租金倒推售价的4种方法
租金反推法
"租金反推法"与"租金权重修正表"的实操应用（市调必备）近日，随着政府对房地产政策的再次放宽，楼市、房价等问题又被各方热议。
作为房地产行业中的商业地产，我们又可以从中房价得到什么启示？本期以上海各区房价为依据，介绍如何运用“反推法”和“租金权重修正表”，来合理推算商铺租金的一些公式及实际应用。
内容以抛砖引玉为主，目的是帮助商业地产人在市调时能快速做出初步判断。
一、租金反推法租金反推法是商业地产定价中较科学的定价方法，可以作为定价方法的补充，或者在当地同类型商业没有租金只有售价的情况下，先比较出售价水平，再以售价反推法得出租金价格。
公式：商铺租金=商铺售价×市场投资年回报率÷365（天）说明：市场投资年回报率一般为8%（投资回报年限为12.5年）商铺售价单位为（元/平方米）商铺租金单位为（元/平方米/天）二、房价与商铺售价的关系根据不同城市的统计，商铺售价一般约为房价的1-3倍。
房价单位为（元/平方米）三、案例试算根据以上一、二的公式和关系，对上海各区房价进行反推各区租金，房价数据来源为CRIC2014系统，统计时间为2015.01.01-2015.03.24。
如下图：可反推得到如下租金结果：我们看到，绝大部分的数据区间能够反映该区域的平均租金水平和基数，但有部分数据显示的租金会偏低或偏高的。
这是因为我们市场投资年回报率取当前市场普遍认可的回报率造成的。
所以，如果我们需要得到更为精确的租金数据，特别是有针对性的某个物业或购物中心，我们就要从相等地段区域同类行业性质物业对比中修正获得，主要参与对比因素包括“周边环境”“规划及建筑”“配套设施”“营销管理”四大部分。
根据上表，我们选择已知租金条件的购物中心作为参照，进行深度的对比，这一过程称之为价值实现度对比：最后根据上述得出的结果，进行租金的修真，即可得出更精确的租金数据。
购物中心租金定价方案
购物中心租金定价方案根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月）一、基准价格设定1、基准价格为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、某项目租金水平分析1、市区一层街铺的租金水平2、影响租金水平的关键因素供求关系：价格的决定因素销售业绩：价格的支撑因素综合成本：价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：租赁项目类比价格：结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：三、某项目租金价格1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
3、根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格。
租金倒推售价的4种方法
一、比较法：
在同一市场上寻找类似房地产（即租金、区位、内部结构及质量等与对象相同或相近）的售价作为参照，经适当修正来确定。
二、经验法：
月租金＊150个月=大概的房屋价值。
然后根据新旧程度和人气加权30--50％就是推出的房屋售价。
也就是说40元/平方米的地方，销售价格在7800—9000元/平方米。
三、投资回报法：
举例而言: 一套100平的商铺，租金在￥40/平/月，该如何推算该商铺的售价呢?
公式为：
商铺单价=（年租金／回报率）／回报率。
解答如下：
年租金=40*100*12=48000元
商铺总价48000÷8%=600000元
假设投资12-13年能够收回，回报率=8%
商铺单价=600000÷100=6000元/平方
四、收益法：
租赁收入扣除运营费用（维修费、管理费、保险费和税金等），具体扣除项情况而定）确定净收益，在此基础上再测算售价。
就所给商铺而言，一般运营费用为25%左右，回报率一般取8%，收益年限主要应根据土地使用权年限、建筑物尚可使用年限综合实际使用情况来确定，因未给出可收益年限，故不便确定，暂按30年确定（可根据具体情况自己酌情确定，代入公式即可），则售价（单位面积）：
[1-1/(1+0.08)^30]*40*12*(1-25%)/0.08=4000元(左右)。
算出后，自己可根据周边情况做适当修正来确定最终售价。
租赁中的租金递增方式
租赁中的租金递增方式随着时间的推移，租金递增是租赁合同中常见的内容之一。
在租赁中，租金递增方式对于房东和租户来说都是至关重要的，因为它涉及到了费用的增长和预算的规划。
本文将探讨几种常见的租金递增方式，并分析其优缺点，以帮助房东和租户在签订合同时做出明智的决策。
一、固定递增方式固定递增方式是最常见和最简单的租金递增方式之一。
在此方式下，租金按照固定的比例或金额每隔一定的时间递增。
例如，合同规定每年租金递增10%或每两年递增1000元。
这种方式的优点是简单明了，易于操作。
房东和租户都可以提前计划好租金的增长，以便调整自己的财务预算。
然而，固定递增方式的缺点也很明显，它可能无法与市场实际情况相匹配。
如果市场租金增长的速度超过了固定递增方式所规定的增长率，那么房东可能会失去一部分收益；反之，如果市场租金增长缓慢，租户可能会承担过高的租金费用。
二、按指数递增方式按指数递增方式是一种相对较为公平和合理的租金递增方式。
该方式是基于某种具有普遍认可的指数，如物价指数或消费者物价指数，来确定租金递增。
根据指数的波动情况，租金将随之增长或降低。
这种方式的优点在于可以更好地反映市场的实际情况，使租金与通货膨胀率等指标保持相对稳定的关系。
然而，按指数递增方式的缺点是计算比较复杂，可能需要房东和租户共同参与以确定适当的指数，并需要根据指数的变化进行相应的调整。
三、市场调整方式市场调整方式是一种相对灵活和自由的租金递增方式。
根据市场的实际情况和供需关系，租金在每次续租或新租时重新进行协商。
这种方式的优点是可以根据市场价格进行租金调整，更能够适应市场的变化。
对于房东来说，这意味着可以根据市场供需情况来获取更高的收益；对于租户来说，可以更具灵活性地根据个人经济状况选择适合的租金。
然而，市场调整方式的缺点是需要租户和房东在每次续租或新租时重新协商，可能需花费更多的时间和精力。
同时，双方需具备较强的议价能力，以避免不公平的协商结果。
常用的租金测算方法有几个途径
常用的租金测算方法有几个途径：1、实地调研2、网络查询3、与第三方公司合作4、通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）5、经验数据针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研。
针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。
通过营业额进行反推：运用此种方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。
通用公式：年租金=年营业额*承租水平租金单价=年租金/12/30/租赁面积*承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算简单介绍常见的几种业态的承租水平：餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。
娱乐类：影院，依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的15%；KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。
超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。
电器卖场：依据我司开店的要求，电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。
百货：百货卖场属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。
KTV租金测算：2000平米钱柜KTV，单日销售额约15万，承租水平约4%-5%。
年营业额=日营业额*12*30=15*30*12=5400万元年租金=年营业额*承租水平=5400*4%=216万元租金单价=年租金/12/30/租赁面积=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日租金的定价的几个途径：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
租金定价策略及测算方法
一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。
对于业人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是工程推进过程中至关重要的一环。
赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名工程租金明细四大方面做实操干货分享。
后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进展深入剖析，敬请关注。
一、如何做好租金价格定位.1、商业工程的三种租金方式商业工程的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业工程的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活效劳、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的开展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进展租金定位.要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业开展水平。
首先，商圈业态分布不是均衡的。
其次，商圈租金分布也不是完全呈 *种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。
承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。
一是区位因素；二是预期经营状态。
案例1：五彩国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路① 区域租金水平：工程1.5公里围商业租金价格；② 类比工程：根据工程定位，参考类比工程；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经历，对租金价格进展合理把控；④ 工程地理位置、开展前景：工程是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中局部较聚人气业态，如美食广场可自营。
商铺定价方法之
商铺定价方法之——租金回报率倒推法如何对商铺物业进行合理定价，以保证日后商铺的顺利销售，是一个难点，也是一个值得业内人士探讨的话题。
在通过查阅相关书籍结合自身对中小城市及县城房地产项目的调研分析，认为，回报率计算方法能够较合理的对项目进行价格分析。
方法简述：1、对项目周边类似新增项目及存量项目进行调研，得出销售价格及租金水平。
2、通过调研，得出同类型项目市场接受程度较高的销售价格范围。
3、对调研项目进行分析及租金投资回报率计算，并预测本项目的租金水平及租金投资回报率。
4、得出初步销售价格。
5、与周边类似项目进行比较，进行因素修正，得出修正后销售价格。
6、结合市场接受程度高的销售价格，对修正后价格进行适当调整，得出最终销售价格。
租金投资回报率计算方法：回报率=12个月租金总额—各项成本/当前销售价格注：（12个月租金总额—各项成本）：通常以10—11个月计算案例示范：1、对X周边类似楼盘进行调研，得出：——销售均价租金投资回报率A项目15000元/㎡50—60元/月.㎡ 3.6—4.42、对城市（县城）内类似楼盘进行调研，得出销售价格范围，寻找市场接受程度较高的价格范围。
3、对项目销售价格进行估算。
根据租金投资回报率计算方法，计算出A项目的租金回报率为3.6—4.4，通过对项目的地段、人气、交通等因素，对项目进行初步租金及租金投资回报率的预测，同时通过对业内人士及消费者进行访问，得出他们理想的租金水平，结合以上两者，得出最终租金水平，假设得出的最终租金水平为65元/㎡，租金投资回报率为4。
4、通过倒推，定出项目初步销售均价约为17875元/㎡。
5、对项目销售价格进行各项因素修正，将本项目与A项目进行比较，得出相对较合理价格：6、得出最终价格。
汇隆广场包租方案:1》项目介绍汇隆广场是由5A商务正写字楼、星级精品酒店、酒店式公寓、大型购物广场组成。
总面积是38万平米，在售的5A级写字楼。
建在咱们这个38万平的大型城市综合体上的，它里面有宴会厅、标准房、豪华套房、总统套房、高档游泳馆、健身馆、地下一层是1.5万平米的大型生活超市和这边这条弧形的下沉式水景商业步行街（济南首家引入水系的“公园式”情景商业街；水系长约500米，里面放有2000多天锦鲤）。
常用的租金测算方法有几个途径
常用的租金测算方法有几个途径：1、实地调研2、网络查询3、与第三方公司合作4、通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）5、经验数据针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研。
针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。
通过营业额进行反推：运用此种方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。
通用公式：年租金=年营业额*承租水平租金单价=年租金/12/30/租赁面积*承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算简单介绍常见的几种业态的承租水平：餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。
娱乐类：影院，依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的15%；KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。
超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。
电器卖场：依据我司开店的要求，电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。
百货：百货卖场属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。
KTV租金测算：2000平米钱柜KTV，单日销售额约15万，承租水平约4%-5%。
年营业额=日营业额*12*30=15*30*12=5400万元年租金=年营业额*承租水平=5400*4%=216万元租金单价=年租金/12/30/租赁面积=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日租金的定价的几个途径：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
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一、比较法：
在同一市场上寻找类似房地产（即租金、区位、内部结构及质量等与对象相同或相近）的售价作为参照，经适当修正来确定。
二、经验法：
月租金＊150个月=大概的房屋价值。
然后根据新旧程度和人气加权30--50％就是推出的房屋售价。
也就是说40元/平方米的地方，销售价格在7800—9000元/平方米。
三、投资回报法：
举例而言: 一套100平的商铺，租金在￥40/平/月，该如何推算该商铺的售价呢?
公式为：
商铺单价=（年租金／回报率）／回报率。
解答如下：
年租金=40*100*12=48000元
商铺总价48000÷8%=600000元
假设投资12-13年能够收回，回报率=8%
商铺单价=600000÷100=6000元/平方
四、收益法：
租赁收入扣除运营费用（维修费、管理费、保险费和税金等），具体扣除项情况而定）确定净收益，在此基础上再测算售价。
就所给商铺而言，一般运营费用为25%左右，回报率一般取8%，收益年限主要应根据土地使用权年限、建筑物尚可使用年限综合实际使用情况来确定，因未给出可收益年限，故不便确定，暂按30年确定（可根据具体情况自己酌情确定，代入公式即可），则售价（单位面积）：
[1-1/(1+0.08)^30]*40*12*(1-25%)/0.08=4000元(左右)。
算出后，自己可根据周边情况做适当修正来确定最终售价。