市场法习题
房地产估价第六章市场法习题参考答案
房地产估价第六章市场法习题参考答案第六章市场法练习题一、单项选择题1、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A）。
Ａ、类似房地产的交易Ｂ、相同房地产的交易Ｃ、相关房地产的交易Ｄ、房地产的市场交易２、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（C）。
Ａ、相关性和规范化Ｂ、统一性和相关性Ｃ、统一性和规范化Ｄ、统一性和准确性３、由于房地产的价值量大，成交价格往往采用（B）的方式支付。
Ａ、支付定金Ｂ、分期付款Ｃ、一次付清Ｄ、预付房款４、房地产正常成交价格的形成方式，是（D）方式。
Ａ、招标、拍卖Ｂ、合同定价Ｃ、通过市场交易成交Ｄ、买卖双方经过充分讨价还价的协议５、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（B）。
Ａ、往往偏高Ｂ、往往偏低Ｃ、往往高于或低于市场价Ｄ、也基本与市场价吻合６、正常成交，是指在（D）应缴纳的交易税费下的价格。
Ａ、买卖双方缴纳Ｂ、买方缴纳Ｃ、卖方缴纳Ｄ、买卖双方各自缴纳自己７、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（C）。
Ａ、应与该宗土地的面积相等Ｂ、可大于或小于该宗土地的面积Ｃ、应与该宗土地的面积近似Ｄ、应与该宗土地的面积保持一定差距８、可比实例的交易类型应与（A）吻合Ａ、估价目的Ｂ、估价时点Ｃ、估价对象Ｄ、估价方法９、为抵押、抵债目的的估价，应选取（C）的交易实例为可比实例。
Ａ、抵押、抵债Ｂ、类似Ｃ、一般买卖Ｄ、市场交际成交10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（B ）以上的一般不宜采用。
A、半年B、1年C、2年D、3年11、选取可比实例的数量，一般要求选取（ D ）的可比实例即可。
A、5个以上B、10个以下C、5~10个D、3~10个12、估价中为便于比较，价格以（C ）为基准。
A、房地产总价B、房地产单价C、一次付清D、分期付款13、某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均支付。
假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（ A ）元。
市场法习题
第3章市场法一、单项选择题（每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
）1．某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。
该房地产的实际价格为（）万元。
A．87 B．124 C．130 D． 1342．某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉。
该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。
A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.93．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产4．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为（）。
A．0.91 B．0.92 C．1.09 D．1.105．某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／平米，现房出租的年末净收益为500元／平米。
若按折现率10％和风险补偿值100元/平米计，该幢房地产目前的价格应为（）元/平米。
A．4400 B．4409 C．4445 D．44556．一套建筑面积为100平米，单价为2000元/平米的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（）。
A．实际单价为2000元/平米，实际总价为30.16万元B．实际单价为1950元/平米，实际总价为20万元C．实际单价为2000 元/平米，实际总价为20万元D．实际单价为2000元/平米，实际总价为30.16万元7．现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/平米，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/平米。
市场法例题——精选推荐
4.1．评估对象情况待评估房地产为一写字楼，建筑面积l0 000平方米，剩余使刚年限为40年，适用资本化率为6％，评估基准日为2006年6月30日。
2．参照物的情况及其说明（1）现收集A、B、C、D四个房地产交易案例，均为与待估房地产在同一供需圈内的可比写字楼。
评估对象与各参照物比较因素的对比情况见下表：表中各参照物的交易情况、区位状况、实物状况的数据均是以待估房地产为基准确定的差异率。
其中交易情况中“+”表示案例交易价格偏高，“－”表示案例交易价格偏低，区位状况及实物状况中“+”表示交易案例条件优于被评估对象，“一”表示交易案例条件比被评估对象差。
3．其他相关数据(1)从2004年至2006年待估房地产所在区域内的同类写字楼价格每年递增5％；(2)容积率修正系数取值，当容积率为3时，容积率修正系数为l00。
容积率每增加0．1，容积率修正系数增加l。
要求：根据上述资料运用市场法评估该房地产的价值。
注：l．以根据各交易案例修正后得出的单位建筑面积价格的算术平均值作为待估对象单位建筑面积的最终价格。
2．土地年限修正系数计算结果保留四位小数，其他各步骤计算结果保留两位小数。
正确答案：1．运用以下市场法公式进行评估：(1)计算交易日期修正系数A=l+5％=l.05；B=1+5％=1.05；C=1+5％=1.05；D=(1+5％)2=1.10。
(2)计算交易情况修正系数A=100／(100—1)=1.01；B=100/(100+2)=0.98；C=100／(100—3)=1.03；D=100／(100+5)=0.95。
(3)计算容积率修正系数待估房产容积率增加3.4—3=0.4，容积率修正为：l00+4=104A、容积率增加3.2－3=0.2，容积率修正系数为：l04／(100+2)=1.02；B、容积率增加3.6－3=0.6，容积率修正系数为：l04／(100+6)=0.98；C、容积率增加3.4－3=0.4，容积率修正系数为：l04／(100+4)=1；D、容积率增加3.2－3=0.2，容积率修正系数为：l04／(100+2)=1.02。
市场法例题
市场法例题
某企业2003年6月1日购入挖掘机一台，评估人员准备对该挖掘机2006年6月1日的价值进行评估。
通过对该设备考察，以及对市场同类设备交易情况的了解，选择了二个与被评估
另据调查：评估基准日前一年来，每个月同类设备价格变化情况是每月平均上升0.5%左右；设备的功能与其市场售价呈正比例关系。
试用市场途径评估该挖掘机在2006年6月1日的价值。
参考答案:
（1）交易时间因素分析与量化：参照物A：103/100＝1.03，参照物B：101.5/100＝1.015 （2）功能因素的分析与量化：参照物A：60000/50000＝1.2，参照物B：60000/80000＝0.75 （3）成新率因素差异量化：参照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17，参照物B：70%/70%＝1 （4）调整差异：参照物A：600000×1.03×1.2×1.17＝867672（元），
参照物B：700000×1.015×0.75×1＝532875（元）
（5）采用算术平均法求取评估值：（867672＋532875）/2＝700273.5＝700274（元）。
市场管理法习题及答案
市场管理法同步练习一、填空1.《产品质量法》是调整（产品质量管理关系）和（产品责任关系）的法律规范的总称。
2.产品质量法调整范围所指向的产品，是指经过（加工）、（制作）、（用于销售）的产品。
3.（混淆行为）、（虚假宣传行为）、（限购行为）、限制竞争行为、搭售行为、非正常压价行为等属于不正当竞争行为。
4.抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不得超过（五千元）元。
5.消费者权益争议解决的途径有（与经营者协商和解）、（请求消费者协会调解）、（向有关行政部门申诉）、（提请仲裁）、向人民法院（提起诉讼）。
6、产品质量是指产品在正常使用的条件下，满足（合理使用要求）所必须的（特征）和（特性）的总和。
7、产品质量监督包括（国家监督）和（行业监督）。
8、反不正当竞争法是调整在制止（不正当竞争行为）过程中所发生的（社会关系）的法律规范的总称。
9、不正当竞争行为侵害的客体是其他经营者的（合法权益）和（正常的社会秩序）。
10、没有（竞争）就没有垄断，但（垄断）最终却会阻碍竞争。
二、单选题（一）产品质量法：1、生产者的首要任务是（）A、保证产品质量B、保证包装符合规定C、保证不生产淘汰产品D、保证标示符2、下列产品中，属于我国《产品质量法》所称产品的是（）A.西红柿B.电视机C.海鲜D.蘑菇3、制定《产品质量法》是为保护（）、消费者的合法权利A、法人B、企事业单位C、社会组织D、用户4、现今产品质量法律责任实行（）A、合同责任B、公平责任C、侵权责任D、严格责任（二）反不正当竞争法：1、是否（），是界定回扣、折扣、佣金属于不正当竞争和正当促销手段的实质性标准。
A、实际给付B、实物给付C、如实入账D、超过法定限额2、抽奖式有奖销售的最高奖的金额超过（）人民币的，属不正当有奖销售行为，构成不正当竞争。
A、3000元B、5000元C、1万元D、10万元3、（）人民政府工商行政管理部门对不正当竞争行为实施监督检查，依法履行制止不正当竞争的法定职责。
市场法习题
市场法习题1一、单项选择题1、用市场法评估资产的市场价值时，应当参照相同或类似资产的（ ）。
A、历史成本B、近期市价C、清算价格D、收益现值2、运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物的目的是（ ）。
A、使参照物具有可比性B、便于计算C、排除参照物个别交易的特殊性和偶然性D、避免张冠李戴3、下列资产评估方法中，不属于市场法的是（ ）。
A、现行市价法B、市价折扣法C、修复费用法D、价值指数法4、Z公司评估时点某市商品住宅的成本市价率为180%，已知被估全新住宅的现行合理成本为500万元，其评估价值为（ ）万元。
A、400B、500C、800D、9005、某重置全新的一条流水生产线价值为500万元，年产量为10000件。
现知被评估资产的年产量为6000件。
用生产能力比例法计算的重置成本为（ ）。
A、230万元B、350万元C、300万元D、200万元二、多项选择题1、下列表述中符合公开市场特征的有（ ）。
A、市场上有自愿的买者和卖者B、交易行为发生得越频繁，与被评估资产相同或相类似的资产价格越容易获得C、在交易信息充分交换，或者交易信息公开的前提下，有相对充裕的时间，买卖双方进行平等交易D、公开市场是一个充分竞争的市场E、公开市场是一个不充分竞争的市场2、资产评估的市场法通常被用于（ ）。
A、二手机器设备B、房地产C、特许经营权D、非上市交易的股票E、商誉市场法习题2一、单项选择题1、利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法指的是（ ）。
A、市场法B、直接比较法C、间接比较法法D、账面价值法2、已知某参照物资产在2017年1月初的正常二手交易价格为80000元，该种资产已不再生产，上半年间该类资产的价格上升了10%，用价格指数评估的价值为（ ）元。
A、82500B、72000C、88000D、75800二、多项选择题1、应用市场法进行资产评估需要满足的基本前提条件有（ ）。
房地产估价第六章市场法习题参考答案
８、可比实例的交易类型应与（ A ）吻合
Ａ、估价目的 Ｂ、估价时点
Ｃ、估价对象 Ｄ、估价方法
９、为抵押、抵债目的的估价，应选取（ C ）的交易实例为可比实
例。
Ａ、抵押、抵债 Ｂ、类似
Ｃ、一般买卖 Ｄ、市场交际成交
8、 不同使用性质的房地产，在进行区位状况和实物状况的调整时，其调整 的内容及权重应相 同。 （ X ）
9、 如果某宗交易实例的成交价格不是正常的，则不能选为可比实 例。 （ X ）
10、 有利害关系人之间的交易，其成交价格通常低于正常市场价格。 （ X ）
15、 市场状况调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。 √ ）
16、 在百分率中，房地产状况调整系数应以估价对象的房地产状况为基准来确 定。
（ X ） 17、 间接比较调整是指将可比实例的房地产状况、估价对象的房地 产状况均与设想的标准房地产状况进行逐项比较打分，求得修 正系数。 （ √ ） 18、 经过了交易情况修正、市场状态调整、房地产状况调整后，就 把可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产的 客观合理价格。 （ √ ）
Ａ、买卖双方缴纳 Ｂ、买方缴纳
Ｃ、卖方缴纳 Ｄ、买卖双方各自
缴纳自己
７、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（ C ）。
Ａ、应与该宗土地的面积相等
Ｂ、可大于或小于该宗土地的面积
Ｃ、应与该宗土地的面积近似
Ｄ、应与该宗土地的面积保持一定差距
三、计算题 1、 有甲、乙两宗交易实例： 甲：建筑面积130m2，成交总价50万元人民币，首付10万元，第二期 于半年后付20万元，余款20万元于一年后付清，年利率为5%。 乙：使用面积1800ft2，成交总价10.8万美元。
市场法习题
1.为评估某房地产的价格，在该房地产附近地区调查选取了A、B、C 三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：
上述交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度，区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度
从2008年1月1日至2008年4月30日该类房地产的市场价格基本不变，以后平均每月比上月递减2%。
试利用上述资料估算该房地产2008年8月30日的正常单价。
（如需计算平均值，采用加权算术平均法，A、B、C的权重分别是0.4,0.3,0.3；结果取整）。
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市场法习题
1.为进行比较法评估某房地产价格，现搜集有甲、乙、丙三宗交易实例：甲实例使用面积840平米。
成交总价150万元，一次付清；乙实例建筑面积1000平米，成交总价120万元分三次支付，首期支付50万元第一年末支付40万元，余款于第二年中支付，据查，第一年月利率为1%，第二年月利率为1.05%；丙实例建筑面积为14300平方英尺，成交总价为18万美元，一次付清。
估价时点人民币与美元的市场比价为1:8.3，丙实例交易当时的人民币与美元的市场比价为1:8.5。
同时可以搜集到该类房地产近几年人民币价格的变动率。
又知l平米＝10.764平方英尺。
建筑面积与使用面积比率为1：0.7。
试将上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币单价。
2.为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A,B,C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：
度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。
从2007年I月工日到2007年6月31日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。
试利用上述资料估算该写字楼2007年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
3.为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A,B,C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
（2）交易情况分析判断：
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2006年11月1日到2007年6月1日平均每月比上月上涨1.2% ，2007年6月1日至2007年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。
（4）房地产状况分析判断：
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍，房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2007年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。