空置房现状数据一：据市场机构《伟业我爱我家市场研究院》最新统计数据显示，在北京、上海、天津、杭州、南京、苏州、太原7个城市近一年的二手房成交房源中，从原业主对房源的使用情况看，空置房屋占比高达46.1%。
这几个城市均是严厉的限购城市。
同时近一年时间里，这些城市的住宅均价和租金也呈现持续上涨状态。
数据二：2012年全国范围内“拉网式”的保障房审计风暴后，山东、海南等省份承认，确有大量保障房遭遇空置难题。
其中海南省近万套空置，广东1.15万套空置，山东省1.29万套空置，云南省则多达2.3万套空置。
据《财经》记者调查，保障房空置情况在湖北、重庆、河南等地亦不同程度存在，普遍空置率在20%左右，个别地方空置率一度超过50%。
房地产市场的空置率分析
房地产市场的空置率分析在过去几年中，房地产市场一直是全球经济中的重要组成部分。
然而，随着城市化进程的加快和人口的增长，房地产市场正在面临一个关键问题，即空置率的增加。
本文将对房地产市场的空置率进行分析，以了解其原因和影响。
1. 空置率定义和计算方法空置率是指在特定时间段内未被租赁或出售的房产占总供应量的百分比。
其计算公式如下：空置率 = 未被租赁或出售的房产数量 / 总供应量 × 100%2. 空置率的原因（1）经济因素：当经济不景气时，企业倒闭、失业率上升，购房需求减少，导致房产空置率的增加。
（2）政策因素：政府的政策干预也可能影响房地产市场的供需关系。
例如，出台限购政策会削弱购房需求，从而导致空置率上升。
（3）房产投资需求变化：投资者对房产的投资需求也会影响空置率。
如果投资者预期收益较低，他们可能会选择暂时不出租或出售房产，从而导致空置率上升。
（4）地理位置和房价：地理位置和房价也是决定空置率的重要因素。
一些偏远地区的房产可能难以吸引租客或买家，从而导致空置率较高。
3. 空置率的影响（1）经济影响：房地产市场空置率的上升可能导致房地产业的下滑，进而影响相关产业链，对国家经济造成不利影响。
（2）社会影响：高空置率可能导致社会失衡。
例如，大量空置房屋可能导致城市资源的浪费和城市景观的破败，对城市形象和居民生活质量都会产生负面影响。
（3）财产保值问题：房地产的空置也会使得房屋财产价值下降。
空置房屋的维护费用和价值保值变得困难，导致投资者财产的贬值。
4. 应对房地产市场空置率的措施（1）改善市场供需关系：政府可以通过调整税收政策、出台促销政策和提供补贴等措施，刺激购房需求，减缓房地产市场的空置率增长趋势。
（2）房地产管理：市政府可以尽量避免大规模建设类似设施，而鼓励利用现有建筑改造或重建。
此外，加强对闲置房产的监督和管理，鼓励出租或出售空置房屋，以减少空置率。
（3）政府与房产开发商合作：政府可以与房产开发商合作，优化规划和土地利用，确保房地产项目的市场需求与供应之间的平衡。
报告：28个大中城市平均住房空置率12%，深圳、北京、上海最低
报告：28个大中城市平均住房空置率12%，深圳、北京、上海最低8月5日，贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，针对国内28个城市的3万个小区的空置率水平进行调研。
调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。
具体到调研城市，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。
南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位对于空置住房的定义，国内外并无统一标准。
贝壳研究院选取平台链接的资深经纪人——即入职三年及以上业务“老人”，对其业务范围内的小区摸底调研，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总，设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。
住房空置率的区域差异，直接反映房地产市场发展的潜力。
通常来说，空置率在5%—10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。
高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。
此次贝壳研究院统计发现，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。
住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。
其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。
分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。
报告显示，本次调研范围未包括期房和现房待售部分，故较其他统计口径会整体偏低。
即便如此，内陆28个大中城市的平均住房空置率依然处于较高水平，仅低于日本，高于美国、加拿大、法国、澳大利亚、英国。
购房门槛、租金回报影响住房空置率从宏观层面分析，报告显示，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。
首先，人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。
国内研究表明，当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18%），住房需求会下降。
房地产市场的空置率与租赁市场
优化租赁服务
提供便捷的租赁服务，如线上 找房、合同备案、租金支付等
，提升租户的租赁体验。
如何平衡房地产市场和租赁市场的政策建议
建立协调发展的政策体系
加强市场监测和分析
在土地供应、税收、金融等方面制定协调 一致的政策，促进房地产市场和租赁市场 的平衡发展。
空置率的影响因素
经济环境
经济环境的变化对房地产市场的需求和供应产生影响，从 而影响空置率。例如，经济增长时，需求增加，空置率降 低；经济衰退时，需求减少，空置率上升。
政策因素
政府的房地产政策对空置率有显著影响。例如，政府对房 地产市场的调控政策、税收政策、土地供应政策等都会影 响开发商的决策，进而影响空置率。
02
房地产市场空置率
空置率的定义与计算
空置率的定义
空置率是指某一时刻空置的房地产面积与该时刻总可供应的房地产面积之比， 通常以百分比表示。
空置率的计算
空置率的计算公式为（空置面积 / 总可供应面积）× 100%。其中，空置面积指 的是未被租赁或销售的房地产面积，总可供应面积则包括已租赁、已销售和空 置的面积。
05
政策建议与措施
如何降低房地产市场空置率
加强土地供应管理
根据市场需求和城市规划，合理安排 土地供应，避免土地过度开发或闲置 。
优化房地产税收政策
通过调整房地产税、土地增值税等税 收政策，引导开发商合理开发，降低 空置率。
加强市场监管和信息披露
规范房地产市场秩序，打击违规行为 ，同时加强信息披露，提高市场透明 度。
租赁市场多元化
随着城市化进程加速，租 赁市场呈现出多元化发展 趋势，包括公寓、长租公 寓、共享经济等。
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8
三、房地场投资有风险吗？
分析房地场投资是否有风险，我们主要从需求和供给两个方面来看。首先看中国房地 场需求，总体上最近三年中国城镇家庭住房需求总量逐年下降。
30.0% 25.0%
28.2%
24.6%
22.2%
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
2011年8月 子女成年
2013年8月 人房分离
在这些空置住房中，出现空置的房屋主要是拥有多套 房屋的家庭出现的空置房屋，只有一套房的家庭，出 现人房分离的比例仅占20%多。
多套房家庭空置
77.3%
空置率
22.4%
一套房家庭 空置
22.7%
2
60.0% 50.0% 40.0% 30.0%
高收入家庭拥有多套房的比例最高
家庭收入越高，多套房拥有率越高
2014年3月 无房家庭
从2011年之后的三年，无房家庭，购房地和居住地不在同一城市的家庭在逐步减少，只有因
为子女成年，需要结婚组建家庭的需求有一定增加。
9
35.7% 32.3%
低收入家庭的购房需求更强烈
低收入家庭未被满足的刚性住房需求旺盛
28.2% 27.4%
25.0% 24.3%
26.5% 18.6%
拆迁换房
房改房 单位集资房
其他
主要通过购买获得
主要通过非购买方式获得
从不同房屋空置比例来看，商品房和经济适用房的空置率最高的。而拆迁换房、房改房、单位集
资房因为不能直接通过购买方式获得，普遍空置率低于商品房和经济适用房。
7
通过以上数据我们不难看出，房屋空置和投资购房有高度的相关性，也就是说
投资性购房的空置率更高，
39%
的住房需求 可以被满足
11
总住房 供应量
住房供应与住房需求的对比
商品房供给
老年家庭供给
保障房供给
2504万套
总住房 需求量
995万套
进城农 民需求
新增 成年人 需求
拆迁家 庭需求
实际上每年新增住房需求达到2504万套，是新增住房需求的2.5倍。
12
由于近几年房价上涨迅速，
所以很多家庭将住房作为一种投
收入最低25%
最低25%-50%
2011年8月
最高50%-75%
收入最高25%
2013年8月
10
由于有购房需求的家庭中，处于 收入最低的家庭中，有35.7%的家庭 需要购房，是购房需求最集中的群体， 但是由于家庭经济条件所限，这部分 家庭的购房需求一般很难满足。所以 总体来看，只有39%的购房需求能够 被满足。
资方式，由于购买时间相对较晚，
所以购房时房价较高，根据调查
数据，如果房价下跌三成，将有
超过三分之一的空置房跌破购买
时的价格。
如果房价下跌三成
36.3% 的房屋将跌 破购房价格
13
10
号作品
中国房地场
空置率报告
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇 住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告表明，2013年我国 城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。
1
一、中国有大量房屋空置
根据报告数据，2013年中国住房空置率高达22.4%，相当于每五套房子就有超过一套在空置。 空置
高收入家庭房屋空置率最高
住房空置家庭比例
50.0%
40.0%
39.7%
30.0% 20.0%
18.2%
17.0%
21.6%
27.3%
10.0%
0.0%
收入 最低
25%
25%-50%
50%-75%
75%-90%
收入 最高
10%
于是中国收入最高的10%的家庭中有四成家庭有空置住房。成为空置住房最多的群体。
投资风险偏好越强，住房空置家庭比例越高
34.7%
29.8%
24.5%
20.2%
高风险、高回报
平均风险、平均回报
低风险、低回报
不愿承担任何风险
同时，投资风险偏好越强烈的家庭，拥有的空置房屋越多。
6
26.3%
投资风险偏好与空置住房家庭比例
23.3%
18.2%
13.5%
9.5%
18.4%
商品房
经济适用房
4
二、空置房屋中很多房屋与投资有关
经营工商业家庭多套房拥有率高，空置比例高
29.9% 19.3%
35.1% 22.6%
ห้องสมุดไป่ตู้多套房空置率 经营工商业家庭
空置家庭比例 其他家庭
报告显示，经营工商业的家庭中，空置住房比例和多套房拥有比例显著高于其他家庭，
其中经验工商业家庭空置率比其他家庭高出16%。
5
投资风险偏好与空置住房家庭比例
28.3%
40.4%
53.1%
20.0% 10.0% 0.0%
7.0%
收入 最低
25%
9.0%
13.8%
最低
25%-50%
最高
50%-75%
收入 最高
25%
收入 最高
10%
收入 最高
1% 3
同时，家庭收入越高的群体，实际上就越有可能拥有多套房产，于是很多房产集中在少数富人手中， 但是很多富人家庭并没有把房屋出租出去，于是大量空置房屋都在高收入家庭手中。