物业管理手册_131页_管理指导书

第一章组织架构工作职责一、组织架构: 12、要求一3、合理分工原则。

由于物业管理工作内容多，涉及专业领域广，因此能由社会承担的工作,尽量委托专业厂家承担。

4、职责职权对应分明的原则。

物业管理中的每一个岗位都有各自明确的职责范围。

为了履行这些职责,拥有在自己职责范围内作出决定和取消决定的职权。

5、最佳管理幅度的原则。

管理幅度一般是指某一个管理人员所直接控制的人员的数目。

管理幅度大小通常以4-8人为宜。

若管理幅度太宽,很可能使管理工作失去控制,管理机构的运行背离总目标。

若管理幅度太窄,在被管理的人数相同的情况下,必然出现管理层次多、命令链长的局面。

6、信息反馈和调控的原则。

为保证物业管理的最优运转状态,信息反馈和调控机能是十分重要的。

信息反馈是把服务现场的情况及时送达物业部, 物业部必须设立收集和处理这些信息,并按程序发出工作指令的岗位,例如物业总值班。

三、工作职责在商场总经理和分管副总经理的领导下，在集团物业管理中心的指导下，采取科学合理有效的措施,为商场提供优质高效的物业管理服务,为顾客提供安全舒适清洁便利的购物环境，具体如下：1、负责商场的建筑和设备设施的运行管理、维修维护和保养更新工作，确保商场的房屋建筑、公共设施设备、能源供应等时刻处于良好的工作状态。

2、严格执行安全消防各项规章制度，确保商场安全无隐患。

3、负责商场内及其周边环境保洁管理和绿化养护管理工作。

4、负责商场二次装修工程的监督管理工作。

5、负责商场厂家租户的报修服务工作。

6、负责部门员工的安全教育和业务培训工作。

7、定期进行安全检查，保证安全生产。

8、负责设备设施的外协维保管理工作，配合公司有关部门做好商场的基建、改造等工作。

第二章岗位职责岗位职责说明书（物业部经理）岗位职责说明书（电工主管）岗位职责说明书（设备主管）岗位职责说明书（品质管理员）岗位职责说明书（电工班长）岗位职责说明书（高压配电间电工）岗位职责说明书（楼层电工）岗位职责说明书（空调工）岗位职责说明书（弱电工）岗位职责说明书（综合维修工）岗位职责说明书（电梯操作工）第三章验收接管一、前期介入工作规程1、目的1．1规范红星美凯龙家具广场的前期介入工作，确保家具广场物业工程质量合格，满足家具广场后期使用要求。

1．2前期介入是新开家具广场为方便日后经营管理，防止出现物业质量问题而采取的行之有效的办法。

2、适用范围适用于红星美凯龙家具广场的前期介入工作。

3、职责3．1、集团物业管理中心负责家具广场前期介入工作的指导。

3．2、家具广场总经理负责前期介入工作的现场管理和工作质量。

4、工作程序4.1规划设计阶段的介入此阶段前期介入的主要工作是：与建设中心、项目部等部门充分沟通，针对开业后日常经营管理的特点，参与项目规划设计讨论，根据家具广场开业后的使用要求，提出建议和意见，。

---商场的招商规划、布局及根据商场日常经营需要提出的具体要求；---商场和外广场预留足够的促销用电点和插座；---外广场、地下室的专用保洁用水点；---广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理。

---商铺内供电、空调、通讯、消防、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求。

---当地消防规定的要求是否满足。

---建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修及更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理。

---设备房的规划、预留位置是否合理，是否符合后期管理使用需要。

4.2工程施工阶段的介入此阶段前期介入的主要工作是：配合项目部进行建筑主体工程质量监控、机电设备安装及调试质量监控、商户的二次装修质量监控；---配合项目部监督施工单位必须按照工程设计图纸、施工技术标准和合同的约定施工，不得偷工减料，不得擅自修改工程设计；---配合项目部重点监督屋顶、地下室、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷。

对已发现的质量缺陷，及时协调项目部和施工单位应当处理；---和项目部、监理单位共同做好设备开箱验收工作，并保留验收单据，收集设备相关技术资料、使用说明书等；---高低压配电间、空调、消防、监控等设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；---空调设备安装调试接管阶段重点关注设备、管路安装质量，凝结水管材质、管径、坡度和地漏等是否满足使用需求；---商户的二次装修质量监管；---审核商铺二次装修设计方案和施工图纸，施工图纸应包括效果图、总平面图、各立面图、天花平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、所有主材明细等；---审核商铺施工单位资质证明，包括施工单位营业执照、税务登记证、施工许可证明、电工上岗证、如需动用电焊等特殊设备的需审核上岗证明。

---监督商铺装修施工单位严格按照审核后的施工方案和图纸进行；---现场成品保护，保证建筑结构、设备设施和已经完成的装修的正常功能及使用。

4.3工程施工后期的介入---在设备安装调试后期，工程进度已经要求变电站、消防监控中心、空调机房、水泵房等机电设备投入调试及试运行，应安排技工进行值班；---相关工程、值班人员在施工安装单位工程师的指导下学习设备操作方法；---记录调试时间、方法步骤、试运转数据及调试中发生的故障、问题等，作为设施设备的原始记录进行存档；---负责对设备施工现场进出人员合理控制，避免无关人员进出，同时做好出入登记；---对交叉施工、野蛮施工可能带来的安全隐患及时提醒并有效沟通协调。

4.4工程技术队伍的组建及培训---根据开业工作计划及工程实际进度，适时组建工程技术队伍，熟悉现场及设备、跟进设备调试和验收；---尽早安排工程技术人员参与项目部的工作，协助各专业工程师工作。

掌握施工第一手资料，有利于与项目部、监理公司、施工方的沟通协调，有利于各项建议的落实和施工隐患的发现；---物业部要定期与项目部开沟通会，每月编写前期介入工作情况报告，及时通报各类建议及质量隐患，协助项目部提升工程品质；---按制定的培训计划分专业组织工程技工专题培训。

5、质量记录二、接管验收工作规程1、目的1．1规范红星美凯龙家具广场的接管验收工作，确保开业的家具广场物业工程质量合格，满足家具广场的使用要求。

1．2接管验收是在项目竣工验收合格,已基本具备使用功能的基础上，针对项目部交付家具广场管理使用而进行的全面验收和移交。

1．3接管验收是新开家具广场为防止出现物业质量问题而采取的使用功能验收，而非具有法律效力的政府评价行为。

2、适用范围适用于红星美凯龙家具广场的接管验收工作，已经开业尚未进行接管验收工作的家具广场参照执行。

3、职责3．1、家具广场总经理负责组建接管验收小组并同工程项目部确定具体的验收接管事宜。

3．2、接管验收小组组长负责验收、接管的工作质量。

3．3、接管验收小组具体负责依据本程序进行物业的验收、接管工作。

4、工作程序4．1预接管验收4．1．1家具广场成立后应安排物业工程技术人员提前介入项目建设，熟悉整个项目情况，为接管验收工作做好准备，应主动收集工程资料，并及时向工程项目部提出物业管理方面需要整改的意见和建议。

4．1．2家具广场于开业前一个月组成内部预接管验收小组，尽早掌握设施、设备的性能、操作方法，以利于接管验收的顺利进行，并分步进行家具广场内部组织的验收登记，填写预验收记录,将所发现的问题汇总后反馈给项目部,由其督促施工单位实施整改工作。

4．2接管验收的准备工作4．2．1新建家具广场工程竣工验收后、开业前，家具广场应及时组建验收接管小组，对所接管的物业从使用人的角度进行综合性的验收接管，以确保所接管的物业基本合格，满足家具广场的质量要求和使用要求；如果由于开业时间紧迫等原因而来不及进行的，务必在开业后二个月内进行。

4．2．2由总经理负责，抽调业务骨干组成物业接管验收小组。

4．2．3接管验收小组应当由以下部门人员组成：——由分管物业副总经理或物业部经理任接管验收小组组长；——办公室抽调档案管理文员接管物业的产权、工程、设备资料和相关合同资料；——商场部抽调楼层管理人员协助本楼层的验收移交工作；——物业部具体负责房屋本体、公共设施设备和机电设备的验收移交工作。

4．2.4制定接管验收工作计划。

4．2.5准备接管验收记录表格：——《物业接管验收工作计划表》；——《物业设备设施交接清单》；——《物业图纸资料交接清单》;——《物业备品备件交接清单》;——《物业工程遗留问题清单》。

4．2．6与工程项目部协调接管验收事项、具体时间、工作进度等。

4．3接管验收的工作程序4．3．1具备接管验收条件的项目，工程项目部在与家具广场协调后，应向集团建设中心、集团物管中心和家具广场发出接管验收书面请示和通知，正式约定验收时间事宜。

4．3．2集团建设中心、集团物管中心和家具广场在接到项目部的书面请示后，如认为项目确实存在消防安全等重大安全隐患，可以回复项目部尽快整改后再进行接管验收工作。

4．3．3集团建设中心、集团物管中心接到项目部的书面请示后，同意进行接管验收工作，应按时委派分管领导和专业技术人员参加接管验收工作，指导和监督项目的接管验收工作。

4．3．4接管验收工作由项目部负责牵头，家具广场接管验收小组和施工单位参加，集团建设中心、集团物管中心监督，根据建设部《房屋接管验收标准》和集团公司《物业接管验收技术条件》，按照接管验收工作计划进行。

4．3．5接管验收结束后由家具广场接管验收小组提交接管验收总结报告，上报集团建设中心、集团物管中心。

对于接管验收发现的问题，应以书面形式反馈项目部，并跟踪整改进度，协调组织复验。

4．3．6设施设备的接管验收——项目部在交接前应对所有设备进行清点，按主体工程、供配电系统、给排水系统、空调系统、消防系统、弱电系统、电梯系统、装饰工程分类统计，按照图纸资料进行核实，确保没有漏项后列出《物业设备设施交接清单》。

——设施设备的清点及移交由项目部、施工单位、家具广场接管验收小组三方同时进行。

——设施设备的接管验收方法主要是观感验收和使用验收，侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合使用要求。

——移交时尚未完全完成调试但能满足基本运行要求的设备，要在备注上对设备的状况做出说明。

——由参与交接的各方代表签字确认。

4．3．7图纸资料的交接为保证家具广场日后的正常工作，须移交以下相关资料原件或复印件，家具广场接收后要分系统的整理资料并建立资料档案，妥善保管。

——物业产权资料：①项目开发批准报告；②规划许可证；③投资许可证；④土地使用合同；⑤建筑开工许可证；⑥用地红线图。

——竣工验收资料：①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程专业竣工图及地下管线布置竣工图）；②建设工程竣工验收证书；③建设消防验收合格证；④公共配套设施综合验收合格书；⑤供水合同；⑥供电协议书、许可证；⑦供气协议书、许可证；⑧光纤合格证；⑨通信设施合格证；⑩电梯准用证。