苏州工业园区湖东邻里中心工程评估报告
苏州工业园区邻里中心规划、建设、运营实践
一、苏州工业园区邻里中心模式研究1.参与主体构建要实现社区服务的良性发展，必须创新体制和机制，使国家、市场、社会三大主体能够在社区服务中各尽其能，实现优势互补。
园区正是在邻里中心的规划、开发、运营和管理的整个过程中，通过对国家、市场、和社会进行角色定位和机制调整，发挥了它们各自的主体功能，创新了社区服务的模式。
从总体来看，邻里中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性相互建构的结果，也是主体性互构的产物，邻里中心作为公共建筑，采取政府规划和政府投资，彰显了政府的主体性，确保了社区服务的效率和公平性；邻里中心发展有限公司作为社区的一个公共企业，既负责社区商业设施的市场开发和市场监管工作，又负责社区公益设施的配置、维护和运作，将经济效益与服务效率结合起来，履行自己在社区建设中的社会责任，彰显了市场主体性；邻里中心的民众联络所向所有的社会群体和社会组织开放，它为社区的公民参与提供了空间、平台，彰显了社会主体性。
2.服务载体设置苏州工业园区邻里中心模式建构了一个全功能的社区服务体系，涵盖了政府公共服务、市场商业服务和社会公益服务的内容。
其突出特点是以综合性载体整合了各项社区服务，形成了社区服务的复合式供给模式。
从1997年苏州工业园区第一个邻里中心新城大厦建成运营开始，发展到目前又建成运营了湖东、贵都、师惠、沁苑、翰林、方洲、玲珑、东沙湖、科技城、唯盛、景城、独墅湖、漕湖、邻瑞广场等14个邻里中心，总建筑面积超过60万平方米。
邻里中心将三个实体，即社区商业载体、必备功能载体、公共服务载体作为承接社区服务功能的载体。
邻里中心平台的用途主要划分为两种：其一，将其55%的面积作为社区商业载体；其二，将其不低于45%的面积作为公益服务载体（包括必备功能载体和公共服务载体）。
1)社区商业载体这是邻里中心公司发展的主要经济渠道，包括房屋租赁、物业管理业务、房产销售、酒店经营和商品销售等。
社区商业载体的业态组合主要包括四大方面：一是住宿，提供区域性便捷住宿服；二是餐饮，以家庭餐饮为主；三是生活消费，满足居民日常消费需求；四是娱乐，如文化、教育、休闲娱乐。
苏州邻里中心946374841
{苏州工业园区▪邻里中心}【公司介绍】苏州工业园区邻里中心发展有限公司简称邻里中心公司（SINPC），成立于1997年11月。
经过多年的实践开发，邻里中心形成了集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业服务中心。
不仅较好地满足了周边居民的日常生活需要，完善了园区商业功能布局，也为中国新型商业服务模式的改革与发展做出了探索、积累了经验。
【园区规模】目前，邻里中心公司运营有新城、湖东、贵都、师惠、沁苑、玲珑、翰林、方洲、唯盛、科技城、宿迁明日等11座邻里中心，总建筑面积20万平方米。
2011年，公司在建及启动项目5个，新增建筑面积40万余平方米。
【园区地图】【园区功能】配套完善，服务功能齐全是邻里中心以人为本的重要体现。
每个邻里中心承担为半径0.5平方公里的0.6-1万多户、2-3万居民服务的功能。
它以满足社区居民生活的12项基本功能为服务的基础。
其中包括：超市：华润万家（长期战略合作伙伴）银行：招商银行、建设银行、农业银行、中国银行等邮政：中国邮政餐饮店：肯德基、赛百味、他舅家快餐、好利来面包坊等多家连锁店洗衣房：温莎士洗衣（多家连锁）美容美发店：经典美发（多家连锁）、登琪尔、金莎美容药店：礼安医药（多家连锁）文化用品店：新华书店、东来仪、席殊书屋、晨光文具等维修店：冬冬修理铺、车之缘洗车邻里针线坊、奇靓鞋吧等社区活动中心：苏州图书馆分馆（每个邻里中心必备）、另设有邻里撞球馆、金仕台球房、四季伊人瑜伽馆等净菜场：邻里生鲜新城店（每个邻里中心必备）卫生所：社区卫生服务中心（每个邻里中心必备）通讯：中国移动、中国联通、有线电视【园区特色】2005年，邻里中心开始从最初的“满足居民基本生活需要”向品牌标准化、企业规模化方向进行战略转型，积极引进个性功能突出的中高档服务品牌。
目前，邻里中心已逐渐确立了其在国内居住商业的领先优势，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副的品牌群格局。
园区案例—苏州工业园
2020/1/20
功能板块
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园区在规划上形成了功能完善的分区，不同的功 能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用， 为园区的快速发展奠定了基础
苏州工业园区初步形成 了国际科技园、中央商务 区、出口加工区、独墅湖 高教区、信心产业园、出 口加工区、现代物流园、 中心科技生态城、阳澄湖 休闲度假区等功能完善的 分区；
加速发展期 启动期
的商业配套，湖西区域发展迅速； 05年，随着湖西区域的发展完善，房地产市场沿金
老城中心 发展期
加速发展期
鸡湖发展；07年，开始向东部区域扩散发展；
加速发展期
园区房地产历经十年的发展，产品力水平越来越高，
加速发展期
产品多元化、复合化程度不断增加
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随着房地产市场的完善，园区形成四大房地产板块，
湖西CBD板块
关键词：湖景资源、CBD 配套、产品复合
板块特点：主要属于湖西的延 伸发展板块，拥有金鸡湖强势 资源和cbd的配套； 发展前景：发展前景看好，大 量开发商进驻，开发强度较高 产品特点：产品比较复合，产 品线丰富：从一居到别墅，板 块内均有供应 平台价格：1000元/平米
人口演变
苏州园区规划上形成的
功能完善的分区，不同的
功能分区在园区的发展中
国际科技 园区
承担不同的功能和作用，
为园区的快速发展奠定了
基础。
中新生态 科技城
金鸡湖
独墅湖
阳澄湖休 闲度假区
阳澄湖
出口加 工区
中央 商务
区
独墅湖 高教区
信息产 业园
现代物流 园
出口加工 区
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产业发展
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苏州邻里中心
苏州邻里中心资料汇总一、简介苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年11月，公司在开发、运营等方面形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念，商业和公益项目有机结合，企业效益和社会效应协同提高，完善和优化商用产业组合，努力实现“消费者、经营者、股东”三满意，得到中新两国政府的一致肯定，成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一。
自1998年中国第一座邻里中心建成以来，公司坚持以“政府引导、企业投入、市场化运作”为原则，自加压力、开拓进取，企业规模快速扩张，经济效益持续提升，不仅较好地满足了居民的日常生活需要，完善了园区商业功能布局，也为中国新型商业服务模式的改革与发展做出了探索、积累了经验。
二、规模目前，苏州工业园区已运营有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑、方洲8座邻里中心，总投入近5.3亿元，总建筑面积超过16万平米。
邻里中心对每一个项目都精益求精，将其建设成区域商业服务业亮点，并带动周边住宅品质的提升。
邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写国内“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求做功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。
三、项目介绍1.新城邻里中心邻里中心新城大厦——位于园区现代大道158号，1998年5月30日开业运营，建筑面积约21000平方米。
大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政通讯、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等12项居住配套功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施。
如世界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味等等。
新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。
邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。
苏州工业园区_邻里中心项目
苏州工业园区邻里中心资料目录一．前言……………………………………………………………………………………………二、苏州市概况…………………………………………………………………………………..1.天然环境………………………………………………………………………………………2.人口…………………………………………………………………………………………….3.城市发展形势………………………………………………………………………………….三、苏州工业园区………………………………………………………………………………..1.短期经济增长势头放缓…………………………………………………………………………2.限购导致房地产开发节奏放缓…………………………………………………………………3.经济结构转型颇有成效…………………………………………………………………………四、邻里中心……………………………………………………………………………………….1.（1）企业介绍………………………………………………………………………………….（2）企业规模…………………………………………………………………………………（3）品牌荣誉…………………………………………………………………………………..（4）行业地产………………………………………………………………………………..…（5）邻里地图…………………………………………………………………………………..2.项目介绍……………………………………………………………………………………….…（1）新城邻里中心…………………………………………………………………………….（2）湖东邻里中心……………………………………………………………………….……（3）玲珑邻里中心……………………………………………………………………….….（4）方洲邻里中心……………………………………………………………………….…..（5）师惠邻里中心………………………………………………………………………….…（6）翰林邻里中心…………………………………………………………………………….（7）贵都邻里中心…………………………………………………………………………….（8）沁苑邻里中心…………………………………………………………………………….五、以人为本的商业服务中心——邻里中心的研究及建议……………………………………1.邻里中心的定义与基本特征…………………………………………………………………….2.邻里中心在苏州工业园得发展阶段及其特点…………………………………………………（1）导入新加坡经验，创立品牌阶段………………………………………………………..（2）市场化运作，规模化发展阶段…………………………………………………………...（3）导入扩张品牌输出阶段……………………………………………………………..…..3.邻里中心发展对五矿产业园商住开发的经验借鉴…………………………………….……（1）经验一：科学规划，有序发展……………………………………………………….…..（2）经验二：政府支持，市场运行………………………………………………….…...….（3）经验三：战略合作，快速发展…………………………………………………………..（4）附件一：邻里等级的公共设施的规划参数………………………………………..…….（5）附件二：邻里中心的副品牌及其产品……………………………………………………3.衣食住闲学…………………………………………………………………………….………..（1）衣…………………………………………………………………………………………..（2）食…………………………………………………………………………………………..（3）住……………………………………………………………………………….…………（4）闲…………………………………………………………………………………………..（5）学…………………………………………………………………………………………一、前言苏州工业园位于苏州古城东郊美丽的金鸡湖畔，是中国和新加坡两国政府的重大合作项目，1994年正式启动建设，行政辖区面积260平方公里，其中中新合作区规划面积70平方公里，规划居住人口50万，计划吸引各类投资1000亿美元。
【苏州】新城邻里中心案例分析
次干道：星海街（4车道）
苏幕路
西侧城市花园小区
北侧园区实验小学
园区实验小区
主干道 次干道 支马路
主干道：现代大道（8车道）
社区 支马路
星 海 街
现代大道
16
PART
3 项目定位
17
3 项目定位-整体定位
1 1 1 2 1 1 1 1 1 3 3 7 1 4 1 1 1 1 2 4 90
经营 商户数
46
数量比例
51.1%
2.2%
1.1%
3.3%
1.1%
1.1% 1.1% 2.2% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 3.3% 3.3% 7.8%
1.1% 4.4% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 2.2% 4.4% 100%
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1 项目概况-邻里中心项目
邻里中心项目：
已开业16个邻里中心明细表：新城邻里中心是第一个真正意义上的邻里中心
所在地 开发产品 新城邻里中心 贵都邻里中心 师惠邻里中心 湖东邻里中心
玲珑邻里中心 沁苑邻里中心 苏州 翰林邻里中心 方洲邻里中心 唯盛邻里中心 科技城邻里中心
地址 苏州工业园区现代大道158号 苏州工业园区中新路8号 苏州工业园区星海街169号 苏州工业园区星湖街178号
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1 项目概况-项目构成
项目构成
苏州新城邻里中心于1998年5月开业，总建面共2.1万㎡，由新城大厦和新城大厦附楼两部分构成，其 中新城大厦分为A、B区，从F1-F4总四层，附楼以新城生鲜卖场为主，共两层。
苏州工业园案例分析
案例——苏州工业园 01 规划理念
4.弹性规划——预留用地
为了准备未来的发 展潜力，计划扩大 预留土地面积。例 如，不包括第二区 和第三区的15公顷 保留土地，每个街 区单位预留另外0.5 公顷土地。
指导意义： 合理划定弹性更新区域 前瞻性的预留规划衔接 合理确定土地使用年限
案例——苏州工业园 01 规划理念
SIP的新城规划和工业规划都参考了新加坡 经验。除了建立一个合格的工业用地之外，乡 镇规划的应用旨在为生活在乡镇的工人创造一 个愉快的家园。
地块尺度：3＞2＞1
案例——苏州工业园 01 规划理念
1.采用新加坡的新城规划经验
在规划SIP时，最初的概念是将工业园区分 为两个部分：一个自给自足的乡镇和一个独立 的工业区，目的是创造一个令人愉悦的城市环 境，中间有一个大型水体。根据这一想法，乡 镇在1994年的SIP总体规划中分为三个区:
指导意义：交通结构分级设置；不同功能沿 不同等级的道路布置；道路交叉口设置商业 核心；道路沿线建设绿化带，保障公共绿地 可达性。
案例——苏州工业园 01 规划理念
3.交通规划——中央商务区
交通结构
计划密度
案例——苏州工业园 01 规划理念
3.交通规划——中央商务区
交通组织
指导意义： 组织单向交通 沿次干道布置服务入口
案例分析——苏州工业园
案例——苏州工业园 01 规划理念
1.采用新加坡的新城规划经验
在规划SIP时，最初的概念是将工业园区分 为两个部分：一个自给自足的乡镇和一个独立 的工业区，目的是创造一个令人愉悦的城市环 境，中间有一个大型水体。根据这一想法，乡 镇在1994年的SIP总体规划中分为三个区:
1.现代商业中心，平衡的职住和工业用地 2.高科技园区，优良滨湖居住环境 3.自给自足新城镇，轻工业用地
邻里中心
厕等
设施内容
落实总体规划、分区规划的要求， 分市级-区级-地区级-社区级四级进行配 置。控规重点布局社区级公共服务中心。 居住社区中心：用地规模4-5公顷， 综合设置文化、体育、医疗、社区服务、 社会福利、商业服务等设施，与公园绿 地共同形成边界明晰的居住社区中心。 基层社区中心：用地规模控制在2-3 公顷，包括文化娱乐、体育、社区服务、 社会福利、医疗卫生、商业金融服务、 邮电等设施。
基层社区中心：服务半径500米左右，服务人口规模为3.0～5.0万人，用地规模控制在2-3公顷，包括文化娱 乐、体育、行政管理、社区服务、社会福利、医疗卫生、商业金融服务、邮电等设施。
总结
分级集中设置， 形成中心
单个规模适当园区规划邻里中心设置
服务体系分三级
5万人
7万人
7万人 10万人 12万人 6万人
12万人
落实总体规划、分区规划的要求，分市级-区级-地区级-社区级四级进行配置，控规重点布局社区级中心。 居住社区中心：服务半径1000米左右，服务人口6-11万人，用地规模4-5公顷，综合设置为相应居住片区服务
的商业、文化、娱乐、医疗、家政服务、社区服务等设施，与公园绿地共同形成边界明晰的居住社区中心。
区级中心：1处 新镇中心：2处 邻里中心(便利中 心）：19处
规划采用原有的
分级体系，新镇中心 相当于居住社区中心， 并且强化公共配套功 能（文化活动中心、
体育活动中心、卫生
服务中心、社区养老 服务中心等），商业 主要设置在邻里中心 （基层社区中心）， 便于邻里中心的商业 化运作。
邻里中心布局调整
兼顾、合理布局。在不产生相互干扰的情况下，各层次功能和服务方式类似的公共服务设施应相对集中
布局，以利于形成各级社区中心，方便居民生活。 除居住社区级中心和基层社区中心外，严格控制开发地块内部的沿街小型商业。
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苏州工业园区湖东邻里中心工程
主体工程质量评估报告
建设单位：苏州工业园区建屋发展有限公司
设计单位：苏州市建筑设计院
施工单位：苏州二建四分公司
监理单位：上海福达工程建设监理咨询有限公司
编写：王强
审批：王迪
日期：2003--10--28
江苏省建设厅建设监理处监制
湖东邻里中心主体工程质量评估报告
一、工程概况：
苏州工业园区湖东邻里中心工程位于金鸡湖的东面，在规划居住区的中心，基地直径212米的圆形地块，基地外为环型规划道路。
本工程总建筑面积为28083平方米，分三个单元，南、主、北楼，其中主楼为二层，南、北楼为三层。
本工程±0.000相当于黄海高程4米，室内外高差为600mm，为六度抗震设防，丙类建筑，采用钢筋混凝土框架结构体系，框架抗震等级为四级。
本工程采用的设计基准期为50年。
本工程外墙面采用涂料、幕墙，楼地面分别采用地砖与水泥砂浆找平，屋面采用高分子卷材，30mm挤塑保温板，上面用40cm细石砼，再用15厚水泥砂浆找平。
二、施工情况简述：
本工程于2003年6月26日开始施工，2003年9月19日完成主体分部工程。
三、工程质量评估依据：
1、业主提供的本工程施工图纸及有关说明
2、国家现行及江苏省现行的建筑工程质量标准及验收规范
3、国家及江苏省有关标准及说明
4、省市现行的有关建筑管理办法和规定
四、各单位工程质量评估：
检查各分项工程划分，基本符合规定。
各分项、分部工程的评定项目齐全，评定程序符合规定。
各单位工程主体质量评定如下：
1、主体结构分部
（1）、钢筋工程：钢筋的品种、规格、数量、尺寸；钢筋表面洁净，锚固长度、接头设置、搭接长度、钢筋焊接符合设计要求和施工规范规定，钢筋的质量通过复试符合要求。
（2）、砼工程：本工程砼采用现场泵送砼，砼设计强度为C30。
在施工过程中砼的浇捣、养护严格按照施工规范要求。
砼工程符合设计要求和施工规范规定。
（3）、砌体工程：本工程墙体采用MU10KP-1型多孔砖，M5混合砂浆砌筑。
经现场抽样检查砖的品种、试块留置组数，见证取样，养护符合设计要求和施工验收规范规定。
砖墙和砼连接处采用2根φ6、长度为1米的拉结筋，局部墙体设置构造柱连接。
马牙槎为300mm 高，在砌筑时采用先进后退的方法。
砖砌体的组砌方法、砂浆饱满度、水平灰缝、平整度、垂直度均符合施工验收规范规定。
各单位工程全部核定为：合格。