房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节
房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节
房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：第一步：土地取得涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。
第二步：立项涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。
第三步：规划及勘察设计涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。
第四步：施工准备涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。
第五步：施工、监理、质量监督管理涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。
第六步：申请预售（商品住宅建设工程）涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。
房地产打交道的单位房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。
建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。
城市卡发办公室—开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。
土地局—房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。
规划局—土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。
规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。
拆迁办—征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。
绿化办—征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。
供电局—拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。
自来水公司—拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。
设计院—图纸设计。
地质勘查部门—地质勘查。
招标办—工程建设招标。
审图办—出图后的图纸审查。
消防队—图纸的消防审查。
建设工程质量监督站—工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。
房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门
房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：第一步：土地取得涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。
第二步：立项涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。
第三步：规划及勘察设计涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。
第四步：施工准备涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。
第五步：施工、监理、质量监督管理涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。
第六步：申请预售（商品住宅建设工程）涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。
房地产打交道的单位房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。
建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。
城市开发办公室——开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。
土地局——房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。
规划局——土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。
规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。
拆迁办——征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。
绿化办——征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。
供电局——拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。
自来水公司——拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。
设计院——图纸设计。
地质勘查部门——地质勘查。
招标办——工程建设招标。
审图办——出图后的图纸审查。
消防队——图纸的消防审查。
建设工程质量监督站——工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。
开发商拿地后的开发流程
开发商拿地后的开发流程
朋友！今天来跟您唠唠开发商拿地后的那些事儿。
这可是个大工程，复杂得很呐！
先说这第一步啊，规划！得好好琢磨这块地拿来干啥，是盖住宅啊，还是搞商业？我记得我刚入行那会，啥都不懂，就瞎规划，结果被老板骂得狗血淋头！哼，吃一堑长一智嘛。
然后呢，得搞设计。
这设计可重要了，房子好不好看，布局合不合理，都在这呢。
我跟您说，有次我们请的那个设计师，那叫一个牛，设计的方案简直绝了！不过费用也不低，唉，真是又爱又恨呐。
再接下来就是施工啦！哇，那场面，机器轰鸣，尘土飞扬，热闹得很。
可这施工过程中也容易出岔子，有一回啊，因为材料供应不及时，工期延误了好久，愁死我了！
对了，施工的同时还得办各种手续，什么许可证啊，审批啊，这一堆事儿，头都大了！我记得好像有一次，因为一个手续没办好，差点停工，吓死个人！
说到这，我想起个事儿，之前有个同行，拿了块好地，结果因为开发流程没搞清楚，亏得血本无归，您说惨不惨？
这开发过程中，还得时刻关注市场动态。
要是市场行情不好，房子卖不出去，那可就惨喽！嗯...就像前几年，房地产市场波动，好多开发商都日子不好过。
怎么样，朋友，我讲得还算清楚不？要是您有啥问题，随时跟我交流哈！。
房地产开发商是如何运转及经营的
房地产开发商是如何运转及经营的?你问的问题太泛泛了，很难回答。
从字面上看，你问的是一个企业如何运营的问题,房地产开发商也有很多种类的，做项目的，炒项目的，炒土地的,做中后期的，做前期的，各类工作都可以成为经营之道。
我感觉，你可能是想知道房地产项目自始至终的运做过程吧，太详细了没法说，说个大概，你想详细了解哪一部分再具体说吧。
项目第一步：拿地拿地方式在市场规则上是有招标、拍卖和转让三个方式的，现在转让基本被禁止，但也有不那么严格的地区还在做。
无论哪种形式，都有自己运做的模式和空间.可以说，拿地是项目成功的第一个关键要素，什么样的价格拿什么位置，什么规模,什么条件的土地，很大程度上影响了日后项目的成败。
项目第二步：定位开发商拿地的同时就对土地以后的发展方向有了初步的定位，在拿地之后，要对土地的具体规划方向进行细致的定位.在这里有个条件，就是土地的控制性详细规划指标。
该指标规定了土地性质、建筑容积率、建筑密度、建筑高度、主要配套标准等详细指标，同时给出了市政条件。
拿到这个指标后，开发商要根据指标限制，结合市场情况制定项目的定位方向。
有的土地是没有该指标的，或者开发商觉得原有指标不是很理想的情况下，需要重新申报指标。
这里有很多和政府运做的工作，目的就是得到一个满意的控规指标。
项目第三步：规划设计得到控规指标后，按照项目的定位，交给设计院进行规划设计、单体设计和产品设计。
这个阶段是项目的第二个重要阶段，日后销售的好坏，规划设计是否合理,是否有特色有很大的影响。
项目第三步:报批、招标、营销在规划设计完成后，开发商同时开展的工作是规划的审批、工程招标和项目的营销预热，这里面工作很多很琐碎。
项目第四步：建设、营销完成第三步后，项目开始建设,同时营销工作就要展开了。
项目第五步：工程结尾及入住项目第六步:结案以上是房地产项目开发的主要经历，房地产企业的运转和经营是配合项目开发进行的，无论是人力资源调配、物质资源准备以及资金调动和平衡,都是围绕不同的项目阶段展开的,如果你有具体问题，再问吧，希望我的答复你能满意。
房地产开发商需要接触的政府部门
房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触的政府部门房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：第一步：土地取得涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。
第二步：立项涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。
第三步：规划及勘察设计涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。
第四步：施工准备涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。
第五步：施工、监理、质量监督管理涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。
第六步：申请预售（商品住宅建设工程）涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。
房地产打交道的单位房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。
建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。
城市卡发办公室—开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。
土地局—房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。
规划局—土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。
规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。
拆迁办—征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。
绿化办—征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。
供电局—拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。
自来水公司—拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。
设计院—图纸设计。
地质勘查部门—地质勘查。
招标办—工程建设招标。
审图办—出图后的图纸审查。
消防队—图纸的消防审查。
建设工程质量监督站—工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。
房地产开发商需要接触的政府部门
房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触的政府部门房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：第一步：土地取得涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。
第二步：立项涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。
第三步：规划及勘察设计涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。
第四步：施工准备涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。
第五步：施工、监理、质量监督管理涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。
第六步：申请预售（商品住宅建设工程）涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。
房地产打交道的单位房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。
建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。
城市卡发办公室—开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。
土地局—房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。
规划局—土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。
规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。
拆迁办—征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。
绿化办—征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。
供电局—拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。
自来水公司—拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。
设计院—图纸设计。
地质勘查部门—地质勘查。
招标办—工程建设招标。
审图办—出图后的图纸审查。
消防队—图纸的消防审查。
建设工程质量监督站—工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。
房地产开发流程详解
房地产开发流程详解1.拿地：首先，开发商需要通过不同的渠道找到合适的土地进行开发。
这可以是通过政府招拍挂、土地市场交易或者与土地所有者进行谈判等方式。
2.土地审批：当开发商找到合适的土地时，需要向相应的政府部门提交申请并经过审批。
这一步骤包括土地用途审批、规划许可证审批等。
审批程序的复杂程度和时间会根据不同的地区和政府政策而有所不同。
3.设计策划：一旦土地审批通过，开发商需要聘请专业的设计团队进行项目的规划和设计。
这一步骤包括项目规划、建筑设计、环境评估等。
设计阶段需要与政府部门进行沟通和协商。
4.项目立项：在设计策划阶段完成后，开发商需要将项目的方案提交给有管理权限的政府部门进行项目立项。
项目立项包括项目报告、可行性研究报告等。
5.资金筹集：在项目立项之后，开发商需要进行资金筹集，这包括自筹资金和银行贷款等。
开发商通过与银行、投资机构等进行谈判和协商来获取资金支持。
6.建设招标：一旦资金到位，开发商会发布建设招标公告，邀请合适的建筑公司进行投标。
开发商需要评估不同建筑公司的资质和实力，并选择最适合的建筑公司进行合作。
7.工程施工：在确定合适的建筑公司后，开发商会与其签订承包合同，开始施工工程。
在施工过程中，开发商需要与建筑公司保持密切的沟通和协调，确保工程的质量和进度。
8.竣工验收：当施工完成后，开发商需要向相关政府部门提交竣工验收申请。
政府部门会派出验收小组进行现场检查，确定工程是否达到相关规定和标准。
9.申请施工许可证：经过竣工验收后，开发商需要向相关政府部门提交申请，申请施工许可证。
政府部门会审核施工项目文件，并根据实际情况决定是否发放施工许可证。
总结起来，房地产开发流程从拿地到施工许可证涵盖了很多环节和手续，包括拿地、土地审批、设计策划、项目立项、资金筹集、建设招标、工程施工、竣工验收和申请施工许可证等。
这个过程需要开发商与政府部门、设计团队、建筑公司等各方进行协调和沟通，并且需要遵守相关法律法规和规章制度。
开发商卖房的具体流程
开发商卖房的具体流程1.策划和调研阶段：在这个阶段，开发商会进行市场调研和项目策划。
他们会分析当地的市场需求和供应情况，确定合适的房地产项目类型和规模。
同时，他们还会进行土地选址、规划和设计，确定项目的基本架构和特色。
2.前期准备阶段：在这个阶段，开发商需要办理相关的手续和准备工作。
他们会与地方政府签订土地使用权证书，获得拆迁许可证等必要的权力凭证。
此外，他们还会与城市规划部门进行沟通，确保项目符合相关规定并获得审批。
3.施工和推广阶段：在这个阶段，开发商会对项目进行建设和装修。
他们会雇佣施工队伍和专业团队，进行土地平整、基础设施建设、楼层建设等工作。
同时，开发商还会进行项目的宣传和推广，通过媒体广告、展览会、销售中心等途径吸引潜在购房者。
4.销售和成交阶段：在这个阶段，开发商会组织开放日或馆展销售活动，向潜在购房者介绍项目的特点和优势。
购房者有兴趣后，可以与销售人员进行洽谈，了解具体的房产信息和购买条件。
如果双方达成一致，购房者可以签订预售合同并缴纳定金。
5.签约和交付阶段：在这个阶段，购房者需要与开发商签订正式的购房合同，并支付全部或部分购房款项。
开发商会办理相关的产权手续和金融贷款手续，并将房屋权属过户给购房者。
同时，开发商还会负责房屋的合理交付，包括交付房屋的质量、配套设施等。
6.售后服务阶段：总体来说，开发商卖房的具体流程包括策划和调研、前期准备、施工和推广、销售和成交、签约和交付以及售后服务等多个阶段。
每个阶段都需要开发商投入大量的时间和精力，与政府、购房者、供应商等多个相关方进行合作和沟通。
通过以上流程，开发商最终能够将房产成功出售给购房者，实现房地产项目的盈利和发展。
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房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门
房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：
第一步：土地取得
涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；
事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。
第二步：立项
涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。
第三步：规划及勘察设计
涉及部门：规划局、勘察及设计单位；
事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。
第四步：施工准备
涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；
事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。
第五步：施工、监理、质量监督管理
涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；
事宜：施工、监理、质量监督管理。
第六步：申请预售（商品住宅建设工程）
涉及部门：房地局、建设局、工商局；
事宜：商品房预售许可证、工商备案。
房地产打交道的单位
房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。
建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。
城市卡发办公室—开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。
土地局—房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。
规划局—土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。
规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。
拆迁办—征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。
绿化办—征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。
供电局—拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。
自来水公司—拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。
—图纸设计。
地质勘查部门—地质勘查。
招标办—工程建设招标。
审图办—出图后的图纸审查。
消防队—图纸的消防审查。
建设工程质量监督站—工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。
监理单位—委托监理单位对工程实施监理工作。
施工单位—工程的承建者。
市政道路管理处—对即将开发建设区内旧路拆除和对以后对新路的建设。
排水排污管理处—解决建成后小区内排水，排污与市政管见的沟通。
渣土办—建筑垃圾，工地土方外运倾倒。
建筑材料，产品供商—选择价廉物美的建筑材料。
环保局—办理施工阶段的夜间施工许可证，室内环境检测。
气象局—防雷接地检测。
燃气公司—为房屋配套供应管道燃气。
电信局—为房屋配套提供电信信号接入口。
有线电视公司—为房屋配套提供有线电视接入口。
白蚁防治所—建筑物白蚁防治。
房管局—房产管理。
税务局—纳税。
抗震办—建筑物抗震检查验收。
墙改办—墙体使用材料的控制。
散装水泥办—推广使用散装水泥。
教育局—缴纳中小学危房改造费。
人防办—缴纳人防异地建设费（不可能在每栋住宅下修人防工程，否则都得缴纳）
环保局—建筑噪音保证金。
后加：
1 基层政府，例如街道办事处或乡政府。
2 交通委：交评审批。
3 园林局：绿化指标审核。
4 文物局：旧城危改会涉及到。
5 地质勘查单位和测绘院。
6 人防质量监督站：指导人防验收监督，并办理备案。
7 城建档案馆
8 建设项目安全审查办公室。
北京有。
9 评估公司：地价成本核算，拆迁评估，出让金评估。
10 发改委
房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设并进行出售的行为
房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。
对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。
1．项目开发前期调研程序
项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。
2.项目立项程序
项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。
3．土地使用权取得的程序
土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。
4.项目规划程序
项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。
根据国家和××市有关城市规划的规定,在××市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。
项目规划申报的基本程序如下：（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。
（2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。
（3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。
开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。
（4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。
（5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备
文件。
（6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。
5.征地拆迁程序
征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。
征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。
征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。
征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。
6.工程建设程序
工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程。
在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议,支付有关费用；办理招
标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。
7.房地产经营程序
房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。
该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。
房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。
销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。