2019年上海房地产市场研究：临港自贸区新政解读及置业指南
上海自贸区细则全文
上海自贸区细则全文
上海自由贸易试验区（以下简称“自贸区”）是中国政府设立的对外
开放试验区域，其中包括了多个子区域。
其中，上海临港自贸区是上海市
位于东部沿海地区的自贸区之一，是自贸区的重要组成部分。
为了进一步
促进自贸区建设和吸引外资，上海临港自贸区制定了一系列的政策和细则。
根据上海临港自贸区的购房政策，以下是详细内容：
一、购房人的资格条件
1.中国公民，包括香港、澳门、台湾地区居民
2.在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年
3.企事业单位在国家认定的科技企业，区域总部、研发中心、高层次
人才等单位的专业技术人员和相关人员
4.公立高校及科研单位专业技术人员和相关人员
5.知名外国企业、金融机构或者跨国公司的在华员工
6.在上海市临港自贸区内开展工作、创业或者投资，并按规定参加社
会保险满2年
二、购房限制
每个购房人家庭在上海临港自贸区范围内购买住房不得超过一套
四、购房程序
2.购房人需要在规定的时间内办理购房手续，包括签订购房合同、缴
纳购房定金以及其他相关手续
3.购房人需要按照要求缴纳房款，并及时办理房屋产权证书等手续
五、购房政策的执行
3.上海临港自贸区相关部门将会加强对购房市场的监管，确保购房政策的有效执行
以上是上海临港自贸区购房政策的主要内容。
这些政策的制定旨在促进自贸区的发展，吸引更多的人才和资金进入该区域，并加强对购房市场的管理和监管。
购房者需要符合相关的资格条件，并按照规定程序进行购房，确保购房行为的合法性和真实性。
同时，相关部门也将会保障购房者的合法权益，维护购房市场的秩序和稳定。
房地产最新政策解读2019年9月
1、自然资源部：住宅小区地下车位(库)如何确权登记10月8日，国家自然资源部发布通知，就城镇住宅小区地下车位（库）确权登记的若干问题，向社会广泛征求意见，截止日为10月28日。
为维护城镇住宅小区地下车位（库）权利人合法权益，依据《物权法》《土地管理法》《城乡规划法》《城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规规章规定，现就城镇住宅小区地下车位（库）（包括与地上建筑物一并开发建设的配建地下车位和独立开发地下空间建设的单建地下车位, 以下简称地下车位）确权登记有关问题提出如下意见：一、地下车位土地用途、使用期限，依据国有建设用地出让合同、划拨决定书等认定。
多用途国有建设用地范围内配建地下车位，与地上建筑物配建比例明确且按用途在空间上能够明确区分的，其土地用途、使用期限按对应地上建筑物的土地用途和使用期限认定；在空间上不能够明确区分的，按地上建筑物使用期限最长土地的用途和使用期限认定。
二、配建地下车位原则上以“个”划分定着物单元，每个定着物单元与所在国有建设用地宗地设为一个不动产登记单元。
单建地下车位原则上作为一个定着物单元，与其占用的国有建设用地宗地设定为一个不动产登记单元。
三、申请配建地下车位首次登记的，原则上与地上建筑物一并申请。
单独申请配建地下车位首次登记的，应提交配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告、税费缴纳凭证等材料。
配建地下车位用于转让的，还应提供确认地下车位转让后属于权利人专有和共有部分的面积，以及确认车位划分、编号等材料。
配建地下车位转让的，应遵守有关地下车位转让的政策规定。
配建地下车位和地上建筑物一并转让的，可一并申请办理转移登记。
四、申请单建地下车位首次登记的，应一并办理国有建设用地使用权及地下车位所有权登记。
单建地下车位符合国土空间规划但未办理地下空间用地手续的，可按照本意见办理地下车位登记。
五、地上建筑物所有权已办理转移登记，其所有权人因购买等实际使用配建地下车位，该地下车位已办理首次登记的，由转让双方持购买合同、税费缴纳凭证申请办理地下车位转移登记；该地下车位未办理首次登记的，由开发建设单位提供配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告等，配合购买人办理地下车位登记。
国务院关于同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区的批复
国务院关于同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区的批复文章属性•【制定机关】国务院•【公布日期】2019.07.27•【文号】国函〔2019〕68号•【施行日期】2019.07.27•【效力等级】国务院规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】自由贸易试验区正文国务院关于同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区的批复国函〔2019〕68号上海市人民政府、商务部：你们关于增设中国（上海）自由贸易试验区新片区的请示收悉。
现批复如下：一、同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区。
二、中国（上海）自由贸易试验区临港新片区先行启动区域面积为119.5平方公里（具体四至范围见附件）。
落桩定界工作，经商务部、自然资源部审核验收后报国务院备案，由商务部、自然资源部负责发布。
三、上海市人民政府、商务部要会同有关部门做好《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》的组织实施工作。
附件：中国（上海）自由贸易试验区临港新片区先行启动区域四至范围国务院2019年7月27日附件中国（上海）自由贸易试验区临港新片区先行启动区域四至范围一、临港地区南部区域共76.5平方公里区块一47.2平方公里，四至范围：东至新四平公路、中港，南至杭州湾，西至南芦公路，北至平宵路、大泐港、东两港大道、云水路、正茂路、新元南路、长空路。
区块二10.5平方公里，四至范围：东至沪芦高速、芦潮引河，南至环南一路、环南二路，西至南芦公路，北至胜利塘、顺翔路。
区块三18.8平方公里，四至范围：东至H61路、北护城河、S10路、B42路、环湖二路、E7路，南至海塘大堤，西至沪芦高速、芦潮引河、海港大道、环湖西路、B41路、环湖三路、S7路、北护城河、随塘河、海西路，北至三三公路。
二、小洋山岛区域共18.3平方公里四至范围：小洋山岛全域。
三、浦东国际机场南侧区域共24.7平方公里四至范围：东至东海大道，南至下盐路、上飞路，西至上海绕城高速，北至申嘉湖高速、围场河路、纬十一路。
借鉴临港新片区 聚力制度创新
借鉴临港新片区聚力制度创新作者：丁宏来源：《群众》2019年第22期2019年8月6日，国务院批复同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区（以下简称临港新片区），并印发了《临港新片区总体方案》（以下简称《方案》）。
《方案》提出临港新片区将对标国际上公认的竞争力最强的自由贸易园区，打造更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，这对于刚获批复的江苏自贸试验区来说，无疑提供了更高的借鉴定位。
临港新片区总体方案的主要创新亮点解析临港新片区发展目标定位突破了迄今为止我国自贸试验区的相关表述，其“参照经济特区管理”的定位尤其值得关注。
此前，我国共批复成立了12个自贸试验区，除海南被定位为“自由贸易港”之外，其他都表述为“自由贸易园区”。
《方案》明确提出将临港新片区“建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区”，点明要“参照经济特区管理”，可视为继深圳、珠海、厦门、汕头、海南、霍尔果斯、喀什之后的新型经济特区。
自贸试验区和经济特区的双重叠加优势使得临港新片区在自主发展、自主改革和自主创新上有着更加广阔的空间，有利于其进行大胆政策突破，对标国际最高水平，承担起更好服务对外开放总体战略布局的重任。
建立洋山特殊综合保税区，实施更加自由化便利化的监管模式，实质上打造“不叫自由港的自由港”。
《方案》提出在新片区内设立物理围网区域，建立洋山特殊综合保税区，作为对标国际公认、竞争力最强自由贸易园区的重要载体，取消不必要的贸易监管、许可和程序要求，实施更高水平的贸易自由化便利化政策和制度。
并进一步提出，对境外进入物理围网区域内的货物、物理围网区域内企业之间的货物交易和服务实行特殊的税收政策。
洋山特殊综保区的相关政策，事实上已接近了“货物资金人员进出自由、绝大多数商品免征关税”的自由贸易港模式，一旦真正做到“境内关外”，将对我国其他区域探索自由贸易平台建设具有极强的借鉴意义。
着眼于国际高端资源要素的快速流动和集聚，实施“五个自由”战略，打造我国全方位高水平对外开放新标杆。
最新上海房地产政策解读
新政解读—从紧控制经营性土地的供应，减少后续供应 Nhomakorabea善供求失衡
严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应 管理，从紧经营性商品住房项目的土地供应，为了让房地产市场健康 发展，从一级市场开始调控，减少后续供应，改善供求失衡现状，促 进存量房源的消化。
新政解读—加强监管和透明度，建立健康发展的房地产市场
注：本意见第一条至第五条按照国家有关部门规定时间执行;第六条至 第九条、第十四条执行期限：从2008年11月1日起至2009年12月31日止。
新政解读—税收减免，减少交易环节压力
通过免受印花税、土地增值税、普通住房降低契税减少买卖双方 商品房交易环节的负担（主要倾向于买方），来鼓励和调动买方市场 的积极性，并通过免征三级市场营业税、个人所得税、降低二手房营 业税的免征标准（普通住房超过2年），来加速二手房的供应、增加 二手房的议价空间，活跃三级市场。
新政解读—加大旧城改造，释放部分被迫性需求
继续加大中心城区旧区改造力度，重点对成片二级旧里以下房 屋实施改造，“拆、改、留”并举，在改善居民住房条件的同时， 释放部分被迫改善型需求，消化部分存量房。
新政解读—加大廉租房的补贴范围，增加廉租房的需求
扩大廉租房的标准，增加了收益人群，从政府层面来讲首先是 解决了部分低收入家庭的住房问题，同时增加了商品房的需求，通 过政府的回购，加速了存量房源的消化。
八、购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。对第一 次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积 金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若 有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。
新政主要内容
国务院关于印发中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案的通知
国务院关于印发中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案的通知文章属性•【制定机关】国务院•【公布日期】2019.07.27•【文号】国发〔2019〕15号•【施行日期】2019.07.27•【效力等级】国务院规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】自由贸易试验区正文国务院关于印发中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案的通知国发〔2019〕15号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：现将《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》印发给你们，请认真贯彻执行。
国务院2019年7月27日中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区（以下简称新片区），是以习近平同志为核心的党中央总揽全局、科学决策作出的进一步扩大开放重大战略部署，是新时代彰显我国坚持全方位开放鲜明态度、主动引领经济全球化健康发展的重要举措。
为深入贯彻习近平总书记在首届中国国际进口博览会期间的重要讲话精神，在更深层次、更宽领域、以更大力度推进全方位高水平开放，制定本方案。
一、总体要求（一）指导思想。
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，坚持新发展理念，坚持高质量发展，推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革，对标国际上公认的竞争力最强的自由贸易园区，选择国家战略需要、国际市场需求大、对开放度要求高但其他地区尚不具备实施条件的重点领域，实施具有较强国际市场竞争力的开放政策和制度，加大开放型经济的风险压力测试，实现新片区与境外投资经营便利、货物自由进出、资金流动便利、运输高度开放、人员自由执业、信息快捷联通，打造更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，主动服务和融入国家重大战略，更好服务对外开放总体战略布局。
（二）发展目标。
到2025年，建立比较成熟的投资贸易自由化便利化制度体系，打造一批更高开放度的功能型平台，集聚一批世界一流企业，区域创造力和竞争力显著增强，经济实力和经济总量大幅跃升。
临港房产营销方案
临港房产营销方案项目概述临港房产项目位于上海市南汇区临港新城，地理位置优越，面积约为1000亩，其中住宅用地约为600亩。
该项目以现代化综合社区为主题，包括商业、居住、旅游、健康等多种功能，是南汇地区房地产市场的重要组成部分。
临港房产项目预计于2023年开工，目标客户主要为年轻白领和中产阶级。
目标客户分析年轻白领年轻白领是临港房产项目的主要目标客户之一。
他们是80后和90后群体，具有相对较高的学历和收入，注重品味和生活品质。
他们的购房需求主要集中在风景优美、交通便捷、生活设施完善的区域。
他们更加看重房屋的品质、装修和社区环境等方面，希望买到理想中的住宅，享受高品质的生活。
中产阶级中产阶级是临港房产项目的另一主要目标客户。
他们是社会中高阶层，收入相对较高，对生活品质有较高要求。
他们通常需要一个安静、舒适的环境来放松身心，注重生活品质和私密性，喜欢在社区内享受各种高端设施和服务，如健身房、游泳池、SPA中心等，希望住宅物业管理服务到位，生活便利，交通方便。
营销策略网络推广随着移动互联网的发展，越来越多的人通过网络了解和购买房屋。
针对年轻白领及中产阶级客户，我们将采取线上宣传的方式，包括在各大房地产网站进行推广广告、发布项目宣传资料，同时在各大社交平台开设官方账号，定期发布项目新闻、活动及优惠等内容，吸引更多目标客户的关注。
线下宣传线下宣传活动可以帮助建立良好的品牌形象，提高客户的品牌认知度。
我们将投放广告在地铁、公交车等公共交通工具上，设立临港房产项目的展示中心，开展现场推广活动，如开放日、品鉴会，邀请目标客户到现场参观、了解项目信息并提供贴心服务。
此外，在固定时间内，对已经成交的业主开展内部推荐促销活动，鼓励他们将项目推荐给其他可能感兴趣的买家。
贴心客户服务在临港房产项目售前、售中、售后，我们一直坚持以客户为中心，为客户量身定制一系列专业、周到、贴心的售前、售中、售后服务。
在售前阶段我们将通过精细化的客户画像和全面的客户分析，为客户提供贴心、有针对性的专业咨询及解决方案。
2019年房产新政解读及2019回顾
在如此背景下，2019年及今后的房地产市场将如何走向，供应环节、需求环节会产生怎 样的变化？在新的政策环境下的整体开发、运作、销售会带来哪些新的问题？……这些 都是我们需要在目前这个阶段开始思考的影响到整个年度乃至未来一段时间的重点。
首先让我们来对新政进行相应的研读。
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CHAPTER 2
2 新政研读
பைடு நூலகம்
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新政解读
➢对于抑制投资投机需求，限购政策不愧为“精确打击”的武器，真正是遏制住了投资机的“ 咽喉”，但是多数城市出台限购令加了时间定语“暂定”，表示限购令是临时的，有效时间或 为半年、或为几个月等。但就浙江而言，目前仅有杭州、宁波和温州三地出台相关限 购政策， 在这种情况下，大部分投资客很可能会选择没有限购政策的城市投资置业。
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新政解读
“新国八条”研读
新政条款
内容
3 调整完善相关税收政策，加强税收征管。
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住 房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额 征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查， 重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开 发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应 用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征 管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。 严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各 地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依 法征税提供基础。。
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重要节点
人民广场 陆家嘴 张江 龙阳路
浦东国际机场 虹桥机场
直线距离 （km）
56 53 40 50 27 65
自驾时间（min）
70 60 45 57 33 75
“上海房地产市场”系列研究
——临港自贸区新政解读及置业指南
房 地 产 目录
一、临港自贸区新政解读
（1）临港新片区方案出台，限购政策放松 （2）明确特殊经济功能区目标 （3）定位改革开放先行实验区 （4）现代滨海及战略产业示范区 （5）交通便利性提升，配套持续升级 （6）临港限购放松综合点评
二、临港自贸区置业指南
（1）临港新城土地市场情况 （2）新盘区域标识 （3）新盘数据汇总
房地产 一、临港自贸区新政解读
房 地 产 临港新片区方案出台，限购政策放松
1、总体方案出炉
2019年8月6日，国务院印发《中国（上 海）自由贸易试验区临港新片区总体方
案》。下图标红区域为临港自贸新片 区，共119.5平方公里。
上海楼市调控基调未变，改革升级意义更大：限购放松仅对自贸区受益较大，而自 2016年930政策以来，上海房地产市场的调控政策一直严格落实中央的方针，并未 有放松迹象，楼市调控的方向性未变。自贸区改革升级显示出政府推进改革和持续 开放的坚定决心，有利于形成国际贸易的接轨。
投资建议：临港新片区距上海市中心达75公里，过去多年发展速度低于预期。当前 临港新片区的住房均价相对其他各郊区新城处于较低的位置，此次限购放松叠加改 革政策的持续跟进，有望在一定程度上提振当地的房地产市场，但对整体上海楼市 影响有限，不必过度解读。
2035年 规划人口
135万
2020年 规划人口
80万
当前人口
50万
定位：独立辅城 人口规划：到2020年达80万，2035年达135万 发展战略：瞄准科技创新，成为上海科创的旗帜 双持政策：人才落户及公寓向“精准化”迈进 工作重点：“一城一带一中心”
房 地 产 交通配套：便利性提升，配套持续升级
2015-2019年临港新城一手房市场供求情况
2013-2018年临港宅地量价情况
数据来源：Wind
2013-2018年临港宅地成交价格及溢价率
数据来源：中原地产
数据来源：中原地产
数据来源：Wind， 中原地产，民生证券研究院
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房 地 产 临港新盘汇总
区域三
东宸源著
万科金域（别墅）260-380万
5、交通及配套如何升级？
地 铁 16 号 线 在 临 港 新 城 设 有 3 站 ， 公 路 S2 ， G1501直达市中心及机场，公交线路链接学校 和产业园区。S3高速公路正在建设。
丰富的文旅资源：极地海洋公园，天文馆等。 丰富的教育资源：8所高校建设分校区，4所 中学，2所小学。
全国首个无人系统综合示范区：特斯拉、梅 赛德斯、上海汽车等国内外龙头高端装备企 业落位临港，科创产业集聚。
支持新片区以投资自由，推进贸易自由化便利化。 以风险防控为底线，全面提升风险防范水平和安全监管水平。 发挥开放型制度体系优势，强化开放型经济集聚功能（改革力度升级）。
房 地 产 区域定位：改革开放先行试验区
3、临港区域如何定位？
临港距市中心直线距离约56公里，作为上海2035规划中为5个重点发展的新城中心之 一，发展力度及人口导入能力强，被定义为“我国新一轮改革开放的先行试验区”。
国家赋予临港新片区更大的自主发展，自主 改革和自主创新管理权限，授权新片区管理 机构自主开展贴近市场的创新业务。
房 地 产 点评：临港限购放松，整体影响有限
6、限购放松，影响几何？
限购放松实为人才新政，短期提高临港购房热度：临港限购放松，主要为进一步落 实自贸区规划，吸引人才到临港片区工作，该政策仅限于自贸区临港新片区，并非 全市放松；短期来看，有望提升临港当地的购房需求，加速该区域的去化程度。
房 地 产 发展目标：特殊经济功能区
2、未来发展远景如何？
建立比较成熟的投资贸易自由化 便利化制度体系，打造一批更高 开放度的功能型平台，集聚一批 世界一流企业，区域创造力和竞 争力显著增强，经济实力和经济 总量大幅跃升。
建成具有较强国际市场影响力和竞 争力的特殊经济功能区（定位参考 深圳），形成更加成熟定型的制度 成果，打造全球高端资源要素配置 的核心功能，成为我国深度融入经 济全球化的重要载体。
房 地 产 整体规划：现代滨海及战略产业示范区
4、临港整体如何规划？
临港新城明确了“产城融合、城以港兴”，内部产业功能分布清晰、世界级旅游项目 落户、国内外知名院校云集、自然环境优美、交通路网便捷、依托“一城、一带、一 中心”的发展轨迹，同时突出滨海、生态与创新特色。至2020年，初步建成国家型工 业化示范产业基地、战略性新兴产业示范区和现代化滨海城市。
☆ 限购政策放松 ☆
1
人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的 7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。
2
非本市户籍人才购房资格由居民家庭调整为 个人，为满足社保缴纳年限的未婚非本市户 籍人才解除了购房限制。
3
对于非本市户籍人才购房资格，购房需要缴 纳个税/社保年限由5年缩短为3年。这是2016 年上海非本市户籍家庭5年限购措施的首次松 动。
海上风华 待定
260-460万
陆家嘴滴水
临港首府（别墅）
230-380万
瑞和上海
470-900万
125-220万
宏兆锦庭
凤凰城天悦 160-280万
绿城诚园
160-250万
160-250万
保利玲玥 150-250万
中建锦绣 200-300万
保利玲珑 200-300万
区域二
区域一Βιβλιοθήκη 注：区域一优于区域二，区域二优于区域三
房地产 二、临港自贸区置业指南
房 地 产 临港新城土地和住宅市场概况
土地市场：2013年以来，临港共成交30幅住宅 用地，总面积209万方，成交面积136.7万方。
新房市场：从供应面积及成交面积的角度来 看，近2年临港市场总体供大于求。
价格：宅地成交价格冲高回落，溢价率逐年下 滑至0%。