福建厦门房地产滨海新城地块项目投资分析报告总结 PT

20.0%
16.0% 16.0% 16.7% 16.1% 11.1% 1623.21
12.0%
1162.37
1029.55
1375.26 1560.02
883.21
760.12 556.39 648.33
15.0%
10.0%
8.0%
5.0%
萎缩
停滞 稳定发展 高速发展
厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主， 服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距， 较福建省主要城市则处于领先地位
厦门经济
固投与房地产开发高速增长，经济高度依赖房地产业
1000 800 600 400 200 0
固定资产与房地产开发投资（亿）
928
928
882
662
605
305
402 214
346
324
295
262
91
110
2004
2005
2006
2007
2008
2009
房地产开发投资额 固定资产投资
2010年 1-8月
岛外新城建设
厦门经济发展主要特点
➢工业继续成为全市经济增长的火车头； ➢批发和零售业、服务性行业成为三产增长的主力； ➢政府财政支出与居民消费支出均有较快增长； ➢外贸出口实现恢复性较快增长； ➢金融存贷款较快增长较好地支撑了全市经济增长。
宏观政策
9.29房地产调控政策
调控政策主要内容：
➢ 暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； ➢ 非本地居民暂停发放购房贷款； ➢ 首套房首付款比例调整到30%及以上； ➢ 第二套住房首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍；
2009年，厦门第一产业增加值21亿元，增长1.1%，第 二产业增加值785.9亿元，增长3.5%，第三产业增加值 816.2亿元，增长14.3%；三次产业结构为：1.3：48.4： 50.3，与2008年（1.4：52.4：46.2）相比，第二产业 比重下降4.0个百分点，第三产业比重上升4.1个百分 点
央行加息，存贷款利率上调0.25个百分点
加息影响分析
加息表明中国已经从金融危机中走出， “二次探底”威胁消除；通胀压力严竣； 加息应对负利率； 加息抑制资产价格； 加息控制CPI； 加息吸引热钱、加大人民币升值预期；
加息对房地产业的影响分析
加息增加开发企业的资金成本； 加息增加购房者的按揭贷款利息； 进一步抑制购房需求。
12.14 1.3
60 36
4
广州 厦门 福州 泉州
2
1.3 12.14
4
37
48.4 56.41 60
61
50.3 31.45 36
第一产业 第二产业 第三产业
厦门经济
城市居民生活富裕、购买能力强
厦门城市居民人均可支配收入保持稳步 增长，2009年已达到26131元。比08年增长 9.1％； 厦门城市居民2009年人均消费性支出 17990元同比上年增长5.1%； 2009年厦门市城市居民家庭的恩格尔系 数为39.8%，处于富裕阶段。
人均消费支出 增长率
厦门经济
厦门经济、收入、财政领跑于福建省九地市
福建九地市人均GDP走势图
10000 8000 6000 4000 2000 0 厦门 福州 泉州 三明 龙岩 莆田 漳州 南平 宁德
人均GDP 9400 7500 5617 3717 3089 3072 2945 2450 2518
-0.5% 0.6% 1.9% 1.4%4.3%
-2.1% 1.7%
2.7%
-7.9% -7%
-5.8%
-10.0%
5.9% 6.8% 7.1% 6.4%
4.8%
2.4% 2.8% 3.1% 2.9% 3.3%
4.30% 3.50%
2009.8 2009.9 2009.10 2009.11 2009.12 2010.1 2010.2 2010.3 2010.4 2010.5 2010.6 2010.7 2010.8
厦门政策
政策对厦门房地产市场的影响
市场走势——反弹趋势被抑制
5月份以来，厦门楼市不温不火 ；第四季度，随着大量新盘推出，房价进一步向上大幅 突破的冲动可能被抑制，短期内将处于僵持阶段。随着本轮通胀及通胀预期的结束，调 控政策可能逐步放松。
客户结构——本地客户将成为主力
新政重申，打击外地客户在厦购房，特别是省外客户，未来市场将以本地客户为主，绝 大部分银行对省内客户也要求提供相关证明的，也将抑制省内其他城市客户。
10739 11849 13.5%
16380 17117
6.5%
11.2%
10.3%
4.5%
0.2%
5.1%
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%
1-8月固定资产投资605亿元，比去年同期增长34.6% ； 房地产开发完成投资262亿元，增长105.4% ； 大型项目陆续竣工，基础设施投资下降； 房地产开发投资比重过大。1-8月房地产投资占全社会投资的比重为43.3%。
厦门经济
厦门经济快速恢复增长，增长后劲令人担忧
1-8月主要经济指标
数据来源：厦门市统计局
PMI经历了连续4各月下滑 后，8月PMI止跌回升达到
51.7%，实体经济开始向乐 观方向发展，宏观政策 “保增长”压力减小；
CPI、PPI、PMI数据反映上 半年全国经济发展总体较好， “控通胀”将成为政策调控 方向。
CPI与PPI走势
10.0% 5.0% 0.0%
-5.0%
5.4%
-1.2%
-0.8%
消费心态——可能进入新的观望期
受新政重申影响，购房客户转持观望心态加强，部分客户等待市场相对稳定后再出手购 房。
城市发展
近阶段厦门市获得的政策性支持
特区扩大到全市 中央支持特区发展
体制创新试点
➢ 2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩 大到全市，厦门特区面积扩大11倍。
➢ 2010年9月6日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中 央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先 试，发挥作用 。
xxxx地块投资分析报告
汇报内容
第一章：宏观分析
※宏观经济分析 ※厦门经济环境 ※宏观政策分析 ※厦门政策环境
第二章：市场分析
※土地市场分析 ※房地产市场分析 ※区域市场分析 ※市场总结
第三章：地块分析
※地块规划出让条件 ※区域规划与建设 ※地块环境分析 ※地块SWOT分析
第四章：项目定位
※客群定位 ※形象定位 ※产品定位 ※价格定位
第五章：投资分析
※开发销售计划 ※成本估算 ※起拍价效益分析 ※投标报价分析 ※风险分析
第一章：宏观环境分析
1 宏观经济环境分析 2 厦门经济环境分析 3 宏观政策环境分析 4 厦门政策环境分析
宏观经济
经济回暖，国际贸易、货币政策等越显复杂
12.0% 10.0%
8.0%
2006年—2010年各季度GDP增长率走势
CPI
PPI
制造业采购经理人指数（PMI）
60.0% 55.0% 50.0%
54.0% 54.3%
55.2% 55.2% 56.6%
55.8% 52%
55.1%
55.7%
53.9%
52.1% 51.2%
51.70%
45.0% 2009年8月 2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月 2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年4月 2010年5月 2010年6月 2010年7月 2010年8月
➢ 中国服务外包示范城市 ➢ 跨境贸易结算试点城市 ➢ “三网融合”试点城市 ➢ 国家创新型试点城市 ➢ 国家知识产权工作示范城市
城市发展
城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设
2009年8月厦门市委 提出，要加快推进岛内 外一体化建设，提升岛 内、拓展岛外、一体发 展。
2010年初，胡锦涛总 书记视察厦门时要求 “规划一体化、基础设 施建设一体化、基本公 共服务一体化” 。
9.1%
20.0% 15.0% 10.0% 5.0%
0
0.0%
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年2006年 2007年 2008年 2009年
人均可支配收入 增长率
2001-2009厦门人均消费支出及其增长率
20000 15000 10000 5000
0
8490
8504
9459
调整前后利率对比表
厦门经济
厦门总体经济运行良好，三产占比50.3%
厦门GDP近年保持了约16%的增长速度；受金融 危机的影响，2009年增速为为历史新低；
小于4% 4%-5%
5%-8% 大于8%
2001-2009年厦门GDP分析图（单位：亿元）
2000 1500 1000
500
15.5% 17.2%
2001-2009厦门人均可支配收入及其增长率
30000 25000 20000 15000 10000 5000
8.3% 11365
14.0%
11.8%
9.8% 11768 12915 14443
26131 16.2% 11.4% 13.6% 12.9% 21503 23948
16403 18513
《厦门调控政策五大举措》 一、严格执行差别化住房信贷政策。 暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证 明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。贷款购买商品住房首付 款比例调整到30％以上； 二、调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策。 三、采取临时性限购措施。2010年10月1日起至2010年12月31日，一户家庭在本 市仅允许购买一套商品房； 四、严格商品房预售管理，加强市场监管。 五、切实加快保障性住房建设和分配。