房屋转移登记与变更登记的区别
房屋转移登记制度探微
坝 代 商 业 ＭＯＤ Ｒ Ｂ ＳＮ Ｓ Ｅ Ｎ Ｕ ＩＥ Ｓ
房屋转移登记制度探微
郑佳宁 中国政法大学 民商经济法 学院 １ ０ ８ ０８ Ｏ
二 、房屋转移登 记制度存在的 问题
ｌ 、登记 主体 规 定不 明 。登记 主体 是 登 记实 践 中经常 遇 到的一 个概 念 ， 系指具 有 合 法资格进行申请登记的登记主体。 具体到房 屋转移登记制度中， 指需要办理房屋不动产 转移手续时， 在有关法律文件生效或者事实 发生后提 出转移登记所须具备的申请 资格，
下， 如果 公 司取得 房产 后 ，增加 了公 司的 总 资产 ， 有利于以后的公司清算， 增强了对公 司 债权 人的 担保 能力 ， 以让 其 力 房 产转 可 哩 移登记手续。 相反 ， 如果公司出卖自己名下 的房产 ，为了避免公司的债权人利益受损 ， 应该予以禁止其成为登记主体。 ２ 、折中的实质审查主义。折 中的实质 审查主义是对严格的实质审查主义的一种修 正， 在维护效率的基础上兼顾了公平，要求 登记机 关对 房屋转移 登记 中的重大 事项进 行 严 格 的实 质 审查 。 （） １ 房产 证 。 转移 登 记是 把 旧证 收 回核 发新证的过程，如果收回的旧证是 “ 假证” ， 那么对同一处房产便有两个 “ 合法”的房屋
屋 转移 登 记 问题 。 《 物权法》第二章规定了 “ 不动产登记” 节，第 ２ 条规定 “ 不动产物权的设立 、变 更、转让和消灭 ，经依法登记 ，发生效力 ； 未 经登 记 ，不发 生效力 ，但法 律 另有规 定 的 除外。 ”该条为我国房屋转移登记制度的建
一
等则没有义务进行分辨 。 形式审查对提高登 立奠定了法律基础 ， 即房屋权属进行转让时 记部门的工作效率起到了很重要的作用 ， 但 应依法进行登记。 ０ ８ 月 １ ２０ 年２ ５日建设部为 只做 形 式 审查 是否 合理 却 值得 讨论 的 。 了配套 《 物权法》的实施出台了 房屋登记 ３ 、共 有 人 申请 的模 糊 处理 。房 屋共 有
房产过户≠更名!3点帮你理清产权变更的本质
更名和过户作为房屋使用或者是交易环节中意外产生的情况对购房者或者是原业主来说都是一件头疼的事，以至于不少人搞不清二者的区别和处理办法。
小编今天就帮大家理一理更名和过户的那些区别。
房产更名房产更名是指在不动产证没有办理好的前提下对房屋买卖合同上的名字进行变更，使房产的拥有者通过签订合同的形式发生转让。
需要注意的是，房产更名中存在着两个另类的情况，一种是在婚姻良好的情况下，房产属于夫妻共同财产，如果不动产证上只有一个人的名字，需要办理增名手续的，携带相关资料到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可，此种情况不属于房产更名。
第二种情况是，夫妻双方离婚之后，只能以赠与的方式更名，使房产的拥有者发生转变。
房产过户房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。
即房屋产权从甲方转移到乙方的全过程。
由于房产过户的种类较多，所以不同的过户方式，其手续也略有不同，而且不同的过户方式过程中产生的费用也是不同的。
所以，房产过户要比房产更名复杂的多。
房产更名和过户的区别1、操作方式房产更名是通过开发商完成的，购房者在购房阶段通过更改与开发商签订的购房合同，使房屋的所有人转变成另一个人或者是多人共有，该过程的房屋所有权人不会发生变化。
而房产过户则是在房地产交易中心完成的，通过过户，房屋的所有权发生转移，所有权人发生变化。
2 、是否有不动产证房产更名是在房屋的不动产证尚未办理下来之前进行的更名行为，通过在开发商处登记备案，重新签订购房合同即可。
房产过户则是建立在拥有房屋不动产证的前提下的，通过转让房屋所有权实现过户的。
3、费用无论是房产更名，还是房产过户，在处理的过程中，都会产生一定的费用。
房产更名是开发商在与购房者重新签订合同之后，收取一定的更名费，之后，开发商会通知被更名者来共同办理不动产证。
相比房产更名收取的固定的费用，房产过户因为形式多样，在办理的过程中除了缴纳基本的费用之外，还会产生各种各样的税费，少则几千，多则几万，如果原房主或者是被过户的人手中有多处房产的话，还要缴纳更多的税费。
北京夫妻间房屋转移登记流程
北京夫妻间房屋转移登记流程1.引言1.1 概述概述北京夫妻间房屋转移登记流程是指夫妻之间进行房屋转移过程中需要完成的一系列法律程序。
在婚姻关系发生变化，夫妻之间需要将房屋的产权进行变更或转移时，就需要进行房屋转移登记手续。
本文将对北京夫妻间房屋转移登记流程进行详细的介绍和解析。
在现代社会中，夫妻之间的财产变更和房屋产权的转移不仅关系到双方的权益和合法性，也涉及到相关法律法规的遵守和执行。
通过本文的阐述，读者可以深入了解北京夫妻间房屋转移登记的流程与规定，明确各种相关概念和术语的含义，掌握办理房屋转移登记的基本流程和要点，避免在办理过程中出现疏漏或错误。
文章的结构将分为引言、正文和结论三个部分。
引言部分将简要介绍文章的背景和目的，正文部分将详细论述北京夫妻间房屋转移登记的必要性以及相关流程和要求，结论部分将对全文进行总结，并提出对北京夫妻间房屋转移登记流程的建议和改进方向。
希望通过本文的阐述，能够帮助读者更好地了解和掌握北京夫妻间房屋转移登记的流程和要点，为夫妻双方在进行房屋转移时提供一定的指导和帮助。
正确认识和遵守相关法律法规，合法合规地进行房屋转移登记，保障夫妻双方的权益和合法性。
1.2文章结构文章结构部分的内容可以包括以下几个方面：1. 写作框架：介绍文章的整体框架和结构安排。
可以简单介绍引言、正文和结论三个部分，强调每个部分的重要性和关联性。
2. 引言部分：说明引言部分的重要作用，它是整篇文章的开篇之作，能够吸引读者的兴趣并提供文章的背景信息。
说明引言应包括的内容和写作技巧。
3. 正文部分：介绍正文部分的作用和内容安排，强调正文是论述问题、提供细节和论据的主要部分。
可以简要描述每个小节的主题和重点关注的内容。
4. 结论部分：阐述结论部分的意义和组成部分。
结论是对前文的总结和概括，可以提供一些针对性的建议或回顾文章的主要观点。
强调结论部分需要准确、简明扼要地总结文章，并展示作者的独特观点和思考。
房屋登记办法第七条的内容、主旨及释义
房屋登记办法第七条的内容、主旨及释义一、条文内容：办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。
登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
二、主旨：登记的一般程序三、条文释义：本条作为概括性规定，第一款列举了房屋登记的一般程序，包括申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等步骤。
第二款作为一项特别规定，说明了必要情况下，登记机构可以就登记事项进行公告。
一、房屋登记依照的一般程序本办法规定的房屋登记类型，包括所有权登记（又包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记等），他项权登记（又包括抵押权登记、地役权登记，其中抵押权登记包括一般抵押权登记、最高额抵押权登记：、在建工程抵押权登记，每种他项权登记又可分为设立登记、转移登记、变更登记、注销登记等），预告登记、其他登记（包括更正登记、异议登记等）。
从所占用的土地性质看，还可所有的登记分为国有土地范围内的房屋登记，集体土地范围内房屋登记两大种类型。
各类型房屋登记所针对的情形不同，在登记程序上会有相应的区别。
但作为房屋登记，还要遵循共性的登记程序，也就是不同的房屋登记类型所采用的程序中共通的步骤和手续，这就是房屋登记的一般程序。
这种一般规定的立法模式采用了《德国民法典》所采用的“抽取公因式”的方式，主要是为了避免在设计各具体登记程序上重复规定一些相同的步骤和手续。
（一）关于申请申请是房屋登记申请人向房屋所在地的登记机构提出登记申请，并提交相关证明材料的行为。
登记的启动程序依各国立法例主要有三种形式：申请登记、嘱托登记和径为登记，其中申请登记是最主要的启动形式。
《权属登记管理办法》第十一条即规定，房屋权属登记由权利人（申请人）申请。
但二十一条仍然规定，在依法由房地产行政管理部门代管的房屋、无人主张权利的房屋，以及法律法规规定的其他情形，由登记机构依法直接代为登记。
《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
不动产转移登记是三项二级指标
不动产转移登记是三项二级指标摘要：1.不动产转移登记的定义与分类2.二级转移登记的含义3.二级转移登记的办理流程4.二级转移登记的意义5.结论正文：一、不动产转移登记的定义与分类不动产转移登记是指在不动产权利人发生变动时，依法进行的不动产权利变更登记。
它是不动产登记制度的重要组成部分，旨在保护不动产权利人的合法权益。
根据不同的权利变动情况，不动产转移登记可分为以下几类：1.二级转移登记：指在不动产所有权人发生变动时进行的登记，如房屋买卖、赠与等。
2.变更登记：指在不动产所有权人不变，但抵押权、地役权等其他权利发生变动时进行的登记。
3.注销登记：指在不动产所有权及其他权利均发生终止时进行的登记，如房屋灭失、权利人放弃权利等。
二、二级转移登记的含义二级转移登记，又称所有权转移登记，是指在不动产所有权发生转移时进行的登记。
例如，房屋买卖过程中，买方在支付房款后，需要办理房屋所有权转移登记，将自己登记为房屋的新所有权人。
此时，房屋原所有权人将不再是房屋的所有权人，买卖双方需共同到不动产登记部门办理登记手续。
三、二级转移登记的办理流程办理二级转移登记的具体流程如下：1.申请：买卖双方需共同向不动产登记部门提交申请，并提供相关材料，如房屋买卖合同、身份证明、房屋所有权证书等。
2.受理：不动产登记部门收到申请后，对材料进行审查，确认是否符合登记条件。
符合条件的，予以受理；不符合条件的，不予受理。
3.审核：不动产登记部门对受理的申请进行审核，核实房屋所有权及其他权利情况。
审核通过的，进入登记环节；审核未通过的，退回申请。
4.登记：不动产登记部门将审核通过的申请信息录入登记簿，并颁发新的房屋所有权证书。
5.缴费：办理登记过程中，需按照国家有关规定缴纳相关费用。
四、二级转移登记的意义二级转移登记在不动产交易中具有重要的意义：1.保护权利人权益：通过办理转移登记，可以确保不动产新所有权人的合法权益得到法律保护。
2.维护交易安全：转移登记有助于确保房屋交易合法、真实、有效，避免交易风险。
法大物权名词解释
物权法名词解释1.物权：指权利人直接支配特定物并具有排他性的权利，即对特定物的排他支配权2.物权的调整对象：因物的归属产生的民事关系以及因物的利用产生的民事关系3.物权的特征：主体对特定物的权利；权利人直接支配特定物的权利；直接支配并排除他人干涉的权利4.物权的种类：所有权、用益物权和担保物权。
（1）所有权是构成物权的基础,所有权制度是物权法的灵魂。
担保物权和用益物权是从所有权派生出来的。
所有权是指权利人对自己的不动产和动产,依照法律的规定享有占有、使用、收益和处分的权利。
处分权是所有权区别于其它权利的重要特征。
所有权包括国家所有权、集体所有权、私人所有权。
并派生出建筑物区分所有权。
（2）用益物权,所有权是自物权,用益物权就是他物权(限制物权),是权利人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。
物权法所规定的用益物权种类有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
（3）担保物权,是指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利。
设立担保物权的目的就是为了担保债权人的债权的实现。
担保分可分为物的担保和财产权利担保两种方式。
分为抵押权、质权和留置权,也即担保物权的分类。
5.物权的效力：物权的效力：是指法律赋予物权的作用力和保障力。
包括：（1）排他效力。
是指在同一标的物上不能同时存在两个以上内容不相容的物权，亦即在同一物上已存在的物权具有排除在该物上再成立与其内容互不相容的物权的效力。
（2）优先效力。
物权相互间的优先效力、优先于债权的效力。
（例外：买卖不破租赁原则）（3）追及效力。
又称物权的追及权，是指物权成立后，其标的物无论辗转归于何人之手，物权均得追及其所在而之间支配该物。
（4）妨害排除效力。
又称物上请求权或物权的请求权，是指物权人于其物被侵害或有被侵害之虞时，物权人得请求排除侵害或防止侵害，以回复其物权的圆满状态的权利。
中级经济师-经济基础知识-基础练习题-第三十四章物权法律制度-一、物权概述
中级经济师-经济基础知识-基础练习题-第三十四章物权法律制度-一、物权概述［单选题］1.下列选项中不属于物权的特征的是()。
A.是一种支配权B.客体一般为物C.是一种相对权D.具有追及(江南博哥)效力和优先效力正确答案：C参考解析：物权是绝对权，选项C说法错误。
［单选题］2.根据物权有无从属性可以将物权区分为主物权和从物权，下列不属于从物权的是()。
A.所有权B.抵押权C.地役权D.留置权正确答案：A参考解析：从物权是从属于其他权利而存在的物权。
抵押权、质权和留置权从属于债权而存在，地役权从属于需役地的所有权而存在，都属于从物权。
所有权是可以独立存在的物权，属于主物权。
［单选题］5.一物之上只能存在一个所有权，不得有互不相容的两个以上的物权同时存在于同一标的物上。
这指的是物权的()原则。
A.一物一权B.一权一物C.物权法定D.物权公示正确答案：A参考解析：一物一权原则是指一物之上只能存在一个所有权，不得有互不相容的两个以上的物权同时存在于同一标的物上。
［单选题］6.物权的权利人不必依赖他人的帮助就能行使其权利，从而实现自己的利益，指的是O特征。
A.物权是绝对权C.物权属于支配权C.物权的设定采用法定主义D.物权具有追及效力正确答案：B参考解析：此题考查物权的特征。
特征中，物权属于支配权指的是物权的权利人不必依赖他人的帮助就能行使其权利，从而实现自己的利益。
［单选题］7.物权法律制度的基本原则中“一物一权原则”的含义是()。
A.一个特定的标的物上只能有一个用益物权B.一个特定的标的物上只能有一个担保物权C.一个特定的标的物上只能有一个所有权D.一个特定的标的物上只能有一个物权正确答案：C参考解析：此题考查物权法律制度的基本原则。
基本原则中的“一物一权原则”含义是一个特定的标的物上只有一个所有权，不得设有两个以上相互冲突和矛盾的物权。
［单选题］8.未经()的权利人同意，转移不动产所有权的，不发生物权效力。
不动产登记类型
不动产登记类型不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
本条主要规定的是不动产登记的类型。
《条例》作为一项规范登记的程序法规，登记类型是其核心的内容。
不同的登记类型，其申请主体、提交的材料、登记的程序等都存在差异，《条例》对此作出了概括规定。
一、不动产首次登记不动产首次登记，主要是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，具体来说主要包括总登记和初始登记。
首次登记作为一种登记类型，是《条例》的首创。
在《条例》出台之前，存在着土地总登记、土地初始登记和房屋初始登记、设定登记等相关类型，由于不同的部门对初始登记、设定登记的内涵理解不一致，因此《条例》将其统一归纳规定为首次登记。
二、变更登记变更登记，主要是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。
一般来说，适用变更登记的主要情形包括：权利人姓名或者名称变更的；不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
三、转移登记转移登记，主要是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。
一般来说，转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（入股）的；不动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
四、注销登记注销登记，主要是指因不动产权利消灭而进行的登记。
注销登记在各种不动产登记中普遍存在。
注销登记主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形。
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房屋转移登记与变更登记的区别
一、房屋转移登记与变更登记的概念
转移登记
《城市房屋权属登记管理办法》第17条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。
个人独资企业是由一个自然人投资、财产为投资人个人所有、投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。
个人独资企业解散有几种原因，如投资人决定解散或被依法吊销营业执照。
个人独资企业解散，应由投资人自行清算或者由债权人申请人民法院指定清算人进行清算。
个人独资企业解散后，其财产应先清偿所欠职工工资和社会保险费用、税款及其他债务。
在清算结束以后，到工商登记机关办理注销登记。
清算结束后，余下的房产可由业主个人登记产权，这种登记属于转移登记。
变更登记
《城市房屋权属登记管理办法》第18条规定，权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：1)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的;2)房屋面积增加或者减少的;3)房屋翻建的;4)法律、法规规定的其他情形。
申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。
二、房屋转移登记和变更登记的区别
由以上可以看出转移登记主要是发生在权利主体变化的场合，而变更登记则是指所有权人不发生变化。
在确定是转移登记还是变更登记的，首先要确定房屋的所有权主休是否发生了变化。
具体为：
1、登记前后权利主体的变动情形不一样。
转移登记前后的权利主体不一致，而变更登记前后的权利主体一致，只是权利主体形式(如权利人姓名、名称等)
发生了变化，或者是权利客体形式(如房地产名称、用途、面积等)发生了变化，但变更登记前后的权利人是同一人。
这是两者之间最本质的区别。
2、房地产转移登记是一种房地产转让行为，即房地产权利人将其拥有的房地产转移给他人的行为。
而房地产变更登记不是房地产转让行为，只是房地产登记权利主体或客体形式上的变化，变更登记后，房地产权利人并没将其依法拥有的房地产转移给他人，而仍归原权利人所有。
3、是否缴税不同。
房地产转移登记属房地产交易，需要缴纳契税、所得税等，而变更登记不属交易行为，故不需缴纳任何税。
【注意】
国土资源部《土地登记办法》关于登记的概念比较粗糙，将转移登记视为变更登记的一种。
《土地登记办法》第三十八条本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。
第三十九条依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。
《深圳特区房地产登记条例》则将转移登记与变更登记明确区分。
另，深圳条例效力不低于《土地登记办法》，实践中以深圳条例为准。
三、房屋转移登记流程的注意事项
1、未要求提交原件的，应提交复印件，核验原件;不能提供原件核验的，应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件。
所有复印件材料均使用A4纸
2、书写应使用黑色或蓝黑色钢笔或签字笔;
3、申请人应配合登记机关工作人员就登记有关问题接受询问;
4、共有房屋的登记，应当由共有人共同申请;
5、经询问夫妻共有的房屋：受让方提交结婚证(婚姻关系证明)，夫妻共有房屋协议原件，身份证明;
6、房屋抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提交规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件或抵押权预告登记证明原件;同时提交抵押权注销申请的，抵押权注销与转移登记一并办理;未提交抵押权注销申请的，转移登记后在房屋所有权证附记栏内注记抵押情况。
四、房屋转移登记与变更登记需要的材料
1. 房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的合同）；(2005年3月15日以后签订商品房预售合同的，提交网上签订的预售合同；2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，提交网上签订的现房买卖合同)
2. 签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书（原件）
3. 房屋登记表、分户平面图二份（原件）
4. 专项维修资金专用收据（1999年1月1日以后签订购房合同的）
5. 契税完税或减免税凭证
6. 外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件
7. 外国驻华使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准购房文件。
存量商品房转移登记需提交材料：
1. 原房屋所有权证（原件）
2. 房屋买卖合同（原件）
3. 契税完税或减免税凭证
4. 原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有
权人栏空白）
5. 国有土地使用证（整宗房地产或已发土地证的房屋）
6. 划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）
7. 外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已经批复的房屋再出售的，不再提交
8. 外国驻华大使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准文件。