综合楼工程可行性研究报告

XX广西有限公司XX综合楼工程可行性研究报告建设单位：XX广西有限公司XX分公司设计单位：XX市城市规划设计研究院二〇一〇年二月目录1. 项目说明 (1)1.1 项目名称 (1)1.2 项目建设单位 (1)1.3 项目主管单位......................................................................................... .. (1)1.4 可行性研究报告编制单位 (1)1.5 本报告的依据和范围 (1)1.5.1 可行性研究的依据文件 (1)1.5.2 可行性研究报告的范围 (1)2 项目提出的背景和工程建设必要性 (1)2.1 XX县概况 (1)2.2 XX移动公司现状 (3)2.3 工程建设的必要性........................................................................... .. (5)3 局址选择 (7)3.1 选址基本原则 (7)3.2 局址地块选择及建设方案 (7)3.3 城市规划对局房建设要求 (10)3.4 其它需要说明的问题 (11)4 需求预测 (11)4.1 建筑面积配置原则 (11)4.2 员工人数预测 (12)4.3用房需求 (13)5 建设规模和建设方案论证 (14)5.1 建筑规模 (14)5.2 建设方案....................................................................................................... . (14)6 建筑建设方案 (14)6.1 总平面布置方案 (15)6.1.1 总平面布置原则 (15)6.1.2 技术指标 (15)6.2 建筑设计 (16)6.2.1 设计的主要依据 (16)6.2.2 建筑高度 (17)6.2.3 建筑造型要求 (17)6.2.4 建筑装修要求 (17)6.2.5 建筑面积划分 (17)6.2.6 设计依据的技术标准 (17)6.3 结构设计 (18)6.3.1 结构设计依据 (18)6.3.2 设计要求 (18)6.3.3 结构类型 (19)6.4 建筑设备及相关设施 (19)7节能篇 (21)8 环境保护 (22)9 劳动安全及卫生 (22)9.1 劳动安全 (23)9.2 卫生防护 (23)10 招标与建设进度安排的建议 (23)11 投资估算和资金来源 (24)11.1 投资估算 (24)11.1.1 估算依据 (24)11.1.2 投资估算其他说明 (25)11.1.3工程投资估算 (26)11.2 资金来源 (29)12 工程经济评价 (29)12.1 经济评价原则和方法 (29)12.2 财务分析 (29)12.2.1 基础数据 (29)12.3 风险分析 (30)12.4 国民经济评价 (31)13 研究结论与建议 (31)14 附图、附表 (32)附表1 总成本费用估算表附件：1、XX县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告2、桑江北区开发地块规划设计条件3、土地证附图：1、XX分公司楼规划2、XX移动公司综合楼透视效果图1. 项目说明1.1 项目名称：XX广西有限公司XX综合楼1.2 项目建设单位：XX广西有限公司XX分公司1.3 项目主管单位：XX广西有限公司XX分公司1.4 可行性研究报告编制单位：XX市城市规划设计研究院1.5 本报告的依据和范围1.5.1 可行性研究的依据文件(1) 中国移动广西公司XX分公司提供的咨询委托书；(2) 《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）；(3) 中国移动广西公司XX分公司提供的相关资料；(4) 广西XX县政府部门提供的建设用地规划图及相关资料(5) XX分公司提供有关资料。

(6) 工程设计人员在工程现场查勘收集到的有关资料。

1.5.2 可行性研究报告的内容与范围(1) 项目建设必要性(2) 综合楼局址的概况(3) 综合楼面积测算(4) 项目建设方案(5) 工程进度安排(6) 工程投资估算及经济评价2 项目提出的背景和工程建设必要性2.1 XX县概况XX各族自治县位于广西壮族自治区东北部，XX市区西部，地处湘桂边陲，界于东经109°43´28″至110°21´14″，北纬25°29´至26°12´10″之间，县境连接三省八县。

XX县距离XX市区85公里，有321国道线贯穿全境，东临资源、兴安，南接灵川、临桂，西与融安、三江为邻，北部毗邻湖南城步，西北与湖南省通道接壤。

县城XX镇与自治区首府南宁市直线距离371公里，公路里程531公里，与XX直线距离63公里，公路里程87公里。

XX县地处越城岭山脉南麓，是典型的山地县，全县山高坡陡，90%以上为山地，素有“九山半水半分耕地”之称；全县辖三镇七乡，119个村委会，1649个村民小组。

行政区域面积2538平方公里。

2007年末全县总人口数为17.46万人，其中苗、瑶、侗、壮等少数民族人口12.84万人，占总人口数的77.3%。

全县建设用地（含城镇村及工矿用地和交通用地等）占1.01%，未利用土地占15.66%。

境内水系发达，溪河遍布，有大小河流480多条，总长1535公里，并且河流坡陡、落差大，水力理论蕴藏量为48.83万千瓦，可开发利用量约30多万千瓦，居XX市水力资源之首，现仅开发利用7%，开发潜力巨大。

全县矿产资源丰富，矿产种类多，已发现矿藏60多种，滑石、黄金为主要矿产，其中滑石矿蕴藏量6600 万吨，为全国第二大滑石矿藏地，质量为全国之首，目前有三大滑石工业企业；黄金矿成色好，年产黄金4000两左右，有XX“金三角”之美称，是XX县财政收入的主要来源，也是XX的支柱产业。

XX县是大XX旅游圈旅游资源最丰富的县之一。

县境内山岭绵延，溪河遍布，山翠水清，构成了山区绮丽多彩的自然风光；其主要景区有XX温泉森林公园、龙脊梯田、花坪自然保护区等。

“十五”以来，XX县国民经济和社会发展取得了巨大成就，国民经济保持快速、健康、稳步发展，产业结构继续优化，社会各项事业全面进步。

2008年全县实现生产总值24.8612亿元，增长16.8%；第一、二、三产业分别完成5.6350亿元、13.1097亿元、6.1165亿元，分别增长12.7%、21.3%、12.6%；财政收入2.004亿元，增长21.9 %；2008年累计接待旅游总人数达到93.85万人次，增长11.62％，实现旅游总收入5.5亿元，增长40%。

商贸流通、交通运输、通讯、房地产、金融保险等产业较快发展。

社会消费品零售总额3.5050亿元，增长23.3%。

全社会固定资产投入14.1168亿元，增长34.4%；城镇居民可支配收入13874元，增长13.28%；农民人均纯收入2890元，增长10.43%。

经济结构调整取得显著成效，全县国民经济已经逐步从原来的农业主导型向工业主导型过渡，产业结构趋向优化合理。

图1 XX县位置示意图2.2 XX移动公司现状2.2.1 运营现状以上可以看出，分公司当前的生产、办公用房较为分散，且主要为租赁和购置，随着XX移动的不断发展和壮大，该现状必将影响公司未来的发展。

2.3 工程建设的必要性2.3.1是加强电信业基础设施建设的需要电信业是我国国民经济战略性产业，电信网是信息化最重要的信息基础设施。

电信业的健康发展对深入贯彻落实科学发展观，提高自主创新能力，加快转变发展方式，推进信息化与工业化融合，积极发展现代信息服务业，具有十分重要的意义。

县一级的电信业发展不仅有利于中心城市信息化向中小城镇扩展，形成更大范围的信息网络，而且直接关系到农村信息化建设，关系到农村经济与社会发展。

目前，县级的电信基础设施建设相对滞后，尤其是XX县地处少数民族地区，山地多，乡镇村寨偏远，社会经济发展需要靠信息产业支撑。

近年来，随着移动新业务的不断推出，工程建设的不断推进，现有的局房多为租赁，营业办公面积小而且分散，不利于扩大客户服务、网络发展与新业务的研发，对日常管理也带来一些困难，直接影响公司的品牌建设和XX县信息化服务水平。

因此，加强县级的电信基础设施建设，推动全县信息产业发展十分必要。

2.3.2是企业自身发展的需要我国电信业从完全垄断到引入竞争，走过了一条“在发展中改革，在改革中发展”的道路。

2000年后，以打破固定电信领域的垄断为重点，实施企业、资源、业务和市场重组，成立了新的中国电信和中国网通，形成了中国电信、中国网通、中国移动、中国联通、中国卫通、中国铁通六家基础电信企业竞争格局。

各企业都在加强基础设施的建设，扩展服务领域，提高服务质量，在竞争中打造自己的品牌。

XX 也需要加强自身的设施建设和信息服务水平的提高。

近几年，中国移动XX分公司的员工和经营活动人员不断增加，业务量也逐年增长，预计2010 年，在公司办公的员工将达到65 人，若届时没有新的大楼建成，工作场所的安排将会成为一个十分突出的问题。

现有的公司办公用房已经明显不足且在原邮政局2-3楼对外办公很不方便，因此，需要新建办公用房来满足不断增加的人员正常办公的用房需求。

2.3.3是节约经营成本、改善工作环境、提高经济效益的需要为解决目前营业和办公用房不足的问题，可以采用购置、租赁和自建三种方式。

由于目前XX县城地块较好的商住楼的购置和租赁成本较高，偏远一点的成本虽低，但不利于公司的日常工作, 近几年房屋租金逐年增长，公司的成本费用相对负担过重。

公司现有办公环境没有车库、职工宿舍、仓库等相应的配套设施，如继续承租将会给公司带来相当大的经济负担。

从长远来看，本项目建设有利于节约经营成本，改善工作环境，提高经济效益。

3 局址选择3.1 选址基本原则(1) 应符合中国移动集团公司“十一五”计划和XX县城建设规划的要求，新综合楼在地理位置和建设规模上适应未来发展的需要，并统筹考虑整个XX地区局房的现状及发展建设。

(2) 地理位置适中，与XX城市建设的总体规划相适应，交通、供水、供电极为方便。

(3) 综合考虑土地利用与价格适宜，用地面积基本上能够满足未来10-15年通信业务发展的要求。

(4) 应有良好的安全与卫生环境，包括没有发生过影响较大的地震，没有易燃、易爆的建筑和堆积物。

周围没有烟雾、粉尘等有害气体，有害物质的污染源。

(5) 应避免邻近的高压电站、电气化铁路、广播电视、转达、无线电发射台等干扰源的影响。

(6) 应选择在地形较平坦、地质条件良好、交通便利的地段，避开地震断裂带和易受洪水淹灌的地区。

(7) 从通信综合大楼布局角度考虑：此区块为县城新区，需要新的营业厅与之配套。