案例研究-商业综合体-万科-日本商业考察报告

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万科日本考察报告-何宝锋

以上五个部分前几批研修人员已作过深入分析，这里不再赘述。
结论：深入细致而又极其精简的前期工作，是国内施工管理的重要差距。精细化的管理方式是这些管理工具使用的前提
2. 中日传统工法比较
2.4 施工工序的差异:
2.4.1 日本传统工法工序与国内最大的不同是日本已基本无砌体和抹灰工程，这是其总工期比国内短的最主要因素，原因如下： 1、据报道，日本每年发生的有感地震有1500次，世界上里氏6级及以上的地震大约20%发生在日本。震级在2、3级的地震日本差不多每月都有。在这种情况下，砌体和抹灰要想不开裂成本就很高； 2、随着劳动力成本的上升，砌体和抹灰这种技术性要求很高的工序，变得已经很昂贵了； 3、日本的高技术工人越来越少；
劳务方式也与中国基本相同，既有包工也有计时工，流动性也相对较强。
日本工人工作时间： 8：00-10：00
10：30-12：00 13：00-15：00 15：30-17：00 包含早会每日7小时，周日和国家法定节假日均休息。
在日本的中国劳工
2. 中日传统工法比较
2.2 班组管理的差异:
重要性:
万科的实测实量和四化管理已经奠定了坚实的基础，学习日本可以让我们迅速开花结果;
借鉴日本在施工效率上的经验，使我们在保证高质量的前提下，有可能大大缩短施工周期。
万科传统建造方式的改进
2、中日传统工法的比较
2. 中日传统工法比较
2.1 工人的差异:
工人素质无差异！单纯从手艺来讲，中国工人，无论是钢筋工、木工还是抹灰工，似乎手艺更高，日本工人更多的依靠先进的工具和材料。日本有一定数量的中国劳工，无论是技艺、吃苦耐劳和纪律方面同样受欢迎。
万科传统建造方式的改进Fra bibliotek赴日研修第五小组

大型城市商业综合体研究——中日案例比较分析

第一节大型城市商业综合体的开发与运营规律研究——中日案例比较分析课题研究的意义大型城市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。

大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。

从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过五星级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。

为了在2008年奥运会前完成国内重要城市上海、长沙综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察美国、日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。

我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。

日本城市：东京、福冈、京都、大阪中方城市：北京、上海深圳青岛西安一、大型城市综合体分类建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。

北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。

这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。

建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。

各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。

大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：1.交通枢纽型城市综合体图9-1 世界质量最佳的城市综合体—六本木新城2.城市CBD中心的城市综合体图9-2 大阪难波城大阪难波城写字楼、购物中心、空中花园、高速铁路火车站完美结合3.城郊结合部城市综合体由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。

日本考察报告,工程管理,万科

日本考察报告,工程管理,万科篇一：赴日本考察报告赴日本考察报告公司名称：北京中兴实强陶瓷轴承有限公司考察人员：总经理等4人派赴国家：日本出国时间：报告日期：20XX年10月29日至20XX年11月04日20XX年12月14日目录一、考()察目的二、考察人员三、考察的主要内容1）参观日本东京化工展览会2）学习、观摩日本三和公司福知山磁力泵工厂四、考察总结1）机遇2）挑战五、附图一、考察的目的近年来，虽然全球经济一直处于低迷状态，但是影响人类基本生活的能源、医药、食品、石油、化工行业的发展势头始终不减！随着新兴科技的进步，新工艺、新产品层出不穷，发展更加迅速。

其中，亚洲地区，日本的化学工业一支独秀，在日本经济的发展中占有举足轻重的地位，对石油冶炼、轻、重化工设备、制药机械、食品加工等行业，高性能、高效率、节能，尤其是对保护自然生态、绿色环保的化工流体机械设备的开发，要求越来越高。

为了了解近邻日本的先进陶瓷轴承及其相关产品的未来市场需求，更好的借鉴和学习日本企业的先进管理理念和经验，进一步扩大我们陶瓷轴承产品的出口，让企业发展走向国际化，应日本Sanwa（三和）磁力泵公司的邀请，20XX年10月29日至20XX年11月04日在王征总经理的带领下，我们一行四人对日本进行了为期7天的参观、学习和访问。

二、参加考察人员（略）三、考查的主要内容1）、参观东京化工流体机械设备展览会，了解日本化工流体机械设备的发展现状和水平。

2）、了解先进结构陶瓷材料及陶瓷轴承、陶瓷球阀、陶瓷机械密封等产品，在日本市场的应用情况，用户群体，及市场前景。

3）、了解日本磁力泵生产企业Sanwa公司的磁力泵生产，工艺过程、组织和管理，学习日本企业先进的管理理念和管理方法。

10月末的东京，气温相当于北京的9月，温暖和煦。

20XX年10月29日13：55，我们一行四人乘坐mU271次航班从北京途径上海，历时5个半小时多的飞行，东京时间20XX年10月29日22：00抵达日本东京成田国际机场。

日本百货业考察报告概论

日本百货考察报告
2014.8
摘要
商品陈列多样化灯光效果中岛设计人性化的卖场设施及配套服务
商品陈列
陈列方式多元化
商品陈列
商场减价标识柜卡统一张贴在活动正中间，小方卡用双头夹张贴
商品陈列
充分利用通道区域进行DP点展示，为单调的空间增加色彩。
商品陈列
利用公共区域促销展示
商品陈列
பைடு நூலகம்
针对特色商品进行工艺流程展示。
特色商品的陈列配以相应的天花设计。
灯光效果
日本各商场灯光效果适中，且几乎无轨道灯，基本以商场镶嵌灯为主。各商场、各楼层根据自身特色，进行设计灯饰及灯光效果。
中岛设计
通透性设计
中岛设计
吊眉隔断式
玻璃隔断式
灯带隔断式
中岛设计
地板隔断式
天花吊饰隔断
日本各商场中岛区域通过各式各样的隔断，将各区域划分的井井有条，并在处理中注重通透及大包柱的设计，让顾客的视角扩大，并更有视觉冲击力。
人性化的卖场设施及配套服务
每个层楼都设有休息区域
充分利用角落位置，增加书吧、保险服务等。
人性化的卖场设施及配套服务
进门处的服务台及广告宣传
人性化的卖场设施及配套服务
临时促销所用的统一的可移动试衣间
专用的理货区域
多功能厅的音控设备室，较好的进行遮挡
谢谢

日本商业考察报告

日本商业考察报告1. 引言日本作为亚洲最先进的经济体之一，具有独特的商业文化和世界级的企业。

本文旨在对日本商业环境进行考察，并分析其中的关键因素和成功经验。

2. 日本商业环境概述日本商业环境以其高度发达的科技、完善的基础设施和高素质的劳动力而闻名。

其政府对企业的支持以及完备的法律制度为商业活动提供了良好的保障。

此外，日本文化中的注重品质和服务态度也为商业成功奠定了基础。

3. 日本商业文化特点3.1 高度重视客户服务日本企业对客户服务极为重视。

他们追求完美的服务质量，注重细节，并不断改进服务流程。

对于日本企业来说，客户满意度是他们最重要的目标之一。

3.2 强调团队合作在日本的商业环境中，团队合作被普遍看作是成功的关键。

企业注重员工之间的协作和相互支持，鼓励团队合作精神。

这种文化有助于提高工作效率和质量。

3.3 尊重和谦虚日本商业文化中，尊重他人和谦虚的态度非常重要。

在商业交往中，日本人通常表现出谦虚的姿态，并注重维持和谐的人际关系。

4. 日本企业成功案例分析4.1 丰田汽车公司丰田汽车公司是日本最大的汽车制造商之一，也是全球领先的汽车公司。

丰田在技术创新、市场定位和质量管理方面享有盛誉。

他们的成功可以归因于对品质的追求、灵活的生产体系和与供应商的紧密合作。

4.2 无印良品无印良品是一家以生活用品销售为主的日本连锁店。

其成功在于对简约、实用和高品质产品的追求。

无印良品注重消费者的需求，并通过与设计师的合作开发出独特的产品。

5. 日本商业考察的启示5.1 重视客户需求日本企业的成功经验告诉我们，重视客户需求并不断改进产品和服务是商业成功的关键。

企业应该注重市场调研，了解消费者的需求，并根据需求推出创新产品。

5.2 培养团队合作精神团队合作是推动企业发展的重要因素。

企业应该鼓励员工之间的协作和相互支持，提高工作效率和质量。

5.3 建立良好的商业伙伴关系与供应商和合作伙伴建立良好的关系对企业的成功至关重要。

0212日本社区商业研究报告

管理委员会
由三井不动产商业管理公司派出专门人员，与店铺经营者成立管理委员会，主要目的有以下两个：
1
收集消费者反馈的意见，对商业设施
或相关店铺进行调整
2
统一各商铺的促销活动，例如发放通
用折扣卷，避免无序竞争
Growing Together计划
共同成长计划是指三井不动产商业管理公司和各店铺经营者之间相互学习的计划。主要内容有：
从上图我们可以看到第二层主要是咖啡店，休闲料理等供居民或办公室人员休憩的业态
饭田桥业态分布
鱼类居酒屋中华料理烤肉拉面印度泰国料理丸龟乌冬面火锅美容医院儿科医院牙科医院
从上图我们可以看到第三层主要是各种料理等供居民或办公室人员饮食休憩的业态，另外还有小型医院诊所这一业态
饭田桥运营方法
品牌折扣购物中心（outlet
主营
park）
outlet park即奥特莱斯是三井不动产模仿美国进行的品牌折扣贩卖中心。奥特莱斯直
业
接和品牌生产商联系，贩卖断码过时的品
务
牌，以便宜著称，吸引大量消费者前来购买
都市小型购物中心
都市小型购物中心是三井公司近来来的新型项目，下面着重介绍
5
三井商业管理之饭田桥项目
日本社区商业的发展
传统商业街
商业街是由一定的底商进行商业集聚后形成的，如上图所示，可以看到商业街的两旁几乎每家住户的一楼都是底商，商业街可以带动一片区域的繁荣与活力
日本的商业街在繁荣发展的过程中出现很多问题，例如上图所示繁乱无序，占道经营等问题。为了改善这一问题由底商们自发组成了商业街管理委员会，委员会的主要职责是对整个商业街进行管理，例如下图所示的，进行拱顶设计，统一的装饰等。另外管理委员会经常组织类似我国庙会一样的活动以凝聚人气。

购物中心经营案例分析研究报告

购物中心经营案例分析研究报告案例分析一：日本LALAPORT购物中心关键成功因素分析一、概况1、日本第一家号称美式的购物中心LALAPORT（日本人所谓美式的购物中心主要是指：拥有广大的土地面积，建筑物采取低楼层的建筑），在一九八一年四月于千叶县的船桥市诞生。

2、名称所以取“LALAPORT”，主要是“LALA”之意，就是指“跳动的旋律，愉快的心情”，“PORT”，即为“港”之意，由于这家购物中心就是住在东京湾周边的一个港口，因此希望这个购物中心的开发，能够让来店的人，都可感受那种跳动的旋律，让每个人都拥有愉悦的心情，充分享受购物、娱乐、休闲的生活情趣。

3、由于千叶县位于东京都的东北方，外地人口若想来东京都工作，千叶组则是一个相当理想的落脚外，因此所谓的新市镇、新社区则不断在开发兴建，自然吸引了不少的新家庭（NEWFAMILY）与新世代的人口，加上各项新的公共设施与交通网络陆续在兴建，京叶县的捷运系统等带动了人潮的流动，产生了新的工作与生活空间，给予LALAPORT购物中心带来了新的景象，有了更好的商机。

4、这个购物中心在一九八一年PART I开幕之后，事隔七年，在一九八八年PART 2又按着开幕，而让LALAPORT这个购物中心在当前日本的购物中心当中，成为一个具有代表性的成功个案。

5、它的整个基地面积大约有五万二十坪左右，建筑结构方面PART 1采取低楼层的建筑，PART 2则采取高楼层的建筑，在建物面积的分配上，除了零售部门的各业态商店之外，还包括了旅馆、办公大楼与公共设施，基本上可以分成七大部份，大致分配如下：（1）专门店：PART 1与PART 2都有，合计共27486坪。

（2）百货店：只PART 1有，计20103坪。

（3）量贩店：只PART 1有，计7028坪。

（4）旅馆：只PART 1有，计6057坪。

（5）商业设施：只PART 1有，计4248坪。

（6）立体停车场：PART 1与PART 2都有，合计共11093坪。

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项目劣势
由于地形限制和分期开发等先天原因，造成区域内部地形复杂，动线较长且凌乱，容易让顾客迷失方向。
3
六本木新城
总结借鉴
铜山街项目可借鉴地下立体交通解决进出口和交通组织问题，该项目其他各项优势都可借鉴采用到我们相关项目中。
4
东京Midtown
4
东京Midtown
六本木位于东京的中心，而东京中城正位于六本木的中心———六本木交叉路口，东京中城由此得名。 2005年，以三井不动产为首的6家公司联合中标，进行开发建设。设计总指挥是SOM，设计主创是日建设计，景观设计由EDAWInc负责，商业设施的设计由Com-municationArts.Inc和隈研吾建筑都市设计事务所承担，住宅楼的设计由坂仓建筑研究所承担，楼体外观设计由青木淳建筑规划事务所指导，还有建筑大师安藤忠雄担纲。于是，以“纽约中城” 为蓝本，该区域被命名为“东京中城”，被建造成一个包括商务、居住、商业等多种城市功能在内的全新复合型街区。
4
六本木Midtown
GALLERIA 购物中心2F 楼层平面图
服装、珠宝、化妆品、内衣、鞋履、儿童用品、芳香疗居、美发· 指甲沙龙、会所、餐饮
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六本木Midtown
GALLERIA 购物中心3F 楼层平面图餐饮，家居、家俱、家用纺织品、生活日用品、时尚小百货、瓷器、设计家电、文具
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难波公园购物中心
难波劣势－建筑形态造成动线布局不合理客用扶梯设置在狭长型商场中间位置，造成单边铺，同时动线漫长，客流无法聚集，生意清淡
1
总结鉴
难波公园购物中心
对比七宝53号的地理位置（飞机航道造成的噪音）和气候条件（1/2的雨雪及酷暑天气），我们建议借鉴采用建造屋顶退台花园的方式来强化建筑的景观效果，增加亮点。其次，用变通手法营造室内中庭型峡谷，既聚集客流，又形成震撼的视觉效果。再次，在外立面的设计风格上力求眩目多变，注重细节设计，打造出地标性建筑的效果。室内及建筑材质等细节处可多参考。
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六本木Midtown
GALLERIA 购物中心4F 楼层平面图國際餐厅、俱乐部
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六本木Midtown
项目优势－定位明确定位明确的中高端精品购物中心，集中了132家高档品牌店铺，其中有35家国际品牌时装店在东京的旗舰店
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六本木Midtown
项目优势－购物中心动线清晰高端精致购物中心，围绕中庭布局，动线清晰流畅
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难波公园购物中心
购物中心一、二层平面图
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难波公园购物中心
购物中心三、四层平面图
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难波公园购物中心
购物中心五、六层平面图
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难波公园购物中心
购物中心七、八、九层平面图
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难波公园购物中心
难波优势 — 建筑规划及景观设计
难波公园购物中心的建筑形态优美，风景如画，类似公园布局，景观效果很好。
日本商业项目考察汇报
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难波公园购物中心
难波公园购物中心总体概况
由美国捷得（Jon jerde）国际建筑师事务所总体规划和建筑设计，原址是一座棒球馆，位于大阪市浪速区邻近难波火车站的一片新商业区内。由NK电气铁道公司负责开发建设，将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅结合，是城市综合体项目。
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难波公园购物中心
难波劣势－建筑形态不利于商业经营
同一时间点难波公园购物中心内外客流对比示例
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难波公园购物中心外
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难波公园购物中心内部
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难波公园购物中心
难波劣势－开放式空间对商业经营的不利影响
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峡谷和退台等开放空间的设计，与气候条件不相符合，遇到刮风下雨非常危险，容易造成顾客滑倒跌伤等安全事故，并且不利于节能环保。顾客由于温度、气候的影响，不愿意多加停留，造成客流稀少，惨淡经营。
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京都火车站商业综合体项目
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总体概况
京都火车站商业综合体项目
由日本建筑师原广司设计，车站占地38078平方米，总建筑面积237689平方米，地下3层。地上有饭店16层，百货商店（伊势丹）12层，塔屋1层，高达60米。包括酒店、百货、购物中心、餐厅、电影院、博物馆、展览厅、地区政府办事处、停车场等，京都火车站是日本最大级别的现代化车站。
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东京Midtown
由4层落地大空间构成的GALLERIA是东京中城的主要购物区域。
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东京Midtown
GALLERIA 购物中心B1 楼层平面图
超市、食品、餐饮、面包房、家居用品、甜品店、西餐店
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六本木Midtown
GALLERIA 购物中心1F 楼层平面图
服装、配饰、钟表、珠宝、化妆品、雪茄、餐饮、宠物站
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六本木新城
项目优势－交通体系规划六本木新城建立了良好的区内交通体系,在规划时就考虑到将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合,并将人的流动放在第一位来考虑，以垂直流动线来思考建筑的构成，使整体空间充满了层次变化感。
3
六本木新城
六本木新城以办公大楼森大厦(Mori Tower)为中心，森大厦1F 的交通交换中心使2层商业价值提升到与1层同等地位，最重要的是极好解决了整个区域内交通疏导问题。
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六本木新城
项目优势－配套六本木露天广场是一处拥有可以任意开放的遮蔽式穹顶露天多功能公共设施娱乐表演圆形舞台，能为风雨无阻的户外活动提供场地；配合着可变换的喷水设施，满足了多样化的活动场地需求，提供了变化丰富的空间。
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六本木新城
项目优势－建筑立面立面变化丰富，材质成就品质
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六本木新城
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六本木Midtown
项目优势－项目内与定位相匹配的艺术配套设施三得利美术馆，举办绘画、陶瓷、漆工艺、玻璃、织染工艺等备具魅力的展览。同时设有SHOP×CAFE和茶室“玄鸟庵”等众多享受奢侈休闲时光的地方。
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六本木Midtown
项目劣势
餐饮区与购物中心区域由于大楼格局限制，两条动线被两个中庭分开，无法直接到达，造成顾客不便。后通道客流稀少。
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六本木Midtown
项目优势－室外雨蓬钢结构顶棚，大气壮观，实用性强
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六本木Midtown
项目优势－项目内与定位相匹配的艺术配套设施坐落于中城广场一角，由建筑大师安藤忠雄设计、时装设计师三宅一生主导的设计博物馆(21_21DESIGNSIGHT)，这座建筑屋顶有一块铁板撑起，状如日本折纸，据说概念源自三宅一生以一块布做创作的理念，而三角屋顶与间条落地玻璃看似简约，阳光入屋时，直纹一条条反映于墙上，聪明的采光美学让博物馆本身就已极具欣赏指数。
总结借鉴
交通枢纽项目可借鉴的形态，特别是办公、酒店和商场与换乘通道之间的合理衔接，主力店的选择和业态的布局等等。还有玻璃顶棚的造型、材质和结构，商业内部各细节的处理等。
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六本木新城
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总体概况
六本木新城
由美国捷得，KPF等多家设计公司联合完成建筑设计，位于东京都会区的六本木六丁目地区，2003年正式开业，总建筑面积78万平方米，历经17年完成建设，是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的建筑综合体，是日本著名的旧城改造、城市综合体的代表项目。
项目优势－交通体系规划
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六本木新城
通过风雨连廊、过街天桥等设施来缩短办公室与居住区之间的距离，减少人们的交通时间，并且确保安全舒适便捷。
项目优势－交通体系规划
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六本木新城
项目优势－交通体系规划将都市的生活流动线由横向改为竖向，建设一个“垂直” 的而不是“水平”的都市，通过增加大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间，根据这一规划理念朝垂直化方向设计的，因此本区的户外公共空间开阔，绿化率也较高。
京都火车站商业综合体项目
项目优势－主力店的设置
把伊势丹百货作为主力店，起到极好的聚客效果。并且业态与地下的商业街部分形成互补。
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京都火车站商业综合体项目
项目劣势－百货店动线过长地形造成伊势丹楼层过高，一共13 层，内部动线过长，并局部被割裂成两部分，造成经营上的困难。
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京都火车站商业综合体项目
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东京Midtown
东京中城68900平方米的空间里排列了6幢摩天大厦，包括办公、酒店、商业、艺术设计四个部分。3座办公大楼以 MidtownTower为标志建筑，酒店是丽思卡尔顿酒店，还有美国Oakwood公司的最高端品牌Premier首次进入东京的中长期租赁型的酒店式公寓；商业则包括购物中心、广场和一个圆形玻璃建筑的餐饮中心。艺术设计部分包括三得利美术馆、21_21DESIGNSIGHT、东京中城设计中心、富士 Xerox艺术空间。
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难波公园购物中心
难波公园购物中心总体概况
Namba Park难波公园一期开发总面积１６.７万m2，其中商业面积４万平方米，办公楼８万平方米。第２期 7.6万m2，合計24.38万m2。位于大阪浪速区传统热闹的商业区的末端，从远处看去，Namba Park是一个斜坡公园，从街道地平面上升至9 层楼的高度，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连。
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京都火车站商业综合体项目
项目整体剖面图
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京都火车站商业综合体项目
项目优势－规划设计结合京都站地形特点建造，造型独特，空间设计巧妙，现代感强烈。
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京都火车站商业综合体项目
项目优势－中庭设计1 车站的东部有个中心的空中庭院，非常简洁明快。顶层宽敞的“空中花园”和悬在半空的“空中走廊”已经呈现在眼前。这样的巧妙创意让这座本就庞大无比的建筑变得更加浪漫多姿。