万科工程管理指导书编制指引
工程管理指导书(北京某地产天秀)
工程治理指导书北京万科企业天秀工程经理部目录附图：万科天秀工程总平面图附件：一、天秀工程开展方案二、天秀工程一期工程总操纵方案1.1序言投资方：北京万科企业开展商：北京海开万科房地产开发有限责任公司规划设计和总图设计：北京市建筑设计研究院单体设计：华特建筑设计参谋公司美国GBBN设计公司总承包商：监理公司：1.2工程概况万科天秀工程位于北京市海淀区，小区用地面积98814m2，总建筑面积146561m2。
住宅局部由1#至26#住宅楼组成，建筑面积为138759m2，地上4至5层为住宅，建筑面积为106898m2；地下一层为车库〔1#、2#楼地下一层为人防兼地下车库〕，建筑面积为31861m2。
配套公建局部包括商业街、会所、幼儿园、住宅底商及配套设备用房等，建筑面积7802m2，商业街、幼儿园地上2、3层，无地下室；会所地上2层，地下1层。
住宅楼结构形式为钢筋混凝土框支抗震墙，根底为墙下或柱下筏板根底。
商业街、会所、幼儿园结构形式为钢筋混凝土框架结构，商业街、幼儿园根底为钢筋混凝土扩展根底；会所为墙下或柱下筏板根底。
1.3工程规划万科天秀工程分两期开发，一期工程包括1#~18#住宅楼，商业街、会所等；二期工程包括19#~26#住宅楼及幼儿园等。
一期工程开工时刻为2003年3月15日，竣工备案时刻为2003年12月30日，进住时刻为2004年6月30日。
二期工程开工时刻暂定为2003年8月份，2003年年底±0.000以下结构完工。
一期销售卖场和样板间，于2003年3月15日开工，2003年8月31日竣工，2003年9月1日开盘销售。
1.4工程及工程治理重点和难点依据万科天秀工程设计要点、工程开展方案和施工实践经验，列出以下工程及工程治理的重点和难点：商业街、幼儿园根底垫层换填施工；住宅楼钢筋混凝土框支抗震墙转换层结构施工；销售卖场工程工期紧，施工技术及工程治理保障措施；一期工程市政工程与主体工程交叉作业，施工技术及施工治理保障措施。
万科工程质量控制作业指导书
工程质量控制作业指导书 (6)1．目的 (6)2. 适用范围 (6)3. 土建施工质量管理 (6)3.1工序管理 (6)3.1.1工序管理制度 (6)3.1.2重点工序清单 (6)3.1.3工序检查执行表格 (6)3.2样板引路制度和主控点 (6)3.2.1主体部分 (6)3.2.2砌体的砌筑 (7)3.2.3内外墙的抹灰 (7)3.2.4外墙瓷砖铺贴样板 (7)3.2.5公共部位的乳胶漆 (8)3.2.6外墙涂料 (8)3.2.7外墙外保温 (8)3.2.8楼面砂浆地坪 (8)3.2.9阳露台、楼梯栏杆 (8)3.2.10阳露台瓷砖 (8)3.3基础分部工程 (10)3.3.1降水及排水 (10)3.3.2基坑验槽 (11)3.3.3基础大体积混凝土 (11)3.4主体分部工程 (11)3.4.1钢筋保护层措施 (11)3.4.2门洞口的质量控制 (11)3.4.3砌体施工 (11)3.5装饰分部工程 (13)3.5.1室内找平层（地砖）施工： (13)3.5.2墙面抹灰与瓷砖粘贴 (14)3.5.4内墙腻子涂料施工 (15)3.6重要提示: (15)4.强弱电部分 (16)4.1总体要求： (16)4.2电气预留预埋部分 (16)4.2.1隐蔽验收 (16)4.2.2工序和质量要求 (16)4.3强电部分 (17)4.3.1室内强电 (17)4.3.2室外强电 (17)4.4弱电部分 (18)4.4.1室内弱电 (18)4.4.2室外弱电 (18)4.5防雷做法 (18)4.5.1防雷接地（引下线） (18)4.5.2屋面防雷系统要求 (19)4.5.3防雷接地室外测试点做法 (19)4.5.4隐蔽验收 (19)4.6产品保护 (19)4.7建筑电气安装工程质量检查要点 (19)4.7.1暗敷埋设 (19)4.7.2电线保护管弯曲控制 (19)4.7.3管道连接处理 (20)4.7.4PVC硬塑料管敷设 (20)4.7.5配管配线 (20)4.7.6线槽、线路敷设 (21)4.7.7导线的色标 (21)4.7.8配电箱体安装 (21)4.7.9灯具安装 (22)4.7.11屋面避雷带的安装 (22)4.7.12防雷 (23)4.8特别说明 (23)5.给排水部分 (24)5.1室外给水工程 (24)5.1.1总体要求 (24)5.1.2控制重点 (24)5.2室外排水工程 (24)5.2.1管沟、基础要求 (24)5.2.2管道铺设 (25)5.2.3检查井 (25)5.2.4沟槽回填 (25)5.3室内给水工程 (25)5.3.1室内出户管安装 (25)5.3.2给水立管 (25)5.3.3给水支管 (25)5.3.4给水点的定位 (26)5.3.5冷热水管道安装 (26)5.3.6水总管及层面支管的试压 (26)5.3.7单元给水主管阀门安装 (26)5.3.8龙头、五金件安装 (26)5.3.9消防给水系统 (26)5.4室内排水工程 (27)5.4.1配合土建预留预埋 (27)5.4.2地漏安装 (27)5.4.3排水立管 (27)5.4.4排水出户管 (27)5.4.5排水隐蔽验收 (27)5.4.6排水管材管件要求 (28)5.5煤气工程 (28)5.5.1总体要求 (28)5.5.2室外总平管道 (28)5.5.3室内煤气支管 (29)5.5.4管道其它敷设要求 (29)5.6消防工程 (29)5.6.1电气部分 (29)5.6.2消火栓部分 (29)工程质量控制作业指导书1．目的为规范现场的工程质量标准，确保工程质量，统一有关细部做法而编制。
万科工程文件管理作业指引
万科工程文件管理作业指引深圳市万科房地产有限公司 VKSZ/WI/GO002 编号:SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.版号: A/0工程文件管理作业指引2002-6-20 编制朱蓓日期审核日期批准日期流程要素流程目标:流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人编号:VKSZ/WI/GO002版号:A/0 工程文件管理作业指引页码:第 1 页共 5 页工程文件管理作业指引文件经办人项目秘书总经理办公室档案员支持性文件公司管理文件收集判定管理部门归档文件收发控制程序项目部管理文件交接登记表文件登记标识文件发放回收记录表文件利用登记表文件发放文件销毁审批清单文件日常利用失效文件回收销毁竣工档案移交编号:VKSZ/WI/GO002版号:A/0 工程文件管理作业指引页码:第 2 页共 5 页1. 目的规范项目现场文件资料的管理，确保工程文件的充分、适用和有效性。
2. 适用范围适用于工程现场文件的收集、标识、审核、执行、发放、回收、销毁及归档管理。
3. 术语和定义3.1. 工程文件:在此特指我公司、监理单位、施工单位在工程建设过程中产生的相关文件资料的总称。
3.2. 标识文件:文件编号，并对其版本及修订状态进行标记的工作。
4. 职责4.1. 项目秘书，负责文件的接收、标识、登记、发放、回收、移交及归档管理，并协助完成工程竣工档案验收事务。
4.2. 文件经办人包括各专业工程师、成本管理人员、设计责任人及项目事务人员，负责工程文件的形成、积累、送审、移交归档。
4.3. 项目部负责人，负责工程文件的审核、批准。
4.4. 总经理办公室，是公司档案的主管部门，负责接收项目部日常文件移交及项目竣工后工程文件的移交。
5. 工作程序5.1. 文件收集5.1.1. 项目部本身产生的文件由文件经办人根据工程建设实际情况及项目报批报建情况，将产生的文件及时移交项目秘书登记归档。
万科工程管理策划指导书范本(doc 29页)_New
万科工程管理策划指导书范本(doc 29页)工程管理策划指导书北京万科企业有限公司XX项目经理部附图：万科XX项目总平面图附件：一、XX项目发展计划二、XX项目一期工程总控制计划1、项目概况1.1 序言投资方：北京万科企业有限公司发展商：北京海开万科房地产开发有限责任公司规划设计和总图设计：北京市建筑设计研究院单体设计：华特建筑设计顾问公司美国GBBN设计公司总承包商：监理公司：1.2 项目概况万科XX项目位于北京市海淀区，小区用地面积98814m2，总建筑面积146561m2。
住宅部分由1#至26#住宅楼组成，建筑面积为138759m2，地上4至5层为住宅，建筑面积为106898m2；地下一层为车库（1#、2#楼地下一层为人防兼地下车库），建筑面积为31861m2。
配套公建部分包括商业街、会所、幼儿园、住宅底商及配套设备用房等，建筑面积7802m2，商业街、幼儿园地上2、3层，无地下室；会所地上2层，地下1层。
住宅楼结构形式为钢筋混凝土框支抗震墙，基础为墙下或柱下筏板基础。
商业街、会所、幼儿园结构形式为钢筋混凝土框架结构，商业街、幼儿园基础为钢筋混凝土扩展基础；会所为墙下或柱下筏板基础。
1.3 项目规划万科XX项目分两期开发，一期工程包括1#~18#住宅楼，商业街、会所等；二期工程包括19#~26#住宅楼及幼儿园等。
一期工程开工时间为年3月15日，竣工备案时间为年12月30日，入住时间为年6月30日。
二期工程开工时间暂定为年8月份，年年底±0.000以下结构完工。
一期销售卖场和样板间，于年3月15日开工，年8月31日竣工，年9月1日开盘销售。
1.4 工程及工程管理重点和难点根据万科XX项目设计要点、项目发展计划和施工实践经验，列出以下工程及工程管理的重点和难点：商业街、幼儿园基础垫层换填施工；住宅楼钢筋混凝土框支抗震墙转换层结构施工；销售卖场工程工期紧，施工技术及项目管理保障措施；一期工程市政工程与主体工程交叉作业，施工技术及施工管理保障措施。
工程管理手册(万科)
工程管理手册工程管理规范目录一、前言二、公司与集团项目工程业务接口界面2.1 公司与集团项目工程业务对接关系……..BBGC01-00………….1页2.2 工程部职责………………………………..BBGC01-01-001……..3页三、工程管理程序3.1 工程招投标管理程序……………………..BBGC01-01………...13页3.2 项目施工过程管理流程………...………...BBGC01-02………...19页3.3 工程部工地检查管理程序………………..BBGC01-03………...29页3.4 施工图审查管理程序……………………..BBGC01-04………...31页3.5 工程质量检查管理程序……………….….BBGC01-05………...33页3.6 工程进度检查管理程序…………………..BBGC01-06………...41页3.7 工程安全、文明施工检查管理程序……..BBGC01-07………...44页3.8 工程物资采购管理程序…………………..BBGC01-08 ………..46页3.9 工程验收管理程序………………………..BBGC01-09………...54页3.10 工程档案管理程序………………………..BBGC01-10………...58页3.11 住宅质量问题处理程序…………………..BBGC01-11…………65页四、工程施工过程管理制度4.1 施工总进度计划编制要点………….…….BBGC01-02-001……67页4.2 施工图会审管理制度….………………….BBGC01-02-002……71页4.3 施工组织设计审查要点…………………..BBGC01-02-003……75页4.4 工程部例会制度…………………………..BBGC01-02-004……78页4.5 工程文件管理制度………………………..BBGC01-02-005……81页4.6 工程技术咨询管理制度…………………..BBGC01-02-006……83页4.7 工程监理管理要点………………………..BBGC01-02-007……87页五、施工图审查要点5.1 结构图设计检查要点……………………..BBGC01-04-001……92页5.2 给排水图设计检查要点…………………..BBGC01-04-002……97页5.3 电气图设计检查要点……………………..BBGC01-04-003…..103页5.4 采暖通风图设计检查要点………………..BBGC01-04-004…..110页六、工程质量检查要点6.1 地基基础工程质量检查要点……………...BBGC01-05-001….114页6.2 砌体结构工程质量检查要点……………...BBGC01-05-002….129页6.3 钢筋砼结构工程质量检查要点……...BBGC01-05-003….138页6.4 建筑装饰工程质量检查要点……………...BBGC01-05-004….147页6.5 门窗工程质量检查要点…………………...BBGC01-05-005….156页6.6 楼地面工程质量检查要点………………...BBGC01-05-006….167页6.7 屋面和防水工程质量检查要点…………...BBGC01-05-007….177页6.8 幕墙工程质量检查要点…………………...BBGC01-05-008….189页6.9 给排水工程质量检查要点………………...BBGC01-05-009….193页6.10 电气工程质量检查要点…………………...BBGC01-05-010….198页6.11 通风与空调工程质量检查要点…………...BBGC01-05-011….204页6.12 电梯工程质量检查要点…………………...BBGC01-05-012.…208页七、工程安全、文明施工检查要点…………………BBGC01-07-001.….212页八、住宅交付使用标准………………………………BBGC01-13……….230页九、住宅装修控制要点………………………………BBGC01-14……….235页十、工程管理表单十一、施工技术操作细则…………………………….BBGC01-16……266页2.1公司与集团业务对接关系1.目的明确公司工程部、设计部、成本管理部与集团总部设计工程部、财务管理部成本管理组之间的业务对接关系；明确部门工作内容与方向，完善责任制度。
万科某装修工程管理指导书
万科上海红郡全装修工程经管指导书编制部门：金丰工程部编制时间：2006年10月红郡全装修工程经管指导书为了加强红郡全装修施工经管水平，提高产品质量规范,工程部编制了该全装修施工操作指引。
在装修的施工经管过程中，坚持样板引路的操作办法，不但要做工序样板，还要做户型设计样板，按照不同的户型做户型设计样板。
户型设计样板分二步：首先在设计部确认的管线白图的基础上，施工户型管线样板，达到二个目的，1、确认水电管线设计布置基本原则及布置要求,由设计部现场确认；2、确认施工规范，由工程部、监理、设计、施工单位现场确认和验收。
其次在管线样板确认的基础上，由设计部提供初步施工图，开始户型设计样板的施工，在户型样板施工过程中发现问题，调整设计效果，再组织设计、客服中心、物业等部门对全装修样板户型进行风险评估，在户型样板完全得到确认后，制作竣工图，再以竣工图为依据安排大面积施工。
大面积施工主要流程：首先，由工程部安排物业单位对土建单体进行物业细部检查，并安排相关单位进行整改；其次，在整改及物业细部检查小组复查合格的基础上，组织监理、总包、装修单位、外墙内保温、铝合金门窗等供应商进行工序施工移交（即场地移交），移交的主要内容：总包的土建施工质量、厨房卫生间盛水实验、成品保护措施等，并由各方进行书面确认；其后,开展大面积全装修施工，其中重点是加强对施工过程中重要施工节点和施工工序的控制，主要包括：厨房、卫生间的管线堵漏，中央空调管线布置及内机安装，防水施工及盛水实验，地暖管线布置及隐蔽验收，墙地砖的排版弹线，水管试压，洁具及设备安装、橱柜安装、楼梯踏步及栏杆安装、成品保护等，通球、通水、通电实验，细部检查及整改等。
最后，组织相关单位进行验收及移交，主要包括：清理保洁、竣工验收、室内空气检测，移交物业。
一、施工准备及经管职责1、工程部的工作1）合同交底，填写工程合同交底单。
2）施工组织设计审批，对施工单位报送的施工组织设计进行审批。
万科集团工程管理手册
目录 万科集团工程管理管理1234战略落地实施：精细化管理10要素 工程管控标准化动作和考评机制质量管控O 一级管控动作 10项 O 二级管控动作 16项 O三级管控动作 108项进度管控O重点管控动作3项工程施工工艺技术标准化手册 安全文明施工管理标准进度控制手段 线下管理:基于总控计划，梳理里程碑节点, 定对应关键节点的相应计划。
计划编制依据:设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和 销售幵盘计划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求编制计划 目目目管理.目标至职能部门• 目标的执过情况跟踪 目标调整冃目标完成"I 目标考核示例:王项计 平台计划节划节点一级管控节点点完成项目一级进度管控节计划编制责任部门：已确定的项目工程部经理或企业工程管理部、相关配合保障业务部门 计划编制深度要求（应包括的基本内容）：1、划分施工流向、划分施工段和施工层2、分解施工过程、确定施工工序顺序3、 估算工程量、确定各项工序所需时间4、 确定各项工序的关键关系，进行工序优化5、 分析关键线路、关键节点6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期定（含示范区）、《项目主项计划》通过集团审批并上线（整体） 、招标计划确定、 示范区立项、示范区建筑方案确定、样板间精装方案及软装概念方案确定、土方 工程、地库结构工程、首幵施工达到预售条件、砌筑工程、完成抹灰工程、外窗 安装、外装工程、红线内市政工程、完成高低变配电房、完成室外景观工程、公 共区域内装、机电综合调试、人防验收、质检验收、消防验收、规划验收。
节点计划编制目的：指导施工单位施工，保障施工的前置条件，约定关键工序、关键线路、关键节点 控制要求计划编制时间：施工图出图后（可不必完成施工图强审）计划编制依据：施工图及项目工程总控计划、一级管控节点计划编制责任部门：项目工程部、 相关配合保障业务部门。
计划编制深度要求（应包括的基本内容） ：插入图片《项目主项计划》通过集团审批并上线 （一1、按层、按工序、按工种确定施工顺序2、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、隐蔽工序验收等企业工程管理要求（注：质量管控详细明确）三级进度管控节点【重在进度节点实现、执行】工程保障类节点项目团队人员（非营销）到岗、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、完成顾问公司招标文件编制及发放……工程既然点：营销中心建筑施工、样板房土建施工、示范区市政综合管网施工、首批电梯到场、完成工程试桩、完成基坑支护、完成地基处理、完成底板工程、完成地下室外墙防水、完成户内粗装修、完成机电安装工程、完成屋面工程、完成室外土方回填、完成设备机房安装（除配电房外）、完成智能化工程、完成正式电梯安装。
万科项目管理标准化指导手册
万科项目管理标准化指导手册一、项目组织管理在项目启动之初，明确项目的组织架构、职责分工及工作流程，确保项目团队的高效协作。
建立项目管理办公室，负责统筹协调项目资源，确保项目按计划推进。
二、规划与立项进行项目需求分析，明确项目目标、范围及预期成果。
进行可行性研究，评估项目的经济、技术及风险等方面的可行性。
完成项目立项报告，经公司审批后正式启动项目。
三、招标与合同按照公司招标管理规定组织招标工作，选定合格供应商。
与供应商签订明确的项目合同，明确双方的权利与义务。
确保合同内容与项目需求一致，防止因合同纠纷影响项目进度。
四、设计与技术根据项目需求进行详细设计，确保设计方案的合理性和可行性。
进行技术交流和方案评审，优化设计方案。
严格控制设计变更，确需变更时及时调整项目计划。
五、采购与物资根据项目需求制定采购计划，确保物资按时到货。
进行供应商评价与管理，保证物资质量。
规范物资领用程序，降低物资损耗。
加强物资库存管理，避免物资积压和浪费。
六、施工与进度制定详细的施工计划，确保项目按期完成。
加强施工现场管理，确保施工质量和安全。
定期检查进度执行情况，及时调整工作计划。
积极沟通协调内外部资源，解决施工中遇到的问题。
七、质量与安全制定项目质量标准和质量检查计划，严格把控质量关。
强化安全生产意识，确保施工现场符合安全规范要求。
建立质量安全事故报告和处理机制，及时处理质量安全问题。
八、验收与交付按照项目合同和公司验收标准进行验收工作，确保项目成果符合预期要求。
整理项目文档和资料，完成项目交付工作。
进行项目总结和评价，总结经验教训，提升项目管理水平。
九、后期维护管理制定项目维护计划，明确维护内容和周期。
建立客户回访机制，收集客户反馈意见，持续改进服务质量。
对项目运行情况进行监控和评估，及时发现并解决潜在问题。
加强与客户的沟通协作，建立长期合作关系。
十、风险与应急进行项目风险评估，识别潜在风险并制定应对措施。
建立应急预案，确保在突发事件发生时能够迅速响应并采取有效措施降低损失。
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工程管理指导书编制指引
1. 目的：
预先评估特定项目的工程管理各环节，提出相应管理措施，以期提高工程管理水平。
2. 范围：
集团范围内所有项目的工程管理工作。
3. 职责及程序:
3.1. 项目经理部负责人，在项目方案设计完成后的一个月内，负责完成《工程管理指导书》的汇总、编制及此后的修订；
3.2. 销售部负责编制提供项目发展计划及其修订；
3.3. 设计部负责编制提供设计出图计划及其修订；
3.4. 成本管理部负责编制提供成本控制目标、工程招标方案及其修订；
3.5. 工程管理部负责编制提供项目施工监理公司的组织和材料设备的供应方案及其修订；
3.6. 地区公司工程主管领导负责组织有关部门进行会审，形成会议纪要，批准签发《工程管理指导书》；
3.7. 项目首期工程、每期建筑面积在5万m2以上的，或有必要时，应提前一星期上报集团工程管理部并通知集团工程管理部参加会审。
4. 《工程管理指导书》内容：
4.1. 项目概况
4.2. 项目部管理架构
4.2.1.在人力资源部的协助下，编制项目部管理组织架构。
4.2.2.主要岗位的描述，职责。
4.2.3.编制项目经理部人力资源和办公设备计划。
4.3. 项目发展计划
4.4. 设计管理
4.4.1.编制结构、水电专业设计管理方案。
4.4.2.协助地产部制订设计出图计划。
未确定设计单位的，应对设计单位的选定
做出计划安排。
4.4.3.编制施工阶段设计配合的重点措施。
4.5. 施工单位、监理公司组织方案
根据当地政府规定，结合工程项目的规模，对工程项目招标工作进行策划。
宜参照标段规模及专业工种划分标段。
每个标段的建筑面积一般为3万m2左右；专业工种可以按土建、安装工程划分。
技术要求高的铝合金门窗、防水工程、精装修工程等，宜由我方直接分包或列为指定分包。
在符合当地政策规定、兼顾协调管理难度的情况下，工程招标方案优先考虑多分包、特别是指定专业分包。
4.5.1.编制施工、监理公司组织的标段划分，如下示范例表，并附上在总平面图
上标注总承包标段划分图。
4.5.2.编制主要施工、监理公司资质要求，公司及参建主要项目经理的资格预审
方法。
4.5.3.编制招标中的成本控制措施，招标方式。
如是否采用工程量清单招标，如
何让投标过程具有竞争性。
4.5.4.编制招标的进度控制措施。
如何缩短招标时间。
例表：总承包标段划分表
例表：分包工程清单及标段划分
4.6. 材料设备供应方案
4.6.1.编制甲供和甲指定（产品或价格）的材料设备清单。
参见附表。
4.6.2.编制《材料设备采购及进场计划》（含样板报批）。
参见附表。
4.6.3.编制材料设备采购招标中的成本控制措施，主要招标方式、手段。
如何让
投标过程具有竞争性。
4.6.4.编制材料设备供应商发展、资格预审措施，材料设备样板的准备方案。
4.6.
5.计划管理措施。
4.7. 项目总控制进度计划及保证措施
4.7.1.编制工程总控制进度计划。
包括出图计划，总承包、主要分包招标计划。
采用MS PROJECT软件编制。
4.7.2.编制工程总控制节点（里程碑）计划，采用项目节点计划表，见附表
编制工程计划部分。
4.7.3.重点描述保证工程进度的协调措施。
4.8. 项目质量保证措施
4.8.1.列出工程难点重点、质量通病及对策。
4.8.2.重点描述质量管理保证措施。
4.9. 项目成本控制措施
建立成本控制的目标，制定成本控制的具体措施（包括预警体系）。
4.10. 现场安全文明管理
配合销售、现场CI策划，编制总平面布置图，对安全文明施工提出具体要求。
4.11. 成品保护措施
4.12. 文件档案管理
强调档案资料管理措施。
5.质量记录
5.1. 《工程管理指导书》
5.2. 《工程管理指导书》会审纪要。