2019年11月山东省临沂市地块研究报告
(临沂临港新区(经济开发区)总体规划(20192019年))
(临沂临港新区（经济开发区）总体规划（20192019年）)环境妨碍报告书简本山东省环境保护科学研究设计院2017年01月目录1 规划内容 (2)1.1 临港新区开发明状 (2)1.2 新区规划概述 (3)2 规划协调性分析 (6)2.1 规划位属分析 (6)2.2 相关规划与政策的协调性 (7)3 环境现状分析与评价 (7)3.1 自然地理条件 (7)3.2 社会经济条件 (9)3.3 环境质量现状评价 (9)4 规划环境妨碍评价 (9)4.1 大气环境妨碍评价 (9)4.2 地表水环境妨碍评价 (10)4.3 地下水环境妨碍评价 (10)4.4 声环境妨碍预测与评价 (10)4.5 固体废物妨碍预测与评价 (10)4.6 生态环境妨碍预测与评价 (11)5 资源环境承载力分析 (11)5.1 水资源承载力 (11)5.2 环境容量 (11)5.3 土地资源承载力 (11)6 规划方案综合论证 (11)6.1 功能定位的环境合理性 (11)6.2 规划产业的环境合理性 (11)6.3 规划布局的环境合理性 (12)6.4 规划进展规模及时序环境合理性 (12)6.5 规划环保设施合理性 (12)7 环境妨碍减缓措施及规划调整建议 (12)7.1 环境妨碍减缓措施 (12)7.2 规划调整建议 (14)8 规划环评结论 (14)9 联系方式 (15)1 规划内容1.1 临港新区开发明状1.1.1新区进展历程临沂临港新区于2017年10月开始筹建，建设初期是经临沂市人民政府批准成立的县级产业园区。
在市委、市政府的关怀和莒南县的大力支持下，新区建设办公室积极克服困难，于2017年10月20日入驻莒南县坪上镇开始办公。
2017年底，按照市委、市政府关于临港新区划的调整方案，团林镇和壮岗镇划归新区治理。
2017年朱芦镇也划归新区管辖范围内。
区划调整后，新区总面积365平方公里，辖坪上、壮岗、团林、朱芦四个镇，150个行政村。
朱向前、临沂市人民政府行政监察(监察)二审行政裁定书
朱向前、临沂市人民政府行政监察(监察)二审行政裁定书【案由】行政行政行为种类行政监督【审理法院】山东省高级人民法院【审理法院】山东省高级人民法院【审结日期】2021.01.22【案件字号】(2020)鲁行终1761号【审理程序】二审【审理法官】李拙王云阁许琳【审理法官】李拙王云阁许琳【文书类型】裁定书【当事人】朱向前;临沂市人民政府【当事人】朱向前临沂市人民政府【当事人-个人】朱向前【当事人-公司】临沂市人民政府【代理律师/律所】辛成北京京平律师事务所;王广强山东铭星律师事务所【代理律师/律所】辛成北京京平律师事务所王广强山东铭星律师事务所【代理律师】辛成王广强【代理律所】北京京平律师事务所山东铭星律师事务所【法院级别】高级人民法院【终审结果】二审改判【原告】朱向前【被告】临沂市人民政府【本院观点】本案的审理重点是原审以临沂市人民政府作为本案的被告主体不适格为由迳行驳回上诉人的起诉是否正确。
【权责关键词】合法违法拒绝履行（不履行）证据不足回避驳回起诉改判发回重审行政不作为【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】综上，原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予纠正。
根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条第一款之规定，裁定如下：一、撤销临沂市中级人民法院(2020)鲁13行初6号行政裁定；二、本案指令临沂市中级人民法院继续审理。
【本院认为】本院认为：本案的审理重点是原审以临沂市人民政府作为本案的被告主体不适格为由迳行驳回上诉人的起诉是否正确。
本案中，2008年7月19日，被上诉人临沂市人民政府作出临政土告字[2008]54号征收土地方案公告，公告被征地村及面积为金雀山街道小埠东社区居民点及独立工矿用地14.2154公顷。
上诉人朱向前的涉案房屋位于临沂市人民政府征收公告确定的土地征收范围内。
上述事实双方当事人均无异议。
上诉人朱向前的诉讼请求为“依法确认被上诉人未在法定期限内作出答复之行政不作为行为违法并责令其对上诉人落实安置补偿的申请作出答复”。
构建景观尧生态尧文化三位一体的城市滨水区域——以临沂屠苏岛及周边区域规划为例
的规划提供了极为丰富的人文资源遥 以圣贤文化资源为立足点袁 结合水系绿地所构建的景观骨架袁项
目组着力将文化元素融入屠苏岛规划片区的各个节点遥 规划野智圣冶尧 野书圣冶尧野算圣冶尧野孝圣冶和野宗圣冶五大主题景观节点袁自北向南贯穿于 片区主轴线上袁最终达到以屠苏岛为中心绿核袁以野圣贤文化线冶和野自 然生态线冶两条主轴线贯穿其中的目的袁从而打造新型的人文景观与 自然景观相结合的高品质滨水新城区遥
猿 基于圣贤文化的人文景观规划
.
临沂的城市历史可以上溯至 2500 多年前袁其文化底蕴极为深厚袁 是山东省的历史文化名城袁野鲁南古城秀袁 琅琊圣贤多冶袁 在这座城市 里袁汉晋文化尧红色文化与当代文化共存互依袁书法文化尧兵学文化尧孝 文化尧商文化根深叶茂[3]遥 孔子有 72 门徒袁临沂独占 13 人袁著名的 24 孝袁这里就有 7 孝遥 临沂被人称为野书圣故里冶袁东晋书圣王羲之尧其子 王献之袁唐代书家颜真卿都是临沂人曰三国武侯诸葛亮袁生于琅琊阳都 渊今临沂沂南县冤袁被人尊为智圣曰再者袁民间流传的二十四孝之一的卧
Science & Technology Vision
科技视界
构建景观、生态、文化三位一体的城市滨水区域 要要 要以临沂屠苏岛及周边区域规划为例
华予 渊淮阴工学院设计艺术学院袁江苏 淮安 223003冤
揖摘 要铱城市滨水区既是陆地的边缘,同时也衔接着水的边缘袁是城市生态发展的源泉袁是城市个性内涵的荟萃袁市民可以从滨水区的景 观风貌中解读出城市独特的自然和人文关怀遥打造良好的城市滨水区袁对塑造城市形象也有着积极的作用遥本文所阐述的临沂屠苏岛及周边区 域规划是较为典型的城市滨水区设计案例袁该方案以构建景观尧生态尧文化三位一体区域为目标袁引入景观都市主义概念袁采用野景观先行冶和 野圣贤文化冶的设计思路袁营造出了较为良好的滨水区风貌袁具有一定的借鉴价值遥
兰山区商城路以西规划
兰山区商城路以西规划为保障临沂市兰山区建设用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省土地征收管理办法》等法律法规的规定，经临沂市人民x府研究决定，现发布土地征收启动公告：一、征收土地的位置、范围、权属、用途地块1位置范围：兰山区枣园镇侯家窝村、谭家庄社区、琅琊庄社区，枣园镇中部，东至谭家庄社区旱地、西至侯家窝村水田、南至琅琊庄社区水浇地、北至谭家庄社区沟渠。
涉及的农村集体经济组织：兰山区枣园镇侯家窝村、谭家庄社区、琅琊庄社区。
用途：公共设施用地。
地块2位置范围：兰山区枣园镇谭家庄社区、琅琊庄社区，枣园镇中部，东至谭家庄社区水浇地、西至谭家庄社区水浇地、南至琅琊庄社区水浇地、北至谭家庄社区旱地。
涉及的农村集体经济组织：兰山区枣园镇谭家庄社区、琅琊庄社区。
用途：公共设施用地。
地块3位置范围：兰山区银雀山街道东苗庄村，三合屯社区，兰山区南部，东至临沂市xx有限公司，西至商城路，南至老机场街，北至银雀山路。
涉及的农村集体经济组织：兰山区银雀山街道东苗庄村，三合屯社区。
用途：住宅用地。
二、征收土地目的本次拟征收土地用于临沂市兰山区看守所、拘留所暨涉案财物管理中心、临沂市x工程二期改造项目建设。
上述各项目为公共设施、还建安置用地项目，符合公共利益需要。
三、开展土地现状调查安排拟于20xx年x月xx日至20xx年x月xx日由临沂市兰山区自然资源部门组织有关部门进行土地现状调查，内容包括土地的权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等信息，涉及的有关单位和个人应予积极支持配合。
本次征地涉及的居民住宅、工矿企业及其他建筑设施，以兰山区枣园镇人民x府、银雀山街道办事处与产权人签订的《房屋拆迁补偿安置协议》视为清点确认材料，对清点确认和拆迁补偿安置有异议的，可以向实施拆迁单位申请复核。
本土地征收启动公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征地范围内抢栽抢建；违反规定实施的，不予补偿安置。
临政办字〔2019〕146号——临沂市人民政府办公室关于印发临沂市政府投资项目（市级）管理办法的通知
临政办字〔2019〕146号——临沂市人民政府办公室关于印发临沂市政府投资项目（市级）管理办法的通知文章属性•【制定机关】临沂市人民政府办公室•【公布日期】2019.12.31•【字号】临政办字〔2019〕146号•【施行日期】2020.02.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】固定资产投资正文临沂市人民政府办公室关于印发临沂市政府投资项目（市级）管理办法的通知各县区人民政府，市政府各部门、各直属机构，临沂高新技术产业开发区管委会，临沂经济技术开发区管委会，临沂临港经济开发区管委会，临沂商城管委会，临沂蒙山旅游度假区管委会，临沂综合保税区管委会，各县级事业单位，各高等院校: 《临沂市政府投资项目（市级）管理办法》已经市政府第59次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。
临沂市人民政府办公室2019年12月31日临沂市政府投资项目（市级）管理办法第一章总则第一条为加强政府投资项目（市级）管理，建立健全科学的政府投资项目决策和实施程序，规范政府投资行为，优化投资结构，提高投资效益，根据《中华人民共和国预算法》《中华人民共和国审计法》《中华人民共和国政府采购法》《中华人民共和国招标投标法》《中共中央国务院关于全面实施预算绩效管理的意见》《政府投资条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称政府投资（市级），是指市政府利用下列资金进行的固定资产投资建设活动：（一）财政一般公共预算安排的建设资金；（二）政府性基金预算安排的建设资金；（三）地方政府债券安排的建设资金；（四）上级专项资金和其他财政性资金安排的建设资金；（五）通过政府和社会资本合作（PPP模式）安排的建设资金。
政府投资应当与经济社会发展水平和财政收支状况相适应，符合应急体系建设规划和安全生产规划。
政府投资年度计划应当和本级预算相衔接，强化政府投资资金的预算约束，政府及其有关部门不得违法违规举借债务筹措资金。
山东省临沂市城中村拆迁调查报告_调查报告.doc
山东省临沂市城中村拆迁调查报告_调查报告山东省临沂市城中村拆迁调查报告4月4日至20日，我们利用三天的时间，对山东省临沂市的村庄拆迁进行了检查。
相关信息报告如下:一、临沂市近年来城中村拆迁改造的基本情况。
临沂市位于山东省东南部，濒临黄海，东接日照，西接枣庄、济宁、泰安，北接淄博、潍坊，南接江苏。
南北最大距离为228公里，东西最大宽度为161公里，总面积为17184平方公里。
这座城市有超过200万的常住人口和近600万的移民人口。
它是山东省最大的城市。
近年来，在市委、市政府建设“大临沂、新临沂”的战略指导和加快城中村改造的相关指导精神下，20年来辖区内共搬迁改造了240个村，并扩建了河东区和南方区两个新区。
第二，检查整体印象(一)通过近两天的走访和检查，临沂市城市总体建设有所改善，环境优美。
特别是新建的两个区(河东区和南方区)，街道宽阔，建筑现代化，配套设施齐全，充满了现代城市气息。
(2)总体而言，拆迁区域内的拆迁安置用房主要为小高层建筑(12层以上)和中小型公寓。
(3)在完成城中村改造和拆迁过程中，社会基本稳定，未发生重大事件。
但是，也存在一些隐患，包括贫困家庭、来访家庭和钉子户。
(4)临沂市的总体感觉是市委、市政府领导下决心要重建临沂市的村庄。
各司局积极配合。
社区两个委员会在拆除村庄方面做出了巨大努力并取得了良好的效果。
三、拆除方法和手段。
通过讨论和查阅相关文件，得知临沂市的拆迁措施主要体现在一村一策上，社区正在根据各村和临沂市《房屋拆迁安置和征地补偿的实施办法》的实际情况制定各村的补偿办法。
它主要包括两种形式: 第一种形式:配合城市总体规划，以政府为主体强行拆迁。
第二种形式:在临沂市总体规划范围内，由办公室和村委会组织市场化拆迁。
其特点是减少了强制措施，但市场化程度更高，这更符合我国的实际情况。
下面以第二种形式为例，说明临沂市拆迁补偿安置的过程。
(a)重新安置补偿计划。
1.拆迁规定:一是居民委员会根据改造进度分阶段规定拆迁范围和时间，并与拆迁户签订拆迁协议，由居民自行拆除房屋；第二，被拆迁户完成自己的搬迁并通过验收后，居委会将通知他们分配到新的建筑。
砂姜黑土地小麦品种烟农1212超高产栽培试验浅析
小麦是我国主要口粮作物[1]。
临沂市是全国粮食生产先进市、全国商品粮生产基地[2-3],2018年小麦种植面积为29.61万hm2,总产170.16万t,面积和总产分别占全省的7.30%、6.88%[4]。
郯城县是临沂市小麦种植面积最大的县,现有砂姜黑土田地0.87万hm2,砂姜黑土质地黏重、适耕性差,保肥保水能力差[5]。
烟农1212为烟台市农科院选育的半冬性小麦品种, 2018年通过山东省审定(审定编号鲁审麦20180004),具有高产、抗寒、抗病、抗倒伏、抗干热风、抗衰老等优点,产量潜力较高[6]。
2015年,实打产量809.13kg/亩,创山东省年度小麦实打最高记录; 2016年,实打产量828.5kg/亩,刷新我国冬小麦实打验收记录;2017年,实打产量801.3kg/亩,为当年山东省小麦最高产量[7]。
我们于2019-2020年在郯城县泉源乡砂姜黑土地块进行了烟农1212超高产栽培,对烟农1212在砂姜黑土超高产栽培特性进行了探索。
1材料与方法1.1试验时间、地点试验于2019年10月14日播种,前茬玉米。
试验地位于郯城县泉源乡泉南村,属于五湖高产创建点。
交通便利,地块平坦,土壤属砂姜黑土,连续多年秸秆还田。
有机质含量42.23g/kg,碱解氮含量73.82mg/kg,速效磷含量68.51mg/kg,速效钾含量142mg/kg,pH4.77。
1.2试验材料供试小麦品种为烟农1212,种子由烟台市农业科学院提供。
1.3试验方法前茬玉米收获后,将秸秆打碎打细还田,深耕翻入地下,每亩施入施可丰有机肥500kg、施可丰复合肥65kg,之后旋耕整地。
试验地采用亚奥-300小麦播种机播种,行距29cm,播种量13.5kg/亩,试验地面积6670m2。
11月18日化学除草,2020年3月8日喷施麦巨金化控。
视墒情分别于10月16日浇蒙头水、11月21日浇越冬水、5月1日浇灌浆水,浇水采用喷灌方式,每亩喷水20m3。
临沂市主城区居住空间扩展特征及驱动机制
地方经济临沂市主城区居住空间扩展特征及驱动机制张冬梅 侯秀欣 付成华 临沂大学土木工程与建筑学院摘要：研究城市住宅用地扩张特征及驱动力机制对解决城市化问题具有重要意义。
本文以临沂市为例，探讨了临沂市主城区住宅扩张的空间特征，并对其扩张的驱动机理包括经济因素、人口因素、城市发展战略因素和城市配套设施因素等进行分析。
关键词：居住用地；空间扩张；临沂市主城区中图分类号：F29 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)004-0485-02住宅用地作为城市用地的重要组成部分，是满足城市居民生存和发展的最基本的物质基础。
随着城市化进程的加快和城市人口的不断增加，城市住宅需求量急剧增加，城市住宅空间扩张成为城市发展的必然趋势。
对城市住宅扩张的空间特征及驱动力进行研究，对解决城市化问题，实现居民居住质量的提高和城市土地资源的可持续利用就有重要的现实意义。
本文选取临沂市主城区为研究对象，重点探讨其住宅空间的扩张特征和驱动机制。
一、研究区域概况主城区是指作为城市主体的市区，由属于城市紧密层范围的各区组成[1]。
临沂市城市用地发展方向以旧城区为依托，沿河发展，北上东进。
主城区由 5 个功能片区组成：兰山区(含北城新区)、罗庄区、河东区、高新区和经济开发区。
兰山区和罗庄区发展较早，人口较多，基础设施完善，居住环境稳定，但历史遗留问题较多且规划落后；其他主城区作为临沂市的新建城区虽然发展年限短，人口数量少，但经济增长速度快，区域发展潜力大，城区规划更加科学合理。
二、研究数据来源研究数据主要来自临沂市统计局统计年鉴，结合实地调查和部门走访。
三、扩展特征分析１．时间特征表1 临沂市主城区居住用地面积扩展情况(km2)地区名称2009201120132015扩展面积扩展倍数兰山26.7427.82828 1.260.05 罗庄 6.78 6.78 6.78 6.7800.00 河东 5.38 5.6311137.62 1.42开发区 1.75 2.1 3.38 3.42 1.670.95高新区 2.08 2.09 2.9 2.90.820.39 (数据来源：临沂市统计年鉴)自2009年至2015年间，临沂市主城区各区域居住用地面积在总体呈现稳定增长的趋势，但各区域增长状况各不相同，如表1所示。
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临沂市场研究——成交价格
2019年上半年，临沂土地市场成交单价最高的为兰山区，约为127.2万/亩，楼面单 价约为648.6元/㎡；其次为北城新区，土地单价约为91.7万/亩，楼面单价约为395 元/㎡；河东区土地成交单价约为59.1万/亩，楼面单价约为426.2元/㎡；而罗庄区、 经济开发区、高新区的土地单价相对较低，均不足35万/亩，而楼面地价均在311元/ ㎡以下。
第一部分：临沂市市场研究 第二部分：业内人士访谈实录 第三部分：地块对比分析
板块未来发展特点及预测 价格分析 四地块综述 结论
第四部分：成本计算
地块对比分析——板块划分
1
2
3 4
地块对比分析——板块未来发展特点及预测
1、2地块所在的南坊板块
南坊板块是最被看好的，正在建设的板块。区内道路宽阔、整洁。 经过临沂市政规划，该板块将建成行政中心区、商务中心区、文化 娱乐中心区、居住中心区、商业副中心区。
总人口（人）
905825 429330 623509 992423 1193914 994857 1111909 533140 995669 939775 913750 640894
户数(万户) 25.51 14.25 18.04 26.23 31.60 34.48 36.09 17.69 29.32 28.61 30.24 19.3
地块对比分析——板块未来发展特点及预测
3、4地块所在的河东板块
【发展概况】 河东区经济发展较为不均，以沿河九曲镇为代表的沿河片区经济发达， 但整体经济的发展不均及众多实力客户向兰山板块项目的流失致使本去 在中短时期内发展受限。 【住宅市场分析】 整体价格在3260元，滨河大道东边沿线价格拉升均价可达到3700元， 待建及将入市项目较多。 【客户分析】 区域来源：河东30%、兰山40%、其他30%； 购房目的：自住70%、投资30%； 年龄：25—45岁； 家庭年收入10万以上；
山东省临沂市
【地块研究报告】
阜丰地产营销中心 陈雷 2019-11-5
第一部分：临沂市市场研究
政府发展规划 各区域板块分析 土地挂牌情况 住宅市场
第二部分：业内人士访谈实录 第三部分：地块初定位及对比分析 第四部分：成本计算
临沂市场研究——政府发展规划
一、临沂市区总体布局规划 规划涉及兰山区、河东区、罗庄区、南坊片区、高
2房1厅 3房2厅
2房2厅 其他
地块对比分析——价格分析
各行政区方面，兰山区成交价格为4900元/平方米。这主要得益于高端项目的急剧拉 升。北城新区上半年的新房成交以高端物业为主，交投两旺，成交均价也随之水涨 船高，接近4500元/平方米；滨河版块的高端物业交易活跃，支撑区域的成交均价高 位运行，河东上半年的成交主要集中在河东滨河沿线及幸福花城、银丰家园等价格 相对较低的片区，因此成交均价也相对较低，为3035元/平方米
临沂市场研究——政府发展规划
4、一河五片规划 临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片 组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。 临沂中心城区以沂河为城市中心发展轴，城区形成“一河五片，组团发展”的空 间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系。 “一河五片”是指临沂中心城的规划建设布局和空间形态的组成，即城市今后的 主要发展的"五片"区域为： （1）以临沂历史文化名城保护区为中心、以商贸物流、批发市场和大学城为主 体的兰山片； （2）以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新城组 成的罗庄片；
[户型配比]： 板块内部各项目在户型上较为统一，基本上以三居室为主流产品， 并且都占到各自项目很大的一部分比例，户型面积在120-165㎡之 间；复式一般在顶层，面积300㎡左右。 [畅销户型]：75-90㎡（2室），100-110㎡（3室），热销：120130㎡（3室），140-150㎡（3室）； [滞销户型]：180㎡（4室） ，150-165（4室）；
50%以上的人群选择100—140平方米，3房2厅的比重也超过60%。
房屋面积段
房屋户型
2.2% 6.9%
13.5%
52.5%
25.0%
7.2% 3.9% 7.8% 8.3%
52.9%
19.9%
80平方米以下 140-160平方米
80-100平方米 160平方米以上
100-140平方米
1房1厅 3房1厅
临沂市场研究——住宅市场
（数据来源土地局）
第一部分：临沂市市场研究 第二部分：业内人士访谈实录
第三部分：地块初定位及对比分析 第四部分：成本计算
见附件1：《业内人士访谈实录》 业内人士访谈实录.xls
业内人士访谈——总结
【结论】案场销售人员长期接触一线客户，更能代表客户对4块地块的看法 三大意见 一、河东区业内人士普遍认为其区位升值潜力大，是被低估的价值洼地。 认为区位有极具购买力的消费群体，认为3、4地块还算可以，但需要在做出品质，争 取客户，认为价格方面涨幅不会太大！认为1、2地块也可以但去化会缓慢、适合做别 墅、与多层。 二、南坊区业内人士与河西区看法正好相反，认为价格有上升空间！且1号地块好于2号地 块销售市场前景看好，对3、4不屑一顾 三、河西区香格里拉区域的楼盘普遍认为南坊的1、2号地块优于3、4号地块，认为 河东区想迅速发展形成竞争力量不太可能。落后的地区面貌无法扭转，已跟不上滨 河板块与南坊的发展速度
地块对比分析——板块未来发展特点及预测
3、4地块所在的河东板块
【总结】 打造河东半壁江山：政府提出打造河东半壁江山的概念，其实也在一 定程度上催动一直沉寂的河东房产有所动作，作为与兰山同样拥有优良 河岸线的河东，还占据了临沂经济开发区的优势，虽然目前开发区还处 于一个成长阶段，但是其消费能力一旦爆发是非常巨大的。
地块对比分析——板块未来发展特点及预测
1、2地块所在的南坊板块
【客户分析】 区域来源：本市60%，外地40%； 购房目的：自用80%,投资及它用20%； 消费特征：团购40%； 身份特征：公务员、工商个体户、私营业主等； 年龄及收入状况： 28-50岁为主,家庭年收入在6万元以上。
地块对比分析——板块未来发展特点及预测
临沂市场研究——政府发展规划
（3）以市区物资集散、仓储转运、批发贸易及大型 基础设施基地为主体的河东片；
（4）以城市新的行政中心区、市区文教、体育、科 研和休疗养基地，以及大型生活居住区组成的南坊片。
南坊新区分区规划范围为，东至沂河，西、南至祊河 ，北至北外环，规划总面积约45平方公里。提高城市环境 质量、生活质量和景观艺术水平，建成富有临沂特色、环 境优美的现代化城市新区。规划期限为，近期至2019年， 远期至2020年。到2019年，分区人口规模22万-25万人， 建设用地规模25-30平方公里；到2020年，分区人口规模 27万-30万人，建设用地规模30-36平方公里。
南坊板块最大的资源是政策资源，其次是临河的景观环境资源。 板块形成模式为：“政策 → 资金流 → 客流 → 物流” 因为政策的导向作用，集中了行政、文化、休闲、娱乐、商业、 酒店，形成了区域特色。它的向心力是“市政”。
地块对比分析——板块未来发展特点及预测
1、2地块所在的南坊板块
[物业分析]：板块内项目规模都比较大，因此大多也做到了多样 化配比。从物业形态看，小高层、多层是板块市场的主流，成为不 少购房者的首选。
地块对比分析——板块未来发展特点及预测
【未来预测】
楼型多样，户型多种
目前在建的楼盘楼型多样，有小别墅、复式、多层、小高层、高层、公 寓式商住楼。户型多种，据20个楼盘户型调查，所有楼盘均有6个以上户 型，110-140平方米是主流户型，其中：沂龙湾从55-300平方米有20个户 型，锦绣蓝山从99-258平方米有15个户型、齐鲁园从45-220平方米有12个 户型，久隆国际从90-195平方米有14个户型，外滩明珠、龙腾华景、冠蒙 时代花园分别有10个户型，香格里拉有24-50平方米的精装公寓。
临沂市场研究——土地挂牌情况
临沂上半年挂牌出让土地中纯住宅面积93.6公顷，约占总挂牌面积的21%；而纯 商业用地共139公顷，约占总出让面积的31%；而商住综合用地所占比例最大， 共194.7公顷，约占总挂牌面积的43%；而其他用地共有20.8公顷，约占总挂牌 面积的5%。
临沂市场研究——土地挂牌情况
临沂市场研究——住宅市场
2019年上半年临沂住宅的成交均价大致呈先攀升后持平之势，特别是在“国十 条”出台后，新房成交价格未出现大幅度地上调，6月份的成交均价为3620元/ 平方米，较2009年的均价（3140元/平方米）上涨约500元/平方米，涨幅接近15 ％，需要说明的是，房价的上涨更多的原因是缘于成交结构的变动，即成交物 业逐渐高端化、高价格。
新区、经济开发区。 规划预测2019年和2020年临沂市的城镇人口分别为
493万和701万左右：城市化水平分别达到45% 和60%左右。 二、城市性质与发展规划 1、城市性质 鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、 历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市。 2、人口规划 近期（2019年）：城市人口为145万人，其中常住 人口115万人，暂住人口为30万人。 3、用地规划 近期（2019）：城市用地规模达到160平方公里。 远期（2020）：城市用地规模达到219平方公里。
1、2地块所在的南坊板块
【未来预测】 板块区域价格为4500元/平米； 生意人、公务员、外地人置业占主流； 团购体量明显大于其他板块； 未来1年，商品房供应量将持续增加； 未来1年，市场竞争将异常激烈； 未来2年内，商品房成交量将呈波状上升状； 未来3年内，销售价格将由于同质化产品遇到阻力； 二手市场供应量将增加，且交易活跃； 多层价格比高层高1000元左右
（数据来自临沂统计局）