容积率的影响因素与对策研究
城市更新规划容积率制度的研究
城市更新规划容积率制度的研究针对城市的规划和开发，以科学的容积率制度傍身，能够有效提升城市规划的合理性，对缓解社会公众的抵触情绪具有重要价值。
对城市更新规划容积率制度的意义及容积率制度的主要内容及容积率制度的优势所在和不足之处，希望能够为相关人士提供借鉴和参考。
标签：容积率制度;廉政建设;城市规划城市更新是盘活存量用地的重要手段。
容积率管理制度出台合理地限定了城市更新的天花板，促使城市更新各相关利益方理性开展城市更新，但在实际中也出现了重政策轻规划等相关问题。
因此，在明确容积率制度主要内容的基础上，对其优点和缺点进行科学探查，具有十分重要的现实意义。
一、城市更新规划容积率制度的意义所在现阶段，部分城市仍面临着土地资源紧缺的问题，这也对城市更新工作提出了较高的要求。
因此，应将容积率制度作为主要屏障，促进城市更新规划朝着常态化的方向发展。
现阶段，城市更新规划过程中还存在缺乏和控制等问题，极容易对容积率的公共效益产生不利影响，因此，结合具体的项目类型，出台符合城市发展特点的容积率制度，对提升行政审批的效率具有十分重要的价值。
与此同时，在城市更新规划的过程中，建立健全容积率制度，有助于实现对公共利益的合理调节，对整体规划质量的提升大有裨益。
二、城市更新规划容积率制度的主要内容（一）内容构成城市内部所开展的城市更新规划容积率是指地方政府在进行城市更新项目策划时所涉及到的建筑总面积以及城市建筑市场所开展的建筑用地面积之间的比值。
这一比值能够更加充分、具体地展现出城市内部的更新情况，从而帮助城市明确建筑面积的基础、转移以及奖励等内容。
在地区政府的项目规划方面，建筑基础面积所包含的内容为政策要求下的基准容积率以及地块面积的乘积，这一数据计算主要反映城市内部的密度分区情况;而城市更新中建筑的转移面积则是在实际建筑工程项目当中，项目本身面向政府进行异较的土地项目内容，计算得到的超过城市规划部分与基准一角部分的面积容积率的乘积。
房地产建设用地容积率管理存在的问题及解决探讨
房地产建设用地容积率管理存在的问题及解决探讨摘要：容积率一般指的是土地内部、总体建筑面积和建筑用地之间的比例。
以建设用地为例，在建设用地中容积率既包含了建设用地也包含了工业和商业用地。
然而从我国商业房地产的发展状况来看，我国商业房地产发展速度缓慢，或者也可以说我国商业房地产发展起步较晚。
因为在发展的过程中存在着一定的特殊性，所以并不能直接借鉴发达国家的管理体制，需要结合各地实际情况来作出一定的调整。
下面本文将结合房地产建设用地同容积率管理中存在的问题进行探究，并且针对存在的问题找到解决的对策。
关键词：房地产；建设用地；容积率管理我国商业房地产市场的起步是相对较晚的，在其发展的过程中存在着一定的复杂因素，在近几年来的加速发展，为当地的发展留下了很多历史遗留问题，再加上目前新的社会形式，这导致房地产建设用地在容积率管理方面存在着很多的问题，管理成为了难点。
本文就存在的问题进行分析，找到针对性的解决办法。
一、房地产建设用地容积率管理存在的问题（一）存在着超容积率建设情况目前房地产建设用地存在着超容积率建设的问题。
企业在有的时候会设置一些临时的结构负责来项目建设，在项目建成撤离之后，无法对超容积率建设的问题进行妥善的处理。
另外政府存在的补助性房改房项目和商业房地产开发还有安置房项目存在着共同使用一块土地的情况，这样无法有效地来解决超容积率建设的相关问题。
再有就是政府办公用房和商业房地产开发存在着混合用地的情况，这样计算出来的建筑容积率与以容积率控制建筑的体态存在出入。
还有就是因为房地产项目在进行设计的时候从设计到建筑物最终建筑成型距离的时间比较长，加之一些政策的原因，导致超容积率建设改变建筑用途的问题。
对于分期建设项目若前期超容，后期因各种原因不能继续开放，导致政府只能从新核算，而无法改变建筑状态，变相破坏城市景观，为城市留下遗留问题。
（二）存在着粗放式的管理情况在住房与城乡的建设发展中，自然资源和规划部门与行政执法部门以及房产建设部门都和容积率管理产生着紧密的联系。
容积率的影响因素与对策研究
容积率的影响因素与对策研究摘要：针对目前房地产开发容积率普遍偏高的问题，本文阐述了容积率的概念，分析了容积率的影响因素，以及容积率过高的不利影响，最后，本文对如何有效的对容积率进行科学管理提出了针对性的对策建议。
关键词：容积率；影响因素；对策建议Abstract: in view of the current real estate development capacity rate is higher, the paper expounds the concept of volume rate, analyzed the influence factors of volume rate, and the high volume rate of the adverse impact of, at last, the paper discusses how to effective cubage rate of scientific management puts forward corresponding countermeasures.Keywords: volume rate; Influencing factors; countermeasures容积率的概念与界定容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
在合理的空间环境下，容积率越大，表示地块建设开发强度越高，土地利用率也越高；反之，容积率越小，地块建设开发强度越低，土地利用率也越低。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
尤其是近年来，土地价格连番上涨，许多开发商为了追求高利润，通过变更项目规划设计来调整容积率。
容积率对建筑影响的研究
容积率对建筑影响的研究随着城市化进程的加速，土地利用问题愈发凸显。
在城市规划中，容积率被广泛应用于评估土地的利用效率。
容积率是指建筑物总建筑面积与占地面积的比值，是衡量城市土地利用紧凑度的重要指标。
高容积率能够在一定程度上促进城市土地的有效利用，但同时也会对建筑产生一系列的影响。
首先，容积率对建筑的高度、体量和密度产生直接影响。
一般来说，较高的容积率通常意味着建筑物会更高、更大和更密集。
高层建筑往往需要应对更大的风力和地震力，因此在结构和材料上需要更高的要求。
此外，高密度建筑对城市基础设施的需求也更大，例如道路、供水、排污等公共设施的配套需求会更加复杂和庞大。
其次，容积率对建筑的功能和形态产生影响。
高容积率建筑往往会导致单一的土地用途，因为高建筑密度会限制空地的数量和面积。
这样一来，城市中可能会出现大量的住宅、商业和办公等单一用途的建筑物，缺乏多样性和复合型的城市空间。
另一方面，高容积率可能会带来建筑物之间的遮挡和阴影，影响周边环境的通风、采光和景观质量。
第三，容积率对建筑周边的社会和经济环境产生影响。
高容积率通常会导致人口密集，居住和工作的人口增多会对社区设施、交通状况和环境质量提出更高要求。
此外，高容积率建筑所需的土地成本通常会更高，这对房地产市场和住房价格也会产生影响。
高容积率可能使得低收入人口无法承担居住成本，导致社会分化和资源不均。
最后，容积率对建筑的可持续发展产生重要影响。
高容积率建筑所占地面积较小，相对节省土地资源。
这有助于保护自然生态环境和农田资源。
然而，高密度建筑往往会增加城市交通压力，增加用能和用水需求。
如何平衡土地利用效率和资源消耗之间的矛盾，是建筑可持续发展的重要课题。
综上所述，容积率是评估土地利用效率的重要指标，对建筑产生多方面的影响。
在城市规划中，需要综合考虑建筑的高度、体量、密度、功能、形态、环境和可持续发展等方面，并进行科学的规划和管理，以实现城市的高效利用与可持续发展。
提高容积率报告
提高容积率报告提高容积率报告摘要本报告旨在探讨提高城市容积率的重要性以及如何有效提高容积率。
容积率是指建筑物总体积与地面面积之比，直接影响城市发展的效益和可持续性。
通过合理规划和设计，采取一系列措施来提高容积率，可以最大限度地利用土地资源，实现城市的可持续发展。
1. 引言随着城市化进程的加速发展，土地资源变得越来越紧张，如何合理利用土地资源成为摆在城市规划者面前的一道难题。
而容积率作为评价城市用地利用效率的重要指标，对城市的可持续发展具有重要意义。
因此，提高容积率成为城市规划与设计的重要任务之一。
2. 容积率的意义容积率是指建筑物总体积与地面面积之比，其数值越大，代表着单位地面上所能容纳的建筑量越多，因此容积率可以直接反映出土地的利用效率。
提高容积率可以优化土地利用，实现“节约用地、集约用地”的原则，进而实现资源的最大化利用。
提高容积率对城市发展有着重要影响：- 节约土地资源：土地资源有限，提高容积率能够有效节约土地使用，并避免城市过度扩张。
- 减少交通压力：在新兴城市建设中，合理提高容积率可以减少城市间距离，降低交通压力，提高交通效率。
- 提高城市效益：通过提高容积率，可以增加城市建筑物数量，带动经济发展，提高城市效益。
3. 提高容积率的方法3.1 合理规划土地利用合理规划土地利用是提高容积率的首要步骤。
通过对城市空间进行科学规划，统筹各种用地功能，合理划定建筑用地范围和容积率限制，从而提高整个城市的容积率。
各类用地（住宅、商业、工业等）的布局和组织方式要符合容积率提高的原则。
3.2 引入高层建筑引入高层建筑是有效提高容积率的方法之一。
高层建筑可以在有限的土地面积上承载更多的建筑量，提高容积率的同时不增加对土地利用面积的需求。
当然，在引入高层建筑时也需要注意相关建筑安全和环境影响的问题。
3.3 适度增加建筑密度适度增加建筑密度也是提高容积率的有效方法。
在规划设计中，可以通过缩小建筑间隔、增加建筑层数等方式来增加单位面积上的建筑数量，从而提高容积率。
提高容积率报告
总结词
03
深圳福田CBD建设项目的实施，使该地区的容积率得
到显著提高，为城市现代化进程提供了有力的支撑。
05
CATALOGUE
提高容积率的社会和经济影响
对城市环境的影响
01
增加城市绿化
高容积率项目通常会带来更多的 公共空间和绿化区域，有助于改 善城市环境。
02
提高土地利用效率
03
促进城市更新
改造措施
通过新建高层建筑和立体交通系统，提高陆家嘴地区的容积率和建 筑高度。
总结词
通过立体开发和高层建筑的建设，上海陆家嘴金融贸易区的容积率得 到了有效提高，进一步提升了该地区的商业和金融地位。
深圳福田CBD建设项目
原有容积率
01
深圳福田CBD的容积率较低，制约了城市的发展和现
代化进程。
改造措施
02 通过优化土地利用和建筑规划，提高福田CBD的容积
02
对提高容积率进行技术经济分析 ，评估其对周边环境和建筑的影
响。
对提高容积率进行社会影响评估 ，分析其对居民生活和城市发展 的影响。
03
根据评估结果，制定相应的实施 方案和措施。
04
02
CATALOGUE
容积率概述
容积率的定义
容积率是指地块面积为A的地块上， 附着物的总建筑面积为B，二者之比 即为容积率。
VS
容积率是衡量一个小区居住密度的重 要指标，也称为建筑面积毛密度。
容积率的影响因素
01 02 03 04
容积率受到城市规划、土地利用、建筑设计、环境质量等多种因素的 影响。
城市规划中，容积率的确定与地块的位置、交通状况、公共设施配套 等密切相关。
房地产开发容积率问题探讨
房地产开发容积率问题探讨摘要：伴随我国目前房地产市场迅猛发展，容积率对于行政职能部门城市环境的维护、开发建设单位的成本控制、营销卖点等等带来了更为广泛、深刻的影响。
本文主要讨论如何从开发建设单位、行政职能部门的双向角度一起协同处理好容积率的计算与控制问题。
关键词：房地产容积率计算城市环境建筑空间1、容积率概述容积率指的是项目批建建设用地范围内计容建筑面积总和除以批建建设用地面积。
对于行政职能部门而言，既定项目建设条件下，地块容积率的确定对于城市环境，项目地块对于开发建设单位的利润大小是相关政府职能部门不得不协调解决的矛盾。
高的容积率，相对开发建设单位一般带来的是高利润，但相对城市环境，带来的一般却是过高的人口密度、欠缺的城市绿化以及过高的城市配套设施负载等等。
如何确定好恰当的容积率、控制好既定条件下项目的计容面积，这对于城市的可持续发展，对于解决好房地产开发建设过程中利益获得者与消费者之间的矛盾，都至关重要。
2、政府职能部门对容积率计算的定量分析具有必要性从城市的经济发展观点来看，伴随城市规模、建筑密度的增大、经济持续增长，就必然会引发诸如交通拥挤、住房紧张等等问题。
既定条件下项目容积率与城市环境、地价和开发建设单位的利润有密不可分的联系，也有着不可调和得矛盾。
从行政职能部门的角度来看，溶解率确定的科学性、合理性，对于能不能发挥出土地的最大效益、较好的维护城市环境、较好的取得可持续发展的态势，都具有决定性的作用。
从开发建设单位的角度来看，可以获得正常利润，随着容积率的提高，利润相应提高，但营销卖点等等带来的边际利润相对降低，当容积率过大时，缺失的营销卖点再加上环境等问题将引起商品房价格降低，从而抵消计容面积增加而带来的利润，降低项目开发效益。
所以容积率的科学、定量经济分析，对行政职能部门、开发建设单位以及土地所有者的利益保障有着积极的作用。
3、政府职能部门对已批建项目计容面积严格控制具有必要性长期以来，许多开发商通过更改项目整体规划调整容积率上限，改变用地性质，提高容积率水平，占用共建配套、道路绿化增加建筑面积，违规改变户型设计变相提高容积率等等手段，千方百计追求利润最大化，这在一定程度上对于合理开发利用土地资源，打造健康、和谐的城市投资环境，对于城市的可持续发展都造成了一定的负面影响。
提高容积率报告
提高容积率报告提高容积率报告摘要本文档旨在探讨提高容积率的相关问题，并提供一些建议和解决方案，以帮助您在城市规划和建筑设计中提高容积率。
1. 引言容积率是城市规划和建筑设计中一个重要的指标，用于衡量建筑物所占地面积与总体容积之间的关系。
提高容积率可以有效地利用土地资源，提高建筑效益，并满足日益增长的城市人口需求。
，要想提高容积率，需要考虑多个因素，包括法规限制、建筑设计和社会经济发展等。
2. 法规限制对容积率的影响城市规划和建筑设计往往受到法规的限制。
一些地方政府制定了容积率的上限，以控制城市的发展密度，保护环境和城市形象。
在提高容积率时，需要详细了解当地的法规标准，并与相关部门合作，确保新设计的建筑符合规定。
3. 建筑设计对容积率的影响合理的建筑设计可以在不违反法规的前提下提高容积率。
以下是一些建筑设计方面的建议：3.1. 利用纵向空间合理利用纵向空间是提高容积率的关键。
采用多层或高层设计可以增加建筑物的总体容积，而不需要占用更多的地面面积。
，合理设计楼层布局和通风系统可以提供更多的功能性空间，满足不同需求。
3.2. 引入可持续设计可持续设计不仅可以减少对自然资源的依赖，还可以提高容积率。
例如，利用太阳能、雨水收集系统和绿色屋顶等可持续技术可以为建筑带来额外的容积。
，通过提高能源效率和减少污染物排放，可持续设计也有助于提高建筑效益和城市形象。
3.3. 灵活的空间规划灵活的空间规划可以提高建筑物的使用效率和容积率。
采用可调整的隔断和多功能空间设计，可以满足不同功能和布局的需求，使建筑物更易于适应不同的活动和组织。
4. 社会经济发展对容积率的影响社会经济发展是影响容积率的关键因素之一。
随着城市的发展和人口的增长，对建筑和土地资源的需求也会增加。
，需要灵活调整容积率政策，以适应不断变化的需求。
，通过提供更多的公共设施和便利设施，可以吸引更多的人口和投资，从而实现城市的可持续发展。
5. 结论提高容积率对于有效利用土地资源、提高建筑效益和满足城市人口需求至关重要。
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容积率的影响因素与对策研究
摘要：针对目前房地产开发容积率普遍偏高的问题，本文阐述了容积率的概念，分析了容积率的影响因素，以及容积率过高的不利影响，最后，本文对如何有效的对容积率进行科学管理提出了针对性的对策建议。
关键词：容积率；影响因素；对策建议
abstract: in view of the current real estate development capacity rate is higher, the paper expounds the concept of volume rate, analyzed the influence factors of volume rate, and the high volume rate of the adverse impact of, at last, the paper discusses how to effective cubage rate of scientific management puts forward corresponding countermeasures.
keywords: volume rate; influencing factors; countermeasures
中图分类号：tu761文献标识码： a 文章编号：
容积率的概念与界定
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
在合理的空间环境下，容积率越大，表示地块建设开发强度越高，土地利用率也越高；反之，容积率越小，地块建设开发强度越低，土地利用率也越低。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而
对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
尤其是近年来，土地价格连番上涨，许多开发商为了追求高利润，通过变更项目规划设计来调整容积率。
2009 年 4 月，为了打击开发商调整容积率的行为，住房和城乡建设部、监察部联合发文《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》（建规[2009]53号），要求各地领取规划许可的所有房地产项目进行清理，尤其是针对项目提高容积率、改变土地使用性质的情况进行彻查。
二、影响容积率的主要因素
容积率是宗地和城市建筑容量的主要控制指标。
从景观特色、防灾要求、建筑设计等角度出发考虑，容积率应有一定的指标限度。
超过限度将使居民生活条件、生态环境、城市功能受到影响。
综合考虑，影响容积率指标的主要因素有以下几个方面。
1．城市规模因素
城市人口的总体规模、用地规模、城市布局结构等都是在城市总体规划中所确定的，并且需要通过一个恰当的容积率去实现。
通常情况下，大城市、特大城市的容积率大于中小城市容积率。
2．地理位置因素
在我国，南方地区比北方地区城市的容积率普遍要高，这是因为在不同的地理位置日照间距要求不同，这直接影响居住用地的容
积率指标。
在我国，是以冬至日的日照标准确定间距系数，例如，北京是1.86，而广州是0.99，明显低于北方城市。
3.地块的使用性质因素
由于各种用地有不同的“功能”要求，所以不同性质的土地容积率也不同。
通常商业用地的容积率高于住宅用地容积率。
4.地块的区位因素
城市的不同区位，土地价格差异也是非常明显的，为了提高土地使用效率，地块容积率也有所不同。
市中心或环境、交通等条件较好，土地出让价格较高的地区，容积率偏高。
5.地块的基础设施条件因素
基础设施条件包括开发建设的支撑条件，即基础设施的水平以及自然条件等。
较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。
所以基础设施配套好的区域容积率高于基础设施配套差的区域容积率。
6.土地出让价格因素
容积率与出让价格成正比。
土地出让价格越高，开放商为获得土地付出的前期成本越高、建设后期的风险也越大，为了获得期望利益和风险提高的补偿，容积率也会相应提高。
7. 建筑规模因素
建筑总量、建筑层数或高度也会影响容积率的高低。
建筑容量与建筑层数或高度成正比，建筑层数越多，容积率越高；若同样的建筑层数，建筑密度越高，则容积率越高。
以上各因素是影响容积率的主要因素，控制容积率要协调各因素的关系，通过综合研究，利益最大化后确定。
此外，还要考虑城市的文化特色，以及其他行政因素对容积率的影响。
三、地块容积率过高的不利影响
地块容积率是城市规划中的一个重要问题。
如果地块容积率不合理，可能会带来明显的或潜在的城市“病害”。
容积率过低会导致土地利用不充分，资产流失等问题。
但是目前，由于土地价格上涨过快，开发商为了获得超额利润，往往导致容积率过高。
容积率过高直接导致人口密度增高，交通流量增大，严重影响居民的生活质量，甚至导致环境质量恶化。
所以，在实行市场经济和城市土地租让制度条件下，“容积率”对居民生活和环境质量的影响是不可忽视的。
1.对居民生活品质的影响
高容积率的住宅项目意味着高密度的居住人口，导致小区中业主的生活舒适度下降。
首先，高密度的居住人口对区域内的健身设施、儿童活动设施以及建筑物内部的电梯、消防通道形成较大压力，频繁使用会加剧这些设施的老化，形成安全隐患。
其次，高容积率导致绿地相应减少，影响居住区内的生活环境与品质。
此外，楼间距过近、道路狭窄，停车位置不足也是高容积率建筑的不足之处。
2.对生活安全的影响
居住密度大，出入的人口、车辆频繁，外来人员混入其中的难度也会相应地降低，这就对高容积率建筑的安防系统提出了更高的
要求。
所以高容积率的住宅安防系统必须进一步提高。
3.对生态环境的影响
高容积率建筑必然挤占原有的公共设施建筑用地，导致区域内的绿地面积减少，公共设施薄弱。
其次，区域内人口增加，对环境清洁、保护工作都提出了挑战，区域内的生态环境容易受到破坏，影响居住环境。
四、加强对容积率科学管理的对策建议
首先，严格执行城市规划要求，制定公开透明的建设用地容积率指标。
根据城市总体规划的要求，严格执行各区域控制性规划中对区域建筑容积率的限制标准；在土地出让时，明确相关指标，同时将各区域建设用地容积率公布于众，进行群众监督，合理开发利用土地资源。
其次，严格控制容积率的调整程序。
对于规划变更和容积率调整，一定要坚持原则，严格杜绝开发商“以钱买容”现象；对于合理的规划变更和容积率调整，规划部门要严格依法按程序审批，维护好社会公众利益，并请监察机关做好监督工作。
再次，完善政策制度，加强对建设用地容积率管理情况的监督和检查力度，严惩违规案件。
要完善相关政策制度，坚决杜绝不合理的容积率调整问题的发生。
同时，加强对控制性详细规划中建设用地容积率管理情况的监督和检查，重点对建设用地容积率指标的规划管理情况和调整容积率指标、改变土地使用性质的情况进行检查；对违规变更规划、调整容积率等违法、违纪行为要及时纠正，
追究责任人的相关责任，对工作人员的圈钱交易等行为进行严惩。
最后，实行阳光规划。
设计方案国内外公开招标，投标。
坚持规划公开，实行规划公众参与制度，将规划方案进行听证，通过公示牌、互联网、听证会等多种手段，最大限度地收集民意。
参考文献：
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