个人住房信贷业务中的抵押物风险及其对策分析
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范在我国，个人住房贷款在近年来得到了广泛的推广和应用，成为许多家庭购买住房的主要途径。
由于个人住房贷款具有较高的风险，需要加强其防范措施，以保障金融机构和个人的利益。
本文将从我国商业银行个人住房贷款的风险问题以及相应的防范措施两个方面进行探讨。
个人住房贷款在商业银行的信贷业务中占据很大比重，但也面临着一些固有的风险。
个人住房贷款存在贷款违约的风险。
由于房贷金额大、贷款期限长，贷款人可能因各种原因无法按时偿还贷款导致违约。
个人住房贷款存在贷款利率风险。
如果贷款利率大幅上升，借款人可能承受较大的还款压力。
个人住房贷款还存在房市波动风险，例如房价下跌导致贷款人无法按时卖出房产来偿还贷款。
个人住房贷款的风险不容忽视，因此需要采取相应的防范措施。
针对个人住房贷款违约风险，商业银行可以在贷款审批阶段加强风险评估。
通过综合考虑借款人的还款能力、抵押品价值和信用记录等因素，提高贷款审批的准确性和有效性。
商业银行还可以完善贷后管理制度，及时监测借款人的还款情况，并采取措施加强催收工作，提高违约预警能力。
对于个人住房贷款利率风险，商业银行可以采取多种方式进行防范。
可以通过引入定期贷款利率和浮动贷款利率相结合的方式，使贷款利率能够灵活调整，适应市场情况。
商业银行可以与客户签订固定利率贷款合同，在一定期限内锁定贷款利率，以规避利率波动风险。
商业银行还可以开展利率风险教育，帮助客户了解和应对利率波动的可能性和影响。
为应对个人住房贷款的房市波动风险，商业银行可以加强对抵押房产的评估。
在贷款审批阶段进行严格的抵押物评估，确保贷款不超过抵押物价值的一定比例，降低房市波动风险对贷款的影响。
商业银行还可以与借款人签订相关协议，约定在特定情况下的还款方式和利率，以减轻借款人因房市波动而面临的风险。
除了以上三个方面的风险和防范措施外，商业银行还应加强个人住房贷款的信息披露和借款人教育工作，使借款人充分了解贷款的条件和风险，在做出决策时能够自行承担相应的风险。
个人住房贷款风险及其防范措施
个⼈住房贷款风险及其防范措施个⼈住房贷款是很常见的⼀种，相对于其他类型的贷款也有⾃⾝的风险。
我们需要了解清楚这⾥⾯的风险有哪些，以及⾯对这些风险应该有什么样的防范措施呢?这是⼤家需要通过本⽂了解清楚的问题，下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
⼀、个⼈住房贷款风险及其防范措施(⼀)系统风险1、利率风险：个⼈住房按揭贷款业务的期限⼀般都⽐较长，在五年以上，最长可达三⼗年。
在这种跨度较⼤的时间内，可能会出现⼏次⼤型经济波动，导致市场利率出现变化。
在商业银⾏的经营过程中，当个⼈住房按揭贷款业务所占的资产达到某⼀界限时，利率的变化就可能会给其带来⽆法避免的经济风险。
2、流动型风险银⾏的资⾦⼤都始终处于⼀个流动状态，当银⾏的流动资⾦⽆法满⾜其流动需求量时，就会出现银⾏资⾦⽆法满⾜⽀出资⾦需求量的风险，个⼈住房按揭贷款是⼀种有效期⽐较长的业务，其资⾦流动特性⽐较低，⽽在银⾏中的资⾦来源⼤都期限不长，会导致其将短期资⾦⽤于长期运作，造成⽀付现⾦⽆法达到⽀付需求的风险。
3、住房贬值风险新世纪以来，我国的住房价格⼀路上涨，但随着我国政府对房地产经纪的宏观调控⼒度不断加⼤，其市场回归理性发展，有些城市的住房价格将会逐渐下降，⼀旦房价下降幅度超出购买者原来的预算范围，就会给商业银⾏的贷款造成⼀定的风险。
(⼆)银⾏后期管理风险个⼈住房按揭贷款是⼀种有效期在5-20年的长期业务，在贷款发放完以后，银⾏需要投⼊⼤量的⼈⼒、物⼒和财⼒对相关资料进⾏整理和管控。
在这期间会出现风险主要有：①相关资料在整理、移交以及保管等过程中受到损害或者丢失，导致贷款依据缺失;②抵押登记不规范，导致抵押物品的价值⽆法达到贷款需要偿付的价值;③贷款发放以后，银⾏因监控管理以及催款不⼒，导致借款⼈出现拖款和赖账⾏为。
(三)开发商带来的风险新世纪以来，我国房地产市场飞速发展，⼤量房地产开发企业不断崛起，有些企业因具有⽐较雄厚的资⾦后盾以及良好的经营业绩，成为各银⾏所争夺的合作对象，但这种竞争会给⼀些信誉较差的企业带来可乘之机，使⽤各种不法⼿段对银⾏进⾏欺诈，以虚假信息向银⾏申请住房按揭贷款，达到⽬的后即进⾏资⾦转移。
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。
房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。
由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。
1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。
而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。
在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。
1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。
这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施第一篇：房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。
所谓的“东风”大多是指启动资金。
而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。
但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。
那在这就浅谈一下。
一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。
是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。
银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。
二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种：1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。
被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。
这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。
理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。
当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议随着我国房地产市场的不断发展和个人购房需求的增加，商业银行个人住房贷款业务成为其主要业务之一。
个人住房贷款业务也伴随着一系列的风险问题。
本文将就我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题进行分析，并提出相应的对策建议。
1.市场风险我国房地产市场受多种因素影响，包括宏观经济政策、土地供给、人口迁移等，这些因素的变化可能会导致房地产市场出现波动。
商业银行个人住房贷款业务存在市场风险，一旦房地产市场出现大幅波动，可能导致贷款违约率上升，从而影响银行的资产质量。
2.信用风险个人住房贷款业务的核心是信用风险。
由于我国信用信息系统不够完善，贷款申请人的信用情况难以全面准确地掌握，商业银行容易受到信用风险的影响，一旦出现贷款违约情况，银行将面临信用风险的挑战。
3.利率风险我国商业银行个人住房贷款通常采用固定利率和浮动利率相结合的方式，但利率的波动仍然会对银行的资产和负债产生影响。
一旦市场利率发生大幅变动，银行可能面临资产负债不匹配的问题，从而导致风险加剧。
4.政策风险我国政府房地产调控政策不断调整，一系列政策的变化可能会对个人住房贷款业务产生影响。
商业银行必须及时了解并适应政策变化，否则将面临政策风险。
二、对策建议1.加强风险管理商业银行应加强对个人住房贷款业务的风险管理，建立完善的风险管理体系，包括加强信用评估、严格贷款审查程序、加强资产负债管理等，以降低市场风险、信用风险和利率风险。
2.加强信用信息共享我国应加快建立完善的信用信息系统，为商业银行提供更加全面和准确的信用信息，降低信用风险。
商业银行可以与第三方信用机构合作，共享信用信息，加强信用风险的管理。
3.合理定价商业银行应根据市场情况和利率变动，合理定价个人住房贷款产品，规避利率风险。
加强利率敞口管理，及时调整资产负债结构，避免利率风险的产生。
4.灵活调整业务策略5.加强监管监管部门应加强对商业银行个人住房贷款业务的监管，及时发现并解决潜在风险，确保商业银行个人住房贷款业务的稳健运行。
商业银行个人住房贷款风险
商业银行个人住房贷款风险随着我国经济的快速发展以及城镇化进程的加快，个人住房贷款需求不断增加，商业银行个人住房贷款业务也日益繁荣。
个人住房贷款业务的风险也日益凸显，成为商业银行面临的重要挑战之一。
本文将从宏观经济环境、政策风险、借款人风险、抵押物风险等方面，对商业银行个人住房贷款风险进行分析。
一、宏观经济环境风险宏观经济环境是商业银行个人住房贷款风险的重要影响因素之一。
宏观经济环境的不稳定性可能导致房地产市场价格波动、居民收入下降、就业形势恶化等，从而增加借款人偿还贷款的压力，增加贷款违约的可能性。
近年来我国房地产市场的快速升温，房价持续走高，当地居民收入却没有相应增加，导致许多借款人在偿还贷款时面临较大压力，其违约风险显著增加。
二、政策风险政策风险是商业银行个人住房贷款业务面临的重要风险之一。
政府出台的房地产调控政策对个人住房贷款业务有着直接影响。
一旦政府出台限制房地产投资政策、收紧信贷政策等，将直接影响到商业银行的个人住房贷款业务规模和利润水平。
政府出台的限贷政策可能导致借款人的购房需求下降，从而影响商业银行的住房贷款业务规模和盈利能力。
三、借款人风险借款人风险是商业银行个人住房贷款业务面临的核心风险之一。
借款人的信用状况、偿债能力、还款意愿等因素直接影响着个人住房贷款的违约风险。
如果借款人信用记录较差、收入稳定性差、还款意愿不强等，将增加个人住房贷款的风险。
在实际业务中，商业银行需要通过严格的风险审查机制，评估借款人的信用状况和偿还能力，降低个人住房贷款的风险。
四、抵押物风险抵押物风险是商业银行个人住房贷款业务面临的重要风险之一。
个人住房贷款通常以房产作为抵押物，而房地产市场的波动性、抵押物价值变化、变现难度等因素都会影响抵押品的价值和可变现性，从而影响商业银行的贷款风险。
当房地产市场价格下跌时，抵押物价值可能随之下降，进而增加商业银行的资产损失。
商业银行个人住房贷款业务面临着多方面的风险，需要采取一系列有效的风险管理措施，降低风险程度。
银行个人住房贷款风险及控制分析
银行个人住房贷款风险及控制分析随着我国经济的高速发展和居民收入水平的不断提高，购房贷款成为越来越多人的选择，银行个人住房贷款也取得了极大的发展，但随之而来的是风险也越来越多，如何合理控制风险，确保住房贷款的安全实现，成为了银行管理者需要思考的问题。
个人住房贷款风险主要包括的方面：首先是借款人的信用问题。
借款人信用评估不过关，以及违约的情况的出现，成为银行的最大担忧。
为了避免这种风险，不仅需要对借款人的个人情况、工作情况、家庭情况、偿还能力情况进行全面评估，还需要根据借款人的身份、职业、资产情况等综合进行信用调查和信用评估，确保合理的借款。
其次是房产资产的问题。
个人住房贷款的基础就是以购房作为担保物。
但购房者购房渠道、房屋质量和面积等因素也会影响到银行是否能够接受他们的贷款申请。
银行应该根据房产所处的地理位置、供需关系、市场环境以及房产的真实性、规划条件等因素进行评估，确保银行能够最大限度地掌握房产的价值随时得到变现。
再次是市场风险。
市场环境对房价的影响是全局性的，一旦房产市场出现泡沫，将对住房贷款的风险增加。
银行管理者应根据当前房市情况进行全面合理的把握，尽早制定预防和化解房地产市场泡沫风险的措施，确保住房贷款的安全性。
最后是政策风险。
政策的动态变化和调整将对住房贷款的风险形成一定的影响。
银行管理者在进行住房贷款时，应该牢牢把握每一个政策的变动，及时调整自己的策略，以全面保障银行的住房贷款风险控制。
要有效地控制住房贷款风险，银行需要从以下几个方面来加强自我约束：首先是完善内部管理。
银行要加强对贷款风险的识别、评估、控制等方面的管理，确保银行自身的合规性和合法性。
内部风控措施要不断完善，以科技手段为辅助，保证业务流程自动化和数字化，提高业务风险管理的科学化效果。
最后是风险分散。
银行在把控住房贷款贷款风险的时候，同时也要实现风险分散。
银行应该通过多个渠道的资金投放，进行百花齐放的策略，在多个领域进行资金展开，增加业务的收益性和所持有资产的流动性和流动性和多样化，从而降低单一风险。
(风险管理)浅析个人住房贷款风险及对策
浅析个人住房贷款风险及对策随着中国经济的快速发展，中国房地产市场化、货币化的程度不断加深，大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂，也是人们提高生活水平的重要手段。
个人住房贷款在目前阶段相对风险小，业务发展成本较低，管理成本较低，能够较快扩大银行在市民中的影响力，可以带来附加业务，比如每一个月你都需要到某银行办理按揭月供，长期的下来，相因的你在那里把水电费、电话费、煤气费、有线电视费等一并交掉啦，可能手头比较富裕把个人的储蓄存款也存在那里啦。
因此各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度，对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当做一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。
其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统浮现危机，这在美国的 20 世纪 80 年代和日本的 20 世纪 90 年代都浮现过类似的情况。
据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。
一、个人住房贷款的含义及系统性风险个人住房贷款是由银行、房地产开辟公司(开辟商)和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。
它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部份由银行提供贷款。
个人住房按揭涉及银行、开辟商、购房人三方，它在开辟商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能匡助开辟商特别是中小开辟商渡过难以筹集大量资金以对付高昂地价和建设费用的困境，又能匡助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的艰难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。
因此，自个人住房贷款产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。
其具体做法为：开辟商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花(期房)或者现房，购房人向开辟商订购期房或者现房，交付一定比例的首期购房款(普通不超过购房总价款的 30%)，之后向与开辟商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房贷款。
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个人住房信贷业务中的抵押物风险及其对策分析一、我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况和发展前景中国商业银行房地产信贷伴随房地产市场2010年来的高速增长而快速扩张，使不断累积和叠加的房地产开发贷款和个人住房贷款已经占银行贷款总量相当大的比重，风险隐患也在积聚和孕育，未来中国房地产信贷将面临很大风险：房价暴跌将导致个人住房按揭贷款的“断供”率上升。
因此，在房地产周期处于下行的过程中，商业银行应根据各地房地产市场的不同状况高度关注房价变动对个人住房按揭贷款不良率的影响，防患于未然。
（一）我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况我国住房消费信贷业务的发展经历了三个发展时期:第一个阶段为20世纪80年代中期至90年代中期,是我国住房消费信贷业务的初步尝试阶段。
这时期我国部分金融机构开始尝试发放城镇居民住房贷款,住房消费信贷进入初步探索尝试期。
第二个阶段为1997～1999年,是我国住房消费信贷业务的试点阶段。
1997年,中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》,开始推广商业银行住房消费信贷业务的试点工作。
1999年2月,中国人民银行发布《关于开展个人消费信贷的指导意见》,正式要求各金融机构,开展面向广大城市居民的消费信贷业务。
第三个阶段是2000年至今,我国住房消费信贷业务进入迅猛发展的阶段。
个人住房消费信贷业务的发展有利于商业银行资产结构的改善,目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5％,住房消费信贷成为资产质量较好业务种类,成为各银行竞争激烈的业务品种之一。
2007年9月，由于房价持续上升，央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。
通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
2008年以来，尽管央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行房地产贷款不仅没有减少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。
2008年上半年，房地产贷款增幅仍高于全部贷款增幅8.4个百分点，表明房地产贷款的增长幅度仍然十分强劲。
2008年下半年国家金融政策频出，商业贷款基准利率4次降息、住房公积金贷款利率5次调息、3次下调存款准备金率、首套住房首付比例调至20％、优惠利率下浮30％、存量房交易减免税费等等，这一系列利于房地产市场发展的政策落地后，为房贷市场注入了新生力量。
2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元；年末余额同比增长30.7％，增速比2008年末加快20.4个百分点。
2009年个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元；年末余额同比增长47.9％，增速比2008年末加快37.4个百分点。
2010年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿，年末余额同比增长27.5％，比上年末降低10.6个百分点。
其中住房贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7％，比上年末低79.5个百分点；房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23％，比上年末高7.2个百分点；个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4％，比上年末降低13.7个百分点。
①（二）我国商业银行个人住房信贷业务的发展前景房地产业是最典型的资金密集型行业，资金绝大多数来自银行信贷，购房者买房，大多向银行贷款。
个人住房信贷业务的发展会对经济增长产生巨大的推动力量。
据预测,中国城镇人口将增加到7.7亿人,为了满足新增加的城市人口的住房要求,就需要建设大量住宅,并且随着居民生活水平的提高,住房更新速度将加快。
所以,未来一段时期,我国的住宅消费需求将很旺盛,个人住房消费贷款仍将发挥重要的促进作用。
①2012-2016年中国房贷市场投资分析及前景预测报告二、我国商业银行住房贷款的抵押物风险抵押物风险是指在我国商业银行住房贷款业务中，借款人违约后，贷款人无法处置抵押物或处置后导致利益受损产生的风险。
它主要包括以下四个方面：（一）抵押物处置风险各商业银行一直以来依赖处置抵押物作为借款人清偿贷款的主要来源，当借款人违约，银行在处置抵押物的过程中要承担诉讼费和其他相关费用，如果抵押房产是债务人的唯一房产，如无法调查到被执行人有其他房产，将导致法院对被执行人住房不予处理。
加之法院执行部门迫于案件数量、执行难度和结案率压力，执行人员可能更倾向于依据此法律而放弃执行，结案了事。
这将使执行期限无限期延长，会造成银行贷款成本上升，加上交易税费，即使能按原价拍卖成功，往往也会以远低于市场价格的价钱变卖，将可能面临无法全部收回贷款本息的风险。
使银行在借款人违约时造成极大的损失。
由于目前我国房地产市场以期房销售为主，商业银行个人住房贷款大多在房屋未竣工时就已经发放，一旦借款人出现违约，银行在通过处置抵押物收回贷款时，将面临抵押房屋因未完工而难以处置的风险。
另外，目前按有关规定，银行完成处置、变现抵押房产，一般要经过8个环节：构成违约(3个月或逾期3期)、律师函催款(1个月)、法院诉讼(2个月)、判决生效(半个月)、宽限期(6个月)、拍卖公示(1周)、拍卖进款(20天)、其他准备时间(10天)。
即使每个环节都很顺利，比如银行及时进行诉讼、借款人不提起上诉、一次拍卖成功、买方能接受市场价等，也要14个月左右的时间，这也会面临无法收回本息的风险。
（二）抵押物评估风险房地产评估在我国是一个新兴的行业，它从起步到今天仅有二十多年的历史。
由于这个行业形成和发展的时间还不长，仍处于初始阶段，房地产评估机构及从业人员行为的监督机制尚不完善，因此还存在一些问题和不足，从而造成了商业银行贷款的抵押物评估风险。
具体问题体现在以下四个方面：其一是房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门、物价管理部门及金融部门未形成统一的管理办法，难以实施对房地产评估业的规范化管理。
其二是估价师人数不足，部分评估人员素质不高。
到目前为止，全国共有房地产估价师3万多名，但远跟不上评估业务发展的需求，大量的业务靠兼职估价师和估价员操作。
其三评估业、评估机构法人自律不足。
其四是市场竞争和约束机制不完善，评估机构之间未实现良性竞争环境。
由于银行工作人员没能正确的阅读和理解抵押物的评估报告，导致抵押物的变现净值与评估值之间存在较大的差距，甚至有的抵押物虽然评估价值较高却无变现净值。
不实抵押评估报告中的评估结果一般都高估抵押物价值，这将直接导致商业银行抵押贷款风险。
如果估价对象的产权资料系伪造，而银行没有核实抵押物合法性就放贷，那么银行该笔贷款将可能血本无归。
如某支行发放的某炼铁厂贷款34万元，抵押物为该厂一号高炉，评估价值50万元，抵押率68％，因抵押物的出售所得不能足额补偿清理费用，而无变现净值无法处置。
同时个别房地产估价机构或估价师可能会为谋求自身利益，而不遵守估价规程和职业道德，在审批发放贷款时高估抵押物价值，在处置不良贷款时低估抵押物价值，从而使银行贷款面临风险。
虚假抵押评估报告在没有被发现前，都被银行视为真报告。
有些虚假抵押评估报告没通过贷审会，最终没给银行造成损失，但同样损害评估机构在银行中的声誉，给银行留下专业评估机构出具评估结论不合理或根本没能力承担抵押评估的印象，甚至连资质等级较高的评估机构也不例外地会遭到质疑。
如果银行使用“虚假抵押评估报告”造成了损失，评估机构也将陷入官司，并需承担相应法律责任。
（三）抵押物贬值风险因为房地产价格波动而导致的房产抵押物价格下跌，因使用造成自然损耗，以及因居住理念变化、房型过时等导致功能性折旧，都会造成抵押物贬值的风险。
这意味着银行即使变现抵押物，也无法全额收回贷款。
房价下跌20％已经是一个危险点。
万一购房者断供，银行必须出售房屋，其中评估、拍卖等一系列费用也需要银行承担，而这些费用大约要占到贷款的10％。
如此算来，即使当初购房者首付了房屋总价的30％，银行也能顺利变现抵押房屋，也将面临该笔按揭无利甚至部分损失的风险。
与住房按揭贷款一样，房产抵押贷款也面临着房价下跌的威胁。
2008年至2010年上半年的房地产发展增长周期中，住宅消费成为房地产业增长的主体，这可以从个人住宅贷款的高速增长上看出来。
住宅消费的迅速增长带动房地产业成为国民经济新的增长点，但随之而来的问题是房价的不断上涨，但房价一旦下跌就会给银行带来贬值风险。
（见下图）图1北京平均房价的增长情况①受2010政府坚决执行“国十条”的房地产宏观政策的影响，2010年l0月至今商品房屋销售面积增幅比前期有所下降，部分城市的住房交易量也出现下降。
说明与前期相比，住宅需求增长有所减缓，房价上涨速度减慢。
而2011年全国房价平均下降5.3％，国家调控政策没有放松。
随着近期的持续加息及房地产价格波动，住房贷款抵押物贬值风险逐渐呈现，致使住房贷款不良率逐步上升。
①房价网北京房价走势图（四）抵押物损毁和灭失风险抵押物损毁风险是指由于地震、火灾等不可抗力因素或其他因素导致抵押物严重受损或灭失，使得抵押物不再具有使用价值或使用价值降低，银行无法通过处置抵押物受偿全部贷款余额的可能性。
抵押人或第三人有意或无意毁损抵押物，造成抵押物价值急速贬值，以致抵押物实际价值低于未偿还的贷款本息，从而可能出现贷款不能完全收回的风险。
据国务院新闻办公布的数字，2008年5月12日，8．0级的汶川大地震已造成倒塌房屋530多万间，其中四川灾区倒塌损坏房屋超过440万问，损毁程度空前惨烈。
虽然中央政府对严重损毁或倒塌房屋的家庭每户发放l万元的房屋补贴并采取大量的优惠及重建措施．对受灾地区的商业银行亦实施大力的扶助政策，但由于涉及的住房贷款额非常巨大，绝大部分受灾住房贷款本息估计无法收回。
三、我国商业银行住房贷款抵押物风险的防范对策（一）加强对宏观经济和房地产行业的分析研究商业银行应加强对政策、市场、房产价格的研究，及时掌握国家政策、地方经济发展规划和城市发展格局，把握房地产行业的周期性变化特征，尽量避免因政策产生的风险。
定期对宏观经济形势、房地产市场现状进行研究分析，及时公布研究结果。
加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。
在大力拓展信贷业务品种的同时，制定科学计划，做到平衡发展，防止贷款集中造成风险集中。
（二）研究和完善现行抵押物评估的办法和标准商业银行对于所接受的抵押物，不仅考查抵押物的静态价值，也要考虑其动态价值，尤其对日后的流通可能性和价值减损问题。
对抵押率进行科学的分类，按不同抵押物及其变现能力确定抵押率，谋求抵押率约等于变现率。
调整抵押率的计算方式，对容易确认变现价值的抵押物，采用变现价值扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率；对不容易确认变现价值的抵押物，应在双方认可的评估价值基础上。