深圳庄边村城市更新项目物业发展方向建议及容积率合理化分析精品PPT课件
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深圳城市更新(旧改)操作流程全套版ppt课件
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流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
10
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
11
流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
12
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
房地产权属证书登记注销：
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明 文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
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第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果： 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体 确定单一实施主体
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第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑 物拆除情况进行确认
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
10
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
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流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
12
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
房地产权属证书登记注销：
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明 文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
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第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果： 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体 确定单一实施主体
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第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑 物拆除情况进行确认
深圳城市更新旧改操作流程全套版PPT47页
《工业项目建设用地控制指标》
《关于加快推进我市旧工业区升级改 造 的工作方法》
《工业楼宇暂行管理办法》
《深圳市创新型产业用房建设与管理 暂行办法》
《深圳市城市更新办法实施细则》
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
《关于加强和改进城市更新实施 工作的暂行措施》
《工业楼宇转让管理事宜通知》
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地 转用的，应当办理转用报批手续
地价计收
1、 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之 间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
第一阶段目的与成功标志
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成， 逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划
《关于加快推进我市旧工业区升级改 造 的工作方法》
《工业楼宇暂行管理办法》
《深圳市创新型产业用房建设与管理 暂行办法》
《深圳市城市更新办法实施细则》
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
《关于加强和改进城市更新实施 工作的暂行措施》
《工业楼宇转让管理事宜通知》
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地 转用的，应当办理转用报批手续
地价计收
1、 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之 间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
第一阶段目的与成功标志
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成， 逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划
城市更新PPT课件
配相应物业给甲方，乙方应当按照滞后天 数给予甲方相应赔偿，赔偿标准按照每滞 后一天，每平方米住宅补偿0.5元、商业 2.5元、办公1.5元、酒店2.5元、公寓0.8元，
相应款项在乙方落实分配给甲方的物业时 一并支付。
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市场驱动
• 其它诸多因素
项目前期准备
规划层面
土地取得 条件
业主：项目建成业态 分配比例、物业的选 择、回迁房物业户型、 实时跟进项目，项目 信息公开、违约责任、 项目管理分工
用地总量“，以对招耕标地、实拍行卖特或殊者保挂护牌。方式出让国有土地使用权的，适用本规定”“商业、旅游、娱乐和
农民集体商所品有住的宅土等地各的类使经用营权性不用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
得出让、协转议让出或让者：出除租依用照于法非律农、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可
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案例
• 城市核心区更新案例：上海新天地
启动旧改项目：
新天地为上海太平桥改造的启 动项目
处于城市中心位置：
新天地距淮海中路高档消费商 业区600米左右。
占地面积52万平方米 原自然街坊23个 原居住人口7万人
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附件：招拍挂具体程序——招标
出让 人
出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块 的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件
1、负责按照相关部门的要求办理甲方所供土地
拿地 的权属变更、土地使用性质转变和土地出让的有
关手续资料，并承全部费用。 2、负责取得项目范围内其他土地使用权证。
项目经费 3、负责筹集本项目开发建设的全部资金（包括
国家、当地政府开征的税、费等）。 4、负责项目的总体策划，方案规划、设计、报
相应款项在乙方落实分配给甲方的物业时 一并支付。
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市场驱动
• 其它诸多因素
项目前期准备
规划层面
土地取得 条件
业主：项目建成业态 分配比例、物业的选 择、回迁房物业户型、 实时跟进项目，项目 信息公开、违约责任、 项目管理分工
用地总量“，以对招耕标地、实拍行卖特或殊者保挂护牌。方式出让国有土地使用权的，适用本规定”“商业、旅游、娱乐和
农民集体商所品有住的宅土等地各的类使经用营权性不用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
得出让、协转议让出或让者：出除租依用照于法非律农、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可
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案例
• 城市核心区更新案例：上海新天地
启动旧改项目：
新天地为上海太平桥改造的启 动项目
处于城市中心位置：
新天地距淮海中路高档消费商 业区600米左右。
占地面积52万平方米 原自然街坊23个 原居住人口7万人
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附件：招拍挂具体程序——招标
出让 人
出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块 的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件
1、负责按照相关部门的要求办理甲方所供土地
拿地 的权属变更、土地使用性质转变和土地出让的有
关手续资料，并承全部费用。 2、负责取得项目范围内其他土地使用权证。
项目经费 3、负责筹集本项目开发建设的全部资金（包括
国家、当地政府开征的税、费等）。 4、负责项目的总体策划，方案规划、设计、报
深圳市城市更新培训PPT幻灯片
3.2 主管部门
市领导小组 市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市 更新工作涉及的重大事项进行决策。 市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。市城市 更新办公室设在市规划国土部门。 市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。 市规划国土部门 规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。 市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责： （一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。 （二）组织拟订全市城市更新专项规划。 （三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。 （四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。 （五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市
Part 3 城市更新主要程序
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城市更新主要程序
3.1 主要程序
业主签署改造意愿委 托书
受托单位申报纳入城 市更新单元规划制定
计划 批准纳入城市更新年
度计划 土地及房屋 确权、登记
开发商与业主签订拆 迁补偿协议
核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除
核发建设工程规划许 可证
核发施工许可证
占建筑总面积2/3以上且占 总人数2/3以上业主同意拆 除重建，并提供身份证及房
单元规划编制与审批 对于不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划，区规划国土部门根据已生效的法定图则 等上层次规划对申报材料进行审查公示结束后进行审议。审议通过的，函复计划申报主体，并将审批结 果报市规划国土部门备案 。 对于涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划， 区规划国土部门进行预审，符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级 的，还应征求市产业部门的意见。区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、 实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查， 将书面意见反馈至区规划国土部门派出机构。区规划国土部门根据已生效的法定图则等上层次规划对申 报材料进行初审，提出初审意见，函复计划申报主体，并将申报材料及初审意见报送市规划国土部门。 计划申报主体根据区规划国土部门的初审意见对申报材料进行修改完善后，报市规划国土部门审批。市 规划国土部门对申报材料进行审查并提出规划草案，进行公示。公示结束后，由市规划国土部门对公示 意见进行处理，并将修改后的规划草案及公示意见处理情况一并报请市城市规划委员会建筑与环境艺术 委员会审议。审议通过的，由市规划国土部门函复计划申报主体。
市领导小组 市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市 更新工作涉及的重大事项进行决策。 市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。市城市 更新办公室设在市规划国土部门。 市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。 市规划国土部门 规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。 市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责： （一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。 （二）组织拟订全市城市更新专项规划。 （三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。 （四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。 （五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市
Part 3 城市更新主要程序
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城市更新主要程序
3.1 主要程序
业主签署改造意愿委 托书
受托单位申报纳入城 市更新单元规划制定
计划 批准纳入城市更新年
度计划 土地及房屋 确权、登记
开发商与业主签订拆 迁补偿协议
核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除
核发建设工程规划许 可证
核发施工许可证
占建筑总面积2/3以上且占 总人数2/3以上业主同意拆 除重建，并提供身份证及房
单元规划编制与审批 对于不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划，区规划国土部门根据已生效的法定图则 等上层次规划对申报材料进行审查公示结束后进行审议。审议通过的，函复计划申报主体，并将审批结 果报市规划国土部门备案 。 对于涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划， 区规划国土部门进行预审，符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级 的，还应征求市产业部门的意见。区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、 实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查， 将书面意见反馈至区规划国土部门派出机构。区规划国土部门根据已生效的法定图则等上层次规划对申 报材料进行初审，提出初审意见，函复计划申报主体，并将申报材料及初审意见报送市规划国土部门。 计划申报主体根据区规划国土部门的初审意见对申报材料进行修改完善后，报市规划国土部门审批。市 规划国土部门对申报材料进行审查并提出规划草案，进行公示。公示结束后，由市规划国土部门对公示 意见进行处理，并将修改后的规划草案及公示意见处理情况一并报请市城市规划委员会建筑与环境艺术 委员会审议。审议通过的，由市规划国土部门函复计划申报主体。
1-深圳市城市更新政策和流程解析.ppt
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——相关政策
5、关于城市更新实施工作若干问题的处理意见 ? 2017年4月7日印发（一），包括计划申报及清理、已批容积率调整、
旧工业区综合整治、市与区的委托事项、地价政策衔接、开具地价 款证明、宗地图制作、贡献用地审批、电子政务平台。 ? 2017年12月13日印发（二），包括计划管理、规划管理、用地管理、 土壤环境风险防控。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
（二）政策背景
为全面、系统规范更新改造工作，适应特区内外广泛的改 造需求， 深圳市于 2007年启动了“深圳市城市更新办法” 的起草工作。
2009年8月，广东省政府出台了“三旧”改造政策， 要求 各地加快推进“三旧”改造工作，促进节约集约用地试点 示范省建设，确保经济社会稳步发展。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——征求意见稿
12、深圳市地价测算规则（第二次征求稿） ? 汇总各类地价政策，包括新增用地、城市更新、土地整备、棚改等。 ? 土地市场价格统一由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估
省政府相关政策的出台促使各方对“城市更新办法”的认 识趋向一致。
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一、城市更新相关政策
亮点
1、首部系统、全面规范的城市更新活动政府规章。 2、城市更新目标明确，范围全面。 3、重视公众参与及合法权益的保障。 4、首次设立城市更新单元规划制度，并实行计划管理。 5、与相关政策保持良好的衔接。 6、提出多种改造模式和改造方式。
城市更新-拆迁补偿安置专题PPT课件
2、实施拆迁及土地移交
2.4用地面积确认
2.5改造监管协议 • 改造实施主体与新区管委会签订改造监管协议，约定公共设施用地移交、回
迁安置、保障性住房建设等义务，并附加在土地使用权出让合同中。 2.6申请建设用地报备 • 改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料
向是规划国土委管理局申请建设用地报备，由城市更新科主办。 2.7建设用地方案图和建设用地规划许可证
2、同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建 筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。
————《深圳市城市更新办法》（2009年）
（三）深圳城市更新发展历程
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起步阶段（1980-1990）
• 改造实施主体在取得相关拆迁核准后，凭与业主签订拆迁补偿协议及有关资料向市房地产登记 主管部门申请办理房地产证注销。
2.2建筑物清除
• 改造实施主体对改造范围内的建筑物进行拆除。
2.3土地征转移交
• 建筑物拆除完成后，改造实施主体持相关材料向办事处申请办理征转移交手续，办事处向新区 申请，获转地批复后，改造主体持转地批复向规划国土部门申请办理土地入库手续。
注意要点：
1、拆除重建类城市更新项目范围内
的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权
人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通
过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也
可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公
司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实
施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。
城市更新专题培训ppt课件
（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况 a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
①项目的测算补缴地价
项目
用途
用地面积
规划容积 率
分类补缴项目
基准地价 市场价格 （元/㎡）
最大补缴金额 （元）
扣减地价金额 （元）
应补缴地价金 额 （元）
5.0
商业
a%
2,050 用地面积 x规划容积率x 分类补缴项目 比例 x基准地价 占地1.5倍 免缴地价 ，超过部 分按基准 地价补缴
住宅
老屋村用 地
二、 旧屋村改造—老屋村用地
—《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法》
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分 按照公告基准地价标准补缴地价。 举例（假设容积率是5.0）： 老屋村用地扣减地价 =1.5 × 基准地价
老屋村用地补缴地价测算表
工改工补缴地价测算表
①项目的测算补缴地价 项目 用途 用地面积 规划容 积率 分类补缴项目 基准地价 市场价格 （元/㎡） 最大补缴金 额 （元） 扣减地价金额 （元） 应补缴地 价金额 （元）
5.0 工业 工业用地 A1
配套商 业
a%
基准地价
用地面积 x规划容积率 x分类补缴项 目比例 X基准地价 合法建筑 面积 最大补缴 金额-扣减 地价金额
深圳庄边村城市更新项目物业发展方向建议及容积率合理化分析73p
悦酒店
图书馆
8
从城市规划看片区价值 ——
根据规划，片区内已建成两个公园，一所街道级医院，一个街道广场，此外，西乡会堂、西乡图书馆也建成使用
西乡人民医院 住院部
西乡会堂 西乡图书馆
西乡公园
新城广场
流塘公园
生活配套齐全
9
从城市规划看片区价值 ——
根据规划，片区内已建成一所中学，五所小学，规划一所中学和一所小学，教育资源丰富
18
区域市场细分与供需特征
2009 — 2010年上半年宝安（不含龙华）新增供应产品销售情况列表
160-180平经济型大户再 改产品，占整体5%，销 售率52%，需求不旺
户型
价格
8000以下 8000-9500 9500-10000 10000-11000 11000-12000 12000-13000 14000-15000 15000-16000 16000-18000 18000-20000 20000-22000 22000-25000 25000以上
35%
超过六成
资料来源：星彦地产长期对龙岗中心城市场的监测，代理项目客户资料的积累，以及历年对该区域潜在客户的调查访谈。
20
客户结构变化特征
官员 工厂主 大企业高管
公务员、原居民、工 厂中、高阶层、生意 人；关内中产
公司职员、工厂技术型小白领、 个体工商户；部分市区白领
投资客、首次置业者，过渡型 居住白领
第三梯层：群体庞大，置业需求旺盛，受经济实力有限、总价过高的 制约，需求远未得到满足，挖掘潜力巨大。 70-90的紧凑户型为代表，需求开始放量，以自住为主兼投资， 户型目前极为畅销。
第四梯层：投资兼自住，需求旺盛，过渡性需求，总价要低。
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区域市场细分与供需特征
2009 — 2010年上半年宝安（不含龙华）新增供应产品销售情况列表
160-180平经济型大户再 改产品，占整体5%，销 售率52%，需求不旺
户型
价格
8000以下 8000-9500 9500-10000 10000-11000 11000-12000 12000-13000 14000-15000 15000-16000 16000-18000 18000-20000 20000-22000 22000-25000 25000以上
合计
50以下
50-60
60-70
70-90
100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200及以上
供 需 供 需 供需 供 需 供 需 供 需 供 需 供 需 供 需 供 需
应 求 应 求 应 求 应 求 应 求 应舒适求型2房应，紧求凑型应3房（求2改3应）首求 应 求
核心威胁 Threats
区域新旧交替冲突：旧村及工厂给新区整体发展一定的 心理影响；
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进取型“SO”策略:
S：地处西乡老城圈内，地段优越；周边资源丰富，商业繁华 O：旧城改造，住房升级，片区整体形象提升
产品品类
配套
容积率
地段
资源
城市豪宅
齐全、档次高 较高，4-6的较多 市中心附近
资源拥有度高
城市高品质住宅
功能定位：以居住综合配套、特色产业为主导功能，充满地域特色与活力的城市综合功能片区。
青春庭院 港隆城
本案
鸿隆107公寓 泰华豪园
丽景城
摄影器 材基地 商业街
读图：楼盘质素及 品质感较高，建筑
形态以小高层和高 层为主。街道办所 在地，公共设施齐 全，商业氛围浓， 片区居住价值巨大
西乡街道
恒丰海
办、会堂、
降，仅占整体10%，而销售率十分
851 180003-1良23207好平，首315达改6产2%品，，表供明应7仍09不有多较68，2好的需
优智实验学校
共乐小学
西乡中学
西乡二小
规划小学
规划中学
流塘小学
天骄小学
教育资源丰富
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从城市规划看片区价值 ——
港隆城购物中心 西乡商业步行街
沃尔玛—天虹商圈
乐安居建材商场
商业繁华
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从城市规划看片区价值 ——
万骏汇商务大厦 恒丰海悦酒店 百安居
宝运达物流中心 摄影器材产业园
宝润建材城
商务氛围浓厚
庄边村城市更新项目
物业发展方向建议及容积率合理化分析
2010年7月10日
1
项目现状印象 —— 破旧厂房；部分改商、经营情况好
2
项目四周状况 —— 居住区密集、交通发达、商业氛围浓
中粮澜山 宝运达物流中心
新城汽车站
御龙居
民房区 西城丰和
民房区
丽景城
天
骄
世
一、二期
家
民房区
庄边别墅区 河西别墅区
富盈门 民房区
➢地块四周临路，交通发达； ➢住宅区密集，居住氛围成熟；
西乡大道
前进路
庄边路
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地块性质——交通分析
区域外交通分析：地块离深圳市区近，在都市半小时生活圈范围之内
广深高速，直通东莞、广州
宝安大道，15分钟直通宝安机场
西乡老区 107国道
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地块性质——SWOT分析
核心优势 strength
区位优势：项目位于西乡老城区核心位置，地段优越; 资源优势：片区密布教育/公共配套/商业、商务等稀缺资源； 配套优势：周边生活/公园等配套齐全，档次高； 交通优势：项目对外交通路网发达，半小时城市生活圈。
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城市赋予片区的先天特性
• 片区发展成熟，高品质居家片区 • 配套设施齐全，商业氛围浓厚
城市住宅+繁华商业
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地块性质——位置与地貌
地理位置 西乡大道东南面，前进路西北面， 庄边路东北面 地质地貌 现为破旧厂房、临街商铺、临路 部分改造为商业，经营状况好
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地块性质——四至
西乡河 庄边工业区二路
摄影器材基地
富瑰园
中粮地块
3
项目四周状况 —— 周边物业状况
庄边别墅区
宝运达物流 中心
丽景城 周边商业
西城丰和
4
项目规划前景分析 —— 居住、商业物业前景乐观
紧邻片区最 大商业区
本案
隔路相望最大两 个居住片区
➢本案现为工业用地，与周边环境反差巨大 ➢地块改造既能有效提高土地价值，同时美 化环境，提高经济效益 ➢周边居住、商业环境为地块改造的可行性 提供保障
104 87 205 183
置产品，供需两旺，为目前市场主
302 258
360 302 55豪0 华45大0 户22产流6 品产1不3品5 纯，粹占（整大体盘供中应的25顶%，整体销 层复式或某售座率楼达王92，% 楼盘本身非纯
豪宅），高端客户不认同，产品销
368 365 115270-116500平再改产品，目前供应下售较缓慢，销售率28%
悦酒店
图书馆
8
从城市规划看片区价值 ——
根据规划，片区内已建成两个公园，一所街道级医院，一个街道广场，此外，西乡会堂、西乡图书馆也建成使用
西乡人民医院 住院部
西乡会堂 西乡图书馆
西乡公园
新城广场
流塘公园
生活配套齐全
9
从城市规划看片区价值 ——
根据规划，片区内已建成一所中学，五所小学，规划一所中学和一所小学，教育资源丰富
配套较齐全、中 较高，多在3-5之
高档次
间
距离市中心较 近
资源拥有度较高
由普对通住比宅 可知，缺项乏配目套 物业较低开，一下发般在方2以向距为离市城远中心市较高品资源质拥有住度极宅高
本案
宝安中心区 10分钟车程、 福田中心区30
分钟车程
教育/生活/商业、商 务资源较齐全
核心机会 Opportunities
旧城改造：区域品质整体提升，住房升级需求强烈； 产业发展：以商业、摄影产业、商务配套为主 换房需求：大量老旧小区积累了大量换房户
核心劣势 Weakness
区位劣势：片区形象较差，待提升，宝中、碧中强力分流客户 东北面临近西乡河，气味大对居家有一定影响；
自身劣势：项目地块不规整，不利规划，厂房多，无景观。
5
项目现状严重贬损土地 价值，如何改造才能使
土地价值最大化？
1.物业发展方向如何？ 2.土地容积率如何最优化？
6
区域特征——
本项目
区域价值表现：
➢成熟老城区 ➢街道办所在地 ➢公共设施聚集地 ➢商品房小区聚集地 ➢繁华商业地
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从物业格局看片区价值 ——
西乡老城区：
发展目标：结合片区实际发展情况，通过有限的城市更新措施，补充、完善、优化城市功能，实现片区生活品质的提升、 历史特征的延续、外部形象的改善、产业的升级和转型。