住宅小区物业设备与维修
房屋共用部位、设施设备维修养护的管理规定
房屋共用部位、设施设备维修养护的管理规定第一章总则第一条为规范房屋共用部位、设施设备维修养护工作，保障住户的正常居住权益，根据《物权法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规，制定本规定。
第二条本规定适用于共有产权住房、保障性住房等多户住宅小区的房屋共用部位、设施设备维修养护工作。
第三条房屋共用部位，指住宅小区内多户住宅房屋业主按照相对人数共同使用的建筑部分，包括但不限于门、门厅、走廊、楼梯、电梯、公共配电室、公共水泵房等。
第四条设施设备，指住宅小区内多户住宅房屋业主共同使用的设施设备，包括但不限于电梯、供水设备、供暖设备、通风系统、消防设施等。
第五条房屋共用部位、设施设备维修养护工作应当遵守法律法规、建筑标准和技术规范，并注重节约能源、保护环境。
第二章维修养护责任第六条住宅小区的房屋共用部位、设施设备的维修养护责任由物业管理单位承担。
第七条物业管理单位应当及时开展房屋共用部位、设施设备的日常维护工作，包括但不限于定期检查、保养、清洁等。
第八条物业管理单位应当按照国家和地方规定的标准，配备相应的维修养护人员，并定期对其进行培训，保证其具备相应技能和知识。
第九条物业管理单位应当建立健全维修养护工作的制度和流程，包括但不限于故障报修受理、工单管理、问题解决反馈等。
第十条房屋业主应当按照物业管理单位的要求，配合维修养护工作的开展，包括但不限于提供相关信息、协助检修等。
第三章维修养护资金第十一条住宅小区的维修养护资金由物业管理单位和房屋业主共同筹集。
第十二条物业管理单位应当按照业主大会的决定，合理确定维修养护资金的筹集标准和收取方式。
第十三条物业管理单位应当按照相关规定，将维修养护资金存入专用账户，并按照用途分类管理。
第十四条物业管理单位应当及时向房屋业主公开维修养护资金的收支情况，并提供相关账务报告。
第十五条物业管理单位应当按照业主大会的决定使用维修养护资金，保证资金用于正当的维修养护事项。
第四章维修养护工作第十六条住宅小区的房屋共用部位、设施设备的维修养护工作应当按照年度计划进行。
住宅小区物业工程部维修工岗位职责(4篇)
住宅小区物业工程部维修工岗位职责住宅小区物业工程部维修工的岗位职责如下：1. 负责小区内公共设施的日常维修和保养工作，包括水电设备、暖通设备、消防设备等的检查、维修和更换。
2. 及时处理小区居民的维修请求，包括水管漏水、电路故障、门锁损坏等问题，并确保问题能够及时解决。
3. 定期巡查小区内各项设备的运行状况，发现问题时及时汇报，并进行修理或更换。
4. 监督和协调外部维修公司进行设备或设施的维修和保养工作，确保质量和进度符合要求。
5. 负责小区内的日常维护工作，如清洁、涂刷、修补等，保持小区的整洁和良好的环境。
6. 维护小区内的环境设施，如花园、游乐场等，确保其正常运行和安全使用。
7. 负责维护小区内的公共区域卫生，包括道路、楼梯、电梯等的清洁和维护。
8. 配合物业管理部门，处理小区内的紧急情况和突发事件，如停电、漏水等，并及时采取应急措施。
9. 维护和管理维修工具和设备，确保其正常使用和安全。
10. 配合上级领导进行其他工作安排，并保持工作区域的整洁和安全。
以上仅为大体的职责描述，具体的工作职责会根据不同物业公司的组织结构和岗位要求有所差异。
住宅小区物业工程部维修工岗位职责（二）一、岗位职责说明：1. 负责小区内公共设施的维护和保养工作，包括但不限于楼宇主体结构、电梯、水电设备、暖通设备、消防设备等；2. 负责小区内部的维修工作，包括但不限于水电设施的维修、墙面修补、门窗维护、漏水处理、疏通管道等；3. 负责小区内部的设备安装和拆卸工作，包括但不限于灯具更换、门锁安装、厨卫设备安装等；4. 负责小区内部的消防安全工作，包括但不限于定期检查消防设备、组织消防演练、处理紧急情况等；5. 负责小区内部的环境卫生清洁工作，包括但不限于楼道卫生、公共区域清洁、垃圾清运等；6. 负责小区内部的绿化养护工作，包括但不限于草坪修剪、树木修整、花卉养护等；7. 负责小区内部的小型设备维护和保养工作，包括但不限于门禁系统、监控设备、停车设备等；8. 协助物业经理处理突发事件和紧急工作，并做好相关记录和报告。
物业维修与维护工作标准手册
物业维修与维护工作标准手册第一章物业维修与维护概述 (3)1.1 物业维修与维护的定义 (3)1.2 物业维修与维护的重要性 (3)1.3 物业维修与维护的分类 (4)第二章维修服务流程 (4)2.1 维修服务申请 (4)2.2 维修服务派单 (5)2.3 维修服务实施 (5)2.4 维修服务验收 (5)第三章维修人员管理 (5)3.1 维修人员资质要求 (5)3.1.1 学历要求：维修人员应具有相关专业的大专及以上学历。
(5)3.1.2 专业技能：维修人员应掌握设备维修的基本原理，熟悉各种设备的结构、功能和工作原理，具备较强的动手能力和解决问题的能力。
(5)3.1.3 证书要求：维修人员应具备相关专业的职业资格证书，如电工证、焊工证等。
63.1.4 工作经验：维修人员应具有至少2年以上的设备维修工作经验。
(6)3.1.5 团队协作能力：维修人员应具备良好的团队协作精神，能够与同事共同完成维修任务。
(6)3.2 维修人员培训与考核 (6)3.2.1 培训内容：维修人员培训内容应包括设备维修基础知识、专业技能、安全生产知识等方面。
(6)3.2.2 培训方式：培训方式可以采用理论授课、现场实操、案例分析等多种形式。
(6)3.2.3 培训周期：维修人员培训周期应根据实际工作需求制定，一般为每年一次。
(6)3.2.4 考核方式：维修人员考核应包括理论考试和实操考核，以评估维修人员的综合能力。
(6)3.2.5 考核结果：考核结果分为优秀、良好、合格和不合格四个等级，对不合格者应进行再培训或调整岗位。
(6)3.3 维修人员工作职责 (6)3.3.1 负责设备的日常维修、保养工作，保证设备正常运行。
(6)3.3.2 参与设备故障排除，及时解决设备故障。
(6)3.3.3 参与设备升级改造，提高设备功能。
(6)3.3.4 参与设备安全检查，保证设备安全运行。
(6)3.3.5 参与设备维修技术交流，提升自身维修技能。
规范的住宅小区物业管理公共设施维护管理制度
规范的住宅小区物业管理公共设施维护管理制度第一章总则第一条目的和依据1.本制度的目的是为了规范住宅小区物业管理公共设施的维护管理，提高小区的整体管理水平，确保住户的生活质量。
2.本制度依据国家相关法律法规和有关文件的规定，结合小区实际情况订立。
第二条适用范围1.本制度适用于住宅小区的物业管理工作，包含但不限于公共设施的维护管理、环境保洁、安全管理等方面。
2.全部小区内的住户、业主、物业公司员工、保安人员等相关人员都必需遵守本制度。
第二章公共设施维护管理第三条公共设施维护责任1.物业公司负责对小区内的公共设施进行定期检查和维护，并及时处理设施故障和损坏。
2.住户和业主有义务对小区公共设施进行爱惜，不得有意破坏或损害公共设施。
第四条公共设施维护管理措施1.物业公司应依照规定时间对公共设施进行例行检查，发现问题及时修复或更换设施。
2.物业公司应订立设备设施维护计划，确保公共设施的正常运行，并定期对设备设施进行维保。
3.住户和业主应依照物业公司的要求正确使用公共设施，禁止私拉乱接电线、修改设施等行为。
4.物业公司应建立公共设施维护档案，记录设施的检修情况、故障处理情况和更新换代计划等信息。
第五条公共设施维护管理监督1.物业公司应配备专职维护和修理人员，负责日常维护和故障处理工作。
2.住户和业主有权向物业公司举报公共设施故障或损坏情况，物业公司应及时处理并向举报人反馈处理结果。
3.物业公司应定期召开业主大会或业主代表会议，就公共设施的维护管理情况进行汇报和听取看法。
第六条公共设施维护费用1.公共设施的维护费用由物业公司负责，具体费用标准和支出方式由业主大会或业主代表会议决议。
2.物业公司应明确公共设施维护费用的用途，并定期向业主公示相关费用的使用情况。
第三章环境保洁管理第七条环境保洁责任1.物业公司负责对小区内的公共区域进行日常保洁工作，保持环境乾净。
2.住户和业主有义务保持本身所在单位的环境乾净，不得乱丢垃圾或其他污染环境的行为。
物业工程设备运行维修工作方案
物业工程设备运行维修工作方案物业工程设备是指在物业管理中需要用到的各种机器设备，如电梯、水泵、空调、供暖设备等。
这些设备的正常运行和维护对于物业管理的高效运营至关重要。
因此，建立一套科学合理的工作方案，确保设备的正常运行和及时维修至关重要。
一、设备运行方案1.设备日常巡检：定期对设备进行巡检，如检查电梯的运行是否平稳、水泵的水流是否正常、空调制冷效果是否良好等。
巡检的频率可根据设备的重要性和使用频率来确定，一般为每天或每周一次。
2.设备性能监测：利用现代技术手段，对设备的运行状态进行实时监测，如安装传感器、监测仪表等设备。
通过监测数据的收集和分析，及时发现设备故障，预防事故的发生。
3.设备保养维护：定期对设备进行保养和维护，如定期更换设备的滤网、润滑油、清洁设备等。
保养维护的频率可根据设备的厂家要求和实际使用情况来确定，一般为每月或每季度一次。
4.应急预案：制定设备故障和突发情况的应急预案，明确责任分工和处置流程。
应急预案包括故障状况的快速排除、备用设备的启用、人员安全疏散等方面的考虑。
二、设备维修方案1.设备故障排查：一旦设备出现故障，要及时进行排查，并找出故障的原因。
可以通过检查设备电路、传感器、控制器等相关部件的工作状态来确定故障点。
2.设备维修计划：根据设备故障的性质和紧急程度，制定相应的维修计划。
对于一些轻微的故障，可以选择在非高峰期进行维修；对于一些重大故障，应立即采取措施，确保设备的安全运行。
3.维修人员培训：确保维修人员具备相关的技术知识和操作技能。
定期组织培训，提升维修人员的维修水平和业务素质，提高设备维修效率。
4.设备维修记录：对每次维修进行详细记录，包括故障原因、维修过程、使用的材料和工具等。
通过维修记录的积累和分析，可以及时发现设备故障的规律性和相似性，为今后维修提供参考。
5.备用件管理：建立设备备件的库存管理制度，确保备件的及时供应和使用。
定期检查备件的存放情况，做到备件的及时更新和合理使用，避免因备件不足而延误维修工作。
住宅小区物业维修养护计划和措施
住宅小区物业维修养护计划和措施随着人们生活水平的不断提高，对住宅小区的品质和舒适度要求也越来越高。
物业维修养护工作作为保障小区正常运转和提升居民生活质量的重要环节，其重要性不言而喻。
为了确保小区的各类设施设备能够正常运行，为居民创造一个安全、舒适、美观的居住环境，我们制定了以下物业维修养护计划和措施。
一、维修养护工作的目标我们的目标是通过科学、规范、及时的维修养护工作，确保住宅小区内的房屋及附属设施、设备处于良好的运行状态，延长其使用寿命，提高小区的整体品质和价值。
同时，为居民提供便捷、高效的维修服务，提升居民的满意度和幸福感。
二、维修养护工作的范围1、房屋本体及附属设施包括但不限于屋顶、外墙、楼梯、扶手、门窗、阳台等的维修和养护。
2、共用设施设备小区内的供电系统、给排水系统、消防系统、电梯、监控系统、门禁系统、路灯、道路、停车场等设施设备的维护和保养。
3、绿化景观小区内的花草树木、绿地、花坛、景观小品等的养护和管理。
4、环境卫生小区公共区域的清洁卫生、垃圾清运、化粪池清理等工作。
三、维修养护工作的计划1、日常巡检维修人员每天对小区进行巡检，及时发现并处理各类设施设备的故障和问题。
巡检内容包括房屋本体、共用设施设备、绿化景观、环境卫生等方面。
对于发现的小问题，当场解决；对于较大的问题，记录在案，并及时安排维修。
2、定期维护（1）房屋本体：每季度对房屋外墙进行检查，查看是否有裂缝、渗漏等情况；每年对屋顶进行防水检查和维护；定期对楼梯、扶手、门窗等进行检查和维修。
（2）共用设施设备：每月对供电系统进行检查，确保供电正常；每季度对给排水系统进行检查和维护，清理水箱、水池；每年对消防系统进行全面检测和维护；电梯每月进行两次保养，每季度进行一次安全检查；监控系统、门禁系统每月进行检查和维护；路灯、道路、停车场等设施定期进行检查和维修。
（3）绿化景观：每月对花草树木进行修剪、施肥、浇水、病虫害防治等养护工作；每年对绿地进行翻新和补种。
小区物业设备维护保养计划
小区物业设备维护保养计划1. 电梯维护保养
- 每月进行一次全面检查,确保电梯安全运行
- 每半年更换制动器摩擦片
- 每年进行一次大修,更换需要更新的零件
2. 供暖系统维护保养
- 每年供暖季节前进行全面检查,确保管道无漏损 - 定期清洗锅炉积碳
- 根据使用情况及时添加冷热水
3. 消防设备维护保养
- 每月检查消防栓、灭火器等设备,确保完好有效 - 每半年对消防水泵进行试运行
- 每年对全部消防设备进行全面检测维修
4. 公共区域设施维护保养
- 每周清洁公共区域地面、墙面等
- 每月检查公共区域照明设备,及时更换损坏灯具 - 每季度对绿化带、花坛等进行修剪、补种
5. 监控系统维护保养
- 每月检查监控摄像头,确保画面清晰
- 每季度对监控存储设备进行数据备份
- 每年对老化严重的摄像头进行更换
以上是小区物业设备的主要维护保养计划,具体操作时可根据实际情况做适当调整。
定期保养能够确保设备正常运转,延长使用寿命,为业主提供安全、舒适的生活环境。
物业日常维修内容
物业日常维修内容
物业日常维修主要包括以下内容：
1. 公共区域的维修：包括楼宇内或小区内供业主共同使用或受益的部分，如大堂、走廊、楼梯、电梯、停车场、花园等。
物业管理公司应当定期对这些公共区域进行检查、清洁、保养和维修，确保其安全、整洁和美观。
2. 公用设施的维修：公用设施是指楼宇内或小区内供业主共同使用或受益的设备和设施，如供水、供电、供暖、排水、通讯、照明、消防等。
物业管理公司应当定期对公用设施进行检查、测试、保养和维修，确保其正常运行和使用。
3. 公共部位的维修：公共部位是指楼宇内或小区内与业主住宅相邻或相连的部分，如外墙、屋顶、地基、管道等。
物业管理公司应当及时发现并处理这些部位的损坏或漏水等问题，防止对业主住宅造成影响或损害。
4. 业主住宅内部的维修：业主住宅内部是指业主自己拥有和使用的部分，如房间、厨房、卫生间等。
物业管理公司一般不负责业主住宅内部的维修，除非是因为公共区域、公用设施或公共部位的问题导致的损坏或漏水等情况，或者是与物业管理公司另有约定的情况。
5. 其他日常维护工作：如每天巡视变配电间，观察电压表、电流表、计量表是否正常，认真做好各种运行记录，发现问题及时处理，保持室内的设备的
整洁。
还有负责园区内电气设施、设备的操作维修保养工作，确保公共部位灯具完好等。
此外，物业维修的工作人员还需要遵守公司的各项规章制度，严格按安全操作规程及管理制度操作，确保安全生产，不准冒险作业，杜绝人身和设备事故的发生。
同时，他们需要坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好值班记录，保管好资料、工具等。
以上内容仅供参考，具体应参考物业公司的相关规定和制度。
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李宏洁
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(2)生产给水系统 (2)生产给水系统
用于生产设备的冷却、原料和产品的洗涤、 用于生产设备的冷却、原料和产品的洗涤、 锅炉用水和某些工业的原料用水等。生产用 锅炉用水和某些工业的原料用水等。生产用 水对水质、水量、水压以及安全方面的要求 水对水质、水量、水压以及安全方面的要求 由于工艺不同，差异较大，应根据生产性质 由于工艺不同，差异较大，应根据生产性质 和要求而确定。 和要求而确定。
住宅小区物业设备与维修
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李宏洁
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重 点 难 点
重点：住宅小区的给排水系统的组成、 室内供暖系统的工作原理及其分类和 常见故障分析 难点：室内火灾报警系统、有线电视系 统信号的传输
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第一节 小区室内给排水
给排水系统的分类与组成
液化石油气：液化 石油气是对石油进 行加工处理中的副 产品，这种副产品 在标准状态下呈气 相。
天然气：天然气是 从钻井中开采出来 的可燃气体。天然 气通常没有气味， 故在使用时需混入 某种无害而且又有 臭味的气体。
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(二)城市燃气的供应方式
1、天然气、人工煤气的管道输送 管道的输送路径： 街道高压管网 用户 2、液化石油气瓶装供应 街道中压管网 街道低压管网 庭院管网
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3、通气管 设置通气管的目的： 设置通气管的目的：
（1）使室内排水管系统与大气相同，尽可能使管 内压力接近大气压力，以保护水封不致因压力波 （1）使室内排水管系统与大气相同，尽可能使 动而受到破坏。 管内压力接近大气压力，以保护水封不致因压力 波动而受到破坏。 （2）排放排水管道中的臭气及有毒害的气体。 （2）排放排水管道中的臭气及有毒害的气体。
水箱的作用： 机械循环热水供暖系统中： 1、容纳水受热膨胀后的体积
2、调节系统压力
自然循环热水供暖系统中： 1、容纳水受热膨胀后的体积 2、排除系统内空气
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四、燃气供应
天然气
液化石油气
人工煤气
人工煤气：人工煤 气具有强烈的气味 和毒性，并含有硫 化氢、萘、苯、焦 油等杂质，极易腐 蚀和堵塞管道，因 此人工煤气需加以 净化后才能使用。
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(3)消防给水系统 (3)消防给水系统
主要为建筑物水消防系统供水。消防用水 主要为建筑物水消防系统供水。消防用水 对水质要求不高，但必须按建筑防火规范保 证有足够的水量和水压。 证有足够的水量和水压。
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二、室内给水系统的组成
在室外给水管网压力不 能满足室内供水要求或 对安全供水、水压稳定 有要求。
特点：当一天内室 外管网压力大部分 时间能满足要求， 仅在用水高峰时刻 不能保证建筑物上 曾用水时。
特点：一天内室外 管网压力大部分时 间不能满足要求， 且室内用水量又较 均匀时。
这是目前应用最 广的一种给水方 式。
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③分区供水的给水方式
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室内给水系统所需压力及给水方式
给排水系统的常用设备
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一、室内给水系统的分类
(一)室内给水系统按其用途不同 (一)室内给水系统按其用途不同可划分为： 可划分为：
（1）生活给水系统 （1）生活给水系统
（2）生产给水系统
（2）生产给水系统 （3）消防给水系统 （3）消防给水系统
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二、空调房间的气流组织
气流组织的形式 及常用送风口
（一）侧向送风
（二）散流器送风
（五）回风口
（三）孔板送风 （四）喷口送风
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（一）侧向送风
这种风方式是把侧送 风口布置在房间侧墙 或风道侧面上，空气 横向送出。
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三、常见的故障处理及常用设备
1、大面积暖气不热
2、热力失调
（一）常见故障
3、局部散热器不热
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（二）常见故障的处理方法
1 2
a使用优质煤 b提高锅炉司炉人 员 的操作水平 C检修调整锅炉运行状 态 D找设计单位重新核算 供热热负荷
（1）喷口送风采用的是 喷射式送风口，喷射 式送风口是一个减缩 的圆锥台性短管。 （2）特点:风口的减缩 角很小，风口无叶片 阻挡，噪声小，射程 长，适用于大空间公 共建筑的送风，如体 育馆、影剧院等。
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（五）下送风
下送风
这种气流组织方式是把 送风口布置在房间的下 部，回风口布置在房间 的上部或下部。
H—室内给水系统所需的水压， kpa;
H1 —最不利配水点与引入管起 端间的标高差，m； H2 —计算管路的水头损失 kpa; H3 —水表的水头损失，kpa; H4 —最不利配水点的流出水头， kpa;
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(2)室内给水系统的给水方式
①直接给水方式
②设置升压设备的给水方式
引入管
水表节点
消防设备
升压与储水设备
配水管网 给水附件
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三、室内排水系统的分类
(一)室内排水系统按其性质不同可划分为： 室内排水系统按其性质不同可划分为： (一)
（1）生活污水排放系统 （1）生活污水排放系统
（2）生产污水排放系统 （2）生产污水排放系统 （3）雨（雪）水排放系统 （3）雨（雪）水排放系统
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（二）集中供暖系统的分类
热水供暖系统
集中供暖系统按 热媒不同分为
蒸汽供暖系统
电供暖系统
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二、热水供暖系统
根据循环动力
（二）自然循环热水 供暖系统
： 系统中的热水循环主 要是供水与回水的容重 差所形成的。
（一）机械循环热水 供暖系统
3、液化石油气管道供应
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第三节
空气调节
空气调节系统的分类
空调房间的气流组织
常用空调系统与设备
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一、空气调节系统的分类
（一）空气调节系统根据空气处理设备的 布置情况可划分为： （1）集中式空调系统 （2）半集中式空调系统 （3）局部空调系统
额定流量
最小流量
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2、水泵
水泵的分类 水泵的分类 在建筑室内给水系统中，一般采用离心式水泵。 在建筑室内给水系统中，一般采用离心式水泵。 1、吸入式 1、吸入式 按离心式水泵的工作方式分： 按离心式水泵的工作方式分：2、灌入式 吸入式：泵轴高于吸水池水面的叫吸入式。 2、灌入式 灌入式：吸水池水面高于泵轴的称灌入式。 吸入式：泵轴高于吸水池水面的叫吸入式。 灌入式：吸水池水面高于泵轴的称灌入式。
给水系统给水 方式主要有
③分区供水的给水方式
李宏洁
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①直接给水方式 直接给水方式
特点：这种给水方式要 求室外给水管网的水量、 水压在一天内任何时间 均能满足建筑物内部用 水要求。
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②设置升压设备的给水方式
单设水箱
单设水泵
水箱水泵 联合供水
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注：
人们常把集中设置冷、热源的空调 系统称为中央空调系统。因此，集中 式空调系统和半集中式空调系统都是 中央空调系统。
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（3）局部空调系统
局部空调系统是把空气处理所需要的 冷、热源，空气处理和输送设备集中设置 在一个箱体内，组成一个结构紧凑、可单 独使用的空调系统。
（二）散流器送风
平送风 散流器送风 下送风
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（三）孔板送风
（1）孔板送风由孔板 送风口实现的。送入静 压箱的空气通过开有一 些圆形小孔的孔板送入 室内。 （2）特点：孔板送风 口的主要特点是送风均 匀，气流速度衰减快。
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（四）喷口送风
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(二)室内排水系统的组成
卫生器具
排水管系
污水抽升设备
通气管系 清通设备
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(三)室内给水系统所需压力及给水方式
室内给水系统所需压力 及给水方式
（1）室内给水系 统所需压力.
室内给水系统所需要的 压力必须保证能将需要 的水量输送到建筑物内 最不利配水点的配水龙 头或用水设备处，并保 证有足够的流出水头。
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(1)生活给水系统 (1)生活给水系统
供民用、公共建筑和工业企业建筑物内部的 供民用、公共建筑和工业企业建筑物内部的 饮用、烹调、盥洗、洗涤、淋浴等生活上的用 饮用、烹调、盥洗、洗涤、淋浴等生活上的用 水。生活给水的水质必须严格符合国家规定的 饮用水水质标准。 饮用水水质标准。
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主要原因是上层散热 器热媒流量过多而下 层则相对较少。 关小上层散热器支管 的阀门 a管道堵塞:如明显有 温差的地方，可敲 击振打 b散热器存气太多: 应打开排气装置排 除空气