万科集团的审计如何发现问题(深圳地产)
万科集团房地产内部审计手册
万科集团房地产内部审计手册【内部审计】万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。
所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。
所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。
所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。
【审计的主要职权】万科公司审计室及审计人员的主要职权是：1．检查会计报表、会计账簿、会计凭证、会计分析资料、会计政策及科目说明，查阅有关的文件资料；2．检查内部管理制度、规定和程序，包括财务管理制度、会计核算制度、人事管理制度、工程管理制度、档案资料管理制度、有关业务操作规程、费用报销制度等；3．审阅经济合同或协议，主要包括项目合作协议（合同）、工程承包合同、设备材料采购合同、劳务合作合同、售楼合同等；4．检查房地产项目资料，主要包括项目的概算书、预算书、决算书和设计图纸、现场签证备忘录及相关修改图纸等；5．检查资金及其他财产，主要包括各种存货、固定资产和货币资金等；6．对审计中的有关事项进行调查并索取证明材料；7．对严重违反国家法律和公司有关制度和造成严重损失浪费的人员，提出追究其责任的建议；8．对投资决策、企业经营及可能存在的风险进行分析和评估；9．提出改进管理、提高效益的建议，检查审计结论的落实情况。
【审计预警】《内审条例》中所述“审计预警”是指审计人员根据《企业风险评估程序》、《万科审计巡查制度》，通过对企业及其项目运作过程进行日常的分析性审计、现场审计及审计巡查，对所企业出现的或潜在的经营管理风险定期或不定期地向公司领导报告。
万科集团房地产内部审计手册
5．检查资金及其他财产，主要包括各种存货、固定资产和货币资金等；
6．对审计中的有关事项进行调查并索取证明材料；
7．对严重违反国家法律和公司有关制度和造成严重损失浪费的人员，提出追究其责任的建议；
8．对投资决策、企业经营及可能存在的风险进行分析和评估；
内部控制系统通常包括公司的计划、责任说明、授权；符合内控要求的组织架构；用于公司业务和内部管理的制度、程序、手册；独立的内部审计监督评价系统等。
内部控制的基本目标是保证：信息的可靠性和完整性；遵循政策、计划程序和法规；保护资产、资源的节约和有效使用；实现既定的经营管理目标。
检查内部控制的目的在于确定已建立的系统是否能保证本组织有效和经济地完成任务和达到目标。
万科审计人员的招聘录用严格按照公司人事部的有关规定程序执行。万科公司赋予了审计人员较高的职权，同时也对审计人员的职业道德、业务素质、行为规范等有着严格的要求。对审计人员业务素质和专业水准的基本要求是：
审计室主任、副主任应具会计或审计专业本科以上学历，具有会计师或审计师以上专业技术职称，从事会计或审计工作十年以上，并具有丰富的审计工作经验、良好的领导才能和组织能力的人担任。
万科审计人员还应有较强的沟通能力、口头和文字表达能力。
【利害关系】
《内审条例》所述的利害关系是指审计双方潜在的影响审计公正性、客观性的人员间的相互利害关系。
1、要求审计室在安排项目审计小组成员时，不应安排与审计项目有利害关系的审计人员担任审计小组成本；
2、对参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员；对调入内部审计部门或暂时在该部门工作的人员，在没有经过一段适当的时间之前，不应分配去审计他们以前从事过的活动；
房地产公司审计发现问题及整改情况报告
房地产公司审计发现问题及整改情况报告报告标题：房地产公司审计发现问题及整改情况报告一、引言本报告旨在总结房地产公司审计过程中发现的问题，并说明已采取的整改措施。
审计是为了保证公司运营的透明和合规性，以及防范风险，提高公司的经营效率和价值。
二、审计发现的问题经过全面的审计程序，我们发现了以下问题：1. 资金管理问题：公司在资金管理方面存在不规范的情况，包括资金流动性不足、款项滞留在银行账户中等。
2. 财务报表准确性问题：财务报表存在错误计算、未按照准则进行披露等问题。
3. 合同管理问题：公司在合同签订和履行过程中存在的合同未妥善归档、履约不完整等问题。
4. 内部控制缺陷问题：公司的内部控制存在缺失或不足，导致对员工的行为监督和财务风险管理不够完善。
三、整改措施针对上述问题，我们已经采取了以下整改措施：1. 资金管理的整改措施：优化现金流管理，制定合理的预算和资金计划，提高资金使用效率，确保资金的正常流动。
2. 财务报表准确性的整改措施：加强财务报表编制和审查工作，确保准确性和合规性。
同时，对会计人员进行培训，提高他们对准则和规范的理解和遵守。
3. 合同管理的整改措施：建立合同管理制度，明确合同的存档和履约要求，并加强对合同的监督和执行。
4. 内部控制缺陷的整改措施：完善内部控制制度，制定详细的流程和规范，加强对员工行为的监督和管理。
四、整改计划和时间表1. 资金管理问题的整改计划和时间表：改进现金流管理制度，预计完成时间为两个月。
2. 财务报表准确性问题的整改计划和时间表：加强财务报表审查和培训，预计完成时间为三个月。
3. 合同管理问题的整改计划和时间表：建立合同管理制度，预计完成时间为一个月。
4. 内部控制缺陷问题的整改计划和时间表：完善内部控制制度，预计完成时间为四个月。
五、整改效果评估我们将定期对上述整改措施的实施情况进行评估，并根据评估结果对措施进行必要的调整和改进。
同时，我们也将加强内部审计工作，以监督和促进整改的有效进行。
万科资金管理专项审计方案常规审计
万科资金管理专项审计方案常规审计一、审计目标本次审计的目标是对万科公司的资金管理进行审计，以确定其资金使用情况的合法性、合规性和有效性。
审计将侧重于对资金流入、流出、运作和使用的全过程进行审计，以评估万科公司资金管理的风险控制措施和内部控制的有效性。
二、审计范围本次审计将覆盖万科公司的全面财务管理范围，包括但不限于以下方面：2.资金流出：审计资金的流出渠道，包括投资、支付、贷款以及其他支出，确保其合规性和效益性。
3.资金运作：审计资金在公司内部的运作过程，包括资金调度、财务管理和风险控制等方面的合规性和有效性。
4.资金使用：审计资金在各个项目、部门和业务中的使用情况，包括项目投资、资金运营、债务管理等方面的合规性和效益性。
三、审计方法本次审计将采用以下方法进行：1.抽样检查：随机选择一部分资金流动和使用的记录进行审计，以确定资金使用的真实性和合规性。
2.文件审查：审查万科公司的财务文件、合同、账目等相关文件，以获取资金流动和使用的证据。
3.数据分析：对万科公司的财务数据进行系统分析，以确定资金使用情况是否符合预期和合规要求。
4.询问函和访谈：通过发放询问函和进行相关人员的访谈，获取相关信息和解答问题。
四、审计内容本次审计将审查以下内容：2.资金运作的合规性和有效性，包括资金调度、财务管理和风险控制等方面的合规性和有效性。
3.资金使用的合规性和效益性，包括项目投资、资金运营和债务管理等方面的合规性和效益性。
五、审计报告审计报告将包括以下内容：1.资金管理的概述，包括资金流动的情况、资金运作和使用的总体评价。
2.资金管理的问题和风险，包括发现的问题、可能的风险和建议的改进措施。
3.对万科公司内部控制的评价，包括对内部控制的有效性和改进建议。
六、审计时间安排审计将在合适的时间安排开始，并预计在一个月内完成整个审计过程。
以上为万科资金管理专项审计方案的常规审计内容，希望能对您有帮助。
如有需要，可酌情进行调整和补充。
万科集团内部审计工作规范
1.目的为了完善内部审计制度体系，规范万科内部审计工作，提高审计工作效率、质量和水平。
2.职责审计室负责本制度的解释、修订和发布工作。
3.范围本制度适用于万科企业股份有限公司。
4.方法和过程控制4．1 审计工作规范是对各具体审计工作环节质量要求的原则规定。
审计人员在具体环节工作中应严格按各项工作要求开展审计工作。
4．2 审计计划：审计计划包括年度审计计划和项目审计计划，年度审计计划是审计室对新一年整体工作所做的规划；项目审计计划是依据年度审计计划，是对实施年度审计计划所做的详细规划与说明。
审计计划既要充分体现集团公司的管理需要，也要切实符合被审计单位的经营管理实际情况。
年度审计计划经集团主管领导审批后实施，项目审计工作计划由审计室主任审批。
4．3 现场审计：现场审计工作期间，项目主审应管理控制好现场工作中的各环节工作，包括开好首次工作会议、期间工作会议和末次会议，与被审计单位进行充分沟通，按计划控制工作进度，把握审计质量等。
主审应严格按审计计划和程序的要求进行现场审计管理工作，以保证工作质量和效率。
4．4 审计查询：审计查询是指审计小组在审计工作中，向被审计单位要求协助审计工作的一种方式。
它通常包括两项内容：一是指要求被审计单位就某些审计事项提供进一步的审计证据；二是指要求被审计单位就某些审计事项进行自查，并将检查结果书面知会审计小组。
审计师在进行审计查询工作时应与被审计单位保持充分沟通，准确、及时地获得必要的审计结果。
4．5 审计发现：审计发现是审计师在执行内部控制测试和实质性检查时，所发现的被审计单位经营管理中的缺陷。
它包括已造成事实损失的经济业务和实际存在的控制薄弱点，审计师尤其要注意实际存在的控制薄弱点。
规范审计发现这一工作程序的目的，在于帮助审计师正确理解审计发现的实质，准确把握审计发现的要素特征，为形成审计结论和编制审计报告奠定基础。
审计师提供审计发现时应做到事实清楚、证据充分、量化准确、结论正确。
万科存在的问题和建议
万科存在的问题和建议问题分析问题一：管理层风险意识不足万科作为中国房地产行业的领军企业，其管理层在风险意识方面存在不足。
这主要表现在以下几个方面：1.缺乏对市场风险的敏感性：万科在一些项目开发中没有充分考虑到市场风险，过于追求规模和速度，导致部分项目的销售状况不佳。
2.对政策风险的处理不当：万科在一些政策调控出现时没有及时采取应对措施，导致项目推迟或者无法顺利进行。
3.决策层信息不对称：万科决策层与基层员工之间存在信息不对称的问题，导致决策的失误和执行的困难。
问题二：市场竞争力下降随着房地产市场的竞争日益激烈，万科的市场竞争力也在下降。
具体表现在以下几个方面：1.项目品质下降：随着万科规模的扩大，项目品质出现了下降的趋势，造成了部分项目的口碑不佳。
2.客户服务不到位：万科的售后服务存在一些问题，例如维修售后反应慢、处理不及时等，导致客户满意度下降。
3.售楼处体验差：万科的售楼处体验相对较差，缺乏创新和个性化的设计，无法给客户留下深刻的印象。
建议建议一：加强风险管理1.提升管理层风险意识：万科管理层需要加强对市场和政策风险的敏感性，建立完善的风险管理制度，及时响应市场变化。
2.加强内部沟通与信息共享：万科应建立良好的内部沟通机制，确保各级管理层之间的信息共享，避免信息不对称导致的决策失误。
3.加强数据分析能力：万科需要提升数据分析能力，通过数据驱动的决策有效识别潜在风险和机遇。
建议二：提升市场竞争力1.重视项目品质：万科应重视项目品质，从设计、施工、装修等各个环节提升品质水平，注重细节，树立品牌形象。
2.加强客户服务：万科需要加强售后服务能力，提供及时、高效的维修和投诉处理，提升客户满意度。
3.创新售楼处设计：万科的售楼处应进行创新设计，提供舒适、个性化的空间，完善来访客户的体验。
建议三：多元化发展1.拓展业务领域：万科可以进一步发展物业管理、租赁等增值服务业务，并加大对创新科技领域的投资与合作。
万科企业内部审计分析报告
万科企业内部审计分析报告1.引言1.1 概述概述万科企业内部审计分析报告是对万科企业内部审计工作的一次全面总结和分析。
本报告旨在对万科企业内部审计的概况、重要性、实施过程进行深入剖析，总结内部审计的发现并提出建议，同时展望未来内部审计的发展方向。
通过本报告的撰写，旨在为万科企业的内部审计工作提供参考和指导，促进企业内部审计工作的持续改进和提高。
概述部分的内容1.2 文章结构文章结构部分本文分为引言、正文和结论三部分。
在引言部分，将概述万科企业内部审计分析报告的背景和目的，以及文章的结构。
在正文部分，将介绍万科企业内部审计的概况，探讨内部审计在企业管理中的重要性，以及详细分析内部审计的实施过程。
在结论部分，将总结内部审计的发现，提出对内部审计的建议，并展望未来内部审计的发展方向。
通过这样的文章结构，读者能够清晰地了解万科企业内部审计分析报告的内容和重要性。
1.3 目的本报告的目的在于对万科企业的内部审计情况进行全面分析，为企业决策层和相关部门提供可靠的内部审计数据和结果。
通过深入分析内部审计的实施过程和发现的问题，进一步提出具体的建议和展望，以帮助企业加强内部控制和风险管理，提高运营效率和持续发展能力。
同时，通过本报告的撰写，也旨在展示内部审计在企业管理中的重要性和价值，推动企业加强内部审计工作的重视和改进，提升企业整体治理水平和市场竞争力。
2.正文2.1 万科企业内部审计概况万科集团是中国领先的房地产开发企业，在全国范围内拥有多个项目和业务领域。
作为一个多元化的企业，万科集团面临着各种风险和挑战，因此内部审计在其运营管理中起着至关重要的作用。
在万科企业内部，审计部门负责为公司的管理层和利益相关方提供独立且客观的审计意见。
审核范围涵盖了万科集团在各个业务领域的经营活动，包括财务管理、风险管理、合规性以及内部控制等方面。
万科企业内部审计部门致力于通过全面的审计工作，提供有效的风险管理和内部控制意见，以确保公司运营活动的合规性和有效性。
万科审计报告解读
万科审计报告解读
万科审计报告是由独立的审计师对万科公司财务状况进行的审核和评估，并发布评估结果的文件。
报告旨在提供对万科公司的财务状况和财务结果的客观和独立的意见。
解读万科审计报告可以从以下几个方面进行：
1. 审计意见：审计报告的一部分是审计意见，它会明确审计师对万科公司财务报表的意见。
通常，审计意见会分为无保留意见、保留意见、否定意见或不能表示意见等不同类型。
无保留意见是最为理想的，表示审计师认为万科公司的财务报表真实可靠，并符合财务报告准则。
保留意见或否定意见可能意味着审计师有一些保留或质疑，需要进一步调查或修正财务报表。
2. 财务报表和附注：审计报告还会对万科公司的财务报表进行详细的审核，并在附注部分提供了一些额外的信息和解释。
需要仔细阅读财务报表和附注，了解公司的资产负债表、利润表和现金流量表等各个方面的情况，以及相关的注释和解释。
3. 风险评估：审计师在报告中通常还会提供对万科公司的财务风险的评估。
这包括对公司所面临的风险、不确定性以及对公司业务运营和财务报表的潜在影响的讨论。
需要关注报告中对关键风险的识别和评估。
4. 其他重要事项：审计报告通常还会包括一些其他重要事项的披露，例如公司的会计政策、内部控制的评估、与以前年度比较的变化等等。
这些事项对于了解万科公司的财务状况和财务
结果也是非常重要的。
总体而言，解读万科审计报告需要综合考虑上述几个方面的内容，以了解万科公司的财务状况、风险以及其他重要事项，并作为投资决策的依据。
同时，也需要注意审计报告的发布日期，以及后续可能会有的修正或更新。
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•审计首次会议 •现场核对与询问* •现场小结会* •编报工作日志
最 重 要 的 是 证ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ据
•审计末次会议
（时间一周）
工作流程
审计报告——表达问题
审 计 报 告
•编写审计报告 •审计报告征求意见
•向集团领导汇报(必要时)
•下发审计报告 •报告范围 （时间一周）
最 重 要 准 确 表 达 出 问 题
工作流程
后续审计——跟踪落实
后 续 审 计
•要求上报整改方案* •下次检查时回访
•审计工作小结
•审计档案整理 •审计管理建议
最 重 要 问 题 得 到 落 实 整 改
谢谢大家 欢迎指导
万 科 内 部 审 计
审计如何发现问题?
审计是什么?
1、内部控制风险评价 内部控制制度的存在\完善\执行有效评价
审 计 是 什 么？
2、内部舞弊风险的防范----强调威慑力
3、关注内控最弱的环节——内部医生和风险顾问
4、独立性是审计的灵魂
用什么来评价?
用 什 么 来 评 价？
之一：集团及各公司管理制度、规范 关键在于把握好制度的核心 之二：万科利益最大化
风险决定审计方向——风险导向审计 •客户投诉
如 何 选 择 审 计 项 目
•员工投诉
•审计分析 •领导指派 （抽样审计）
审计准备
内控环境分析
内 控 环 境 分 析
•用人评价----访谈
（经验、专业、人品、任职时间、公司司龄等）
•制度评价----审阅
（有哪些制度、制度完善性、制订时间、制订程 序、发布级别等） 内控五大要素:
控制环境\风险评估\控制活动\信息与沟通\监控
审计准备
•组织架构
(分工\层级)
如何发现关键问题
组 织
•决策机制
(授权\记录反馈)
•人员
如 何 发 现 关 键 问 题
•资金
•资产 •信息
•激励机制
(公司\部门)
控 制 对 象
DNA
•信息流程
(发送\传递\接收\反馈)
工作流程
现场审计——核实问题
现 场 审 计
如何做？——工作流程
审计计划 审计准备 现场审计 审计报告 审计建议 后续审计 季度工作考核
审 计 如 何 做？
工作流程
审计准备
•选择审计项目*
•编制审计计划 •确定审计成员(联合)* •编制审计方案* •内部讨论与沟通
审 计 准 备 什 么？
•下发审计通知
（准备时间一周）
审计准备
如何选择项目