如何办理个人住房商业贷款

如何办理个人住房商业贷款

（摘自《律师教你买房》第一章第三节）

作者：X永魁律师

个人住房商业贷款，即个人住房担保贷款，是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。本节讲述的贷款是专指用于购买新建普通自住住房的个人住房贷款。

一、申请个人住房商业贷款的条件

根据《个人住房贷款管理办法》的规定，借款人应具有完全民事行为能力，且须同时具备下列条件：

1、有合法的居留身份；

指市城镇居民及在常住的有居留权的外埠居民、境外、国外公民。

2、有稳定的职业和收入；

3、有按期偿还贷款本息的能力；

借款人按期支付贷款本息后，应有足够的生活费用。一般情况下，按期还款额不应超过其收入的一半，个别高收入者除外。

4、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有符合规定条件的保证人为其担保；

按银行目前的操作看，个人住房商业贷款一般采用抵押加阶段性保证的担保方式，抵押物一般为申请贷款所购买的房屋，保证人为房屋出卖人，即开发商。在借款人取得《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记之前，由开发商承担连带保证责任，在办理房屋抵押登记后，由房屋抵押提供贷款担保。开发商提供的保证责任需要开发商与贷款银行签订《合作协议》作为前提，所以就具体楼盘而言，贷款银行是相对固定的，购房者只能向开发商的协议银行申请个人住房商业贷款。

5、有购买住房的合同或协议；

申请个人住房贷款以签订《商品房买卖合同》或《经济适用住房买卖合同》为前提。

6、提出借款申请时，应有不低于购买住房所需资金的20％的自筹款，若已作为购房首付款支付给售房单位的，则需提供相应的付款凭证原件和复印件；

根据《中华人民XX国担保法》的规定，采用抵押方式作为贷款担保，抵押物的价值应高于贷款额。但银行为降低贷款风险，一般要求抵押率不得超过80%，即贷款额不得超过房屋价值的80%。对新建房屋而言，房屋价值一般以房屋交易价为准，也就是说，借款人可申请的最高贷款额应不超过全部房价款的80%。借款人可在最高贷款额度内申请贷款，贷款外所需购房款由购房者自筹。

7、年龄应在要求X围内

对年龄的要求各个银行有所不同，一般要求男性借款人不超过65岁，女性借款人不超过60岁。

二、个人住房商业贷款金额及贷款年限

根据中国人民银行的规定，个人住房贷款最高贷款额不超过全部房价款的80%，同时要求贷款额为万元的整数倍。借款人可在最高贷款额内申请万元整数倍的贷款。

关于贷款期限，按银行现行政策，个人住房贷款的最长期限为30年，另按照银行对借款申请人年龄的限制，申请人申请的贷款期限加申请人申请贷款时的年龄不应超过65（男性）或60（女性），所以借款人可申请的个人住房贷款期限最长为65（男性）或60（女性）减去借款申请人申请贷款时的年龄，且不得超过30年。

三、申请个人住房商业贷款应提供的材料

1．个人住房借款申请表

2．申请人及配偶XX件的复印件

城镇居民应提供XX复印件；外埠居民除提供XX复印件外，还应提供暂住证复印件；外籍人员应提供护照和居留证的复印件。

3．申请人及配偶户籍本（卡）复印件

4．结婚证复印件

5．收入证明；

申请贷款时应由所在单位出具收入情况说明，夫妻以其中一方做为贷款申请人申请贷款时，只需提供申请人的收入证明。

6．申请人所在单位营业执照副本复印件；

对是否需要提交单位营业执照副本复印件，各银行在实际操作中有所不同，具体可向贷款银行咨询。

7．购房合同复印件

提供的购房合同复印件应是已在房管部门做过备案登记的合同复印件。如果银行批准贷款申请，申请人在取得《房屋所有权证》并办理完毕抵押登记手续之前，应将购房合同正本原件交银行收押。

8．交付首付款发票的复印件

9．一寸照片

10．其它材料

申请人可提交学历证明、家庭其它财产证明来提高个人资信，以利于银行批准贷款申请。

四、申请个人住房商业贷款流程

下面按照现行个人住房商业贷款步骤，来说明贷款流程。

1．贷款咨询

确定项目后，首先向项目的协议银行咨询贷款条件及所需材料，并对即将提起的贷款申请进行咨询，也可向银行指定的律师事务所咨询。如有多家银行为项目提供贷款服务，进行比较后，可选择一家贷款手续相对简便的银行申请贷款。

2．签订购房合同并支付首付款

根据咨询的结果及自身条件，确定付款方式（即贷款数额），并按确定的付款方式与开发商签订购房合同，支付首付款。

3．提交贷款申请

按申请的贷款额、确定的担保方式及个人自然情况填写个人住房借款申请表，将填好的借款申请表连同银行要求的其它材料一并提交贷款银行，提出贷款申请。提交贷款申请通常是由银行指定的律师办理。

4．委托银行指定的律师事务所进行资信审查

律师对个人贷款条件审查后，向银行出具个人资信法律意见书，作为银行审批贷款的参考。

5．签订《借款合同》及《收押合同》

银行对贷款申请经审查同意发放贷款的，由银行、申请人及开发商三方共同签署借款合同，以明确三方权利义务，在借款合同中开发商是贷款保证人，借款人未按期归还贷款，由开发商承担连带还款责任。收押合同是银行、开发商、购房者三方签署的约定房屋所有权证交银行收押的协议。

6．办理保险手续

根据借款合同的约定，借款人应向指定的保险公司办理抵押房屋全额财产保险。投保的保险期限应不低于贷款期限，保险的受益人为银行。保险手续一般由银行代办。

7．在贷款银行办理开户手续

为便于按期归还贷款，借款人应在贷款银行开设存款XX，由银行按期从该XX内划扣还款。

8．按期还款

按借款合同约定的还款方式和还款额，按期归还贷款。

9．办理抵押登记

按借款合同约定，借款人取得《房屋所有权证》后，应至房地产管理部门办理抵押登记手续，并将房屋所有权证交银行收押。

10．解除抵押登记

借款人偿还全部贷款后，与银行一起至房地产管理部门解除房屋抵押登记，收回《房屋所有权证》。

五、申请个人住房商业贷款应签署的文件

1．个人住房贷款申请表（一份）

2．借款合同（一式五份）

3．个人抵押商品住房投保单（一份）

4．承诺书

在委托律师事务所对个人资信进行审查时，应向律师事务所出具承诺书，承诺其向律师事务所提供的所有材料均真实有效。

5．抵押登记承诺书

用于抵押的房屋如存在其它共有人，抵押行为应获得其他共有人同意。所以，申请房屋抵押贷款时，银行要求抵押房屋共有人出具书面同意抵押声明。

6．抵押登记授权委托书

银行为保证如期办理抵押登记，一般要求借款人委托律师事务所办理房屋抵押登记手续。

7．注销登记授权委托书

前面已讲述过，对预售房屋，《商品房买卖合同》应于签订后30日内向房屋管理部门办理登记备案手续。注销登记授权委托书在内容上是授权出卖人在购房者未按期偿还贷款本息时有权办理《商品房买卖合同》预售注销登记手续。笔者认为，如购房者与房地产开发企业在《商品房买卖合同》中未约定购房者未按期偿还贷款出卖人有权解除合同的，此授权委托书不具有实际意义。

8．谈话记录（一份）

律师事务所受贷款申请人委托，对申请人资信进行调查过程中，律师与申请人的书面谈话记录，应由申请人签字确认。

9．收押合同（一式四份）

合同约定借款人取得《房屋所有权证》后，应将权利凭证交银行收押。

10．代扣还款委托书

为方便借款人按期还款，借款人可委托银行按期从固定XX内直接划款。

11．个人住房担保贷款转存凭证（借款借据）

按照借款合同的约定，借款人申请的贷款由银行直接划入开发商XX。个人住房担保贷款转存凭证是上述划款行为的凭据。

12．印签卡

印签卡是银行留存的借款人的签名样本。

13．电子货币卡申请表

借款人申请代扣还款业务，应向贷款银行申请办理储蓄卡。

六、申请个人住房商业贷款应交纳的费用

1．律师审查费

按银行要求，申请个人住房贷款，申请人须委托银行认可的律师事务所对申请人个人资信情况进行调查，审查结果由律师事务所出具律师意见书。银行依据律师的意见决定是否批准贷款。律师委托费一般为贷款额的3‰。笔者认为，贷款申请人个人资信调查是银行为降低贷款风险而进行的审查工作，属银行正常工作X围，现将上述审查工作委托律师事务所来完成，委托人系银行，而并非贷款申请人，所以律师审查费应由银行承担，而不应由贷款申请人承担。现XX地区的律师审查费已改为银行承担，期望地区银行能尽快改变这一项不合理收费。

2．公证费

贷款申请人为夫妻一方或贷款申请人为共同购房人中一方的，其它共有人须对将所购房屋抵押予银行的行为做出是否同意的声明。该声明应以书面形式做出，并对该声明进行公证，公证费为200元。

3．保险费

根据《个人住房贷款管理办法》的规定，借款人申请抵押贷款，应对抵押物办理财产保险。财产保险费的费率各保险公司略有不同，下面仅以中国太平洋保险公司的个人抵押商品住房投保单为例讲述保险费的计算。保险费计算公式为：

保险费＝总房价×换算现值系数×年费率

换算现值系数和年费率分别见表一和表二。

中国太平洋保险公司的个人抵押商品住房投保单的保险责任X围包括财产损失保险和还贷

保证保险。财产损失保险是指投保物遭受约定事由而致损时，由保险人承担赔偿责任。还贷保证保险是指被保险人在保险期限内遭受意外伤害事故致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力时，由保险人承担部分或全部还贷责任。

保险费年费率表

（表一）

保险费换算现值系数表

（表二）

4．办理储蓄卡费

借款人申请委托扣款业务，即委托银行按月从储蓄卡中自行划款，需向贷款银行申请办理储蓄卡。办卡费3元，办卡时最低存款额为10元。

5．产权登记费

购房者取得《房屋所有权证》后，应至房地产管理部门办理抵押登记手续，抵押登记费为每套房屋80元。

七、个人住房商业贷款月还款额的计算

个人住房贷款还款方式有两种，一种是等额本息还款法，即借款人按月以相等的金额偿还贷款本息；另一种是等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。现因银行多数采用等额本息还款方式，下面仅介绍等额本息还款法月均还款额的计算。

月均还款额计算公式如下：

月均还款额=贷款额（万元）×万元月均还款额

八、借款合同的变更及终止

1、借款合同需要变更的，必须经贷款经办行、借款人及有关各方协商同意，并依法签订变更合同。

2、借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同的，应签订新的借款合同并办理有关手续。

3、借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。