租赁合同终止-转租合同效力不一定随之终止
最高院法官：租赁合同解除中的若干问题(下)
最高院法官：租赁合同解除中的若干问题（下）租赁合同解除后的法律后果根据《合同法》第九十七条的规定，租赁合同解除后，会发生恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等诸项请求权。
但是，由于租赁合同为继续性合同，在合同解除之后，租金虽有返还可能，但承租人的使用、收益却不可能返还，因此租赁合同的解除只能向将来发生，而不能溯及既往，亦即，过去的合同关系不受影响，解除后的合同关系消灭。
需要注意的是，在德国及我国台湾地区，对于我国合同法上的继续性合同关系的解除，称为“终止”。
[18]例如，台湾地区民法典第424条规定：“租赁物为房屋或其它供居住之处所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康时，承租人虽于订约时已知其瑕疵，或已抛弃其终止契约之权利，仍得终止契约。
”[19]终止权是一项形成权，其功能在于使继续性合同关系向将来消灭。
[20]由此可见，终止着重强调合同关系向未来消灭的效果。
而我国合同法则是在合同权利义务消灭的意义上使用终止，而把德国法、台湾地区民法上的终止称为解除，从而终止成为解除的上位概念。
租赁合同解除，会发生违约金责任、赔偿损失的责任如何承担的问题，需要分别讨论。
合同解除与违约金责任租赁合同被解除，已经发生的违约行为是否适用违约金责任？[21]在合意解除场合，在双方当事人都无违约行为的情况下，基于主客观原因，一方提出解除合同、另一方同意的，违约金适用的构成要件未满足，故违约金责任不能适用。
如果一方存在违约行为，且双方当事人合意解除的，是否适用违约金责任首先要看当事人的约定。
无约定的，推定当事人放弃了违约金请求权。
在单方解除情况下，除了合同因不可抗力导致不能实现目的而被解除的之外（《合同法》第一百一十七条），违约金责任应当适用，其原因在于：第一，租赁合同解除后，合同向未来消灭，已经履行部分的合同关系不受影响，[22]换言之，已经履行部分在观念上可以看作与被解除部分的合同相互独立的两个合同。
在此场合，已经经过的承租人占有、使用租赁物期间可以看作是一个有确定期限的租赁合同（期限至解除之日）。
租赁协议中的终止与续租
租赁协议中的终止与续租租赁协议是房东和租客之间就租赁房屋达成的一种法律协议，其中明确了双方在租赁期间的权利和责任。
然而，有时候由于各种原因，双方可能需要终止或者续租租赁协议。
本文将就租赁协议中的终止与续租问题进行探讨。
一、租赁协议终止的情况和流程在租赁期满之前终止租赁协议的情况是比较常见的，以下列举了一些可能的情况：1. 协议解约：双方协商一致，达成解约协议。
这种情况下，双方可以自行协商解决，在协议终止之前解决好房租支付、押金归还等事宜。
2. 提前解约：租客提前解约的情况下，可能需要支付一定的违约金。
违约金的具体金额可以是双方协商约定的，也可以根据租赁协议中的条款来确定。
3. 合同解除：在一些特殊情况下，如不可抗力事件或双方丧失签订协议的能力，可能会导致合同的自动解除。
在这种情况下，双方需要根据法律法规及协议中的约定处理相关事宜。
无论终止租赁协议的原因如何，一般情况下，双方需提前相互通知对方，并与对方沟通协商解决相关事宜，如房租支付、押金返还等。
如果无法达成一致，双方可能需要通过法律途径解决争议。
二、租赁协议的续租问题当租赁期满后，双方如果希望继续租赁关系，可以进行续租。
以下是一些常见的续租方式：1. 续签新合同：双方可以商定续签一份新的租赁合同，明确新的租赁期限、房租金额以及其他相关事项。
2. 协商延期：双方可以协商延长租赁期限，不需要签订新的合同。
在这种情况下，需要特别注意原有合同中关于租金上涨的约定，并根据实际情况进行调整。
对于续租的具体方式和相关事项，双方需提前协商并达成一致。
续租时，一般情况下租金可能会有所上涨，双方需就租金金额进行合理的协商。
同时，也需要注意在续租时对于房屋的状况进行重新评估，确保租客的权益不受损害。
三、租赁协议终止和续租的注意事项在终止租赁协议或者进行续租时，双方需要注意以下事项：1. 提前通知：不论是终止协议还是进行续租，双方需要提前相互通知对方。
通知的方式可以是书面通知或者口头通知，建议书面形式以便留下证据。
转租房屋的解除与终止方式
转租房屋的解除与终止方式转租是指租赁主体将自己承租的房屋再次租赁给他人。
在现实生活中，由于各种原因，许多租赁主体需要转租房屋。
然而，当租赁主体决定终止转租合同时，需要遵循一定的法律程序和合同规定。
本文将论述转租房屋的解除与终止方式。
一、约定解除根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，合同双方可以通过自由协商方式解除合同。
在转租房屋的情况下，当原租赁主体与承租人达成一致，同意解除转租合同时，可以通过约定解除方式来终止合同。
双方应当以书面形式表达解除意愿，并签署解除协议，确保合同解除的有效性。
二、租赁主体退租当租赁主体无法通过约定解除方式解除合同时，他们可以选择以退租的方式来终止转租合同。
租赁主体应当提前通知承租人，具体时间根据合同约定为准。
通常，在租期届满前三个月提前通知承租人即可。
退租通知应当以书面形式发出，确保时间和内容的准确性。
租赁主体在退租时，应当与承租人协商并达成一致，解决租金支付和押金返还等问题。
三、承租人终止转租房屋的承租人也可以终止转租合同。
根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，当合同一方未履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成重大损失时，对方有权提前终止合同。
在转租房屋的情况下，如果承租人发现租赁主体未履行合同义务，例如未按时支付房租或维修房屋，承租人可以以合法事实为依据，提前终止转租合同。
承租人应当及时通知租赁主体，并向对方提出书面解除请求。
四、法定解除除了通过约定、退租和承租人终止的方式外，如果转租合同的履行已经违反了法律法规的规定，则转租合同可以被法定解除。
例如，转租合同违反了国家租赁政策，或者合同内容违反了法律法规的有关规定等情况。
在这种情况下，任何一方都有权要求合同的法定解除。
当然，在采取法定解除方式终止合同时，应当及时咨询法律专业人士并保持充分的证据。
综上所述，转租房屋的解除与终止方式主要包括约定解除、租赁主体退租、承租人终止和法定解除等。
房屋租赁合同法的相关法律规定_房屋租赁合同
房屋租赁合同法的相关法律规定_房屋租赁合同房屋租赁合同法的相关法律规定第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。
当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。
对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
2023年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力题库附答案(典型题)
2023年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力题库附答案（典型题）单选题（共100题）1、期房价格与现房价格二者之间的关系是（）。
A.期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿B.期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值＋风险补偿C.现房价格＝期房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿D.现房价格＝期房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值＋风险补偿【答案】 A2、板式住宅的K值一般在（）以上。
A.90%B.80%C.70%D.60%【答案】 B3、适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况的供水方式是（）。
A.直接供水方式B.设置水箱的供水方式C.设置水泵、水箱的供水方式D.分区、分压供水方式【答案】 C4、房地产损毁、灭失的风险在交付之前由（）承担。
A.买受人B.出卖人C.代理人D.中间人【答案】 B5、下列关于房地产抵押的说法中，正确的是（）。
A.已出租的房屋不能设定抵押B.设定了抵押的房地产不能转让或者出租C.同一宗房地产的建筑物和土地不可以分别抵押D.设定了抵押的房地产，由抵押权人占用与管理【答案】 C6、经纪活动方式不包括（）。
A.居间B.代理C.行纪D.包销【答案】 D7、下列不动产状况发生变化的情形中，属于应申请办理变更登记的是（）。
A.拍卖不动产B.交换不动产C.继承不动产D.扩建不动产【答案】 D8、通常情况下，房屋共有分为按份共有房屋和共同共有房屋，对二者在买卖时的描述错误的是（）。
A.通常情况下，按份共有人可以随时请求分割共有房屋，并自由处分分割所得份额B.共同共有人只有在共有基础丧失或有重大理由需要分割共有房屋时，才可请求分割C.除另有约定外，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意D.除另有约定外，按份共有人处分共有房屋，经占份额1/2以上的按份共有人同意即可【答案】 D9、下列不属于房地产专业服务机构的是()。
场地租赁中的续租及转租规定详解
场地租赁中的续租及转租规定详解场地租赁是指租赁双方在租赁合同的约束下，将一定范围内的场地提供给承租方使用的行为。
在场地租赁过程中，续租和转租是两个常见的情况。
本文将详细解释场地租赁中的续租和转租规定。
一、场地租赁续租规定当租赁期限接近到期时，双方可以选择是否继续租赁。
在续租的过程中，一方需提前通知对方，并与对方协商续租的条款。
续租通知：根据合同约定，一般在租赁期满前的一个月，承租方需向出租方提出是否续租的意愿通知。
通常建议书面形式，以避免纠纷。
续租条款：续租合同的条款可以是与原合同相同或有所变动。
变动的内容可以是租金、租期、租赁方式等。
双方需通过协商达成一致。
租金调整：续租时，双方可协商租金的调整。
租金的调整可以根据市场行情、场地设施的维修与改善、租赁期限等因素进行决定。
协商时应注意合理性和公平性。
合同续签：续租达成一致后，新的续租合同需要由双方签署，并按照原合同的规定办理备案手续，以确保续租的合法有效。
二、场地租赁转租规定场地租赁转租是指承租方将租赁场地部分或全部转租给他人使用的行为。
转租需要符合一定的规定，以确保双方权益的保护。
转租合同：承租方需与转租方签订转租合同，并在转租合同中注明转租的场地、租期以及转租的其他条款。
出租方同意：在转租前，承租方需获得出租方的书面同意。
出租方可以根据具体情况决定是否同意转租，双方应通过协商一致。
转租责任：转租方对转租期间的使用权负责。
转租方需保证场地的安全使用，并遵守原租赁合同中规定的约束。
同时，承租方仍需履行与出租方之间的原始租赁合同。
免责条款：承租方与转租方可协商在转租合同中加入免责条款，以确保合同履行过程中的风险控制。
合同变动：转租合同的签署并不改变原租赁合同的法律效力。
若转租合同中与原合同有冲突的条款，仍以原合同为准。
三、续租与转租的注意事项1. 注意时效性：在续租或转租前，双方应提前与对方沟通，确保相关事项的办理时间充裕，避免超时导致纠纷。
2. 合同明确：在续租或转租的过程中，合同中的相关条款应明确无歧义，避免产生争议。
2024年房屋租赁合同终止
2024年房屋租赁合同终止是指在2024年，租赁房屋的合同被双方协商一致地终止。
终止合同的原因可以是租赁期满、合同解除或违约等。
在终止合同之后，租赁房屋的使用权将归还给房东，租户需要搬离，并完成相关的退还房租和押金等事宜。
首先，根据合同的规定，租赁期满是常见的合法终止合同的情况之一。
在租赁合同中，双方约定了租赁的起止时间，当房屋租赁期满时，租赁合同自动终止。
届时，租户需要按照合同规定的时间提前通知房东，并将租赁房屋交还给房东。
在此过程中，租户需要按照合同约定的条件和要求来进行退还房租和押金等事宜。
其次，合同解除也是一种常见的合法终止合同的方式。
合同解除是指当租赁合同中涉及的某一方当事人违反了合同的约定，导致合同无法继续履行时，对方当事人可以向法院申请解除合同。
在2024年，如果租户或房东违反了租赁合同的规定，导致合同无法继续履行，对方可以向法院申请解除合同。
一旦法院判决解除合同，租赁关系将终止，并且双方需要根据法院判决来进行相关的赔偿和补偿等事宜。
另外，违约是另一种可能导致租赁合同终止的情况。
在合同中，双方约定了租赁房屋的使用规定和责任，如果一方违反了这些约定，对方可以宣布合同违约，并终止合同。
举例来说，如果房东未按时进行房屋维修，导致房屋无法正常使用，租户可以向房东提出违约，要求解除合同。
同样地，如果租户未按时支付房租或损坏房屋造成重大损失，房东也可以提出违约，终止合同。
在这种情况下，双方需要通过协商或通过法律程序来解决纠纷，并完成合同的终止手续。
总的来说，2024年房屋租赁合同终止的情况包括租赁期满、合同解除和违约等。
在终止合同之后，双方需要根据合同的约定和法律的规定来处理退还房租、押金和赔偿等事宜。
为了避免纠纷的发生，双方应当在签订合同时认真阅读并理解合同的内容，并严格按照合同的约定来履行自己的权利和义务。
此外，如果发生合同纠纷，双方可以通过协商、调解或诉讼等方式来解决问题，以维护自己的合法权益。
房屋租赁合同终止
房屋租赁合同终止在租房期满或者提前解除合同的时候，租房合同的终止问题是需要被解决的。
本文将介绍终止租房合同的原因、方式和注意事项。
终止租房合同的原因租房合同终止的原因通常有以下几种：1.合同期满：当租房合同规定的租期到达时，租房合同自然终止；2.双方协商：当租客和房东双方同意提前终止合同时，可以提前解除租房合同；3.违反合同：当租客或房东违反了租房合同的规定时，决定要终止租房合同；4.强制终止：当租房合同因不可抗力等原因不能履行时，可以强制终止租房合同。
终止租房合同的方式根据实际情况和租赁合同的条款，终止租房合同的方式有以下几种。
合同期满当租赁合同规定的租期到期时，租赁合同自然终止，不需要进行任何操作。
双方协商当租客和房东双方同意提前终止租赁合同时，需签订协议并注明合同终止的原因、时间和细节。
在签订合同终止协议时，注意要妥善处理退还房租、押金及其他费用的问题，并且需要确保租客和房东双方均签字并加盖章。
违反合同当租客或房东发生违反租赁合同规定的行为时，需要依据相关法律规定，进行终止合同的操作。
这需要提供相应证据，例如物业管理记录、合同签字、付款单据等。
房东需要先提供书面通知，在租客未能在约定的时间内更正行为的情况下，可以解除租赁合同。
强制终止当房屋不适宜居住或者因不可抗力等原因不能履约时，合同可以被强制终止。
例如，当房屋发生严重水灾、火灾、自然灾害等不可抗力事件时，且不能在合理时间内得到修缮或重建时，租赁合同可以被强制终止。
终止租房合同需要注意的事项在终止租房合同时，需要注意以下事项。
1.提前通知：双方协商终止合同时需要提前通知对方；2.续租协议：当租赁合同到期时，如果双方需要续租，需要签订相应的续租协议；3.押金问题：如果租客退房后存在押金问题，需要及时处理和退还；4.补偿费用：如果租客提前解除合同造成了房东经济损失，租客需要承担相应的赔偿费用；5.书面确认：无论哪种方式终止租房合同，双方都需要进行书面确认。
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租赁合同终止转租合同效力不一定随之终止【基本案情】原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会（以下简称益乐村）。
被告：浙江益爱电子发展有限公司（以下简称益爱公司）第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下简称大排大公司）。
第三人：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处（以下简称文西分理处）。
第三人：杭州新时代装饰材料市场（以下简称新时代市场）。
第三人：杭州荣达装饰材料有限公司（以下简称荣达公司）。
原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份租赁合同，合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等项目，逾期不能交付使用，作违约处理。
合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。
合同订立后，益乐村将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。
因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱公司则自行出资修建。
同年11月28日，益乐村出具授权书一份，明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司，授权期自1995年1月1日至2024年12月31日，期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。
1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补充协议，益爱公司同意益乐村收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼，所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。
同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期从1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋；本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所约定的租金，以双方9月5日签订的补充协议为准。
上述补充协议、合同签订后，益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村，并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计4617263.30元的清单交给益乐村。
随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。
益爱公司则就其承租的3号、6号楼进行改建并增添设施（鉴定价值为343184元）并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分别订立了使用面积、租用期及租金不等的房屋租赁合同，并交付使用。
其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议，协议约定新时代市场租用的3号楼第一、二层（部分）1200平方米营业房，益爱公司同意从1997年7月1日起退还给益乐村，再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。
但新时代市场既未与益乐村签订协议，也未将所租用的营业房归还给益乐村。
1999年1月29日，益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议，向杭州市中级人民法院提起诉讼，请求终止双方间的房屋租赁合同，判令益爱公司支付租金及利息8320878.49元，并承担诉讼费。
益爱公司则提出反诉，请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路的违约金40万元，并负担诉讼费。
【裁判要旨】杭州市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。
经审理，杭州中院认为：益乐村与益爱公司1996年9月签订的补充协议及租赁合同，明确约定1994年6月的租赁合同终止。
益乐村在收回4幢楼房后，应对益爱公司在其中的装修改建投资款委托有关部门审计，折抵益爱公司的租金。
但益乐村未按约定履行，便将4幢楼房另行出租他人后改建，致使现在无法审计，由此而造成的损失应由益乐村承担。
而益爱公司未按约定支付房租，已构成违约，益乐村据此要求终止租赁关系，由益爱公司支付拖欠租金的理由正当，予以支持。
鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，由各自承担相应责任。
益乐村与益爱公司间的租赁关系终止后，益爱公司应归还房屋，文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十三条之规定，该院于2000年2月2日作出以下判决：一、益乐村与益爱公司1996年9月签订的租赁合同终止履行。
二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益乐村的3号、6号楼房归还给益乐村。
三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。
四、益乐村在判决生效后10日内支付益爱公司1、2、4、5号楼的改建装修、道路等投资款3464276.20元。
五、新时代市场在判决生效后10日内支付益乐村房屋使用费551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。
六、驳回益乐村的其他诉讼请求。
七、驳回益爱公司的反诉请求。
一审判决后，第三人大排大公司、文西分理处不服，分别上诉至浙江省高级人民法院；原审被告益爱公司也曾提出上诉，但因其未按规定预交二审诉讼费，依法被视为自动撤回上诉。
大排大公司上诉称：我司与益乐村订立房屋租赁合同，同时又与益乐村、益爱公司三方订立协议，益乐村将其在租赁合同中的权利义务一并委托给益爱公司享有，我司已按约支付了房租，原审判令我司承担腾退承租房，与事实和法律规定不符。
请求查清事实，依法改判。
被上诉人益乐村辩称，三方协议为办理营业执照所用，不具有法律效力，要求驳回大排大公司的上诉。
益爱公司对大排大公司提出的上诉理由无异议。
文西分理处上诉称：益乐村与益爱公司订立房屋租赁合同的目的，系由益爱公司开办电子市场进行招商经营，且益乐村还出具授权书，将6幢房屋的出租权授予益爱公司，事实证明益爱公司原本就不是房屋的直接使用者；分理处据此与益爱公司签订合同，付清租金而取得承租房使用权的行为合法，且不存在履行合同义务的过错，原审判令分理处腾退房屋违反法律规定。
请求将案件发回重审或撤销原判第二项，改判分理处不需腾退房屋和享有继续使用的权利。
益乐村辩称，分理处与益爱公司订立的房屋租赁合同，并未经我村同意，属非法转租，要求驳回分理处的上诉请求。
浙江省高级人民法院经审理认为：益乐村与益爱公司在履行租赁合同过程中均有违约之行为，原判终止合同的履行，并以各自过错相抵的认定合理，符合民法的公平原则。
但益爱公司基于其与益乐村的房屋租赁合同及房屋出租授权书，开办电子市场招商转租房屋；大排大公司、文西分理处、荣达公司、新时代市场等原审第三人据此与益爱公司订立租赁合同，依约占用房屋，并不违反法律规定，且符合本案各方当事人订立合同时所追求的合同目的。
依民法诚实信用原则，当事人各方的权利义务应从相互间合同的约定。
据此，为稳定市场经济秩序，保证当事人的交易安全，在出租人益乐村与承租人益爱公司间的房屋租赁合同终止履行后，益爱公司原与大排大公司等本案原审第三人间订立的房屋租赁合同依法应继续履行。
鉴于本案实际情况，益爱公司在上述租赁合同中的权利义务，可由益乐村承受，大排大公司等原审第三人已支付的租金，应由益乐村与益爱公司结算；未支付的租金，则由益乐村依合同行使权利。
上诉人大排大公司、文西分理处要求继续使用承租房屋的上诉主张成立，原判要求第三人腾退房屋的实体处理，及对益爱公司应归还的3号、6号楼房中增添的附属物未作认定，均属不当，应予以纠正。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条之规定，浙江省高级人民法院于2000年8月15日判决如下：一、维持杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第一、三、四、六、七项。
二、撤销杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第二、五项及诉讼费负担部分。
三、益爱公司应于本判决送达后30日内，将其使用的位于杭州文三路西益乐路1号属益乐村所有的3号、6号楼中的房屋，腾空归还给益乐村。
四、益爱公司对3号、6号楼的房屋改建，由益乐村折价补偿益爱公司343184元，于本判决送达后10日内付清。
五、2000年2月1日至房屋实际腾退之日的租金，益爱公司应按1996年9月租赁合同确定的月租金数额，于腾退之日据实偿付给益乐村。
六、益爱公司原与大排大公司等原审第三人间订立的房屋租赁合同继续履行，益爱公司的合同权利义务由益乐村承受。
【法理评析】本案法律关系相对复杂，存在出租和转租两个法律关系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。
如何理解两个租赁合同的法律效力，尤其是当出租合同被要求终止时，如何认定转租合同的效力，成了本案的关键问题。
另外，本案的审理还涉及第三人的追加、附属物的认定、违约责任的处理、转租合同权利义务的转移等诸多法律问题，现择其要进行分析。
（一）出租合同的效力及违约责任的处理益乐村和益爱公司就房屋租赁先后签订有合同两份和补充协议一份，双方意思表示真实，内容合法，依法应认定有效。
对此，一审、二审亦无歧见。
益乐村在履行租赁合同过程中，没有按照约定对出租的楼房进行装饰和修通道路，在益爱公司自行出资修建后，又没有及时对益爱公司依补充协议交回的4幢楼房进行有关费用的审核，以折抵租金；而是直接将该4幢楼房出租给他人，导致被改建后无法审计，对本案的纠纷负有一定的责任，其行为已构成部分违约。
承租人益爱公司在出租人益乐村没有及时依约修膳房屋和道路的情况下，为推动合同履行，减少损失，主动垫资修建，值得肯定。
由于益爱公司和益乐村事后又重新签订补充协议和新的租赁合同，明确将原租赁合同废除，据此可以认定益爱公司对益乐村不按约修房建路的行为已达成谅解，双方的权利义务以新的租赁合同为准。
一审法院驳回益爱公司的反诉应属正当。
惟益爱公司没有遵照新租赁合同的约定，逾期两个月以上未交租金，已构成对新合约的根本性违反，益乐村根据合同规定，要求终止履行租赁合同理由正当，一审、二审法院对此均予以支持。
鉴于益乐村也有部分违约的事实，一审法院根据《民法通则》第一百一十三条的规定，判令双方各自承担相应责任，即益乐村承担怠于审计的风险，4幢楼房的修缮及修路费用，主要参照益爱公司提交的“投资款清单”核定，其间损失由益乐村承受。
这样处理违约责任，可谓自负其责，符合民法的公平原则。
（二）转租合同的效力及合同主体变更对出租合同，一审、二审都支持了益乐村的主张，同意终止履行。
但出租合同被终止后，转租合同的效力如何，是否应继续履行？两审法院意见有分歧，杭州中院根据益乐村和益爱公司出租合同“拖欠两月租金终止合同、收回房屋”的规定，判令终止双方的租赁合同，除承租人益爱公司外，次承租人文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场所占用的房屋亦应一并归还。