关于片区投资开发合作建议方案

关于开展片区投资开发合作建议方案模板一、项目概括（一）项目背景为高效推动泸州航空航天产业园区产城一体化融合发展，引入中冶城投作为投资合作伙伴，嫁接产业、教育、商业资源，推动产业与城市协同发展。

（二）项目内容及投资规模项目合作内容包括国科智能无人系统协同创新基地产业园项目、教育综合体项目、空港新城项目。

总投资规模、总体用地需求、用地区域待各方商讨后确定，初步对基本构想情况介绍如下。

1.国科智能无人系统协同创新基地项目依托国防科技大学校友企业联盟，整合现有企业资源建设国科智能无人系统协同创新基地项目位于中电科产业园地块，项目占地150亩，整体投资13.09亿左右，包括3.09亿元园中园基础设施建设，产业投资基金10亿元，用于入园项目股权投资。

拟入园项目11个，包括：行深智能无人配送车项目、深之蓝水下机器人项目、昂门职能无人机车项目、慧联智能无人系统项目、中天智控项目、华如科技军用仿真系统项目、飞腾芯片与麒麟系统生态创新中心项目、威固存储项目、景嘉微项目、海栎创触控项目、大科激光项目。

最终入园项目需根据项目尽调结果，并结合企业需求情况进行综合评估后确定。

2.教育综合体项目引入教育资源进行混改公办教育，建设小学、初中、高中一体化的教育综合体项目，改善区域教育资源，增加区域发展活力，激活周边投资活力。

该项目位于文旅新城，紧邻科创新城，项目占地规模控制在200亩，投资规模约10.5亿左右。

3.空港新城项目空港新城项目主要定位为城市建设开发，建设空港商业小镇，提升区域产业发展承载能力，改善生活条件，项目范围为整个空港新城及孵化中心周边商业住宅地块开发、饮马河生态整治。

预计空港新城整体土地需求约1800亩，投资约82.08亿元。

（三）开发方式各方本着风险共担、共同开发、收益合理的原则开展合作。

采取渐进式开发方式，分阶段组织资源进行片区综合开发，立足产业板块、教育资源项目基础，分批次推进商业开发、市政道路建设，逐步释放土地资源效益，实现园区范围内土地价值梯度式增长，并有效控制投资风险。

二、合作模式（一）模式概述1.政府授权片区开发项目编制整体项目可研，并按照项目编制可研后，拟定开发方案、投资合作协议，经园区决策论证通过后由管委会授权泸州航发投公司作为片区开发项目合作实施主体，整体授权，封闭运行，通过商业住宅板块土地出让留存收益实现项目资金自平衡。

2.联合体招标由主合作方、产业联合体、商业联合体、教育联合体签署联合体协议，组建联合体参与片区综合开发，作为片区开发投资合作主体。

方案经市政府审批后，将联合体招为片区开发项目合作实施主体。

采取带方案招标方式，提前完成规划设计，招标时确定项目内容、项目开发时序、退出条件、收益保障机制等内容。

（二）整体合作架构1.各主体方职能泸州航发投公司：在片区开发过程中负责资源整合与配置，同时负责组织资源进行土地一级开发整理，并负责后续市政设施的回购和运营管理。

中冶城投：在片区开发过程中负责筹集资金完成市政基础设施建设，并承担片区开发合作项目的施工任务，组织资源进行商业、住宅开发，向泸州航发投公司提供土地一级开发所需资金。

产业联合体：与泸州航发投公司共同投资完成片区开发产业版块的建设，并负责后续园中园的具体运营。

商业联合体：主要负责片区开发商业住宅以及商业生活配套服务设施版块的投资与招商运营。

教育联合体：主要负责组织资源做好教育运营服务。

2.组建片区开发投资运营商由泸州航发投公司与主合作方成立泸州空港经济开发投资有限公司（暂定名，简称“经济开发公司”）作为片区开发项目合作投资运营商，其中泸州航发投公司持股10%（认缴出资，根据开发进度分批到位注册资本金），中冶城投持股90%。

由经济开发公司负责组织资源推动片区开发合作范围内的市政及公共设施项目建设与运营，并作为土地一级开发实施主体。

3.土地一级开发由经济开发公司根据片区开发项目土地需求情况进行土地一级开发整理，由经济开发公司筹集资金用于购买土地指标、土地征收、拆迁补偿、土地整理，完成土地使用权出让后再由管委会向经济开发公司支付土地一级开发成本和利润。

土地一级开发按照土地类型合理搭配，提前锁定土地需求方，阶段内自平衡方式组织开展土地一级开发。

4.土地二级开发由经济开发公司负责市政开发建设，作为市政项目建设业主单位，其中注册资本金占总投资20%。

中冶城投与商业联合体在泸州全资成立商业开发运营管理公司，作为空港新城商业、住宅开发实施运营主体。

由中冶城投与产业联合体共同与泸州航发投公司产业基金，用于国科智能无人系统协同创新基地入园项目股权投资；并由中冶城投与产业联合体全资负责基地建设运营。

5.资金平衡方案片区开发共涉及市政设施建设、园中园、教育综合体以及空港新城开发四大板块。

通过空港新城开发土地出让收益去置换其他三个板块的投资；整体土地资金平衡通过土地出让收益进行平衡，由园区给予中冶城投优惠土地价格，优惠部分土地出让金通过教育、产业板块专项补贴进行返还，覆盖中冶城投土地资产持有成本；部分土地出让溢价用于组建产业基金，以及后续市政资产、教育资产回购对价；中冶城投通过低价获取土地进行空港新城商住开发获取收益，以及产业园、教育资产运营收益、产业基金股权投资收益覆盖市政、学校资产、产业园资产建设投入，并保证中冶城投及其联合体达到整体开发期望收益。

政府平台公司****经济开发投资有限公司教育资产管理管理公司（公共服务设施、配套道路、学校项目）商业开发运营管理有限公司（商业综合体、城市综合体项目）战略投资合作方金融机构资金供给方国土局税务局土地出让金园区管委会商业合作联合体产业基金厂房建设产业项目资金教育合作联合体建工施工单位**产业基金资金合作方联合体片区开发基金出资40%****资产管理有限公司（商业、住宅地储备主体）教育专项补贴项目公司（三）产业板块合作架构采取由产业基金进行股权投资模式深度绑定入园企业，在进行园中园建设时锁定项目资源，明确基础设施建设需求。

1.组建产业股权投资基金由泸州航发投与中冶城投及产业联合体组建智能无人系统产业股权投资基金，用于入园项目的股权投资，其中泸州航发投分期出资10000万元，中冶城投与产业联合体出资90000万元，基金存续期5年并可展期。

2.产业园基础设施建设与运营由中冶城投全资组建国科智能无人系统协同创新产业园资产管理公司，负责产业基地基础设施建设与运营。

3.资金活动循环路径商业开发主体根据片区开发时序取得商业地并支付土地款，根据园区封闭运营原则，土地出让金返还到管委会；由泸航发投与管委会签署产业基金代持、代管协议，由管委会向泸州航发投提供组建产业基金所需资金；根据确定的专项产业补贴政策，由管委会向国科智能无人系统协同创新产业园资产管理公司提供专项补贴资金，用于扶持产业发展；入园项目租用产业园资产，向产业园资产管理公司支付租金，同时获得园中园商业运营收入；产业基金对入园项目进行股权投资，并获得股权投资收益实现基金退出。

泸州航发投公司国科产业基金智能无人系统产业股权投资基金国科智能无人系统协同创新产业园资产管理公司片区开发基金持股90%国科智能无人系统协同创新产业园入园项目1、项目2、项目3、 、项目10国科智能无人系统协同创新基地管委会厂房租金商业运营收入投资收益股权投资国土部门税务部门土地款土地土地出让金返还产业基金资金配套商业开发项目公司100%持股或者合作开发商业地土地款专项补贴用于平衡地价，作为优惠地价反馈渠道泸州航发投公司商业开发运营管理公司片区开发基金（四）教育板块合作架构学校资产管理运营与教育服务运营相分离，重资产部分负责筹集资金完成资产建设与运营，轻资产公司负责教育服务运营，提升教育合作融资能力。

1.组建教育资产管理公司由泸州航发投公司与中冶城投公司组建教育资产管理公司负责学校资产建设与运营，其中泸州航发投持股10%，中冶城投持股90%，由该公司负责发行债券，筹集资金建设学校。

债券发行需由中冶城投公司提供担保增信。

2.组建学校轻资产运营公司由教育资产管理公司与教育单位、某知名平台组建教育发展运营公司，负责学校具体招生、教育及日常管理运营。

并在学校基础上嫁接第三方资源主体，提升学校的特色和品牌效力。

3.资金活动循环路径商业开发主体根据片区开发时序取得商业地并支付土地款，根据园区封闭运营原则，土地出让金返还到管委会；由泸航发投与管委会签署资产代持、代管协议，由管委会向泸州航发投提供后续回购学校资产所需资金；根据确定的专项教育补贴政策，由管委会向教育资产管理公司提供专项补贴资金，用于扶持教育事业发展；轻资产教育运营公司与教育资产管理公司签署特许经营协议和资产租赁协议，由轻资产运营公司向教育资产管理公司支付学校设施租金，同时获得学校特许经营商业运营收入；由教育资产管理有限公司根据资产运营及管理收入，用于偿还教育专项债本息。

***教育单位****学校教育发展运营有限公司（轻资产运营）教育服务运营泸州航发投公司片区开发基金教育资产管理有限公司（重资产运营）资产管理及运营持股60%出资40万管委会国土、税务部门教育专项债教育部门第三方资源嫁接主体工程技术应用中心、实训基地等土地教育用地商业用地商业运营特许经营权学校资产租金资产租赁协议商业地土地款教育用地短中长期商业地留存出让金资产建设成本资产管理费土地供给独立或者合作进行短期商业开发政策协调象征性回购对价回购协议中长期商业开发主体商业土地款商业地商业地超市、食堂、宿舍以及学校设施租金，作为教育专项债的利息，及投资建设方提供给教育资产公司基础设施建设的部分股东借款 ，短期商业开发土地出让金用于平衡投资方剩余部分股东借款及回购投资建设方所持的教育资产管理有限公司股权以实现退出。

中远期商业土地开发土地出让金用于偿还教育专项债券本金。

债券发行债券发行债券发行专项补贴用于平衡地价，作为优惠地价反馈渠道商业开发资产管理公司（五）商业板块开发商业开发板块开发范围包括空港新城及孵化中心周边地块，整个区域开发时间为5至8年，根据教育、产业发展需求确定开发时序，该板块需进行整体的规划设计，明确建设内容。

在教育板块合作、产业板块合作过程中，需按照需求分批锁定商业土地需求，实现产业与教育板块资金循环平衡。

通过商业板块的土地出让收益，置换产业基金出资，并实现后续教育资产、市政资产回购。

（六）商业土地资本运作商业土地、循环融资，选择合作伙伴分期开发。

管委会泸州航发投公司航发经贸公司航发资产管理公司商业开发运营管理有限公司项目运营公司持股100%持股100%财政部门国土资源部门农户所有者农村集体组织土地出让金129*300商业地129亩航发建司土地整理土地征拆土地出让金返还129*300拆迁补偿款129*0拆迁补偿款129*0商业银行土地整理资金商业投资方条件成熟引入商业投资方进行增资，并由商业投资方提供资金给项目运营公司以购买资产公司商业地，并进行投资运营。