龙湖别墅项目方案解读
龙湖滟澜山艺墅案例分析
龙湖滟澜山艺墅这是一个怎样的项目？总用地面积144495.5㎡总建筑面积：213728㎡地上建筑面积：144495㎡（其中住宅143295㎡，公建1200㎡）容积率：1.0建筑密度≦30% 绿地率≧35%物业类型：叠加别墅、联排别墅、双拼别墅她为什么备受关注？1、龙湖滟澜山艺墅是重庆龙湖在上海开发的第一个项目；2、该项目地块是重庆龙湖在2007年末，以10672元/㎡这一令人咋舌的楼板价竞得的；3、龙湖以对产品细节与品质的坚持和优质的物业管理著称。
先来看一下几组数据：龙湖滟澜山及周边别墅的价格看了以上的数据，不由会产生一些疑问：1、龙湖的产品究竟怎样消化奇高的地价呢？2、龙湖究竟用怎样的产品来展现自身的优势，同时弱化地块带来的问题呢？让我们带着问题走进龙湖滟澜山……关注点1价格从价格上来看，滟澜山的整体报价都要高于同类产品，双拼的价格达到了其他别墅区独栋的售价。
如此高价格产品，在目前的市场中，可能存在一定的风险，但龙湖却交出了一份令人信服的成绩单。
自2008年11月8日正式开盘，11月15日正式成交以来，已成交82户，总销金额达2.6亿。
这样的业绩带动了下半年整体别墅市场的成交量，也使她成为今年别墅类产品销售冠军。
龙湖拥有如此惊人的楼板价，但在短短一个月中却取得了如此骄人的业绩，她是如何来规避价格风险的呢？我们回过头来帮龙湖算比帐：按照别墅类项目的建筑成本来计算，本项目的建安成本在3000元/㎡左右，再加上整体抬高和景观打造的造价，以及超高的楼板价10672元/㎡，项目的最终成本大约在15000元/㎡；而滟澜山的叠加产品的成交均价则只为14600-16600元/㎡。
对比来说，基本属于不盈利的。
同时，我们还发现，叠加别墅所占的比例为57%，是主力产品。
所以，龙湖已经认清了自身的产品价值创造点，把主要盈利的产品放在双拼和联排上。
其中，联排的均价在22000元/㎡，双拼的则是28000-30000元/㎡。
合院案例分析-龙湖郦城
别墅入口 车库入口 公共庭院 私家庭院 建筑主体 车库
地下一层平面图
3. 合院分析
下沉庭院、 地上庭院、人行流线
主体设计流线清晰，主、宾、三流线，礼遇周到，便捷生活。
别墅入口 里弄 入口 交通部分 公共庭院 私家庭院
一层平面图
3. 合院分析
优势：1.景观利用率高（合院为中心） 优势、劣势 2.较高的容积率做出联排和类独栋别墅 3.每户都有单独的庭院，既有独栋的隐私，又有公共开放空间，利于邻里交流 4.地下室采光好 5.完全的人车分流减少小区的环境污染和噪音污染 6.建筑主体围合空间给人以 坚固安全的感觉
主体设计流线清晰，主、宾、三流线，礼遇周到，便捷生活。
项目概况
在龙湖郦城社区中， 龙湖·蓝湖郡位于该 地块的西南侧，以 12户里弄式合院别 墅为主。建筑风格 ： 地中海意大利式建筑 风格。户型：2流线，礼遇周到，便捷生活。
2
合院理念
1.邻里单位 2.双首层设计 3.廊 4.观景平台 5.采用对称方整中轴式布局 6.分进式空间组织流线
2.—具备理念
理念 3 廊：院内外生 活相渗透，室内外空 间的过渡的作用
主体设计流线清晰，主、宾、三流线，礼遇周到，便捷生活。
2.—具备理念
理念 4 观景平台：开阔 视野，提升景观利用 率和建筑价值。
主体设计流线清晰，主、宾、三流线，礼遇周到，便捷生活。
2.—具备理念
理念 5 采用对称方整中 轴式布局
主体设计流线清晰，主、宾、三流线，礼遇周到，便捷生活。
劣势：1.私密性丌强 2.对视问题 3.建筑紧密布置易使人产生压抑的感觉
2.—具备理念
理念 1 邻里空间的特征： 1.尺度相对适宜 （200-300平方）和 相对私密性。2.无主 题的活动空间。
策源-上海龙湖别墅项目概念与产品研究_OK
声环境 光环境 热环境
节能标准
夏热冬冷地区 夏热冬暖地区 严寒地区
水环境 标准
2021/8/3 万科住宅生态标准
景观水系统 雨水系统 中水系统
生态研究
生态实践
天津东丽湖 54
复地的经验
爱伦坡 生态别墅试点
2021/8/3
十三项生态技术试验
• 室内热环境、风环境、光环境的模
拟设计
• 热压通风设计
• 自平衡通风系统
20
为21世纪富人的「小家庭结构」量身打造……
客户年龄结构
28% 15%
4%
11%%
16%
2%
6%
28%
25岁以下 25-30岁 31-35岁 36-40岁 41-45岁 46-50岁 51-55岁 56-60岁 61岁以上
客户家庭状况
• 31-35岁，新婚或孩子较小，老人偶尔同 住；
• 45-50岁，1-2个孩子，外出求学或独立生 活，上一代偶然同住。
• 家庭人数较少，在居住上对居室、空间 的要求较低。
21
满足「首次独栋别墅置业者」的别墅生活理想
▪ 居住在市区高档公寓，或者拥有近郊经济型别墅生活经历。 • 憧憬真正的郊居别墅生活，改变生活方式或居住环境。 • 以自住为住，关注社区的长期增值。
22
客户覆盖面广，「本埠精英」和「外省富人」占据绝对比重
12
万㎡
6
4
2
0
新兴市场
300310
独栋别墅面积供应结构
供应主力
上海独栋别墅的主力供应面积在310-400㎡；
面积在310㎡以下的别墅为近期上海新兴的产品类型，整体供应
比重仍然较低。
250-270 270-290 290-310 310-330 330-350 350-370 370-390 390-410 410-430 430-450 450-470 470-490 490-510 510-530 530-550 550以上
上海龙湖春江天越建设主题讲解
一、项目概况龙湖春江天越占地7.5万方，建面18万方，容积率1.6，全区由9幢高层、3幢洋房、29幢别墅组成，总规划1000余户。
二、项目建设主题讲解火烈鸟花园这是从卢梭画作《火烈鸟》演绎而来。
我们抽取这幅画作中的色彩运用到橡胶地垫中，表达每个孩子都会有五彩斑斓的童年；这里为不同年龄段提供了可移动的儿童设施，助力宝宝全方位的成长。
同时，考虑到了家长的需要，特地设置了交流看护区，供妈妈们看护小孩探讨生活雨林花园和甜睡花园雨林花园和甜睡花园,首先是雨林花园，这是从卢梭画作—《瀑布》中提取而来，主景观是屏风式廊架，形成多功能复合型艺术客厅，成为集会客、读书、社交于一体的理想之地。
廊架外是精心设计的休闲平台，环水相邻、幽静美好，为住户提供了户外休闲欢聚的场所，趁明媚的午后时光，跟朋友或家人在户外休憩聊天，让生活的片段变得悠闲；沿着中央景观轴线前行，就是甜睡花园，路过下沉的休憩空间，就有对景锈板景墙，旁边还放有阳伞座椅和休闲长椅，供邻里交流，龙湖全心全意希望您生活舒适惬意。
科普植物轴2个地块中间有一条开放式通道，未来将打造成植物科普主题长廊。
地面通道上的铺装用的是形象的植物图，未来可能会放置，龙小湖的科普二维码、科普铭牌、龙小湖精灵影印等。
未来您带着家人不仅可以散步休闲，还可以帮助孩子认知更多的植被。
这个通道还与滨河漫步区衔接，您参观完科普长廊后，可以进一步领略滨水生态的自然之美；主题花园：“卢梭的梦”是从卢梭最著名的画作—《梦》中提取典型元素，最终成为南区最主要的景观轴线。
首先进入的是梦境森林，道路两旁种植了高大的树阵，以及热带花丛和形态各异的绿植，为小区带来丰富的色彩变化；通过之后是森林之湖，提取《梦》中的代表色为水景的基础色，且曲面优美，待到鲜花盛开的季节，您可以和家人坐在长椅中，惬意地欣赏美景；最后是花团锦簇的宅间花园，和以画中女孩为原型的景观雕塑，将卢梭艺术与纯真童梦完美结合;。
小户型别墅案例及联排趋向独栋案例分析
28
龙湖香醍漫步
项目名称
龙湖香醍漫步
地理位置
白马路向北3公 里（乔波滑雪馆 北侧）[
开发商
北京龙湖置业有 限公司
建筑类别 类独栋
装修状况 精装修
占地面积 310000平方米 容积率 0.48
建筑面积 150000平方米 绿化率 35%
物业管理
北京龙湖物业管 理有限公司
物业费
5.00元/平米·月
景观设计 ——
目前均价 售罄
29
户型图
“侧花园“拉远联排距离 面积：建筑面积为290平米，与独栋类似； 形态：两户之间布置侧花园，减少户之间干扰，向独栋靠拢； 品质：阳光庭院，下沉式花园，形成独栋的花园风格。
30
实景图
类独栋：约290平米
15
户型图
联排：约300平米，一层一卧室，二层三卧室，下沉式庭院
负一层
一层
二层
16
龙湖好望山
项目名称
龙湖好望山
地理位置
松江上海人民北 路2908号
开发商
上海龙湖置业发 展有限公司
建筑类别 联排、独栋
装修状况 毛坯
占地面积 310000平方米 容积率 1.6
建筑面积 150000平方米 绿化率 37%
小户型别墅案例及联排趋向 独栋案例分析
一、项目基本信息 二、小户型别墅案例 三、联排趋向独栋案例分析
2
一、项目基本信息
3
项目基本信息
形态
小户型产品
联排/双拼变独 栋
区域
北京
上海 北京 无锡 上海 南京
项目
龙湖好望山 亿城燕西华府 龙湖·花墅香醍
龙湖春森彼岸方案设计说明
龙湖·春森彼岸修建详细规划及一期方案设计说明概念篇区位（江北沿江照片、航拍照片、区位分析图、对岸看基地图）龙湖·春森彼岸项目位于重庆市江北区陈家馆，嘉陵江滨江路北侧，占地面积16公顷。
整个基地沿地形由南向北升起，形成背山面水之势，近观嘉陵江水，远眺渝中半岛，具有典型的山城特色。
在城市规划中，还将有一条与重庆市未来中央商务区相连的主干道，从而形成发达便利的城市交通网。
文脉（古道图、砂岩图）基地处于重庆旧城区，几百年来城市生活在此发展演绎，文脉也由此延续至今。
本设计从延续地方文脉的原则出发，将一条几百年来连接嘉陵江港口和城市的古道，作为城市的记忆保留下来，设计成从东到西横穿基地的步行道，以唤起人们对于历史的回忆。
基地靠近嘉陵江滨江路一侧有多处突出的砂岩，设计中充分考虑了这一地貌特点将砂岩保留下来形成一道独特的风景线。
设计理念（幻灯片10-11）设计理念一 “山的音符”重庆独特的自然环境是本设计最重要的灵感来源。
从河流到天空，从地面到山岭的动线决定了各空间的形式，并在各个尺度的设计要素中体现与强化了这条由自然地形所决定的动线。
层层跌落的，弧型的，或高或低的建筑群正是地形中山巅和山谷的再现。
设计理念二 “水的韵律”水波荡漾的嘉陵江给设计带来了另一重要的灵感，本设计在视觉和结构上力求与基地依山傍水的特点相呼应。
所有的住宅单元都以弧形的组合方式，面江而建，从而保证最大限度分享江景；同时建筑周围的平台和小径也设计成弧型，仿佛江中盛开的涟漪，波动在这百年古老基地之上，荡漾起人们对生活新的诠释。
设计理念三 “两条轴线”本设计主要有两条轴线。
一个是很正式的城市人工轴线，它不仅把行人从位于基地顶部的繁忙的城市街道引向美丽的嘉陵江边，更反映了基地所处的城市与及公共环境，再借用重庆特有的传统元素——大梯坎形式，构成一系列层层跌落的观景平台，并且在保持整体空间宽度40米的基准下，通过转折、缩放等手法，创造出生动的山地街道空间，并最终在临江面处，形成喇叭口状的景观扩散口，与无尽江景融为一体。
龙湖上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析40PPT
•——区块位置
•大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
•佘山别墅
•◇ 区位——
圈
• 快速交通 •（沪青平高速）
• 青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
•◇ 地块四至——
• 东至嘉松公路
• 南至规划道 • 西至崧塘河 • 北至淀浦河
•◇ 与市区关系——
• 走沪青平高速直达市区： • 距人民广场仅25公里； • 距虹桥机场约15公里 • 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
龙湖上海龙湖滟澜山别 墅项目案例分析40PPT
2020年8月5日星期三
•——基本参数
项目名称 项目规模 容积率 绿化率 投资商 开发商
产品线
建筑风格 建筑设计
龙湖·滟潋山 总占地面积：144495.5㎡ 总建面：213728㎡
1。0 ≧ 35% 上海龙湖置业有限公司 上海恒睿房地产有限公司
联排, 双拼, 叠加别墅
•但，这样的规划设计会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？
•再度完善：
•第一：利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带；加上这条绿化轴带，容积率就只有0.7-0.8了； •第二：利用地块西侧紧邻的、宽阔的天然河道，从视觉上帮助稀释容积率； •第三：通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地；车行主干道在整个地块的最东侧 ，车行道以西的土地， •通过堆坡，将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间；
•——产品规划（建筑）
•建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
•——产品规划（建筑）
•创新非下沉的下沉式庭院
•龙湖滟澜山的坡地别墅，将整体地势抬高约3米， 则下沉式庭院其实非下沉，而是和外部地平面相平 ，完全解决地下室潮湿阴暗的问题； •特殊的下沉式庭院，和私家花园相连，是每户别墅 的天然户外客厅。实现空中花园小城。
龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT
优点：
高附加值，客厅挑高 地下室附送面积达84-95平米；
缺点：
由于整体规划原因， 而使联排缺少了传统的中庭设计
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型：双拼262 ㎡
优点：
客厅挑空，高附加值 纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；
缺点：楼层较高
由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，导致楼层较高。 龙湖补缺措施：为客户准备了免费电梯。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型总结——
产品附加值优越，最大化利用套内使用空间。 规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
1、从户型中，我们可以发现，龙湖·滟澜山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效 果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 2、产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规 避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为 业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 260—280
套数 356 80 46
比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
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龙湖·滟澜山（北京）——户型
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龙湖·滟澜山（北京）——户型
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龙湖·滟澜山（北京）——户型
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龙湖·滟澜山（北京）——户型
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龙湖·滟澜山（北京）——户型
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龙湖·长桥郡（成都）——总体规划
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龙湖·长桥郡（成都）——户型
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龙湖·长桥郡（成都）——户型
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龙湖·滟澜山（上海）——户型
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•1
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龙湖·滟澜山（上海）——户型
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•夹
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龙湖·滟澜山（上海）——户型
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龙湖·曲江盛景（西安）——总体规划
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龙湖·曲江盛景（西安）——户型
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龙湖·曲江盛景（西安）——户型
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龙湖·曲江盛景（西安）——户型
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龙湖·曲江盛景（西安）——户型
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龙湖·曲江盛景（西安）——户型
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龙湖·曲江盛景（西安）——户型
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观澜湖·高尔夫 大宅
观澜湖·翡翠湾
观澜湖·长堤
观澜湖·上堤
观澜湖·圣堤湾
•C7（268平米）
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龙湖·蓝湖香颂（重庆）——户型
•D1（275平米）
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龙湖·蓝湖香颂（重庆）——户型
•D2（289平米）•Fra bibliotek•-1F
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龙湖·花墅香醍（北京）——总体规划
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•C（243平米）
龙湖·蓝湖香颂（北京）——户型
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•花园
•1
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龙湖·悠山郡 （重庆）——户型
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龙湖·悠山郡 （重庆）——户型
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龙湖·悠山郡 （重庆）——户型
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龙湖·睿城（重庆）——总体规划
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•A1（230平米）
龙湖·睿城（重庆）——户型
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•A2（207平米）
龙湖·睿城（重庆）——户型
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龙湖·睿城（重庆）——户型
•A3（230平米）
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龙湖·睿城（重庆）——户型
•观澜湖别墅项目
观澜湖·高尔夫大宅
观澜湖·翡翠湾
观澜湖·翡翠湾
观澜湖·长堤
观澜湖·上堤
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•入户首 层
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龙湖·长桥郡（成都）——户型
•花园首 层
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•入户首 层
•花园二 层
龙湖·长桥郡（成都）——户型
•花园首 层
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•入户首 层
•花园二 层
龙湖·长桥郡（成都）——户型
•花园首 层
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•入户首 层
•花园二 层
•花园首 层
龙湖·长桥郡（成都）——户型
•入户首 层
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龙湖·悠山郡 （重庆）——户型
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龙湖·悠山郡 （重庆）——户型
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龙湖·悠山郡 （重庆）——户型
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龙湖·悠山郡 （重庆）——户型
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龙湖·悠山郡 （重庆）——户型
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龙湖·悠山郡 （重庆）——户型
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龙湖·悠山郡 （重庆）——户型
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龙湖·悠山郡 （重庆）——户型
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龙湖·悠山郡 （重庆）——户型
龙湖·长桥郡（成都）——户型
•花园首 层
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•入户首 层
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龙湖·长桥郡（成都）——户型
•花园首 层
•入户首 层
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•花园二 层
•入户首 层
龙湖·长桥郡（成都）——户型
•花园•首 层
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龙湖·长桥郡（成都）——户型
•花园首 层
•入户首 层
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•花园二 层
龙湖·滟澜山（上海）——总体规划
•H（284平米）
龙湖·蓝湖香颂（北京）——户型
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龙湖·颐和原著（北京）——总体规划
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龙湖·颐和原著（北京）——实景照片
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龙湖·滟澜山（北京）——总体规划
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龙湖·滟澜山（北京）——户型
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龙湖·滟澜山（北京）——户型
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龙湖·滟澜山（北京）——户型
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龙湖·滟澜山（北京）——户型
•A7（222平米）
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龙湖·睿城（重庆）——户型
•A8-1（191平米）
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龙湖·睿城（重庆）——户型
•A9（172平米）
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龙湖·睿城（重庆）——户型
•A10（239平米）
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龙湖·蓝湖香颂（重庆）——总体规划
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龙湖·蓝湖香颂（重庆）——户型
•C1（245平米）
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•1
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龙湖·蓝湖香颂（重庆）——户型
龙湖别墅项目方案解读
2020年8月5日星期三
重庆项目
北京项目
成都项目 上海项目 西安项目
•龙湖别墅项目
龙湖·悠山郡 龙湖·睿城 龙湖·蓝湖香颂 龙湖·花墅香醍 龙湖·颐和原著 龙湖·滟澜山 龙湖·长桥郡 龙湖·滟澜山 龙湖·曲江盛景
龙湖·悠山郡 （重庆）——总体规划
龙湖·悠山郡 （重庆）——户型
•2
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•D（264平米 ）
龙湖·蓝湖香颂（北京）——户型
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•花园
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•E（236平米）
龙湖·蓝湖香颂（北京）——户型
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•花园
•1
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•F（297平米）
龙湖·蓝湖香颂（北京）——户型
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•3
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•阁楼
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层
•G（286平米）
龙湖·蓝湖香颂（北京）——户型
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•3
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•阁楼
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层