房价调查PPT
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民生——住房问题ppt课件
从以上比较得出，中美房价考虑住房质量、环境、实际使用面积因素后，再加人民
币实际购买力折算因子，则不难发现，相对于美国住宅中国的房价实际值偏高，中国部 分热点城市房价已赶上并超过美国住宅主要市场的住宅价格。美国目前年住房需求量基 本稳定在120万套左右，过去10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220 平米，价格24万美元，按年供应150万套计算，则住宅开工面积为33000万平米，市场 的总容量达到3600亿美元。中国仅上海一地的2003年竣工面积就相当于全美国的7.5%， 而开工面积应相当于美国的10%以上。 但在这种房价持续上涨的情况下，美国已经在为 房价的高而担心，美联储利率的调高也可以说是一种必要的调控措施。一些房价冲到户 均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，10-20倍于户均收入的高增 长房价仍在和房价是否合理、是否会继续走高的争论一起继续相持着。
这里有几点需要说明，瑞士人均收入相差不大，超市售货 员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万，也就是说一 套100m2的住宅相当于其3～6年的总收入，而且还可以享受 零首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人没有买房的压力， 因此租房的居多。这也是政府及开发商宣传的重点之一，即国 外的价格也是让少数人买房，多数人租房。殊不知真实的情况 是，多数人宁愿花更多的钱到个人消费上，反正出了情况可以 找政府，不像中国人有巨大的买房压力，这并不是消费观念的 差异。
城镇职工部分，老一代人，经历过上世纪90年代房改的，基本 上都把公有住房转成私有产权，这就是所谓的房改房。在老一代城 镇职工群体里，拥有房改房的比例也是很高的。
根据上面这两类情况，我们应该可以得出结论：任先生的数据 大致不差，中国社会的大多数人都拥有自己的房子，尽管房子的档 次千差万别。
币实际购买力折算因子，则不难发现，相对于美国住宅中国的房价实际值偏高，中国部 分热点城市房价已赶上并超过美国住宅主要市场的住宅价格。美国目前年住房需求量基 本稳定在120万套左右，过去10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220 平米，价格24万美元，按年供应150万套计算，则住宅开工面积为33000万平米，市场 的总容量达到3600亿美元。中国仅上海一地的2003年竣工面积就相当于全美国的7.5%， 而开工面积应相当于美国的10%以上。 但在这种房价持续上涨的情况下，美国已经在为 房价的高而担心，美联储利率的调高也可以说是一种必要的调控措施。一些房价冲到户 均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，10-20倍于户均收入的高增 长房价仍在和房价是否合理、是否会继续走高的争论一起继续相持着。
这里有几点需要说明，瑞士人均收入相差不大，超市售货 员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万，也就是说一 套100m2的住宅相当于其3～6年的总收入，而且还可以享受 零首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人没有买房的压力， 因此租房的居多。这也是政府及开发商宣传的重点之一，即国 外的价格也是让少数人买房，多数人租房。殊不知真实的情况 是，多数人宁愿花更多的钱到个人消费上，反正出了情况可以 找政府，不像中国人有巨大的买房压力，这并不是消费观念的 差异。
城镇职工部分，老一代人，经历过上世纪90年代房改的，基本 上都把公有住房转成私有产权，这就是所谓的房改房。在老一代城 镇职工群体里，拥有房改房的比例也是很高的。
根据上面这两类情况，我们应该可以得出结论：任先生的数据 大致不差，中国社会的大多数人都拥有自己的房子，尽管房子的档 次千差万别。
酒店客房预订系统与房价管理培训ppt课件
取消处理
客人取消预订，了解取消 原因，按照规定收取相应 费用或免费取消预订。
流程优化
简化处理流程，提高变更 、取消处理效率；加强内 部沟通，确保信息畅通无 阻。
04
房价调整策略及应用实例 分析
淡旺季价格调整策略
旺季价格上浮
在旅游旺季或节假日期间 ，根据市场需求和预订情 况，适当提高房价以增加 收入。
酒店客房预订系统与房价管 理培训ppt课件
汇报人： 2023-12-20
目录
• 酒店客房预订系统概述 • 房价管理基础知识 • 预订操作与技巧培训 • 房价调整策略及应用实例分析 • 预订系统与其他部门协作流程梳理 • 预订系统与房价管理实践案例分析
01
酒店客房预订系统概述
系统功能与特点
实时房态管理
多渠道营销策略
通过酒店官网、在线旅游平台、社 交媒体等多渠道进行营销推广，扩 大品牌知名度，吸引更多潜在客户 。
问题案例剖析：避免常见错误，提升管理水平
预订系统漏洞
分析因预订系统漏洞导致的问题 案例，如重复预订、信息泄露等 ，提出相应的解决方案和预防措
施。
价格管理失误
探讨价格管理方面的常见错误， 如价格歧视、价格调整不及时等 ，分享有效的价格管理策略和方
与市场营销部门推广活动配合
促销活动设置
推广渠道整合
市场营销部门在预订系统中设置各种促销 活动，如打折、优惠券、特价房等。
将预订系统与酒店官网、OTA平台等推广渠 道进行整合，确保促销活动的同步更新和 一致性。
数据分析与反馈
客户关怀与回访
市场营销部门通过分析预订系统中的数据 ，了解客人需求和消费习惯，为制定更具 针对性的推广策略提供依据。
房价管理基础知识
北京近十房价变动原因与数据分析报告详解
当前34页，共40页，星期一。
2. 限购令“重磅炸弹”强硬干脆
同时，限购令也强有力的限制了房价的上 涨。规定对已拥有2套及以上住房的本市户籍 居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍 居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5 年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税 缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市 向其售房。 这使得一大批北京的潜在买房者 失去了购房的权利，有效遏制了炒房等行为， 对稳定房价产生了积极的影响。
如同婴儿一般备受呵护。
当前9页，共40页，星期一。
2.需求稳中有升
❖ 随着时间的推移，老百姓逐渐对房产有了更为深入的了解， 市场需求越来越大，供应量已经满足不了日益增长的购房需
求。2003年政府出台了土地招牌挂制度，低价拿地的 历史一去不复返，招牌挂的形式推动了地价上涨。但 在2004年之前，低价的上涨还未转播影响到房价，在 这一阶段，房价基本稳定，并未出现明显上涨。
当前10页，共40页，星期一。
第二阶段 2004——2007年
快速上升期
当前11页，共40页，星期一。
在走过了房地产初期开发的二十多年 平稳期后，北京进入城市化发展最为
迅猛的时期，2004年之后的北京楼市
价格，涨幅快到以日计算，让民众望 而生畏。
2004年是一个转折期，房价由此 一发不可收拾，发生了明显的上 升趋势，三年时间北京商品房价 格由5053元/㎡涨到14411元/㎡，上 涨幅度达到185%，2007年的商品 房均价较2006年上涨超过50%，已 步入房产发展的畸形期。
1.金融危机阴霾笼罩
2009年，金融危机的阴霾还远未散去， 在经济三大支柱：投资，出口，内需中，投资 与出口都遭遇低潮。大部分投资者因为经济的 不明朗而持币观望，致使投资锐减；面对经济 危机，各国都在减少进口，采取贸易保护，致 使我们出口锐减；为保GDP的增长目标，唯一 的方法就是促进内需，我们用举国体制进行宏 观调控，扩大内需。
2. 限购令“重磅炸弹”强硬干脆
同时，限购令也强有力的限制了房价的上 涨。规定对已拥有2套及以上住房的本市户籍 居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍 居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5 年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税 缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市 向其售房。 这使得一大批北京的潜在买房者 失去了购房的权利，有效遏制了炒房等行为， 对稳定房价产生了积极的影响。
如同婴儿一般备受呵护。
当前9页，共40页，星期一。
2.需求稳中有升
❖ 随着时间的推移，老百姓逐渐对房产有了更为深入的了解， 市场需求越来越大，供应量已经满足不了日益增长的购房需
求。2003年政府出台了土地招牌挂制度，低价拿地的 历史一去不复返，招牌挂的形式推动了地价上涨。但 在2004年之前，低价的上涨还未转播影响到房价，在 这一阶段，房价基本稳定，并未出现明显上涨。
当前10页，共40页，星期一。
第二阶段 2004——2007年
快速上升期
当前11页，共40页，星期一。
在走过了房地产初期开发的二十多年 平稳期后，北京进入城市化发展最为
迅猛的时期，2004年之后的北京楼市
价格，涨幅快到以日计算，让民众望 而生畏。
2004年是一个转折期，房价由此 一发不可收拾，发生了明显的上 升趋势，三年时间北京商品房价 格由5053元/㎡涨到14411元/㎡，上 涨幅度达到185%，2007年的商品 房均价较2006年上涨超过50%，已 步入房产发展的畸形期。
1.金融危机阴霾笼罩
2009年，金融危机的阴霾还远未散去， 在经济三大支柱：投资，出口，内需中，投资 与出口都遭遇低潮。大部分投资者因为经济的 不明朗而持币观望，致使投资锐减；面对经济 危机，各国都在减少进口，采取贸易保护，致 使我们出口锐减；为保GDP的增长目标，唯一 的方法就是促进内需，我们用举国体制进行宏 观调控，扩大内需。
房价调查PPT
确定所需数据
家庭 成员数
理想的 房价范围
人均 GDP
学历 水平
工资 水平
人均 可支配 收入
活动方案的设计
调查对象
调查地点
活动时间
实践 调查
调查内容
调查方法
调查人员
调查对象：合肥市20及20岁以上的居民 调查地点：合肥市的庐阳区、蜀山区、瑶海区和包河区 活动时间：10月9日至10月27日 调查内容：合肥地区居民的学历层次、成员数不同的家庭比例、居民理 想的房价范围、居民的工资水平、家庭的可支配收入以及居民对当地房价的 看法和建议。 调查方法：通过问卷调查的方式收集不同阶层、不同收入水平、不同群 体对于房价变动的看法、意见、以及建议，并将结果通过运用Excel作出表 格、柱形图、折线图反应房价与各个因素的关系以及房价的上涨趋势；采用 强度相对数分析法对房价年距发展速度与人均GDP年距发展速度进行比较； 使用Eviews软件分析房价上涨与人均可支配收入之间的关系。 调查人员：全体队员
8、您心目中合肥理想的房价应该是多少？（单位：元/平方米） A、环城（a.4000-6000 b.6000-8000 c.8000以上） B、一环 (a. 3000-4000 b.4000-6000 c.6000以上) C、二环 (a. 2000及以下 b.2000-4000 c.4000以上) D、二环外 (a. 1500以下 b.1500-3000 c.3000以上) 9、您认为合肥的房价还有上涨的趋势吗？ A、仍然可能上涨 B、可能有下跌趋势 C、基本在现价左右徘徊 10、如果选择购房，您会看重下列哪几个因素？【多选项】 A、价格 B、开发商的品牌 C、升值的潜力 D、房屋质量 E、周边环境及配套设施 F、交通条件 G、小区规模 H、其它
回归算法波士顿房价预测PPT课件
合效果不错。
1
任务实施
我们采用了几种不同的回归算法对波士顿房价问题进行拟合：
• 首先，使用sklearn.model_selection模块的train_test_split()方法来划分测试集和训练集。
• 接着，我们需要定义R2函数，用于衡量回归模型对观测值的拟合程度。它的定义是R2 = 1“回归平方和在总平方和中所占的比率”，可见回归平方和（即预测值与实际值的误差平
1
一、单变量线性回归
1.模型定义
一般用来表示参数集合，即通用公式为：
其中的x是数据的特征属性值，例如上面例子中房子的面积；y是目标值，即房子的价格。
这就是我们常说的线性回归方程。和是模型的参数，参数的学习过程就是根据训练集来确
定，学习任务就是用一条直线来拟合训练数据，也就是通过学习找到合适的参数值。
方和）越小，则R2越接近于1，预测越准确，模型的拟合效果越好。
1.多项式回归
如果训练集的散点图没有呈现出明显的线性关系，而是类
似于一条曲线的样子，就像图中这样。我们尝试用多项式
回归对它进行拟合。
我们先看一下二次曲线的方程y=ax^2+bx+c，如果将
x^2理解为一个特征，将x理解为另外一个特征，那么就
可以看成有两个特征的一个数据集，这个式子依旧是一个
线性回归的式子。这样就将多项式回归问题，转化为多变
对应的真实结果y（即真实房价），那么可以将模型用矩阵形式表达为：
1
二、多变量线性回归
2.损失函数
3.最小二乘法求解
对损失函数求偏导并令其等于0，得到的θ就是模型参数的值。
1
二、多变量线性回归
4.梯度下降法求解
梯度下降法的基本思想可以类比为一个下山的过程。一个
1
任务实施
我们采用了几种不同的回归算法对波士顿房价问题进行拟合：
• 首先，使用sklearn.model_selection模块的train_test_split()方法来划分测试集和训练集。
• 接着，我们需要定义R2函数，用于衡量回归模型对观测值的拟合程度。它的定义是R2 = 1“回归平方和在总平方和中所占的比率”，可见回归平方和（即预测值与实际值的误差平
1
一、单变量线性回归
1.模型定义
一般用来表示参数集合，即通用公式为：
其中的x是数据的特征属性值，例如上面例子中房子的面积；y是目标值，即房子的价格。
这就是我们常说的线性回归方程。和是模型的参数，参数的学习过程就是根据训练集来确
定，学习任务就是用一条直线来拟合训练数据，也就是通过学习找到合适的参数值。
方和）越小，则R2越接近于1，预测越准确，模型的拟合效果越好。
1.多项式回归
如果训练集的散点图没有呈现出明显的线性关系，而是类
似于一条曲线的样子，就像图中这样。我们尝试用多项式
回归对它进行拟合。
我们先看一下二次曲线的方程y=ax^2+bx+c，如果将
x^2理解为一个特征，将x理解为另外一个特征，那么就
可以看成有两个特征的一个数据集，这个式子依旧是一个
线性回归的式子。这样就将多项式回归问题，转化为多变
对应的真实结果y（即真实房价），那么可以将模型用矩阵形式表达为：
1
二、多变量线性回归
2.损失函数
3.最小二乘法求解
对损失函数求偏导并令其等于0，得到的θ就是模型参数的值。
1
二、多变量线性回归
4.梯度下降法求解
梯度下降法的基本思想可以类比为一个下山的过程。一个
第二节酒店房价
(三)修正美式( Modified American Plan，简称“ MAP”) 包含房费和早餐费用，此外，还包括一顿午餐或晚餐
(两者只任选一个)的费用，多为普通旅游客人所采用。
收费方式
(四)欧洲大陆式( Continental Plan，简称“ CP”) 包含房费及欧陆式早餐其早餐主要内容包括冷冻
收支平衡定价
以成本为导向，运用损益平 衡实行的一种定价方法。酒店 可根据成本、销售量、利润的 关系，计算出收支平衡的平衡 点，并以此确定客房的价格。
收支平衡定价法
总营业收入线 金额
赢利 亏损
赢亏临界点 B.E.P.
பைடு நூலகம்总成本线
变动成本 固定成本
固定成本线 销售量
定价策略 （一）优惠价格策略 （二）心理价格策略 （三）产品差别定价策略
地理位置对于饭店经营的确非常重要。
地点、地点、地点……
思考：市区与郊区的房价有何差别？？？ 位于市中心区、繁华商业区、距离机
场、火车站比较近等交通便利的饭店， 其房价的制定或调整的条件就会有利 一些。
而位于市郊、远离繁华商业区、交通 条件等地理位置较差的饭店，虽然地 价便宜，经营成本低，但由于其对客 人的吸引力差，因此房价会相应的低 一些，以提高饭店的竞争能力。
大小：约400平方米 特点：360度全景视角、华丽 的钢琴、九个房间、私人管家以 及可连接世界上任一频道的电视 机。
价格：约22.3万元/晚
拉斯维加斯 Palms Casino 酒店的Hugh Hefner Sky Villa 大小：约930平方米
特点：私人管家、旋转床、镶嵌了镜子的天花板以及可以俯瞰拉斯维加斯大道的按 摩浴缸。
平均房价＝ 1亿（美元） （1000*800间）
(两者只任选一个)的费用，多为普通旅游客人所采用。
收费方式
(四)欧洲大陆式( Continental Plan，简称“ CP”) 包含房费及欧陆式早餐其早餐主要内容包括冷冻
收支平衡定价
以成本为导向，运用损益平 衡实行的一种定价方法。酒店 可根据成本、销售量、利润的 关系，计算出收支平衡的平衡 点，并以此确定客房的价格。
收支平衡定价法
总营业收入线 金额
赢利 亏损
赢亏临界点 B.E.P.
பைடு நூலகம்总成本线
变动成本 固定成本
固定成本线 销售量
定价策略 （一）优惠价格策略 （二）心理价格策略 （三）产品差别定价策略
地理位置对于饭店经营的确非常重要。
地点、地点、地点……
思考：市区与郊区的房价有何差别？？？ 位于市中心区、繁华商业区、距离机
场、火车站比较近等交通便利的饭店， 其房价的制定或调整的条件就会有利 一些。
而位于市郊、远离繁华商业区、交通 条件等地理位置较差的饭店，虽然地 价便宜，经营成本低，但由于其对客 人的吸引力差，因此房价会相应的低 一些，以提高饭店的竞争能力。
大小：约400平方米 特点：360度全景视角、华丽 的钢琴、九个房间、私人管家以 及可连接世界上任一频道的电视 机。
价格：约22.3万元/晚
拉斯维加斯 Palms Casino 酒店的Hugh Hefner Sky Villa 大小：约930平方米
特点：私人管家、旋转床、镶嵌了镜子的天花板以及可以俯瞰拉斯维加斯大道的按 摩浴缸。
平均房价＝ 1亿（美元） （1000*800间）
房价问题的讨论PPT
管理费用
销售费用
投资利息（银行贷款）
销售税费（政府各个部门）
开发利润（开发商）
网友的评论：
看看历次调控的结果就知道了什么是空调。2008年的调控很严，加上外部因素的影响，马上房价要跌，我们望眼欲穿的结果马上要实现了。可是怎么样？政府还是放松了，而且还鼓励购买。
政府不会让房价跌的，因为稳定经济发展是主因，房地产是支柱产业而且是重要的支柱。谁会允许自家的房子少了一个支持的柱子，如果没有；政府也不会让房价跌。
01
02
扛过了这一波，市场又活跃的时候，会赚很多钱。大部分开发商的心态就是中国房地产还有机会，只要能借钱，我就发展。 开发商早就有足够的资本死抗，正如潘石屹所说“现在开发商死不了，资金链还不错。还穿着棉衣呢 ” 地方政府也不愿意房价下降。保持平稳增长最好，既能保证财政收入，GDP也能稳步增长。 房地产一直作为经济的支柱性产业贡献不小，相信国家不可能将房地产一棒子打死。要死也是银行先死，地方政府先死。 ······
为什么房价不会降，降，降！！！让我们来看看开发商的想法！
我们需要越来越多的房子
“拥有房子”这种概念已经成为中国人基因里的东西，这种房子文化不是一代人可以消除掉的。
城市化问题
农村走向城市，也就是城市化进程，这并非只是口号，而是国人骨子里追求的。
房价= 土地取得成本（政府出让土地）
开发展阶段
随着调控政策的出台，房地产市场受到一定抑制，2007 年部分城市住房市场出现价跌量减的现象，房地产调控取得了一定的效果。但受美国次贷危机的影响，爆发了全球性金融危机，2008 年房价开始下跌，房地产业面临严重危机。为提振国家经济，避免房地产业的深幅调整，国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，减免住房交易税费。2009 年国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》将保障性住房和普通住房项目的最低资本金比例下调到 20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例下调到 30%。
《房价走势分析》课件
人口因素
人口增长、城市化进程、结婚率和生育率 等对房价产生长期影响。
供需关系
房地产市场的供需关系是决定房价涨跌的 重要因素。
历史走势的启示
房价长期趋势受经济基本面和政策因素影 响较大，投资者需关注这些因素的变化。
不同地区、不同城市之间的房价走势存在 差异，投资者需根据具体情况进行分析。
短期房价波动受多种因素影响，投资者应 具备风险意识，谨慎决策。
现过快上涨或过度下跌。同时，应加大租赁市场和共有产权房等多元化
住房供应。
02
投资者建议
投资者应关注市场变化，合理配置资产，避免盲目跟风或过度投机。在
购买房产时，应考虑自身经济实力和风险承受能力，选择适合自己的房
产类型和区域。
03
消费者建议
消费者在购房时应充分考虑自身需求和经济实力，不要盲目追求高价房
通货膨胀
通货膨胀会导致货币贬值，从而推高房价。
利率
利率是影响房价的重要因素。当利率下降时，贷款成本降低，使得更 多人能够购买房产，从而推高房价。
就业市场
就业市场的稳定性和增长情况对房价有显著影响。就业机会的增加通 常会吸引更多人流入一个地区，从而增加对住房的需求。
社会因素
人口增长和迁移
教பைடு நூலகம்水平
人口增长和迁移是影响房价的重要因素。 高人口增长率的地区通常会导致更高的房 价，因为需求超过了供应。
《房价走势分析》ppt课件
CONTENTS
• 引言 • 房价影响因素分析 • 房价历史走势回顾 • 房价未来走势预测 • 结论
01
引言
背景介绍
当前房地产市场概况
介绍当前房地产市场的整体情况，包 括供需关系、政策环境、区域发展等 。
人口增长、城市化进程、结婚率和生育率 等对房价产生长期影响。
供需关系
房地产市场的供需关系是决定房价涨跌的 重要因素。
历史走势的启示
房价长期趋势受经济基本面和政策因素影 响较大，投资者需关注这些因素的变化。
不同地区、不同城市之间的房价走势存在 差异，投资者需根据具体情况进行分析。
短期房价波动受多种因素影响，投资者应 具备风险意识，谨慎决策。
现过快上涨或过度下跌。同时，应加大租赁市场和共有产权房等多元化
住房供应。
02
投资者建议
投资者应关注市场变化，合理配置资产，避免盲目跟风或过度投机。在
购买房产时，应考虑自身经济实力和风险承受能力，选择适合自己的房
产类型和区域。
03
消费者建议
消费者在购房时应充分考虑自身需求和经济实力，不要盲目追求高价房
通货膨胀
通货膨胀会导致货币贬值，从而推高房价。
利率
利率是影响房价的重要因素。当利率下降时，贷款成本降低，使得更 多人能够购买房产，从而推高房价。
就业市场
就业市场的稳定性和增长情况对房价有显著影响。就业机会的增加通 常会吸引更多人流入一个地区，从而增加对住房的需求。
社会因素
人口增长和迁移
教பைடு நூலகம்水平
人口增长和迁移是影响房价的重要因素。 高人口增长率的地区通常会导致更高的房 价，因为需求超过了供应。
《房价走势分析》ppt课件
CONTENTS
• 引言 • 房价影响因素分析 • 房价历史走势回顾 • 房价未来走势预测 • 结论
01
引言
背景介绍
当前房地产市场概况
介绍当前房地产市场的整体情况，包 括供需关系、政策环境、区域发展等 。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
月收入饼状示意图
1500以下 4.53%
6000元以上 14.49% 4500至6000元 33.19%
1500至3000元 17.12%
3000至4500元 30.67%
在对居民生活现状的调查中，我们通过对居民的居住条件、对住宅的 要求和期许等方面进行询问掌握了居民的居住现状和期许状态。因为在 居民小区内进行调查，约76.4%的被调查者表示已买房，而23.6%被调查 者租住或住公司宿舍等。 在房价上涨速度的问题中，接近半数被调查者认为房价上涨速度过 快，也有39.36%的被调查者表示合肥房价上涨速度适中，另外还有8.22% 的居民认为上涨速度慢。这表现出大多数居民并不能接受房价的上涨速 度。 在调查“合肥居民对房价的预期价格”的过程中，我们发现49.2%的 居民对环城区的房价期望为4000-6000元/平方米，68.4%对一环区的房价 期望为3000-4000元/平方米，72.9%的居民二环区的合理房价应该是 2000-4000元，56.1%的居民认为二环外的房价应该为1500-3000元/平方 米，其他的被调查者则认为房价应为更低。而合肥各区实际房价要远高 于买者的平均预期价格。
小结
结合以上四个图表，我们可以看出，虽然房地产施工面积与竣工面积一 直呈增长状态，但是商品房的销售面积至2012年仍然处于增加的状态。从微 观经济学的角度来看，当商品的需求大于供应时，商品的价格会不断增加。 当且仅当需求等于供应时，价格停止上涨。由此我们可以得出结论：合肥市 的商品房供应量无法满足居民需求，因而房价上涨。
确定所需数据
家庭 成员数
理想的 房价范围
人均 GDP
学历 水平
工资 水平
人均 可支配 收入
活动方案的设计
调查对象
调查地点
活动时间
实践 调查
调查内容
调查方法
调查人员
调查对象：合肥市20及20岁以上的居民 调查地点：合肥市的庐阳区、蜀山区、瑶海区和包河区 活动时间：10月9日至10月27日 调查内容：合肥地区居民的学历层次、成员数不同的家庭比例、居民理 想的房价范围、居民的工资水平、家庭的可支配收入以及居民对当地房价的 看法和建议。 调查方法：通过问卷调查的方式收集不同阶层、不同收入水平、不同群 体对于房价变动的看法、意见、以及建议，并将结果通过运用Excel作出表 格、柱形图、折线图反应房价与各个因素的关系以及房价的上涨趋势；采用 强度相对数分析法对房价年距发展速度与人均GDP年距发展速度进行比较； 使用Eviews软件分析房价上涨与人均可支配收入之间的关系。 调查人员：全体队员
平均房价走势饼状示意图
上涨速度缓慢 15.22% 上涨速度过快 47.42%
上涨速度适中 37.36%
在对房价走势的预测中：77.3%的居民仍认为合肥房价会继续上升，也存在 约为7.5%的居民认为房价可能会下跌，其他有15.2%的居民预测未来房价基本在 现价左右徘徊。 当被问及购房最看重哪些因素时，86.8%的居民认为在房价高涨的今天，价 格是购房的首要因素，75.1%认为交通条件也是重要因素，13.1%认为升值潜力 是购房首选，极少数人认为开发商的品牌很重要。 当被问及房价高居不下的原因时：70%以上的人认为宽松的房地产信贷政策 、政府的土地政策以及民众对住房的迫切需求造成的；部分居民认为是炒楼现 象的存在以及土地供应不足导致高房价；还有少数居民认为合肥现在的高房价 是经济发展的必然结果。 由于绝大多数人均是工薪阶层，工资不是很高，调查发现有85.7%的居民认 为房价上涨给生活带来了很大的负面影响，这其中包括对未来事业以及生活上 的规划，12.6%居民认为房价上涨对其影响不大，只有1.7%的居民认为房价上涨 对其生活没有任何影响。
结果处理阶段
10月23日至10月27日
将收集的资料进行 汇总、归纳、整理 和分析，通过数学 统计方法与模型的 处理，得到相应的 调研结果，处理得 到调研报告。
剔除不适用的数据 ，选用合适的方法 与模型，对得到的 数据进行预处理
成果的收集 处理和分析
调查结果收集、处理
根据调查，合肥每户家庭平均人数为2.79人。其中接近37%的家庭人数 为1-2人，33%的家庭人数为3人，4人家庭有19%，而5人或6人及以上的家 庭数仅占所有调查中的7.53%和3.36%。 在所有被调查者中，具备高中及以下学历占多数，约为75.61%，大专 或中专学历的被调查者占总体的12.27%，而具备本科以及本科以上学历的 各占10.58%和1.54%，只为少数。 被调查者中只有4.53%是底层收入者，月收入在1500以下，月收入在 1500至3000元之间的人数约为17.12%，而月收入3000至4500元的中层收入 者占30.67%，4500至6000元的中高层收入者人数约占总体的33.19%，6000 元以上的高层收入者占14.49%。
8、您心目中合肥理想的房价应该是多少？（单位：元/平方米） A、环城（a.4000-6000 b.6000-8000 c.8000以上） B、一环 (a. 3000-4000 b.4000-6000 c.6000以上) C、二环 (a. 2000及以下 b.2000-4000 c.4000以上) D、二环外 (a. 1500以下 b.1500-3000 c.3000以上) 9、您认为合肥的房价还有上涨的趋势吗？ A、仍然可能上涨 B、可能有下跌趋势 C、基本在现价左右徘徊 10、如果选择购房，您会看重下列哪几个因素？【多选项】 A、价格 B、开发商的品牌 C、升值的潜力 D、房屋质量 E、周边环境及配套设施 F、交通条件 G、小区规模 H、其它
房地产开放投资 同比增长 1.5
房地产开放投资
800 700 600 500 400 300 200 100 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
1
0.5
0 2011 2012
商品房的竣工面积
从图中可以看出，2001年起 ，合肥市商品房竣工面积持续增 长，前几年增长幅度较平稳，后 几年增幅明显。 09年全市商品房累计完成施 工面积4594.16万平方米，其中 商品住房3659.06万平方米，分 别同比增长15.7%和15.28%。竣 工面积1228.38万平方米，其中 商品住房990.01万平方米，分别 同比增长30.62%和26.62%。
关于居民从哪些途径了解房价：大部分被调查者表示会直接从网络中 了解近些年的房价走势，通过跟身边的朋友同事等聊天获取信息、报纸杂 志、向专业机构专业人士获取等分别占16.3%、9.2%、1.4%。 在抑制房价的建议上：80%以上居民觉得紧缩房地产信贷、增加低价位 的土地供应量并提高土地供应透明度以及出台政策限制炒房能有效抑制房 价的上涨；还有少数居民认为用行政手段引导房地产商合理投资、政府收 购商品房作为廉价房等一些措施可抑制房价。
房价上涨民意饼状示意图
可能有下跌趋势 7.50%
左右徘徊 15.20% 仍然可能上涨 77.30%
调查结果分析
近十来年合肥房地产的施工面积
。
房地产施工面积
8000 房地产施工面积 同比增长率 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
由右图表可看出，房地产施工 面积整体呈增长趋势，尤其是从 2001年到2008年期间，涨幅明显； 2009年由于受到08年经济危机的影 响，房地产施工面积大幅的回落
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
房地产的开发投资
从右图表中，我们可以看出 近十年来合肥地区房地产开发投 资持续上涨，增长率波动较大： 2002年至2011年，合肥市投资额 由25.54亿元增长到680亿元，前 8年的增长速度迅猛，2003年投 资额的增长率为124.1%，达到巅 峰。2009年至2012年，虽然投资 额的涨幅变小，均在10%以下， 但依旧呈增长状态。
商品房竣工面积
2500 2250 2000 1750 1500 1250 1000 750 500 250 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 商品房竣工面积 同比增长率 160 140 120 100 80 60 40 20 0
商品销售面积
商品房销售面积
2002年至2012年，合肥市商品 房销售面积由86.21平方米增 加到655.51平方米，这不仅体 现出合肥市商品房的面积在不 断增加，更加反映合肥市市民 对住房的需求在不断提高，可 以看出，居住需求成为了市民 迫切的需求；
商品房销售面积 同比增长率 150
1200 1000
100 800 600 400 0 200 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 -50 50
4、您的月收入 A、1500元以下 B、1500至3000元 C、3000至4500元 D、4500至6000元 E、6000元以上 5、您是否在合肥买了房？ A、有 B、没有 6、您一般选择什么途径了解近些年的房价走势并对房价进行预测？ A、通过跟身边的朋友同事等聊天获取信息 B、报纸杂志 C．网络 D、向专业机构专业人士获取 7、您未来3年是否有在合肥买房的打算？ A、有 B、有，但不打算在合肥购房 C、没有
11、您认为下列哪些因素造成了合肥现在的高房价？【多选项】 A、经济发展的必然结果 B、宽松的房地产信贷政策 C、政府的土地政策 D、炒楼现象 E、民众对住房的迫切需求 F、建筑开发成本上涨 H、土地供应不足 I、人口的快速增长 J、住房供应结构的不合理 K、住房周边硬件设施的完善 12、房价上涨是否给您的生活造成了影响？ A、有很大影响 B、有，但影响不大 C、没有任何影响 13、您认为下列哪些措施能够有效地抑制当前合肥房价的上涨？【多选项】_ A、降低廉租房、经济适用房和两限房的购房标准 B、政府收购商品房作为廉租房 C、用行政手段引导房地产商合理投资 D、紧缩房地产信贷 E、增加低价位的土地供应量，提高土地供应透明度 F、出台政策限制炒房 G、其它
1500以下 4.53%
6000元以上 14.49% 4500至6000元 33.19%
1500至3000元 17.12%
3000至4500元 30.67%
在对居民生活现状的调查中，我们通过对居民的居住条件、对住宅的 要求和期许等方面进行询问掌握了居民的居住现状和期许状态。因为在 居民小区内进行调查，约76.4%的被调查者表示已买房，而23.6%被调查 者租住或住公司宿舍等。 在房价上涨速度的问题中，接近半数被调查者认为房价上涨速度过 快，也有39.36%的被调查者表示合肥房价上涨速度适中，另外还有8.22% 的居民认为上涨速度慢。这表现出大多数居民并不能接受房价的上涨速 度。 在调查“合肥居民对房价的预期价格”的过程中，我们发现49.2%的 居民对环城区的房价期望为4000-6000元/平方米，68.4%对一环区的房价 期望为3000-4000元/平方米，72.9%的居民二环区的合理房价应该是 2000-4000元，56.1%的居民认为二环外的房价应该为1500-3000元/平方 米，其他的被调查者则认为房价应为更低。而合肥各区实际房价要远高 于买者的平均预期价格。
小结
结合以上四个图表，我们可以看出，虽然房地产施工面积与竣工面积一 直呈增长状态，但是商品房的销售面积至2012年仍然处于增加的状态。从微 观经济学的角度来看，当商品的需求大于供应时，商品的价格会不断增加。 当且仅当需求等于供应时，价格停止上涨。由此我们可以得出结论：合肥市 的商品房供应量无法满足居民需求，因而房价上涨。
确定所需数据
家庭 成员数
理想的 房价范围
人均 GDP
学历 水平
工资 水平
人均 可支配 收入
活动方案的设计
调查对象
调查地点
活动时间
实践 调查
调查内容
调查方法
调查人员
调查对象：合肥市20及20岁以上的居民 调查地点：合肥市的庐阳区、蜀山区、瑶海区和包河区 活动时间：10月9日至10月27日 调查内容：合肥地区居民的学历层次、成员数不同的家庭比例、居民理 想的房价范围、居民的工资水平、家庭的可支配收入以及居民对当地房价的 看法和建议。 调查方法：通过问卷调查的方式收集不同阶层、不同收入水平、不同群 体对于房价变动的看法、意见、以及建议，并将结果通过运用Excel作出表 格、柱形图、折线图反应房价与各个因素的关系以及房价的上涨趋势；采用 强度相对数分析法对房价年距发展速度与人均GDP年距发展速度进行比较； 使用Eviews软件分析房价上涨与人均可支配收入之间的关系。 调查人员：全体队员
平均房价走势饼状示意图
上涨速度缓慢 15.22% 上涨速度过快 47.42%
上涨速度适中 37.36%
在对房价走势的预测中：77.3%的居民仍认为合肥房价会继续上升，也存在 约为7.5%的居民认为房价可能会下跌，其他有15.2%的居民预测未来房价基本在 现价左右徘徊。 当被问及购房最看重哪些因素时，86.8%的居民认为在房价高涨的今天，价 格是购房的首要因素，75.1%认为交通条件也是重要因素，13.1%认为升值潜力 是购房首选，极少数人认为开发商的品牌很重要。 当被问及房价高居不下的原因时：70%以上的人认为宽松的房地产信贷政策 、政府的土地政策以及民众对住房的迫切需求造成的；部分居民认为是炒楼现 象的存在以及土地供应不足导致高房价；还有少数居民认为合肥现在的高房价 是经济发展的必然结果。 由于绝大多数人均是工薪阶层，工资不是很高，调查发现有85.7%的居民认 为房价上涨给生活带来了很大的负面影响，这其中包括对未来事业以及生活上 的规划，12.6%居民认为房价上涨对其影响不大，只有1.7%的居民认为房价上涨 对其生活没有任何影响。
结果处理阶段
10月23日至10月27日
将收集的资料进行 汇总、归纳、整理 和分析，通过数学 统计方法与模型的 处理，得到相应的 调研结果，处理得 到调研报告。
剔除不适用的数据 ，选用合适的方法 与模型，对得到的 数据进行预处理
成果的收集 处理和分析
调查结果收集、处理
根据调查，合肥每户家庭平均人数为2.79人。其中接近37%的家庭人数 为1-2人，33%的家庭人数为3人，4人家庭有19%，而5人或6人及以上的家 庭数仅占所有调查中的7.53%和3.36%。 在所有被调查者中，具备高中及以下学历占多数，约为75.61%，大专 或中专学历的被调查者占总体的12.27%，而具备本科以及本科以上学历的 各占10.58%和1.54%，只为少数。 被调查者中只有4.53%是底层收入者，月收入在1500以下，月收入在 1500至3000元之间的人数约为17.12%，而月收入3000至4500元的中层收入 者占30.67%，4500至6000元的中高层收入者人数约占总体的33.19%，6000 元以上的高层收入者占14.49%。
8、您心目中合肥理想的房价应该是多少？（单位：元/平方米） A、环城（a.4000-6000 b.6000-8000 c.8000以上） B、一环 (a. 3000-4000 b.4000-6000 c.6000以上) C、二环 (a. 2000及以下 b.2000-4000 c.4000以上) D、二环外 (a. 1500以下 b.1500-3000 c.3000以上) 9、您认为合肥的房价还有上涨的趋势吗？ A、仍然可能上涨 B、可能有下跌趋势 C、基本在现价左右徘徊 10、如果选择购房，您会看重下列哪几个因素？【多选项】 A、价格 B、开发商的品牌 C、升值的潜力 D、房屋质量 E、周边环境及配套设施 F、交通条件 G、小区规模 H、其它
房地产开放投资 同比增长 1.5
房地产开放投资
800 700 600 500 400 300 200 100 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
1
0.5
0 2011 2012
商品房的竣工面积
从图中可以看出，2001年起 ，合肥市商品房竣工面积持续增 长，前几年增长幅度较平稳，后 几年增幅明显。 09年全市商品房累计完成施 工面积4594.16万平方米，其中 商品住房3659.06万平方米，分 别同比增长15.7%和15.28%。竣 工面积1228.38万平方米，其中 商品住房990.01万平方米，分别 同比增长30.62%和26.62%。
关于居民从哪些途径了解房价：大部分被调查者表示会直接从网络中 了解近些年的房价走势，通过跟身边的朋友同事等聊天获取信息、报纸杂 志、向专业机构专业人士获取等分别占16.3%、9.2%、1.4%。 在抑制房价的建议上：80%以上居民觉得紧缩房地产信贷、增加低价位 的土地供应量并提高土地供应透明度以及出台政策限制炒房能有效抑制房 价的上涨；还有少数居民认为用行政手段引导房地产商合理投资、政府收 购商品房作为廉价房等一些措施可抑制房价。
房价上涨民意饼状示意图
可能有下跌趋势 7.50%
左右徘徊 15.20% 仍然可能上涨 77.30%
调查结果分析
近十来年合肥房地产的施工面积
。
房地产施工面积
8000 房地产施工面积 同比增长率 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
由右图表可看出，房地产施工 面积整体呈增长趋势，尤其是从 2001年到2008年期间，涨幅明显； 2009年由于受到08年经济危机的影 响，房地产施工面积大幅的回落
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
房地产的开发投资
从右图表中，我们可以看出 近十年来合肥地区房地产开发投 资持续上涨，增长率波动较大： 2002年至2011年，合肥市投资额 由25.54亿元增长到680亿元，前 8年的增长速度迅猛，2003年投 资额的增长率为124.1%，达到巅 峰。2009年至2012年，虽然投资 额的涨幅变小，均在10%以下， 但依旧呈增长状态。
商品房竣工面积
2500 2250 2000 1750 1500 1250 1000 750 500 250 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 商品房竣工面积 同比增长率 160 140 120 100 80 60 40 20 0
商品销售面积
商品房销售面积
2002年至2012年，合肥市商品 房销售面积由86.21平方米增 加到655.51平方米，这不仅体 现出合肥市商品房的面积在不 断增加，更加反映合肥市市民 对住房的需求在不断提高，可 以看出，居住需求成为了市民 迫切的需求；
商品房销售面积 同比增长率 150
1200 1000
100 800 600 400 0 200 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 -50 50
4、您的月收入 A、1500元以下 B、1500至3000元 C、3000至4500元 D、4500至6000元 E、6000元以上 5、您是否在合肥买了房？ A、有 B、没有 6、您一般选择什么途径了解近些年的房价走势并对房价进行预测？ A、通过跟身边的朋友同事等聊天获取信息 B、报纸杂志 C．网络 D、向专业机构专业人士获取 7、您未来3年是否有在合肥买房的打算？ A、有 B、有，但不打算在合肥购房 C、没有
11、您认为下列哪些因素造成了合肥现在的高房价？【多选项】 A、经济发展的必然结果 B、宽松的房地产信贷政策 C、政府的土地政策 D、炒楼现象 E、民众对住房的迫切需求 F、建筑开发成本上涨 H、土地供应不足 I、人口的快速增长 J、住房供应结构的不合理 K、住房周边硬件设施的完善 12、房价上涨是否给您的生活造成了影响？ A、有很大影响 B、有，但影响不大 C、没有任何影响 13、您认为下列哪些措施能够有效地抑制当前合肥房价的上涨？【多选项】_ A、降低廉租房、经济适用房和两限房的购房标准 B、政府收购商品房作为廉租房 C、用行政手段引导房地产商合理投资 D、紧缩房地产信贷 E、增加低价位的土地供应量，提高土地供应透明度 F、出台政策限制炒房 G、其它