产业园区工业厂房的持有与转让

产业园区工业厂房的持有与转让一、园区工业地产的运营模式园区工业地产作为一种将地产、产业、园区三方面的发展相结合的商业模式，以产业为依托，地产为载体，有着提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。

目前而言，纵观各地产企业，尽管各家都推出“独特”的工业地产商业模式，但究其背后的资本运作逻辑，提取其运营精髓，可总结为四大模式。

1、以产业物业开发租售为主的地产开发模式这类型的开发运营模式，一般跟住宅、商业地产一样，走拿地、建设、销售或租赁的流程，周而复始地滚动循环。

盈利方式1.物业出售即出售产业物业获取利润。

物业租售比一般维持在2:8左右。

2. 物业出租即通过地产开发商自持的方式，对物业进行出租获取租金收益。

3. 提供服务即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务，进行盈利。

代表企业：联东U谷作为工业地产的头部企业之一，联东集团曾提口号：地产看万科，产业看联东。

可见其在工业地产业内的信心与地位。

从运营模式看，联东是一个典型的工业地产开发商，主要开发产业综合体、总部综合体，再通过租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获得开发利润。

2、以PPP为主的产业新城开发商模式这类型的开发运营模式主要是，通过寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，以产业新城的建设来帮助政府实现地域经济的快速发展，同时再获取廉价土地，实现互帮互赢。

盈利模式1. 土地一级开发盈利包括土地出让、产业新城运营的税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入等在内的土地一级开发收入来源。

2.土地二级开发盈利房地产开发销售、招商引资、后期产业服务和园区管理等收入来源。

代表企业：华夏幸福基业一直以来，华夏幸福基业都以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区地产”作为盈利模式。

选址多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。

由于其财务的失败，业已证明这一模式的失败。

3、以双轮驱动为主的产业投资商模式这类型的工业地产运营模式，由产业投资商向社会资本募集园区开发基金。

该基金不仅会投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还将投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还带动园区资产增值。

盈利模式1.园区业务收益即通过出让园区土地、租售产业物业获取收益；2. 投资企业收益即前期利用产业投资基金或物业入股的方式孵化、培育成长型企业，待孵化企业被并购或上市后，通过分享企业成长的红利来获得资本增值，形成既当“房东”又当“股东”的盈利模式。

3. 基金管理收益即管理发行的产业投资基金，收取基金管理费的收益。

代表企业：张江高科张江高科，可以说是园区工业地产业内实实在在做“园区+投资”的少数几家企业之一吧。

作为中国产业园区领域“房东股东”模式的旗帜标杆，其开辟的“从赚土地的钱到赚产业的钱”之路，是市场投资型产业中可持续性发展的重要体现。

在运营模式上，张江高科提出以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型工业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，重点聚焦于把园区工业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源，园区工业地产和产业投资有机融合、创新协同，形成独特的商业模式。

意即张江高科的利润点不在租售环节，而在资本市场。

4、提供产业综合服务平台，服务全生命周期的运营模式这种类型工业地产运营模式，针对入园企业搭建综合服务平台，为企业提供全方位服务体系，服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期。

盈利模式：1. 产业销售盈利住宅产品、部分的商业产品直接销售，总部楼、产研大厦等产品部分直接销售。

2. 物业租赁收益持有部分物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。

3. 持有物业资本化收益针对园区企业，以物业租金和现金的形式，联合政府和其他基金，进行股权投资。

即，股权收益。

代表企业：天安数码从1990年开始，在深圳开发首个天安数码城，由于其优异的地理位置，促使天安数码城极速发展，成了深圳甚至全国产城综合体的发韧。

多年以来，天安数码已形成以创新企业生态圈的开发及运营为核心，以智慧空间和金控平台为两翼的业务发展模式，专注于为企业全生命周期孵化及培育，打造集科研、办公、商务、交流、生活等综合业态于一体的企业生态环境。

园区工业地产的运营模式都不尽相同的资本运作逻辑和盈利方式，各个模式之间没有优劣之分，只有适合不适合。

园区工业地产的开发建设，需要根据自己的资源、能力状况，选择适合的运营模式。

当前的园区工业地产仍在探索发展阶段，未来将会迎着挑战，迈向更为成熟的发展之路。

4、园区工业地产分割转让的制度嬗变关于工业地产的转让，我国法律及相关地方政府均有相关规定，总体来说，工业地产的转让有别于普通商品房屋的转让，其转让多受地方政府及相关部门管控，这也造成工业地产转让合同在履行过程中产生了许多纠纷。

近年，我国地产行业已经发生微妙变化，住宅地产因政策调控和疫情反复等因素仍深陷低迷，商业地产则因城市化进程放缓而日趋平稳。

相形之下，工业地产的开发却呈现出上升趋势，多省市的地方政府近年来频出利好政策，大力开发产业园区，并允许园区物业可划分单位进行分割转让，以此吸引、鼓励制造业企业入驻和投资。

工业地产可按幢、层、间等单位进行分割式转让，不仅有利于解决大量中小制造商无力大规模拿地建厂的现实困境，实现工业地产的灵活供应，提高工业物业的利用率，而且还有助于引入上下游产业，形成区域制造业的规模化和集群化效应，以达到构建产业链之目的。

就现行法律规定而言，无论是作为法律的《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》，还是作为行政法规的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中均没有任何规定禁止或者限制工业地产进行分割转让，可见，从法律规范层面来看，工业地产分割转让并不存在制度障碍。

但是，很长一段时间内，地方政府在行政管理实践过程中，对于工业地产的分割销售均持谨慎和保守态度，原则上不允许工业物业进行分割销售，究其原因，除了保证招商引资的目的实现、防止改变土地用途、避免对公开出让制度造成冲击等原因之外，就政策方面来看，原国土资源部于2008年出台的《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》对工业项目的投资强度、容积率、建筑系数、办公及生活设施用地面积、绿地率等五项指标作出了详细规定，并明确指出“不符合《控制指标》要求的工业项目，不予供地或对项目用地面积予以核减”，这一政策要求一定程度上间接左右了地方政府的行政管理决策，加之工业用房通常系以楼栋为单位统一办理产权登记的，土地主管部门更不可能突破现有权属状态对产权进行分割登记和管理。

工业产权性质的房屋，不属于普通的商品房屋，受让方所购房屋能否办理产权转移手续，不仅需要根据合同约定，更属于行政审批行为，只有符合相关政府部门规定的条件才能通过行政审批从而完成产权登记办理，因政策性原因导致无法办理产权登记的，转让方无需履行为受让方办理房屋过户手续的合同义务。

不过最近几年，地方政府对于工业地产的产权分割限制已有明显的松绑趋势，上海、广州、青岛等多个城市均发布了相关规范文件，允许工业地产在符合一定条件的情况下进行分割转让。

工业地产分割转让的管理政策变化，允许整体转让和分割转让并行，将工业用地项下传统的定向供地转为灵活供地，这为工业园区开发提供全新的经营模式，而这一举措，既有望为陷入低迷的房地产行业提供新的增长“引擎”，也可有力促进和鼓励制造业企业进行生产投资并稳定发展，宏观层面响应了我国“工业立国”的大政方针。

随着工业地产分割转让政策的广泛施行，仍属蓝海的市场潜力将进一步得到释放和挖掘，工业地产的开发商或将迎来很好的商业机遇。

当然，必须看到的是，机遇往往伴随着挑战，如何准确理解和适用政府部门出台的政策，并在政策框架内尽可能以市场化方式运作，以及如何找到应对配套机制缺位的合规破局之法，都是现阶段从业者必须予以思考和解决的关键问题，也是值得法律界研究和探讨的重要议题。

6、园区工业地产的用地配置根据《城市用地分类与规划建设用地标准》按照对居住及公共环境的干扰程度、污染程度、安全隐患程度的不同，一般将园区工业地产的工业用地分为三类：一类工业用地（M1）：对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患，包括以产业研发、中试为主兼具小规模生产的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。

二类工业用地（M2）：对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。

三类工业用地（M3）：对寓居和公共设备等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业等用地。

此外，为了适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要。

近年来，在三类工业用地外又衍生出了新型产业用地（M0），范围定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。

如何获取工业用地经营性用地必须通过「招拍挂」的方式获得。

但与住宅用地的「价高者得」不同，获取工业用地需要地方政府同意。

政府会根据企业的实际情况，设置竞拍条件，再拿到公共资源交易平台公告「招拍挂」。

当然，企业也可以在二级土地市场买地，但二手地交易的复杂程度要远高于一级市场，且风险大都由买受方承担。

工业用地能否转让根据《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本）和《城市房地产管理法》规定，工业用地可以转让，但有两个前提条件。

①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

当然，以上只是国家的基础规定，各地区办理土地转让可能有其他的附加条件，一般来说，土地出让时有特殊约定的，再次转让还需要征得原主管部门同意。

工业用地的涉税问题出让方：①营业税：单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率缴纳营业税。

②城市维护建设税和教育费附加：以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率缴纳城市维护建设税和教育费附加。

③土地增值税：以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率缴纳土地增值税。