广东三旧改造讲解学习

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公共选择理论视角下的广州市“三旧”改造解析

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节约集约用地试点示范省建设工作。为此，广东省政府２０年提出了全力以赴推进三Ｉ０９Ｂ”

广州“三旧”改造政策反思与城市更新方向探索

增量扩张向存量挖潜转变，因此， “三旧 ”改造政和人居环境 ”表现乏力，最终目标体现也不突出。广
策目标Ｇ１对节约集约用地价值观Ｖ的反映是充要州市 “三旧”改造政策是为解决城市用地缺口，通过编制改造规划、分类而来，但是其对于城市人居环境改善的关注，已为政
集约水平的提升，产生了显著的政策效果。但是，随
２ “三旧＂改造政策的ｓ—ＣＡＤ分析
着城市空间功能整合优化和城市发展转型，以往着眼
于土地潜力指标为中心的 “三旧”改造模式越来越不２．１Ｓ－ＣＡＤ政策分析方法
能满足城市综合环境改善的需求。２０１５年广州市政
２０１８年第５期》团
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图１广州市 ··一二ｌＢ”改造政策ｓ—ｃＡ。分析
母《２ｏ１８年第５期
质情报
土地管理与制度改革
（２）充要性分析。从探索节约集约用地的途定了基础。
径来看，瞄准 “三旧”地块进行二次开发释放用地
旋情报
土地管理与制度改革
广州 “三；日＂改造政策反思与城市更新方向探索
王思砚
（华南农业大学海洋学院，广东５１０６４２）
摘要： “三旧”改造不能只为土地空间的改造而改造，应该全面着眼于城市更新发展的需求，探索城市空间改造与社会进程的整体优化。本文引入 “Ｓ－ＣＡＤ”政策评估方法，反思 “三旧” 改造政策立场、目标、手段和结果之间的关系，详细深入分析了 “三旧”改造面临的困境，探讨了 “三旧”改造向城市更新转变过程中呈现的阶段性特征，指出了广州市城市更新发展的改进方向。

关于广东“三旧”改造的调查与思考

停车场。２０年以前这里却是一个 “ 手楼 ” 、０７握 “ 面楼 ” 遍布的拥挤的旧村庄形态。密度极高的贴农民自建住宅群内，居住着包括７０个村民和３多８０万外来租房者，卫生条件恶劣，消防通道狭窄，既有
个佛山的城市形象和发展环境，与经济已进入高速发展阶段、正在谋求转变发展方式、进行产业优化升级、建设现代化都市的佛山新目标极不相称。当
地政府意识到：只有打破原有模式，为进一步优化
发展注入新的元素，才能为这里的发展与持续发展
利人，而在实际操作中，各地政府为全力推进 “ 三
旧 ” 项目进程，往往以更高的比例返还甚至全部返还，政府只收取相关税费。
二是政府强化了服务意识，实现了职能转变。
集体建设用地使用权也可以出让、转让、出租、抵
造工作推进和政策探索的综合效应来看，其更大的
６０２ＬＮ／１ＡＤ＆ＲＳＵＣＳ３２ＥＯＲＥ９
ＥｘＰＥＲｌＥＮＣＥｓＴＲｏＤＵｃＴｌＮｌＮｏ
成效应该体现在以下五个方面：
一
收益，照顾被改造地块单位和个人的利益等。 “ 旧 ” 改造的探索中，政府统一征收国有土三地再行出让的格局被打破了，土地权利人可以有权利选择适合自己的改造方式，实现对土地的最佳利用；政府垄断的单一的供地渠道也被打破了，土地权利人可以自行开发或与人合作开发，其所拥有的

广州市“三旧”改造政策及实操

征求村民改造意向
签订框架协议
测量、规划方案
通过政府审批
安置补偿协议
拆迁、建房、交付
商品房建设
要求： 1、90%的村民同意 2、向区、市三改办提十四、旧村改造主要程序
80%村民通过表决，每户签约土地转入共同成立的项目公司
“拆一补一”
合法建筑部分 “拆一补一”
货币补偿非本村村民房屋补偿
由区政府或其会同村集体依据被拆迁房屋的面积、用途、区位等确定补偿标准（住宅房屋基准建面内的货币补偿标准丌得低二市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低单价）对二已领房地产产权证的，原则上按产权面积予以货币补偿
•基准建筑面积：是由区政府或村集体参照村民现状住房面积，整治改造成本等因素综合确定。 •在整治改造中配建旧城更新改造安置房的，政府可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级留成部分予以全额返还。
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二、“三旧”的定义
“三旧”是指：旧城镇、旧村庄、旧厂房。旧城镇：主要是指区、镇（街道）中心区（除旧城区保护范围外的）内国有土地的旧片区、旧房屋及重点改造城区需要“退事进三”的旧厂房、旧仓库及危旧居民用房等。城镇住宅用地，居民旧村庄：主要指“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改造，包拪布局散乱、条件落后，规划确定改造的村庄，列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。集体用地（宅基地、提留地、集体建设用地），村民旧厂房：主要是指城镇建设范围内影响城市功能，因城乡规划调整丌再作为工业用途的厂房（厂区）用地，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地。划拨或出让取得的工业仓储用地，企业
4
三、“三旧”项目的认定

东莞三旧改造流程及地价款的确定解析 PPT

六、镇街分类
• 根据全市地价水平，将全市各镇街分为三个类别。
• 第一类：莞城、东城、万江、南城；
• 第二类：虎门、厚街、长安、常平、寮步、石龙、塘厦、黄江、凤岗、樟木头、清溪、石碣、大岭山、大朗、桥头、沙田、横沥；
• 第三类：望牛墩、麻涌、中堂、高埗、洪梅、道滘、谢岗、企石、石排、东坑、茶山。
• 5．公有资产市场评估价按照现状条件下的资产评估价与新规划条件下土地使用权市场评估价孰高为原则确定。
• 6．旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）的起始价系数不低于 40%，“工改居”、“工改商”的起始价系数不低于 70%，“工改 M0”的起始价系数不低于 50%。两种及以上情形混合但能分别评估的，则分别适用不同的起始价系数；两种及以上情形混合且不能分别评估的，按照土地面积占比确定起始价系数。
总结：
• 1、目前东莞推进的较好的项目均为工厂自行改造，产权单一，规划符合条件，无需调整规划。主要是因为东莞有足够的招拍挂及二手地，但随着市场的发展，未来干净的旧改用地将价值快速提升，开发商可以在相对前期的阶段囤地。
• 2、东莞旧改从申报后，就不能再改变主体，即：申报的公司就是未来开发的项目公司。因此，一个旧改项目从申报时开始，就最好使用一个干净的项目公司，而且这个公司要有房地产开发资质。如果是单一产权用地，可以通过鉴证交易，将原土地使用权过户到新的项目公司名下，鉴证交易税费约为交易价款的14%。
3．集体物业补偿成本，即集体经济组织取得的补偿物业的建造成本，具体按照以下公式评估确定：物业补偿成本=（单位楼面地价+单位建筑面积建安成本）×建筑面积
五、地价款的确定
注意
• 4．配建并无偿移交公共设施成本按工程造价评估，如涉及单一主体为政府承担的综合整治工程，按镇人民政府（街道办事处）确认的工程估算价计入该项予以扣除。

广东省县域“三旧”改造实践探微——以潮安县为例

居委会。全县户籍人口１１３．５万人。截止２０１３年ｌ２月底，全县列入省数据库的改造项目达到１７８２个，面积１０１２８３亩。其中，旧城镇改造项目９６个，面积８７３６亩，旧厂房改造项目１０４９个，面积３３１３０亩，旧村庄改造项目６３７个，面积５９４１７亩。“ 三旧” 改造项目入库总面积名列全省县级单位前茅，且改造类型分布齐全，被省认可为粤东 “ 三旧”改造试点县，县域经济实力在粤东位居前列，经济增长速度和发展水平居于全市领先地位。心村 ”整治工作略显滞后，违法建房现象屡禁不止，城镇建设多以 “ 摊大饼 ”方式扩展，用地集约程度低，用地整体规划亟待调整。违法用地现象亟待处置。城乡土地利用的 “ 二元结构 ”导致基层土地管理问题日益突出。违法出让、出租、占用土地问题层出不穷，导致镇、村内及公路沿线出现大量简易厂房、住宅等违章建筑。据统计，土地利用总体规划实施以来，全县违根据《广东省县域经济综合发展力研究报告（２０１０）》，潮安县法占用农用地进行非农建设面积５５０３．３公顷（其中占用耕地县域经济综合发展力居全省第八位，发展活力排名第四位。显４８８３＿３公顷），违法用地现象亟待处置。然，以潮安县为例研究县域 “ 三ＩＥｌ ”改造，具有较强的代表性。居住环境布局亟待整顿。由于缺乏规划和管理，大多数镇由个案分析可以得出当前县域 “ 三旧”改造的一般性结论，探村环境建设滞后，公共绿地稀少，建筑杂乱无章。不少镇村基究出县域 “ 三旧 ”改造的创新对策。础设施落后，乱搭乱建普遍，居住环境布局亟待整顿。１县域 “ 三旧”改造的必要性和可行性经济发展层次亟待提高。从产业分布上看，潮安县第一产１．１从潮安县县情看县域 “ 三旧”改造的重要性业占经济总量的比例仍然偏大；第二产业规模小，８Ｏ％以上城乡建设地域差异明显。潮安县地理环境明显分为三大区的工业企业产值在１０００万元以下；第三产业明显滞后，占国域：北部山区、中部丘陵和南部平原。北部山区、中部丘陵交民经济总量比例一直偏低，未能形成支柱产业；第四从经济总通不便，城镇稀少，村庄分散且规模较小，经济以农、林业为主，量上看，全县经济发展极不平衡，庵埠镇经济总量约占全县缺乏发展动力，城镇仍呈现较强的农村集镇特色，难起带动作４０％，而山区８个镇经济总量仅占全县５％左右，大部分地区用。南部地区具有平原的地理优势，土地易于开发利用；毗邻经济发展的层次很低，缺乏发展动力。汕头特区，受其经济辐射影响，交通方便，商贸活跃，成为２县域 “ 三旧”改造存在的主要问题全县社会经济发展的重心，其建设用地占全县建设用地的７Ｏ％２．１推进速度不快以上，城乡居民点密集，工、商业发展迅速。已启动项目用地面积占入库面积比率较低。目前，除部分用地空间功能分散杂乱。潮安县的工业基本上是从家庭小自行改造的旧厂房能顺利实施改造外，旧村庄改造项目的拆迁作坊的形式发展起来的，结构传统单一，布局 “ 遍地开花 ” ，工作均处于搁置状态。园区化生产程度很低。建设用地分布散乱，除庵埠、彩塘、古２．２区域发展不均巷、浮洋、凤塘等镇有一定的规模外，其它镇规模很小，仍基全县 “ 三旧”改造工作呈现南部平原快，北部山区慢的态本保留原始村庄形态。势。同一区域改造业主配合也未能同步。区域进展不均成了县民企发展促进了城镇化。改革开放以来，潮安县的民营企域 “ 三旧 ” 改造的基础障碍。业发展迅猛，形成了不少特色产业和专业镇，如 “ 中国第一食２．３综合效益不强品城 ” 庵埠镇的 “ 食品产业集群升级示范区 ” 、“ 广东省陶瓷生改造模式和类型单一，片面侧重地产与房产，在较大程度产专业镇 ”凤塘镇的日用陶瓷、东凤镇的制鞋业、江东镇的服上影响了县域 “ 三旧”改造综合效益的充分发挥。装业等，这些行业集中于城镇，不少企业实施规模化集约化经２．４工作机制不佳营。是领导 “ 缺位 ” ；二是规划滞后；三是融资困难。部分 “ 三用地集中交通要道两旁。近年来，潮安县依托自身区位优旧 ”改造项目启动起来举步维艰。势、产业优势和自然资源优势，科学定位，调整优化发展布局，３县域 “ 三旧”改造存在问题原因分析切实加强路网规划建设，加大对潮汕公路、池樟（安黄）公路，３．１政策不给力是制约县域 “ 三旧”改造进展的核心因素凤湾（安澄）公路等省道和部分县道建设，交通建设发展很快，是政策配套 “ 失水 ” 。广东 “ 三旧”改造仍处于探索尝有力地促进了区域联系和社会经济发展。试阶段，尚缺乏较为系统而全面的政策支撑。二是政策内涵

广东省“三旧”改造典型案例分析

广东省“三旧”改造典型案例分析今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。

其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。

旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。

在旧城镇改造方面，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。

以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。

01深圳市南山区大冲城中村综合开发项目——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。

项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。

大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。

村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。

村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。

原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。

村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。

主要做法本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。

对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。

由广东省“三旧改造”引发的对城市更新的思考

践经验的基础上．不断创新城市更新的规划思路和技术方法，坚持推进城市更新的制度化建设继续完善现有的城市更新体制才能突破当前珠三角土地资源贫乏的发展困境，推动广东省乃至我国城镇建设走上集约、高效、可持续的发展之路。
关键词：
广东省三旧改造”；城市更新
ＡｂｔａｔＧｕｎｄｎｒｖｎｅｆｅｓｔｏｃｒｒｂｅｓｏａｉｎｕｔｊｌａｉｎａｄｌｗ－ｖｌｓｒｔｈｓｒｃ：ａｇｏｇｐｏｉｃａｅｗｏｅｐｏｌｍｆｒｐｄｉｄｓｒａｉｔｎｏｌｅｔｅｃｚｏｅｏｐｃｎｉｒａｅｅ１Ｓｔｍｐｅｅｔｈ ” ｒｅＯｌｅｏｍｓｌｎｔｒｍｏｅｉｄｓｒｎｆｓａｅｉｓｕｂｎｒｎｗａ．ｏｉｉｌｍｎｓｔｅＴｈｅｄＲｆｒ ”ｐａｏｐｏｔｎｕｔｙａｄｔｒｃｎｔｕｔｐｃｎｏｄｒｔｒａｈｉｉｔｎｏｅｌｎｅｏｒｅＴｉａｔｌａａｙｅｈｏｉｖｅｏｓｒｃａｅｉｒｅｏｂｅｋｔｅ１ｔｉｆｈａｄｒｓｕｃ．ｈｓｒｉｅｎｌｚｓｔｅｐｓｔｅｓｍａｏｔｃｉ
保护与更新
ＰＲＯＴＣＴＯＮＡＥＩＮＤＲＥＮＥＡＬＷ
文章编号：０９６０（１）８０８— ８１０ — ００２１０ — ０２００中图分类号：Ｕ８Ｔ９４文献标识码：Ｂ
作者简介：周晓，华中科技大学建筑与城市规划学院硕士研究生．男．研究方向：城市规划与

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“三旧”改造主要做法
政府引导规划引领市场运作各方收益
一是开展标图建库工作。广东省国土资源厅在全省范围内部署开展了 “三旧”用地的调查摸底工作，把“三旧”地块在影像图、土地利用现状图和土地利用规划图上进行标注，严格圈定“三旧”改造的范围。并建立“三旧”改造地块监管数据库和“三旧”改造标图建库动态调整机制。
“三旧”改造主要做法及经验
政府引导规划引领市场运作各方收益
广东将“三旧”改造工作列为事关全省发展大局和社会民生的重要任务，制定了“三旧”改造的总体要求、工作目标和基本原则。成立了由省发展改革委、经信委、财政、国土资源、监察、住房城乡建设等23个省直部门和21个地级以上市主要负责人组成的广东建设节约集约用地试点示范省领导小组，由省政府主要领导任组长，并建立定期联席会议制度，统筹解决工作中遇到的重大问题。各市、县（区）政府也相应成立了政府主要领导同志任组长，国土资源、发展改革、建设、规划、财政、文化、环保等有关部门为成员单位的领导小组，对“三旧”改造工作进行统一协调、指导和监督，形成了强有力的组织保障。二是加强监管和服务，简化程序。以降低社会的交易成本、提高改造工作效率为目标尽量简化程序。在“封闭操作、结果可控”的原则下，授权地方政府开展 “三旧”政策设计与审批工作，同时，按照权力与责任对等的原则，充分利用技术手段进行监管。
广东“三旧”改造
什么是“三旧”改造？
“三旧”改造是在城市发展到一定的阶段后，土地集
约化发展的要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。
“旧城镇”改造，主要是指针对区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等改造，以及对重点改造城区需要 “退二进三”的旧厂房、旧仓库、及危旧居民用房的改造。
另外，城市内部用地结构也不尽合理。据相关研究成果显示，城市化、工业化发展到高级阶段，人们对生态、环境和生活质量的要求也会随之提高，进而产生与社会发展阶段相适应的用地需求结构，表现为城市住宅用地、交通用地、绿化用地的比例提高，工业用地的比例不断下降，城市内部用地结构不断的趋向合理：一般来说，工业用地占10～25％，商服及住宅用地占45～50％，交通用地占5～10％，绿地广场道路占8～15％。但根据城镇地籍调查数据，2009年广东城镇建设用地中，工业用地占比28.13%（工矿仓储占比29.39%）、商服及住宅用地占比34.4%、公共管理公共服务用地11.39%、交通用地12.63%、公园绿地占比 2.01%。明显存在工业用地比重偏高、商服及住宅用地比重偏低、公园绿地占比偏低的结构性矛盾，用地结构需要进一步优化。
“旧厂房”改造，是指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严重影响城市观瞻的临时建筑的改造。
“旧村居”改造，是指对“城中村”、大量用地被城市工业区等占据的“园中村”、村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村” 等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌的整治。
“旧城镇”
“旧厂房” “旧村居”
二是编制“三旧”改造专项规划。在完成标图建库的基础上，会同省住建厅督促和指导各地开展“三旧”改造规划编制工作，以及单元规划或改造方案的审批，确保城市规划目标与改造方利益的均衡。明确要求各地在规划编制过程中要充分考虑产业转型升级、城市功能再造、优化人居环境、保护历史文脉等要素，注重与土地利用总体规划、城乡建设规划和控制性详细规划的相互衔接，明确用地规模和改造时序，合理确定改造用地的开发强度控制要求，确保改造一片、成熟一片、造福一片。
（三）土地开发强度大，效益有待提高、结构有待优化
长期以来的外延式扩展发展模式，使广东省的土地开发强度整体偏大，已经达到生态环境所能承受的极限。伴随着如此高的开发强度，却是利用的粗放和效益的低下。由于城乡二元结构体制的影响，农村用地缺乏规划引导，村庄布局散乱无序、一户多宅、空心村等现象造成的村镇土地闲置浪费的现象也十分严重。1996年-2007年间，广东省农村人口减少近千万人，农村居民点用地却增加了1.67万公顷，人均用地面积增加了近41%，出现了较多的空心村和废弃宅基地。
（四）城市整体机能不高，城市形象和功能有待提升
自20世纪80年代末期起，随着广东经济的起飞，微观经济体逐渐活跃，市场经济开始快速升温。但由于相关的法律法规未能及时跟上，一些微观经济体在利益驱使下无序扩张和膨胀,造成区域化产能过快升温,投资产业失调，建设用地迅速扩大且分布散乱。由于多年超负荷运转、城市内部系统的更迭调适滞后于社会经济的发展需求以及城市发展功能定位的变化，城市发展不仅面临着空间实体的物质性老化，同时还面临着功能性衰退与结构性衰退。导致城市整体机能下降，城市人居环境局部恶化，城市形象和功能有待提升。
广东开展“三旧”改造的背景
一、经济转型任务艰巨，资源利用管理方式有待转变改革开放以来，广东省的经济取得了举世瞩目的成就。与传统的土地利用和管理模式密切相关。30多年前，珠三角从“三来一补”的分散化粗放型、高能耗的工业发展起步，完成了工业化的“原始积累”。并在相当长的时间里，依赖低地价、高投入、低工资的优势，通过低技术含量、低附加值、低环境门槛的产业发展模式实现了经济的高速增长。不仅产业结构总体层次不高、生产要素利用效益低，而且技术创新能力不强、经济整体素质不高，缺乏真正走向世界的竞争力。也导致了土地资源瓶颈约束日益加剧、生态环境日益恶化。 2007年起，广东开始步入经济社会结构加速调整的经济快速转型期。在国家各种宏观调控政策措施初见成效的同时，经济社会发展遭遇资源刚性约束、产业结构不合理、产业化水平不高、产业素质低、产业趋同、整体竞争力较弱等经济发展问题更加突出，迫切需要转变发展方式、促进产业升级，施行经济效益好、科技含量高、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势可以得到充分发挥的“集约型增长方式”；亟需积极酝酿更直接、更有力、更有效的“内需驱动发展”的措施。通过转变土地利用方式和管理方式，促进经济发展方式转变，成为新的政策诉求。