37条房地产潜规则
爆楼市九大潜规则防骗.doc
爆楼市九大潜规则防骗-[提要]事实上，我们的日常交易过程中，作为消费者的你其实被潜规则的次数和机率比比皆是。
昨日下午，办公室维权热线接到业主的投诉电话。
该业主称他家买的房子上电梯得从二楼上。
好奇的值班编辑一问究竟，结果才发现投诉理由实在让人哭笑不得：原来该业主所处小区一二楼被规划为商铺，电梯的起始位置则被安装在了三楼，也就是说，该小区业主回家的时候，必须要爬相当于两层楼高的楼梯，这才能享受到电梯公寓的自动化待遇。
事后，开发商也承认设计有误，但业主都交房定型了，为业主解决这个问题可没修改图纸那样简单，结果无辜的业主也只能听之任之，忍气吞声。
买房前1虚假宣传消费者在买房前的第一手资料往往是项目广告。
表面上看，所谓宣传失真是消费者和开发商之间信息不对称，造成双方之间的误解，而背后藏着的却是开发商过于失真的营销包装严重误导消费者，这是涉嫌违反法律法规。
消费者在购房时，要理性看待房地产广告，它只能作为一种参考资料，不要盲信盲从。
购房者应到实地进行察看、同时要保留广告单、楼花等宣传资料，日后开发商若不兑现，这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。
建议广大购房者掌握好二者的区别。
2交钱排号诚意金是开发商取得《上篇房预售许可证》之前客户收取的资金。
其实，在商品房买卖合同中并无诚意金一说。
从法律意义上说，开发商向消费者收取诚意金是一种违法行为。
但是，大家认为缴纳诚意金换购房折扣划得来。
然而，这种折扣没有任何实际意义。
甚至，折扣价比原价还要高。
业内人士邹亚表示。
据了解，诚意金缴纳比例是销售定价的重要依据。
在操作上，开发商从缴纳诚意金到正式销售有时间差，而这为开发商提供了操作空间。
缴纳诚意金,没有享受购房服务。
对于购房者来说这是十分不公平的。
3捂盘惜售开发商用捂盘惜售的办法使利润最大化的花招早已存在，并伴随着楼市的火爆而愈发严重。
捂盘惜售从字面意思理解，应该是捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售。
从房地产销售来看，这种说法有点滑稽，因为还没有哪个开发商会把房子存着，舍不得把房子拿出来卖。
开发商黑幕大揭秘
NO.5 制造现场热销假象
在销售现场，开发商总是制造销售兴旺的气氛，经常会在售楼中心的房源公示 栏上打出“售完”的字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋。销售人员也 会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动就签了合同，交了钱。买房网律师提 醒您：楼盘房源的信息可以在买房网查询或咨询买房网专业买房顾问，由她为您查询。同时，开发商在现场提供的销售消息应 当真实准确。如提供虚假信息导致购房者做出与其真实意愿相背的行为。买房者可以根据《合同法》第54条的规定来申请撤消 该行为，并要求开发商赔偿损失。买房者在销售现场应保持清醒，谨慎抉择。实在无法决断，请向买房网专业的买房法律顾问进行咨询。
买房网开发商黑幕大揭秘
看不懂开发商名目繁多的“优惠”活动？被各种楼盘广告绕的云里雾里？来，看这里 ，所有在买房过程中您经历了的或可能经历的开发商忽悠人的手段，小编给您汇了个总。各位看官，请“欣赏”开发商黑 幕十八招详情大揭秘。
售楼小姐曝17种卖楼潜规则 这些问题要注意
售楼小姐曝17种卖楼潜规则这些问题要注意1、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。
2、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
3、广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
4、售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。
要自己看中才买。
5、别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
6、别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
7、别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。
8、别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。
9、绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。
10、漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
11、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
12、注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
13、如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢?14、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
15、一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。
房地产行业潜规则
房地产行业潜规则随着社会的发展，房地产行业在中国也是越来越火热，它的估值和交易量逐年攀升。
但是，在这个看似纯洁的行业里，其实存在着很多的“潜规则”，这些规则也被称为“暗箱操作”，往往对购房者和业主造成很大的困扰。
下面就让我们来看看这些“房地产潜规则”。
一、一些中介和开发商之间的勾结在购房的过程中，很多人会选择找一些房地产中介公司，以便能够更好地购买房源，但是在和这些中介交流的时候，也需要留意一些细节。
有时候，一些房地产中介商和开发商之间会勾结起来，欺骗购房者。
这种勾结事件主要是因为中介和开发商之间存在利益相关。
例如，中介成交一定量的房源后，开发商就会给予奖励或提成，所以中介在卖房的时候，往往会推荐开发商的房源，而不是真正优质的房源。
这样很大程度上会让购房者失去了选择权。
所以，购房者在选择房地产中介公司时必须先了解中介公司的口碑和声誉。
二、卖毒盘在房地产业内存在这样一种不良形式，叫做“卖毒盘”。
所谓“卖毒盘”，就是售楼员在售卖房源时，一方面激励购房者购房，同时又以高价不易售出为由“毒害”购房者，从而让购房者付高价购房。
在这个过程中，售楼员往往会以“此房源高档社区”、“临近地铁站”、“市场价格维持涨势”等为由增加房价。
此时，购房者若是不能理智购房，就会在人为的推动下支付高额的房价。
因此，购房者必须要理清购房策略，要敢于拒绝无理要求。
三、利用虚高报价垄断市场在中国的房地产市场，房价普遍偏高，许多开发商就会利用虚高报价的方式让购房者不能以合理价格购房。
例如，当开发商第一次公开报价极高时，很多购房者就会以为这个价格是合理的。
然而，过了一段时间，此处房价又被公布为极高。
在再次公开报价时，购房者就会感到出乎意料，当然也会感到为时已晚。
这种方式已经成为房地产业者陷购房者于不义的手段。
因此，购房者需要了解当前房地产市场的行情，了解房价行情，判断购房是否划算，以避免被“蒙”.四、黑中介黑中介是指那些没有合法资质、依靠不正当手段在房屋租售市场中进行非法活动的中介公司或个人。
房地产开发潜规则
房地产开发潜规则1. 引言房地产开发作为一个重要的产业，受到了广大人民群众的关注。
然而，在这一行业中，存在着一些不为大众所熟知的潜规则。
本文将介绍一些常见的房地产开发潜规则，帮助读者更好地了解这个行业的运作机制。
2. 指标操作房地产开发过程中，各种指标扮演着重要的角色。
但是，有些开发商在操作指标时存在一些潜规则。
例如，他们可能会将建筑面积与套内面积进行混淆，故意夸大房屋面积，以吸引购房者。
此外，开发商还可能通过虚报土地成本、配套设施等手段，来降低税收和交易成本，从而提高利润。
在购房时，消费者要保持警惕，避免被这些潜规则所蒙蔽。
3. 价格设置房地产开发商在设置房价时，也存在一些潜规则。
他们可能会根据项目所处地段、楼层高度、朝向等因素进行差异化定价，以获取更高的利润。
此外，一些开发商还可能通过各种手段抬高房价，例如，人为地扩大供需缺口，创造人为的火爆市场氛围，引发购房者的恐慌心理。
因此，购房者在购房时要保持冷静，理性判断房价是否真实合理。
4. 预售政策房地产开发商在预售上市时，也存在一些潜规则。
他们可能会选择在市场需求旺盛的时候提前公开预售计划，以吸引更多购房者，从而提前获取资金。
此外，一些开发商可能会通过虚假宣传、夸大项目优势等手段，来吸引购房者的注意。
购房者在购房时要注意官方公告的真实性，避免被虚假信息所误导。
5. 银行贷款在购房过程中，银行贷款也是一个重要的环节。
然而，一些开发商可能会与银行合谋，设立购房贷款的门槛，使购房者不得不选择开发商指定的银行进行贷款。
此外，开发商还可能与银行勾结，夸大房屋价值，让购房者得到更高的贷款额度。
购房者在选择贷款银行时要谨慎，对相关政策和利率进行准确了解。
6. 交房质量房地产开发商在交房质量上也存在一些潜规则。
有些开发商可能会降低建设成本，使用劣质材料，导致交房后出现各种质量问题。
此外，一些开发商还可能会在验收过程中故意忽略一些问题，以减少维修成本。
购房者在接房时要仔细检查房屋的质量，并保留相关的证据，以便在后期维权。
房地产行业潜规则
房地产行业潜规则在现如今的社会中，房地产行业是一个非常重要的行业，这个行业中涉及的利益是非常大的。
在这个行业中很多开发商都有着自己的潜规则，而这些规则往往对于消费者来说是非常不利的。
下面将对房地产行业的潜规则进行解读，以便广大群众能够更好地了解这个行业。
首先，房地产行业中最为常见的潜规则就是“捆绑销售”。
所谓的捆绑销售指的是开发商为了在销售过程中提高利润，而利用购房者的需求，强迫消费者在购房时必须购买开发商所提供的其他附加服务。
例如，购买房屋时被要求强制签订装修合同，或者购买非常不必要的家具等。
这些服务对于消费者来说往往是非常不划算的，但却是开发商为了提高利润而实行的策略。
其次，房地产行业中还存在着非常普遍的“价格欺诈”。
这种欺诈常常表现为，开发商在销售房屋时故意抬高房价，以获得更多的利润。
一些开发商通常会通过虚假的宣传手段来夸大房价的价值，以此来骗取消费者的钱财。
这种方式的出现是造成很多消费者深受其害的原因。
因为这种欺诈行为不仅浪费了消费者的金钱，而且也影响了消费者的购房体验。
再次，房地产行业中的另一种潜规则就是“不透明的材料附加费用”。
在购买房屋的过程中，开发商在与消费者签订协议时会含糊其辞，不明确告知消费者一些额外的材料费用。
这些费用通常会被隐含在整个购房过程中，直到合同被签订，消费者才会发现其中的额外费用。
这种附加费用不仅增加了购房者的额外负担，而且也让消费者的购房计划变得更加复杂。
最后，房地产行业中的另一个潜规则就是“动态变更规则”。
在房地产行业中，开发商常常使用非常复杂的销售政策，如“先到先得”、“一房难求”等政策来刺激消费者的购房热情。
然而，在一段时间之后，这些政策会发生变化，因此有些购房者在购房过程中可能被难以预测的政策制定者所影响，以致购房计划被打乱。
总的来说，房地产行业中存在着各种潜规则，这些规则主要是为了获取更多的利润。
消费者在购房的时候必须要保持警惕，对于这些潜规则要有所了解，并通过法律手段来保护自己的利益。
购房者欲哭无泪 看房地产业十大绝密“潜规则”
购房者欲哭无泪看房地产业十大绝密“潜规则”
楼市政策组合拳综合调控楼市之后，在各种生活物品价格不断涨价之时，普通民众只能感慨，什么都涨就是工资不见涨，调控调控，房价为何越调越高难以控制呢？原因在于在这里面有一些潜规则。
下面就为你揭开房地产行业的十大绝密“潜规则”。
绝密一
现在你们知道炒房团怎么炒了吧？
绝大多数人都以为是开盘之后温州人和山西人以市场价买进。
那你就错了，炒房团深知开发商的软肋——缺钱！巨额资金的介入，会让开发商眼前一亮，头晕目眩。
因为，说实在话，几亿、十几亿从银行得到贷款，远不是想象的那么容易。
炒房团，就是有钱人组成团，给房地产开发商提供巨额资金。
目的一：帮助房地产商，使其光环维持和光大。
房地产行业，时刻在风口狼尖上，不进则退，不活则死。
目的二：使城市房屋(包括商、住)价格狂飙，彻底激活消费者买涨不买跌的心理。
目的三：盘活房地产开发商的资金链，使其银行巨额贷款的困难逐步消化，分解给刚性购房群体和中产阶层(绝大部分都是银行按揭).
实际上，投资性购房者可以说是象狗一样地在吃人家丢的骨头。
显而易见，房地产的泡沫是由：1、愚民的政府政策；2、贪婪的商业银行；3、无德的富人阶层；4、无辜的中华文明(安家立业是成年标志)这四个条件促成的。
房地产行业潜规则
房地产行业潜规则1. 引言房地产行业被广泛认为是一个赢利丰厚的行业，吸引了许多投资者和从业者。
然而，除了传统的市场规则外，房地产行业还存在着一些潜规则，这些规则往往在业界熟知但不被大众所了解。
本文将介绍房地产行业中的一些潜规则，并探讨其对行业发展和市场环境的影响。
2. 潜规则的存在和原因2.1 价格垄断在房地产行业中，几大房地产开发商往往会形成垄断地位，通过控制供应和价格来获得更高的利润。
这种垄断地位使得房地产价格往往高昂，使普通消费者难以负担。
同时，这也造成了房地产市场的不稳定性和波动性。
2.2 信息不对称房地产行业存在着信息不对称的问题，即开发商和房地产中介等行业从业者掌握着更多关于项目的信息，而普通消费者往往处于信息劣势地位。
这使得消费者很难获取真实的房地产市场信息，容易受到虚假宣传和误导。
2.3 关系密切在房地产行业中，人际关系往往起着至关重要的作用。
与政府、银行和其他相关机构的关系密切可以给企业带来更多的资源和机会。
这也成为了一些企业谋取不正当竞争优势的手段，对于那些没有强大背景和关系网络的中小开发商来说，竞争非常激烈。
3. 潜规则的影响3.1 市场价格波动由于价格垄断的存在，房地产市场价格波动往往较大。
当供应过剩时，房地产价格会出现大幅下跌；而供需失衡时，则会出现价格上涨。
这使得消费者难以准确预测市场行情，增加了市场的不确定性。
3.2 群体恐慌和投机由于房地产市场的高风险和高回报，很多投资者和消费者往往会采取投机行为，进一步加剧了市场的不稳定性。
当市场出现大幅下跌时，投机者往往会出现群体性恐慌，导致市场进一步恶化。
3.3 资金链断裂由于房地产行业的高投资和高风险性，一旦出现市场波动，一些资金链不稳定的企业很容易陷入困境。
这些企业可能面临无法按时偿还贷款、无法完成项目等问题，甚至有可能破产倒闭。
这种情况对整个市场的稳定性和信心造成了很大影响。
4. 如何应对4.1 加强监管政府应加强对房地产行业的监管，建立完善的市场监管体系。
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37条房地产潜规则财务角度看懂房地产。
老文章，重新看，老树枝，展新芽。
这37道题反映了房地产投资开发的基本规律、地产行业财务分析和会计准则特点，熟知其中31道以上的是地产老炮，可以自由对地产投资发表评论；熟知21~30道的，评论要谨慎谦虚；熟知11~20道的，要多看少说；熟知10道以下的一定不是地产圈的了。
1、我国房地产采用预售制，即房子竣工前就可以销售。
在绝大多数三四线城市及内陆省会城市，高层住宅往往刚出地面就能拿到预售证开盘。
而在部分一二线城市，预售的要求较高，往往要接近封顶才能开始卖。
如成都只需要达正负零即可预售，永州则需要主体封顶才可预售，深圳则要求建筑需完成三分之二以上层数才能拿预售证。
而在一些运作并不规范的地区，甚至没有土地证就可以‘预售’，不同城市间的差异可能导致这一阶段时间差别大半年。
2、交楼才能确认营业收入。
尽管房屋已经预售出去，确认了“合同销售额”，即每年用于房企排名的指标，开发商也已经收到首付及按揭全款，但在交楼给业主之前，开发商的损益表上不能确认营业收入、相应的销售成本和销售毛利。
例如中国恒大2016年合同销售额3730亿，但营业收入大约只有1800多亿。
3、再赚钱的地产项目也要先亏三年。
高层住宅从拿地到交楼起码两年半，正常三年多。
也就是说，无论项目多赚钱，前三年的项目损益表是没有营业收入的，也不结转销售成本，只有营销费用和管理费用支出。
即项目损益表肯定要连亏两三年才会见到利润。
4、销售业绩增长越快的房企即期利润越难看。
大房企的损益表就是由几百个项目损益表合并而来。
由上题得知，所有新项目前两三年都必然是亏损的，后期交楼的项目才贡献利润，那么报告期内新项目比重越大，交楼项目比重越低，房企的合并报表净利率就显得越低，甚至亏损，即高增长房企增收不增利。
比如近些年销售增长迅猛的恒大、融创都是如此，而那些销售增长缓慢的房企反而损益表好看，比如中海和龙湖。
5、房地产仍然是最赚钱的永续行业之一。
全社会的平均净资产回报率（ROE）通常不到10%，而10%对于房地产企业来说是没有兴趣做的。
虽然说行业黄金十年已过，随便拿块地就能赚钱的时代一去不复返了，弱小房企越来越难赚钱，但对行业强势龙头来说，现在是比黄金时代更好的白金时代，龙头房企可发挥更大的财务杠杆、更低的融资成本优势，单项目自有资金投资回报率（股东IRR）还能长期保持在20%以上。
6、衡量地产项目盈利水平的主要指标是IRR。
IRR又分为全投资内部回报率即项目IRR和股东自有资金内部回报率即股东IRR。
所谓全投资就是不区分自有资金和外部融资，或者假设全是自有资金投入。
具备成本优势的龙头房企在拿地（招拍挂或并购）时往往要求项目的静态全投资内部回报率在15%上下，而股东自有资金内部回报率在20%上下。
当然，IRR不是房企投资决策的唯一指标，也会结合净利率、自有资金回正周期等指标。
7、房企加杠杆是因为有把握赚大钱且机会太多。
在自有资金有限、市场机会非常多时，加杠杆是理性选择。
有把握赚15%的项目IRR，借一部分8%的债可以把股东IRR撬到20%、30%、40%……每个项目尽量少占用自有资金，有限的自有资金就可以投入到更多的项目，企业就能更快的滚雪球。
当然，对于弱势中小房企，如果赚15%都没把握，借8%的钱就是作死了。
此外，如果龙头房企钱多机会少，也自然会像香港房企那样低杠杆。
8、龙头房企主要赚品牌溢价和低成本融资的钱。
竞争会使高ROE向社会平均水平回归，除非你有护城河。
龙头房企的护城河非常明显：一是相对于中小房企5%~10%的品牌溢价，二是相对于竞争对手5%~15%的长期低成本优势。
长期低成本优势主要包括低价拿地、集中低价采购材料、低成本融资、营销及管理费用摊薄等。
招拍挂项目想低价拿地只能是逆周期，在别人都缺钱时你融资能力最强，但龙头房企更普遍的低价拿地方式是与地方政府协议拿地，整合资源打造各种商业综合体、产业园、旅游小镇、健康谷等。
规模领先且执行标准化战略的房企，如恒大，在采购材料时具有极强的议价能力。
此外，资金永远嫌贫爱富，龙头房企的融资渠道越来越广阔，中小房企则借钱越来越艰难，比如当前上市公司、评级AAA龙头房企融资成本8%/年，小房企融资成本高达18%/年，大房企节省的财务费用就可以将项目净利率提高2-3个点。
最后，类似恒大足球这种全国性品牌广告，在4000亿销售额上分摊可以忽略不计。
9、龙头房企成长空间很大，行业集中度迅速提升。
房地产行业空间到了天花板，不等同于所有房企增长都到了天花板。
由于全方位的竞争劣势，弱势中小房企只能靠天吃饭。
停止拿地，择机退出，把项目和市场份额让给大房企是必然选择。
2016年，全国地产百强只占全国份额的48%，全国十强只占20%，三强只占9.5%，老大只占3.4%。
业内普遍预测到2020年，全国百强将占到70%~80%，十强占到35%~45%，三强占到20%，老大接近10%。
未来五年，是强势龙头的白金时代。
10、土地升值，开发商要交巨额土地增值税。
如果某地产项目的销售收入对比可扣除的成本项增值不超过50%，则增值部分征收30%土地增值税；增值超过50%不到100%的部分，征收40%土地增值税；增值超过100%不到200%的部分，征收50%土地增值税；增值超过200%的部分，征收60%土地增值税。
因此，长期囤地带来的地价升值，通常大头都交给政府了。
11、即使房价跌两三成，开发商也不一定都亏钱。
如果认为开发商报表净利润率10%，房价跌10%以上就会亏本，你就大错了。
由于有“税盾”的影响，开发商的利润对房价涨跌没有大众想象的那么敏感。
如果拿地成本低，地价房价暴涨所得，一半以上会以土地增值税和企业所得税形式装进政府的口袋。
反之如果房价大跌回来，政府也跟着少收大量土地增值税和所得税。
以恒大为例，2016年中报披露的1.86亿㎡土地储备账面原值2600亿，市值已达5700亿，升值3100亿。
如果房价不变，房子全都卖出去，3100亿的升值起码要交1500亿土地增值税及400亿企业所得税。
但如果现在地价普跌一半，房价大降两三成，恒大这批土地储备照样可以赚取正常利润。
12、快周转房企长期完胜高利润房企。
由于累进土地增值税的存在，喜欢长期囤地、追求高利润率的香港开发商，在大陆完败给快速开发、平利多销的内资快周转开发商。
你的资金50%回报率转一圈的时间，别人的资金已经25%回报率赚了五圈。
此外，由于一线城市地价占房价比例高、预售条件相对严苛、调控政策繁多（起码拿地一年才能开盘），所以早期聚焦一线的开发商发展速度都较慢。
而采用农村包围城市战略，能在二三四线城市做到拿地5~8个月开盘的恒大、碧桂园、中梁等，却在行业排名中后来居上。
13、调控并非利空全行业，龙头房企喜欢借助行业小周期波动吞并小房企。
弱势中小房企喜爱房价暴涨，惧怕调控，因为他们只打算把手上的项目做完就不玩了。
打算长期经营的强势龙头房企则希望行业健康平稳发展，不希望房价大涨导致地价过高，更不希望房价大跌引发系统风险。
这方面，龙头房企和中国政府的立场是一致的。
通常，政府调控导致行业景气度下降时，强势龙头房企往往大快朵颐的吞并中小房企。
14、巨量土地储备并非因囤地不建。
通常认为，长期经营的开发商，土地储备至少应满足未来三到五年的开发需求。
对于快周转开发商，理应拿地后尽快开发，为何会囤积大量的土地储备呢？一个重要原因是大项目需要分期滚动开发。
一期拿地就开工了，二期三期甚至及N 期自然要先晒太阳。
比如恒大启东海上威尼斯项目和海花岛项目，上千万平米土地储备，是要分十几年开发完的。
由于这些大块土地储备地价十分低廉，每年的利息成本不过每平米几十元，房价涨幅轻松覆盖。
15、土地储备只能原值入账。
但现实中，土地不同于制造业的原材料，长期升值是常态，而升值是不能体现在资产负债表上的。
也就是说，对拥有大量土地储备的开发商来说，账面存货体现的原值，其资产往往被低估了。
开发商的高负债是变成土地储备了，而土地升值远超利息成本。
16、香港允许投资物业按市场价值重估。
香港会计准则允许开发商将在建或竣工的商铺作为自己持有的投资物业，并按市场公允价值重估，确认“投资物业公平值收益”。
即商铺还没卖出去，仅是划拨为自己持有的投资物业，就可以把市场价和成本价之间的差价算利润，增厚净资产了。
香港上市的开发商的报表利润中普遍包括这种投资物业公平值收益，A股上市的开发商报表利润则普遍不包括。
如果横向对比利润，应该扣除二者的差异。
此外，对投资物业重估利润，投资者并不买账，普遍将其扣除后看开发商的核心净利润，用于横向比较及计算市盈率。
17、开发商的利润承诺不是吹牛，已销售未结算金额基本锁定了开发商未来一年半的利润。
商品房销售之后、交楼结算之前，称之为已售未结，包括资产负债表中流动负债的客户预收款、未入账的在途银行按揭、以及客户分期付款中的未到期部分（没确认收入前不能记应收账款）。
开发商的已售未结金额往往高于一年的合同销售金额，如无意外将于未来一两年内陆续交楼结算收入和毛利。
因此，开发商下年的收入和利润往往已经大部分锁定，下下年的也锁定了一部分。
例如我们看到恒大在引入战投时承诺未来三年净利润888亿，其中起码四成已经由已售未结合同锁定。
如果2017年销售任务完成的好，三年利润承诺就基本无悬念了。
18、开发商的账面净资产严重被低估。
如前面所说，开发商的土地储备只能原值入账，存货中大量已售未结合同又隐含了一年多的利润待兑现，这都使得账面总资产和净资产被低估。
只有投资物业可能是按市值重估的。
因此，开发商财报的净资产是一个普遍被严重低估的数字，基于账面净资产算的各种指标、各种估值都不靠谱。
19、高分红和股票回购都会降低账面净资产。
分红和回购都是有利于股东的好事，但会“损害”一切基于账面净资产计算的财务指标，可见这些指标是有很大局限性的。
在攻击某些企业账面净资产低时，无视高分红和回购的事实。
20、地产开发就是利用各路资金为我赚钱的现金流游戏。
房企拿地时，通常会使用一部分自有资金，另一部分靠融资解决。
项目开工后，强势房企通常会要求供应商垫款数月，运营资金缺口则用自有资金弥补。
四证齐全后，才能申请银行的开发贷。
然后就是尽快开盘销售回款，有了回款就开始按比例归还银行开发贷，偿还到期的供应商垫款、信托、永续债，与少数股东瓜分自由现金流。
开发商分得的现金回款，滚动投入到下一期或下个项目。
21、融资能力决定房企发展速度。
面对大把的预期内部回报率两位数的拿地及并购机会，谁能融到更多的钱把握更多机会，谁就能取得更快的发展。
融资成本与融资规模也存在一个平衡，比如恒大平均8%利率融资5000亿，比5%利率融资几百亿的开发商发展快的多。
只比借款利率高低，忽视融资总额的差异是不行的，在融资成本和融资规模间进行平衡，才能助力企业迅速做大做强。