踩盘技巧
看地及踩盘技巧
的单价：例如地下室有无采光，层高多少？毛坯还是
装修？是否出产权证？
1.3、卖何时推货，至今卖了多长时间） • 去化的绝对值（套数或面积）及相对值（推出
的总货量、售出的比例）
注：不同产品去化量不同，一般别墅去化较慢
• 大型楼盘可了解年去化量或最近推售的货量。
重点：关注规划总量，预估出未来潜在的存地、存货（未来可供货情况）
噪声、污染源
矿藏、 采空区、 地陷区
红线 退让
军事设施、 道路、 铁路、 养殖场
等
等
如何充分联想、大胆怀疑？
看到机场首先要联想： 机场对周边地块有什么影响？ 再考虑： 什么原因产生限高？ 分析： 机场对项目有什么影响？ 如果噪声过大会 影响销售，甚至 业主投诉、退房
噪声
限高要求
飞行安全 OR 军事保密
《看地及踩盘技巧》
目录
1、怎么看地？
2、如何踩盘？
3、市场总结与研判
第一部分
怎么看地？
怎么看地？
常见误区：“看地”就是转一转位置，站在地块边上望一望有没 有拆迁，有没有高压线。
“看地”主要分以下两部分：
1、熟悉城市
2、勘察地块
1、熟悉城市
（1）地块的基本信息； （2）区位：市政府、主要商圈、房地产 板块、路线（道路通达性）、车程、周边 生活配套（学校、医院、菜市场）等； （3）房地产板块、有哪些楼盘、每个板 块的情况
市场不发达、对市调反感的区域可用；2、暗踩对于真实去化的了解比较困难。 充分准备，身份设定很重要；
2.1 踩盘流程（产品-价格-去化-卖点-客户） 1.介绍区位、沙盘 2.选择产品、户型 3.选择位置、楼层
基本概况（区位、配套、规模、产品类型）； 分期开发情况（开盘时间、各类产品的布局、各分 期范围、推货量）；
房地产踩盘应当注意什么
房地产踩盘应当注意什么房地产踩盘是指投资者在购房前对房屋进行实地考察和调研的活动。
这是购房之前非常重要的步骤，可以帮助购房者更好地了解房屋的实际情况，避免不必要的风险和损失。
下面是踩盘时应注意的一些事项。
1. 规划方面：在进行踩盘前，首先要了解自身的购房需求和预算。
购房者需要确定购房的区域、户型、面积、朝向等要素，并在踩盘过程中着重关注这些要素。
此外，购房者还应该考虑交通便利性、商业设施、教育资源等周边配套设施的情况。
2. 房屋质量：在踩盘时，除了了解房屋的基本情况外，还应该注意房屋的质量问题。
购房者可以仔细观察房屋的墙体、天花板、地板等是否有明显的裂缝、渗漏、变形等问题。
同时，还应注意检查房屋的电路、水管等设施是否完好，以及是否存在安全隐患。
3. 采光通风：采光和通风是购房者必须重视的问题。
购房者需要通过踩盘来观察房屋的采光情况，尤其是南北通透的朝向是否存在遮挡物，并了解房屋内部是否存在采光不良的情况。
另外，购房者还应检查房屋是否有良好的通风系统，以确保房屋内空气的流通。
4. 产权方面：购房者在踩盘过程中还应留意房屋的产权情况。
购房者可以向开发商或房产中介了解房屋的产权证明和上一笔交易情况，以确保房屋的产权清晰且没有纠纷。
此外，购房者还需要了解房屋所在小区或楼盘的土地使用权情况，以避免因土地问题导致的法律风险。
5. 周边环境：在踩盘时，购房者还应该关注房屋周边的环境情况。
购房者可以考察周边社区的安全性、噪音情况以及绿化环境等。
此外，购房者还应留意周边设施和公共服务设施的情况，如医院、学校、商场、公园等，以确定是否满足自身的生活需求。
6. 物业管理：购房者还应该了解房屋所在的小区或楼盘的物业管理情况。
购房者可以咨询物业公司了解物业费用、服务质量以及安全管理等情况。
良好的物业管理可以提供更好的居住环境和服务，对购房者的生活质量会有较大的影响。
总结起来，购房者在踩盘时应该注意的事项包括规划方面、房屋质量、采光通风、产权情况、周边环境以及物业管理等。
踩盘技巧总结
踩盘技巧总结踩盘技巧总结踩盘作为一种投资和交易的行为，涉及到股市、期货市场的交易。
它通常是一种预测市场和股票价格的技巧，通过对市场的趋势、价格和指标进行预判，以赚取差价或利润。
在踩盘交易中，投资者需要掌握一些技巧，才能提高盈利的可能性。
以下是我总结的踩盘技巧，希望对广大投资者有所帮助。
一、掌握基本分析在任何一种投资行为中，基本分析是必不可少的。
它通常通过分析市场和公司的基本数据、运营和财务状况来预测未来的价格走势。
先要了解市场和股票的基本面，再结合技术分析、市场气氛和新闻公告等因素进行综合考虑。
只有了解基本面以后，才能更准确、更全面地进行分析。
二、掌握技术分析技术分析是判断股票价格走势的一种方法，主要通过把市场的历史价格、成交量和指标等数据进行统计和计算，来预测未来的价格走势。
投资者可通过一些技术分析工具，如K线图、均线等，根据趋势和指标确定行情，再匹配基本面进行分析投资。
三、掌握市场气氛理解市场气氛的波动通常是影响股票价格变化的因素之一。
掌握好市场气氛是投资者必须具备的能力。
投资者需要耐心地等待好机会，时机成熟时集中资金超预期买入即可。
而且关注市场热点板块，也是掌握市场气氛的有效方式，通过一些资讯平台了解市场走势等，做到第一时间了解市场氛围。
四、小心交易类型选择选择适合自己的交易类型，对于盈利至关重要。
踩盘交易包括日内交易、波段交易、中线交易和长线交易。
投资者应根据自己的风险承受能力、时段和目标收益来明确自己的交易类型。
一般来说，中期投资(波段交易和中线交易)的盈利空间更大，但风险也较高。
五、掌握交易时间和精度交易的时间和精度可能是影响踩盘交易的关键因素之一。
认真分析市场和股票的走势，正确选择进场时机，才能得到更高的收益。
同时，投资者在交易过程中还需要保持敏锐的观察力，使自己的判断尽可能准确。
六、注意风险控制风险控制非常关键，需要有足够的资金，以应对市场波动和意外情况。
要控制好自己的资金，建议不要把全部资金都投入同一支股票或同一板块，建立一个合理的资产配置计划，以分散投资风险。
十二种踩盘技巧
十二种踩盘技巧作为旅游爱好者，徒步旅行已经成为了我最喜欢的活动之一。
在徒步过程中，踩盘便成为了一个必不可少的环节。
然而，踩盘并不是一件简单的事情，它需要一定的技巧和经验。
为此，本文罗列了12种踩盘技巧，希望能够帮助大家在徒步旅行中更好地操作，享受更完美的旅行体验。
一、选择正确的鞋子徒步旅行中，轻量的、舒适的鞋子是非常重要的。
在进行踩盘前，一定要选择一双合适的鞋子，以确保脚踝和足部得到足够的支撑和保护。
二、为脚步做好准备工作在踩盘前，为脚步做好准备工作也是非常重要的。
可以尝试做一些脚底按摩和放松的运动，以减少脚底疼痛和不适感。
三、提前观察路径在进行踩盘前，应该提前观察路径。
这将帮助你了解地形和景观，从而更好地计划行程和路线。
四、采用正确的姿势正确的姿势对于踩盘至关重要。
保持稳定的姿势，用脚掌着地而不是用脚跟着地，脚步应该稳健而不应该绝对的生硬。
五、利用棍在徒步旅行中，使用登山棍可以大大减轻膝盖和脚踝的负担。
通过使用登山棍，可以帮助你平衡体重，并减轻身体的重量。
六、注意节奏和步伐在踩盘的过程中，注意控制节奏和步伐是非常重要的。
想象自己行走的节奏和步伐，通过调整，以降低疲劳和增加效率的体验。
七、注意山上的天气在进行徒步旅行时，总是要注意山上的天气。
通过了解天气预报以及当天的天气状况，可以更好地制定出适当的路线，以避免遇到不适宜的气候条件。
八、注意保护山上的环境徒步旅行者应该注意保护山上的环境。
在踩盘前要注意避开潮湿的土地以及植物生长的地方，不要踩坏或者损坏山上的植被和动物。
九、树立目标在进行徒步旅行的过程中，树立自己的目标是非常重要的。
不论是完成特定距离的徒步、达到山顶或者和自己的朋友和家人一起经历一次独特的旅程，准备好自己的目标并积极地去实现它们。
十、耐心等待时机在徒步旅行的过程中，有时候需要耐心等待时机。
无论是因为天气的影响还是因为途中的路障，时机都会影响你的决策。
在等待时机的过程中，保持沉着冷静，并做好准备，以应对接下来的任何挑战。
踩盘技巧培训总结
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专家的报告深深地触动了我，他们那广博的知识底蕴、精湛的理论内涵及透彻的思想理念，使我不仅收获很多专家们精辟、独到的理论知识，而且也耳目一新，深受启发。
下面，我从以下几个方面谈谈自己的一点学习体会。
通过学习，我认识到，做为一名合格的金融人员，必须具备良好的职业道德，必须具备深厚的专业知识，掌握广博的金融理论和技能，熟练的掌握现代工商管理和财务工作、企业管理的基本知识，要有较强的沟通能力和逻辑能力，要有较强的自主学习能力、创新能力以及合理有效地安排和解决问题的能力。
我们应当牢记，我行稳健的发展和业务量不够这个老字是永远也不会改变的。
因为，这个老字是我们每个金融企业人必经的路。
只有我们不断加强自身学习，提高自身修养，才能适应新形势下的金融工作。
只有我们不断加强自身的道德修养，才能更好的服务我行、服务社会。
当然，在我们的金融市场竞争力很强的时刻，在金融市场如何运用它，已经成为各种金融领域的共同问题，大家都在提到，金融市场如战场。
只有通过不断的加强学习，才能不断提高自己的能力，不断提升自己的人生境界。
只有通过加强学习，才能不断提升自己的综合能力，不断提高自己的工作效率，不断提高自己的人生境界，才能更好的适应工作需要。
总之，通过学习，我认识到我在工作上存在了一定的问题，不过我相信这些问题会对我今后的工作有很大的帮助的。
只要不断的加强学习，加强锻炼，弥补自己工作中的不足，就一定能够做好工作，圆满完成自己的任务。
踩盘技巧培训总结篇2在现代社会中，沟通已经成为我们生活中的必备技能。
无论是在个人生活还是工作环境中，我们都需要与他人进行有效的沟通。
踩盘的流程
踩盘的流程
一、踩盘的意义与价值
①让自己认可产品②熟悉产品③熟悉市场④遇到问题能够讲出卖点⑤面对问题能够合理的解决
二、先从客户的角度去体验项目客户的关注点是什么：
1、地段
2、户型
3、价格
4、内外配套
5、吸引客户的点是什么？
三、如何正确的踩盘：
（1）项目名称：名称的来源意义
（2）开发商：开发商的实力资质
（3）承建商：资质曾经开发过的优质项目调查质量与口碑
（4）物业公司：服务过的优质项目、资质
（5）项目规划：工程进度、交房时间、容积率、绿化率
（6）入住情况：每一栋数的结构户型
（7）项目风水：哪一栋最具优势
（8）外部配套、车行交通、公交交通、步行交通
（9）内部配套、架空层、娱乐设施、健身设施、会所、等
（10）项目户型：产品结构、面积朝向、通风采光、户型布局、户型优势、户型劣势、
（11）亲自走工地：（材质、平整度、施工方式）
（12）亲自走一遍：内部配套、周边配套、测量时间
（13）“唯一性”
（14）梳理20个卖点20个抗性
四、规范资料
1、踩盘表填写完毕不留空
2、户型图存放手机。
楼盘踩盘心得
踩盘收获与心得班级：学号：姓名：兰蒂斯城学府首座很担心踩盘会不会露馅被轰出来，所以今天特意打扮的成熟了些才去踩盘。
去了两个地方，一个是兰蒂斯城，一个是学府首座。
我去的第一家是兰蒂斯城，售楼部设在已经完工的二号楼一层。
刚进去销售人员大概看我不像是来买房子的，所以没有人理我。
我只好先在门口拿了几张户型图，然后在沙盘那里看，过了一会儿有个销售人员过来了。
据了解，这个小区一共有八栋楼,临街的两栋一到三层是商用，往上是三梯十一户的小户型，后面比较僻静环境较好的是一百多平方的大户型。
我说想看看小户型，销售人员给我拿了三个户型图，都是一室一厅一卫，面积大约40到50平方米。
02户型我看了以后感觉功能分区不明显，而且面积过小，除去公摊面积以外就更小了。
销售人员却解释说现在国庆节有活动，别的户型均价8000多，但这个户型首付在百分之六十以上的就可以享受7099的优惠，而且房间朝南，采光很好。
我大致算了以下，如果按这个房价的话我毕业以后也可以自己买房子了。
心里还挺欣喜的。
05、06户型功能分区比较完善，面积稍微大一点，26层的价格都是8999。
销售人员带我去看现房，到了以后我发现这种公寓式的房子采光虽说还可以，但是通风不好，而且卫生间没有窗户，很容易有异味。
除此之外，临街嘈杂，而且楼下是商户，更是吵闹。
但这些缺点销售人员一概没有提，直说这种小户型特别适合年轻人居住，而且临街，阳台风景特别好。
所以说做销售的人还是需要一些技巧的，在她不断地跟我说这个户型的优点和实惠的时候，我在阳台站着感受了一下，风景确实不错，想想毕竟刚毕业，能有个自己的窝就不错了，那些缺点也就可以接受了。
从楼上下来再理智的想想，那个户型确实不好，通风、噪声、异味、住户太多这些缺点将居住环境大打折扣。
临走时销售人员要我留下姓名和联系方式，并说这种小户型卖的特别好，而且首付和月供都很便宜，如果想要可以先交三万定金。
第二家是学府首座，进入售楼部后就有人问我是第一次来还是之前来过，然后马上派了一个顾问给我讲解周边情况和楼盘整体情况。
踩盘须知
踩盘问询时，千万不要冒出“ 踩盘问询时，千万不要冒出“容积 率”、“建筑密度”、“建筑间距”、 建筑密度” 建筑间距” “销售率”等专业术语，否则马上会被 销售率”等专业术语， 识破为踩盘人员，前功尽弃！ 识破为踩盘人员，前功尽弃！
踩盘时的沟通技巧
THE SKILL
【应对的技巧】 应对的技巧】
踩盘后，如遇售楼人员电话回访， 踩盘后，如遇售楼人员电话回访，应适 时问询些最新信息，以备不时之需。 时问询些最新信息，以备不时之需。
踩盘其实是 一个与售楼人员心理博弈的过程 在这个没有硝烟的『战场』上 在这个没有硝烟的『战场』 从每一次踩盘实践中不断的揣摩学习 终会熟能生巧！ 终会熟能生巧！
THE END
踩盘是自尊心和良心的双重考验！ 踩盘是自尊心和良心的双重考验！
一般情况下 获取楼盘信息最有效的方式是 假扮客户调研。 假扮客户调研
踩盘进行时
IT’S TIME
刚入行的人员，在踩盘时会觉得羞涩，其心 理潜意识认为：“我不是客户”，“我还买不起 房”等。这种扭扭捏捏的心态，很容易被有经验 的售楼人员所识破。 因此，在走进售楼中心前，一定要先调节好 在走进售楼中心前， 在走进售楼中心前 自己的心态。 自己的心态。
3、近况调查 销售价格及销售状况，余盘或在推楼幢 情况，营销策略（广告、活动、优惠等）。
因此，在前期须先做好一些准备工作，收集整理部 分前期资料，以对踩盘对象有初步的了解。 通常情况下，应了解以下信息： 1、城市概况，含背景及产业经济特征； 城市概况，含背景及产业经济特征； 2、房地产业发展概况，包括发展历程，开发区域分 房地产业发展概况，包括发展历程， 布，当前均价水平，主要品牌开发商及重点楼盘概况； 当前均价水平，主要品牌开发商及重点楼盘概况； 3、明确重点踩盘目标，比照地图，安排好踩盘路线 明确重点踩盘目标，比照地图， 及相应行程安排。 及相应行程安排。
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课程：踩盘简单介绍指到实地去看楼盘，了解楼盘各方面的信息。
不是专业的人一般说去看楼。
意思是，房地产从业人员（一般指专门的市场调查人员或策划人员）到其他开发商开发的项目里去了解情况，进行实地调查，为自己所在公司提供参考意见的市场活动．通常采取隐瞒真实身份和目的的形式，了解楼盘项目的价格、管理、销售等各项情况，以及楼盘的大小、四至、朝向、内部装修、物业管理、绿化、公共设施用地等。
几乎每个房地产公司都会进行这项活动，以获得竞争对手或者市场的情况。
一般设立有关土地和房产专业的学校，都会组织学生去踩盘，或者安排作业，让学生自己去到楼盘收集信息，并运用课堂上学到的专业理论知识进行分析，这也是一种专业实习。
踩盘工具指南针：指南针用来确定楼盘的朝向。
朝向影响到楼盘的通风采光以及景观，所以对楼价影响较大，一定要搞清楚朝向。
相机：相机用来拍照，获取实地图片资料。
一般要拍物业管理公司、楼栋号、公用设施、绿地、中央公园、楼栋的信箱、楼盘附近的公交路线、楼盘周边重要的设施，如学校、商业街、医院等，这些都是很重要的信息，都会对楼盘价格产生较大的影响。
铅笔、橡皮擦、白纸：用来记录楼盘的相关信息，包括道路、四至、楼盘层数、户型、楼栋号以及重要的较大面积的绿地等。
手机：用来联系老师、同学，遇到自己不能处理的问题要及时获取老师、同学的协助，如迷路、被物管人员阻止等学生证或其他证件：如果是学生去的话，最好带上自己的学生证，万一遇到物管人员的阻挠，可以出示自己的有效证件，一般他们也会理解和给予适度的支持。
注意事项1.要先对准备去踩盘的楼盘有大体的了解，可以上网查找相关资料，如楼盘的地址、大小、去到那里的交通等2.要注意楼盘的物业管理人员。
一般管理严格的楼盘，是不允许外人随便进入的，所以要“混”进去的话，也有技巧。
要自然地走进去，不要和物管人员目光对接，让他们误以为你是业主。
如果是一男一女两个人一起去的话更好，可以扮作恋人，容易进去。
3.一些重要的信息要记录下来，舍去次要的信息。
营销人之“间谍版”——教你如何踩盘1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。
但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。
但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。
作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。
代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。
同时也想让我的销售人员向同行学习，所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。
同时在收集的时候，必须带着目的去收集。
所谓“耳听为虚，眼见为实”。
不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。
2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。
很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。
要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。
如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。
到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。
只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。
3、以什么的身份和借口交谈会最佳？明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要靠经验去估，去观察．3.1、假扮客户踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了！”其实搞的大家都跟FBI是的很可悲，这样做通常伤害最大的是销售人员，大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户制，一轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。
一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。
3.2、直接标明同行的身份一般情况下我们明示身份，在深圳等房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待的，同行之间的理解和帮助多过了猜疑和不满，但是总有那么几次意外；而在房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不被同行善待的记忆。
当然了亮身份也有例外情况比如：你在被踩盘的项目有熟人，又不便于打招呼，你就可以找个借口以闲聊或学习的口吻了解情况（比如我认识某代理公司的老总，因为某事需要到其项目踩盘，对于这种小事其实时没有必要和老总打招呼的，因此就可以用闲聊的方式去获得一些资料）。
另外一种情况就是你是管理层的或者决策层的，你可以直接找被踩盘的案场销售经理，讲明来意。
同行进行信息沟通，你需要信息时也可找我，做到双赢，皆大欢喜。
没有永远的敌人，只有永远的利益。
3.3、踩盘一定要准备好相应的设备和交通工具很多管理层已经认识到了解竞争对手信息对自己项目的重要性，因此为了获得足够份量的信息，对市调人员进行了全方位的武装，为了防止和销售人员经过长时间的交流后无法记住全部的信息，就配备微型录音笔；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的手机（如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携带微型数码相机，记住是微型的不是大型的数码相机）；为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼盘的宣传资料！如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。
如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。
4、踩盘一定要端正心态房地产行业特殊原因致使诸多边缘从业人过于感性与自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”实在太难，多换位多包容，一定会有意想不到的回报，古人云“退一步海阔天空！”要相信信念的力量，不要还没踩盘之前，就幻想着销售人员的冷眼或态度的恶劣，那样得到的结果往往是你相信的结果，在做每件事情的时候，如果你能换个角度，朝好的方向去想，所得到的结果往往事倍功半，有的时候去某个项目踩盘会发现其它公司的踩盘者也在，都认识发生碰车状况，弄的踩盘的都很不好意思，想想售楼中心的销售人员一天得接待多少我们这样的啊，再不善待同行，可说不过去了。
以上种种潜规则是我这几年工作的一些心得，一家之言，不登大雅之堂，拿来与诸君共勉。
踩盘方法踩盘是市调的一部分，也有分明踩和暗踩，然而应当如何踩盘呢？我认为也要因人而异，现在把我踩盘的实际运用总结一下：1、踩盘年龄28岁以上者：建议用暗调，因为外表相对老成，售楼小姐较难从第一感觉判断身份。
2、踩盘年龄25以下者：建议明调，但要考虑城市销售水平，一旦采取明调，则要求踩盘者需要足够大的耐心和职业水平，因为许多重要的数据不可能从售楼人员口中得出，必须通过蹲点观察销售过程才能获得信息，尤其在三线城市更是这样。
根据各类所需数据我将采用不同方法：1、各类经济技术指标：这类数据是最容易获取的，可以从一些楼书等宣传资料获得。
2、项目周边市政配套：也是比较容易获得，暗调时有培训过的售楼小姐一般都会主动告诉你，明调也有可能得到。
一线城市完全可以从市区地图中获取数据，不过最好再亲自走走比较好些。
3、项目内的配套设施及物业管理相关：可以通过先看沙盘、楼书，再询问售楼小姐确认。
4、价格：获取均价很容易，一个电话一般都能成功获取信息，但是要采集的是楼层差价，方向差价，景观差价的话就需要一些小技巧了，该怎么做呢？4.1楼层差价：通常我到售楼现场后，通过询问获知有相邻楼层同一方向的两套房子有空缺：于是我就把楼上、楼下两套房子价格都问一下，再相减基本上就可以认为是楼层的差价概数了，当然用这个方法还要考虑对方项目是多层、高层问题。
多循环几次，一般都能采集到差价问题。
4.2景观差价：也是同理，就是把同一楼层相邻的几套价格都问一遍，可以对销售人员说想买两套之类的话。
4.3其他差价：同理，选取不同角度来询问，但是一次踩盘不要问太多价格，可以考虑多次踩盘。
如果用明调的话我觉得是赌博，一旦售楼小姐不配合，这些数据你就很难获得，而暗调只要有耐心，没什么数据是调不出的。
5、停车调查：相对容易也可以从电话上获取，但要获得车位数量、规格就得看楼书宣传或到现场看图纸了。
6、空置率调查：问保安，查看小区贴出来水电缴费表，凡是没有电费的都是空置，实在不行就只好一家一家走了，看装修情况。
或者与物业管理打好关系，这些数据就很轻松了。
7、价格走势调查：盯准相同楼层的相似单元销售价格，不同时期价格相减一般就是价格涨幅了，因为涨价时一般都是每平米涨多少，不会像定价时还看因素不同来微调。
8、销售房源调查：最难的一部分，有些甚至售楼人员都不知道（销售主管可能才知道）。
这一部分内容靠询问售楼人员得出数据一般都是假的。
坦白说我也没有很好的经验的，一般我采用的推理法，根据已售完楼盘的销售周期来反推调查项目，但这样得出数据不太可靠。
还有一种方法是以某单位需要团购为理由，先不说出单位名称，看能否套出？之前需要预先设定单位.如何确保市场调研的数据是准确的甚至是精确的?”这几个问题我谈谈我的看法。
再谈之前我讲两个案例以前公司带我们培训，接受所谓大师级策划的经验（这些大师名头是“中国策划研究院副院长，我们每人每堂课要交500元，）有位大师讲到他最惨痛的事，就是关于市场调查。