地价房价关系经济学分析
地价与房价关系的经济学解析
地价与房价关系的经济学解析地价是指为了获得土地使用权所需支付的代价。
房价则是指购买或租赁住房所需支付的代价。
这两个概念密不可分，因为土地是住房的基础，土地价值的提升也会促进房价的上涨。
本文将从经济学角度探讨地价与房价的关系。
1. 地价的决定因素地价受到供求关系的影响，其决定因素包括土地稀缺性、土地流通性、用途和欠发达地区发展潜力等。
土地稀缺性：由于土地供给有限，土地的稀缺性是影响地价的主要因素。
在经济发展较好的城市，土地供给相对较少，土地稀缺性较高，地价也会相应上涨。
土地流通性：土地流通性也是影响地价的因素之一。
土地的流通性越高，市场作用就越充分，供求价格相对更容易形成。
用途：土地的用途决定了其开发价值。
不同城市规划结构和用地政策的不同，造成了不同城市土地的用途差异，比如商业用地、住宅用地、工业用地等。
这也导致了不同用途土地的地价迥然不同。
欠发达地区发展潜力：欠发达地区土地基础设施建设不足，土地的开发和利用价值相对较低。
但是如果所处地区有较好的经济发展潜力，地价也就容易上涨。
房价是受到多个因素影响的，主要包括城市经济发展、收入水平、资金条件、政策规定等。
城市经济发展：经济发展水平的高低直接决定了城市吸引人才的能力和人口流动性，从而也会对房价产生影响。
收入水平：住房需求是人们消费需求体系中的基本需求，而人民的收入水平则极大地影响住房需求的强度和能力。
在同等条件下，收入水平高的人们更容易购买高价房产。
资金条件：购房者的资金条件同样会影响房价。
银行贷款的利率和数额，对购房者的借贷成本和购房能力都会产生影响，进而影响房价。
政策规定：政府的相关房屋政策和利率政策对房价也有重要影响。
例如，房屋限购、卖方代持、楼市调控等政策，都会对房价产生直接或间接的影响。
3. 地价和房价的关系地价和房价是直接关联的，两者之间存在联动性。
一方面，房价高地价就会高，房价低地价也会降低；另一方面，地价上涨或下跌，同样会对房价产生影响。
地价与房价关系的经济学解析
地价与房价关系的经济学解析地价与房价是不可分割的，它们之间的关系也是由多种因素影响的。
本文将对地价与房价关系的经济学解析进行探讨。
一、土地价值与房屋价值的关系土地价值和房屋价值是两个不同的概念，但是它们是紧密关联的。
土地是建筑物的基础，没有土地就没有房屋。
因此，土地的供需关系会直接影响房屋的供需关系，进而决定了房屋的价格。
在城市化过程中，地价通常会随着经济的发展而增长。
由于城市空间的限制，土地供应相对较少，导致土地价格较高。
而高昂的土地成本又必然导致房屋的价格上升。
同时，城市的发展也会促进人们对房屋的需求增长，从而进一步推高房屋的价格。
因此，房屋的价值受到土地价值的制约，土地房地产市场是房屋市场的重要基础。
二、供需关系的影响供需关系是影响房价的重要因素。
从供给方面来看，城市规划、土地政策、建筑物管理等政策都将间接影响房价。
例如，城市规划中，未来建设项目的规划将直接影响土地的供给，从而调节土地价格。
而土地的价格将进一步反映到房屋的价格上。
从需求方面来看，人口变化、经济循环、就业情况以及居民消费水平等都将对房价产生影响。
例如，人口增加将带动对房屋的需求增加，从而推高房屋价格。
此外，城市化进程的发展也会带动对住房的需求增长，从而对房价产生影响。
三、金融政策的影响金融政策也是影响房价的重要因素。
政府通过货币政策调节货币的数量和价格，从而影响市场资金的流动和利率的水平。
低利率会刺激人们购买房屋的欲望，从而使房价上升；而高利率则会抑制人们购买房屋的欲望，从而使房价下降。
此外，政府的财政政策对于对楼市的影响也较为明显。
例如，税收变化等均将影响购房者的购买能力，从而对楼市产生影响。
四、市场监管的作用市场监管也是调节房价的重要因素。
市场监管除了对于市场的准入门槛、信息披露等方面监管之外，还需要及时调整不合理的价格和市场秩序。
政府在收紧市场自我调节和加强市场监管的同时，也需要规范和维护市场的信用，扩大市场的透明度，从而保持市场的稳定性。
地价与房价的关系研究
地价与房价的关系研究摘要通过理论分析发现，土地价格和房地产价格存在显著的正相关关系。
在实证研究的基础上，提出土地价格是房地产价格的核心组成部分、土地价格是影响房地产价格的重要因素的论点。
国家对房地产市场进行宏观调控，可以从土地入手。
关键词地价；房价；调控；湖北武汉土地作为房地产业的一种核心投入要素，其价格对房地产价格的形成有重要的影响。
1土地与房地产业的关系1．1土地是一种生产要素西方经济学认为土地是一种要素，土地市场是一种要素市场。
土地作为生产的“三要素”之一，对国民经济的发展具有重要的、基础性的影响。
土地作为房地产业的一个重要的投入要素，是房地产业的基础，又因为土地的完全不可替代性，成了房地产业的核心。
1．2土地和房屋是互补品在经济学上，产品或生产要素之间的关系主要有3种：替代品、互补品和无关品。
无关品是指两种产品或生产要素不存在任何关系，比如电视机与杯子。
替代品，就是对于消费者而言，可以互相替换的，比如鸡肉与鸭肉。
如果鸡肉的价格上涨了，消费者可能放弃购买鸡肉转而去购买鸭肉，在经济分析中表现为价格同需求量呈反向变动的关系。
互补品是必须同时使用的产品，比如照相机与胶卷的关系。
这种关系的产品特点是，如果其中一种产品价格上涨，则消费者会减少对它的消费，同时也相应会减少对另一种产品的需求，反之亦然。
很明显，房子和土地是互补关系。
对于一宗房地产而言，地上附着物(房屋)与其依赖的土地，是不可分离的。
如果土地价格上涨，就会带来房屋价格的上升，房屋的价格和土地的价格存在着正相关关系。
2地价与房价的关系分析由于数据取得的原因，下面就从住宅类房地产价格的构成人手进行分析，探索土地价格对房地产价格的影响。
2．1地价和房价的数理关系房价主要是由地价(原土地使用者补偿费用、土地开发成本、土地出让金)、建安成本和各种税费(包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润)构成的。
设P代表房价(元／m2建筑面积)，V代表地价(元／m2土地面积)，C代表建筑物的建安成本(元／m2建筑面积)，Y代表所有的税费(包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润)率(％)，F代表容积率(％)。
我国城市地价与房价的关系研究
我国城市地价与房价的关系研究随着城市化进程的加速，我国城市的地价和房价问题备受关注。
在不少人看来，房价的涨跌和城市的经济发展息息相关。
而城市地价的不断上涨也成为了不少人关注的热点话题。
本文将从城市地价与房价的关系出发，探讨这一问题的原因和影响。
一、城市地价的涨跌对房价有何影响？城市地价是指城市内土地的价格，而房价则是指建在这块土地上的房屋所对应的价格。
这两者之间存在一定的关系。
一般来说，当城市地价上涨时，房价也会跟着上涨，反之亦然。
城市地价的上涨，首先是由于城市发展带动了对土地的需求。
像商业中心、交通枢纽、医疗机构等都需要占地建设，而这些场所都需要地段优越的土地。
在土地资源紧缺的情况下，土地的供不应求会导致城市地价上升。
而城市地价的上涨，也会传导到房价上。
房屋所占用的土地是有限的，当土地价格上升时，建设新房屋的成本也会随之上涨，进而推高房价。
另外，在土地增值政策的推动下，一些地产商会将土地购买成本转嫁到房价上，进一步推高了房价。
二、影响城市地价和房价的因素有哪些？城市地价和房价受到多种因素的影响，包括经济因素、政策因素、社会因素等。
首先，经济因素是影响城市地价和房价的重要因素之一。
城市的发展、产业的发展、人口变化都可能对土地资源的需求和供给产生影响，从而影响城市地价和房价。
政策因素也是影响城市地价和房价的重要因素。
土地管理、房地产开发、城市规划等政策的制定和执行都会对城市地价和房价产生影响。
比如，土地增值税的改革、住房限购等政策都可以对城市地价和房价产生直接的影响。
最后，社会因素也会影响城市地价和房价。
城市居民的收入水平、消费观念、文化程度等都可能影响其对于房屋的需求和能力，从而进一步影响房价和地价。
三、城市地价和房价的上涨对经济社会的影响城市地价和房价的上涨，既对个人又对整个社会产生了许多影响。
首先，城市地价和房价上涨对人的生活影响较大。
对于购买住房的购房者来说，房价的上涨使得他们需要更多的资金来购买房屋，从而增加了个人和家庭的经济压力。
房价与地价因果关系实例分析
房价与地价因果关系实例分析：房价影响地价房价与地价本质上是房产与土地使用权利和收益的购买价格，都由市场供求关系所决定。
但两者存在着不同点，土地具有资源和资产两重性质，土地是一种自然资源，没有价值，其价格是资本化的地租，但在土地利用中已凝结了人的劳动，并且有生产费用，就有了价值因素和价值价格，是一种资产。
所以土地价格的内涵包含两个部分：一是土地资源价格，二是土地固定资产价格。
土地价格即两者之和的资本化。
换言之，‘土地价格不外是资本化的因而是提前支付的土地地租。
’土地资源价格产生的基础，是由于土地资源的有用性、稀缺性、垄断性和可让渡性，它是对土地资源所有权的垄断而获得的，正如马克思所说，它并不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。
而土地固定资产价格，则是凝结在土地中的社会必要劳动量决定的，其理论价格应是生产成本加上平均利润。
”所以土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低也不是由生产成本所决定。
地球上的土地面积是一定的，即其自然供给完全无弹性，土地经济供给的弹性也很小，但对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化，需求是影响地价的主要方面，也可认为土地价格是一种需求价格，即由于对土地产出物的需求导致了对土地的需求。
正如李嘉图所说：“不是因为地租上涨才导致谷物价格上涨；而正是由于谷物价格上涨，才使得地租增加。
”在充分的市场环境下，地价上涨的真正原因是由于房价高导致对土地的需求增加。
而房价除了受需求的影响外，还受到供给的影响。
商品房的生产需要一个时间过程，开发商参加土地的竞拍即是因为对现时房价进行了科学分析，预见了未来房价之后，看到了其中的利润。
所以就其因果关系而言，是房价高增加了对土地的需求，而导致地价上涨。
同样，各地区或同一地区的不同区段地价的差异是由于房价的差异，即地价的高低与否是房价高低的结果，而不是房价高低的原因。
地价与房价的构成分析房价中包含地价，地价隐含在房价中，是房价的基础，其各自构成因素是不同的，所以影响地价或房价的因素不同。
房价与地价互动关系的实证研究
房价与地价互动关系的实证研究2003-2018年间房价畸高已经成为了社会的热点和难点问题，我国政府积极探索调控房价的解决方案，中国十九大报告明确指出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。
如今正处于住房改革的关键时期，有必要对主要大城市进行房价和地价的互动性的研究，为调控房地产政策、建立长期有效的机制提供基础和依据。
标签：房价；地价；互动关系1、地价与房价1.1地价的内涵在马克思主义经济学和古典经济学中，土地价格被认为是地租的资本化。
我们将从以下几个方面来理解土地价格的涵义：（1）地价是土地资源价格和土地资产价格的有效统一土地本身没有价值，不是人们通过劳动创造的产品，但有价格。
土地是一个自然历史综合体，具备资源和资产两种特性。
土地既具备资源本身的价值，也蕴涵着后期人类社会劳动和科学技术的成果。
（2）地价实质上是土地的产权价格土地是特殊的商品，土地市场上交易的不是土地，而是土地使用权及其衍生出来的一系列权利。
（3）地价具有明显的上升趋势从成本构成上讲，随着土地开发利用程度的加深，人们对土地投入的改造成本也在增加，土地的价值不断增加，且土地是没有折旧的，地价随之不断上升；从收益方面讲，使用者在使用某地块时，能收获源源不断的现时和预期收益，所以地价有显著的上升趋势；从土地供求关系上讲，土地资源是有限的，需求处于不断增加的态势中，而供给几乎是没有弹性的，供需不平衡是的地价不断上涨。
1.1.1土地价格的组成本文研究的是地价与房价的互动性关系，因此本文中提到的土地均为熟地（是指已完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的土地。
）目前在我国经过开发后的熟地价格为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1.2房价的内涵房价由房产价格和地产价格组成，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。
我们将从三个方面来理解房价的涵义[1]：（1）房价体现了消费者、政府、开发商三者之间利益的博弈实际生活中，房地产的价格变动，是由有用性、稀缺性及有效需求三种特性的程度及其变化引起的。
地价与房价关系的经济学解析
地价与房价关系的经济学解析地价与房价是城市房地产市场中的两个重要指标，它们之间的关系对于城市房地产市场的发展和调控具有重要的意义。
地价是指土地的价格，而房价则是指房屋的价格。
在城市中，地价和房价通常是相互关联的，它们之间存在着一定的经济学关系。
本文将通过经济学的角度对地价与房价的关系进行解析，探讨其影响因素和调控方法。
地价和房价之间的关系是相互影响的。
首先要明确的是，房价受地价的影响很大。
在城市中，由于土地资源的稀缺性和土地使用权的有限性，土地的稀缺性和市场需求量的增加将直接导致地价的上涨。
一般来说，土地的地理位置、土地的用途、土地的规划等因素都会影响到土地的价格。
而土地的价格占据了房屋总价值的大部分，因此土地价格的上涨必然会导致房价的上涨。
在城市居民购房的时候，除了房子本身的质量和面积外，地段和地价也是购房者会考虑的重要因素。
地价的上涨会直接导致房价的上涨，这是地价和房价之间紧密联系的第一个表现。
房价也会影响地价。
城市居民对房价的需求会直接影响到地价的水平。
在房价上涨的过程中，由于市民对住房需求的增加，购房者愿意支付更高的价格购买房屋，这进而导致了土地市场上的土地需求增加。
随着土地需求的增加，土地资源的稀缺性会更加明显，土地供应量的减少会导致土地价格的上涨。
这就是房价对地价的影响。
房价的变动会引起地价的波动，从而影响到城市土地资源的配置和土地市场的供求关系。
地价和房价之间的关系还受到一些其他因素的影响。
首先要考虑的是政府的政策因素。
在房地产市场中，政府的政策往往会对地价和房价的形成产生很大的影响。
政府通过土地出让、土地规划、土地使用权等手段来调控土地市场，从而影响房价的水平。
政府对房地产市场的调控也会影响到房价的水平。
通过加大土地供应、控制土地出让价格、收紧购房政策等手段可以有效地控制房价的上涨。
政府的政策因素对地价和房价的关系具有重要的影响。
金融因素也会对地价和房价的关系产生影响。
货币政策的调控、利率的变化、信贷政策的松紧等因素都会对房地产市场产生重要的影响。
城市地价和房价关系研究
马克思主义地价理论
核心观点 土地价格的实质是地租的资 本化
理论基础
土地价格是地租 的资本化 既土地价格 =地租 /土地还原利率
土地租金是出租土地的资本 化收入
劳动价值论
现代土地价格理论学派
现代地价理论的核心 ：土地价格由土地收 益和资产市场共同决定． １）土地收益理论 ２）土地供求理论
（１）土地收益理论
三．城市地价和房价因果关系分析
• 我认为城市地价和房价因果关系分析的前提条件 是: • 假定的时间序列内（短期和长期） 城市地 • 假定的政府政策（政府规制）; 价和房价 因果关系 • 假定的经济发展和城市化水平; • 假定的区域范围; 我认为：城市地价和 • 假定的物业类型; 房价不具有一般性 • 假定的市场类型和供求关系结构 因果关系，因根据 具体问题具体分析 • 假定市场信息对称情况下
出发点：土地收益在资本市场上如何 决定土地价格
代表人物：弗· 冯· 维塞 （F.V.Wieser），伊利（Ｒ.Ｔ.Ｅly)
（１）土地收益理论
• 公式表示如下：
• 进一步推导出：
R Vq i q q
e
q q PVR(n 1) n (1 i)
式中：PVR（n-1）——到 n-1年后的利用收益现 值和； e qn ——n年后的预期地价
e n
q ——地价 R ——土地的利用收益 i ——利息率（土地以外 的资产收益率） Vqe ——心理预期地价 上升额
（１）土地收益理论
• 在不考虑税收的前提下，资产市场的均 衡条件是：土地资产的收益率等于其他 资产的收益率。 • 考虑到现实生活中，n年后的预期和n年 后的现实地价一般是不一致的，此地价 公式比古典地价公式更有现实意义．
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地价房价关系经济学分析地价与房价关系的经济学分析刘琳刘洪玉内容提要地价与房价的关系对政府宏观调控房地产市场意义重大,本篇论文从经济学的角度对地价与房价的关系进行了分析。
首先,论文从供给角度、需求角度和运行过程中供给和需求的转化三个方面分析了地价与房价的因果关系;其次,论文对地价与房价的数学关系进行了探讨;最后,论文对政府宏观调控房地产市场提出了相应的对策。
关键词地价房价经济学分析2001年4月,国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》明确指出:“为增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。
”在土地收购储备的过程中,很多城市都开始严格限制协议用地范围,推行土地使用权招标和拍卖。
与协议用地相比,招标和拍卖土地使用权的价格上升了。
为此,建设部门及房地产开发商抱怨地价过高,影响了房产价格;很多居民也把房价过高、买不起房归咎于地价过高。
而与此同时,土地部门却说地价高是由于房价的不断飙升引起的。
为此,只有深入分析房价和地价的关系,才能弄清房价和地价的相互影响,才能判断地价是否过高。
本篇论文以经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面探讨了地价与房价的关系,并根据分析的结果,为政府对房地产市场进行宏观调控提出了相应的对策。
一地价与房价的因果关系对地价与房价因果关系的解释,实际上就是回答究竟是房价高导致了地价高,还是地价高导致了房价高。
对这个问题的回答,要从需求和供给以及市场运行的不同角度来分析。
1.从需求的角度来看,房价上涨导致了地价的提高地价和房价的本质都是一种产权价格,并且都是由供求关系来决定的,二者不同的是:在国内目前的情况下,土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。
因为土地的自然供给没有弹性,其经济供给受自然供给的限制,也缺乏弹性;并且,土地的供给是由政府垄断的。
因此,在这种情况下,地价主要由需求一方决定,需求上升则地价上升,需求下降则地价下降。
而增量市场中的房价除了取决于需求方面,还要受供给价格的影响。
因为增量房地产的供给不同于单纯的土地(没有生产费用)供给,它是一个生产的过程,所以必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润,才能维持再生产过程。
因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格,更应是卖方愿意出售的价格。
进一步地分析,作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的,即由于对土地上产出物的需求导致了对土地的需求,这方面最着名的解释为“玉米法律悖论”。
1800年英国制定了限制进口谷物的玉米法律,导致了国内对玉米的需求上升,图1表明了玉米法律对玉米市场和土地市场的影响。
①玉米市场:玉米法律将需求曲线由d1移到d2,国内玉米的价格由P1上升到P2,对玉米的生产量由C1上升到C2。
②土地市场:由于国内玉米的生产量上升,导致了对土地需求的增加,使土地需求曲线由D1上升到D2,因为土地供给价格弹性很小(图中假设土地供给完全没有弹性),所以对土地需求的增加导致了土地价格由R1上升到R2。
“玉米法律悖论”说明了地价高是因为玉米的价格高,玉米法律提高了玉米的价格,刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。
由于土地资源是有限的,因此地主们就提高地价来满足对土地的需求。
因此,地价高是玉米价格高的结果,而不是玉米价格高的原因。
“玉米法律悖论”应用到城市房地产市场,我们就可以得出:房价高刺激了对土地的需求,由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高,即从需求角度来看,地价高相对房价高是结果,而不是原因。
不仅如此,地价的地区差异性同样源于各地房价的不同,即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同[2]。
图2所示,城市1对增量房地产的需求远远大于城市2,导致其房价也大大高于城市2的房价。
在各个地区中,由于市场的开放性和竞争性导致了各地的建安成本及开发商的利润相差很小,因此可以认为各地地价的差异主要由房价的差异来反映。
总之,在任一城市中,对增量房地产的需求增加导致对土地的需求增加,由于土地的供给价格弹性较小,结果导致地价的上涨。
因此,从需求角度来看,地价主要是一种需求价格。
在同一时点,地价高相对房价高而言,只是结果,不是原因。
2.从供给角度来看,地价上涨是导致房价上涨的一个因素在房地产增量市场中,房地产是一种生产产品,因此房价不仅仅是一种需求价格,更是一种供给价格。
在现实生活中,这主要表现在当有下降压力存在时,房价的变化非常典型,即当市场疲软时,首先减少的是供给数量(开发商不再投入开发建设资金),而不是价格[3]。
因为从房价的形成来看,先有地价,然后经过一个建设周期形成最终的房价。
在房地产开发过程中,由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础,开发商总是先获得土地的使用权,然后才能进行房屋开发和经营,即先形成地价,然后产生房屋建设成本,最后形成增量房地产的成本价格(包括合理利润)。
这个成本价格通过当时市场的供求关系,最后形成真正的增量房地产的交易价格,这个价格一般都高于其成本价格。
由此,上涨的地价进一步推动了房价的上涨,但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上,而是经过了一个房地产的建设周期,即从供给的角度上看,地价是房价的成本之一,地价上涨是导致房价上涨的一个因素。
3. 在房地产市场运行过程中地价与房价的转化作为市场供求作用的信号,地价与房价分别反映了土地市场和房地产市场的供求关系。
在整个房地产市场的运行过程中,地价与房价的转化体现在土地市场和房地产市场的相互作用中。
见图3所示,象限Ⅰ和象限Ⅲ分别是房地产市场(指房地产增量市场)和土地市场,在两个市场中供给和需求的相互作用决定了房价和地价的大小。
房价(房价Ⅰ)高涨代表了房地产市场的需求旺盛(见象限Ⅰ),当该价格高于房地产产品的成本价格时,便会形成对房地产产品的需求;当市场内的空置房屋不能满足其需求时,对房地产产品的需求会通过容积率的作用转化为对土地的需求(见象限Ⅱ);开发商会依据此时增量市场的价格决定待开发地块的需求价格(地价Ⅰ),当土地的需求价格高于土地的供给价格时,由土地市场的供给和需求决定了土地的交易价格(地价Ⅱ),新的地块被开发(见象限Ⅲ);这时的地价经过房地产项目的开发过程,转为新的房地产增量的价格(房价Ⅱ),土地增量转为房地产增量(见象限Ⅳ),当作为供给价格的房价Ⅱ小于或等于房屋当时的需求价格时,房地产市场的交易产生。
图3中所示房价Ⅰ和房价Ⅱ相等,表明房地产增量市场与土地市场都达到了均衡状态,这只是一种理论上的论证;实际市场运行过程中,房价Ⅰ和房价Ⅱ总是不能达到相等,房地产市场总是在波动中运行。
因此,从上述地价与房价的转化过程中可以看出,地价和房价分别是由土地市场和房地产市场的供给和需求来决定的。
在地价和房价的转换过程中,出现了两个房价——房价Ⅰ和房价Ⅱ及两个地价——地价Ⅰ和地价Ⅱ,它们分别是房屋和土地的需求价格和供给价格。
在实际的市场中,地价主要是一种需求价格(地价Ⅰ),它受房价Ⅰ的影响较大,当房价Ⅰ上升时,地价Ⅰ也会上涨,国土部门所说“地价是由房价决定的,房价高与地价无关”便是从这个角度出发考虑的。
而房价不仅是一种需求价格,也是一种供给价格(房价Ⅱ),地价Ⅱ是它的一项成本,地价Ⅱ的上升必定会引起房价Ⅱ上涨,因此,开发商和社会人士认为“北京房价高,是由地价高所导致”。
这两种观点都只是看到了地价和房价关系的一个方面,实际上地价和房价的升降是由土地市场和房地产市场当时的供给和需求条件来决定的,而不是由房价来决定地价,或由地价决定房价,地价和房价的上涨最终是由于社会经济的发展和对房屋土地需求的增加引起的。
因此,笼统地说房价高决定了地价高,或地价高决定了房价高,都是片面的,对房价和地价的因果关系要从不同的角度不同的时点来分析。
二地价与房价的数学关系在地价与房价因果关系的分析中,出现了两个房价和两个地价,分别代表了需求传导和供给传导的过程。
不论从哪一个过程来看,房价的主要组成都是地价、建安造价和各种税费(包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润)[4]。
设P代表房价(元/平方米建筑面积),PL代表地价(元/平方米土地面积),C代表建筑物的建安造价(元/平方米建筑面积),γ代表所有的税费(包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润)率(%),F代表容积率(%)。
首先,将地价PL (元/平方米土地面积)转化为楼面地价PL0(元/平方米建筑面积),其公式为:(1)其次,根据增量房地产价格的含义得出增量房地产价格的表达式:(2)最后,将公式(1)代入公式(2),整理可得:(3)设(1+γ)=A,C×(1+γ)=B,A和B为任一不为零的常数,则可得:(4)从公式(3)和(4)中,可以看出:第一,地价与房价之间为线性正相关关系;第二,地价与房价之间影响的程度因建安成本、税费率和容积率的不同而不同;第三,由于受社会技术水平及可持续发展条件的限制,建安成本和容积率的调整量有限。
因此,税费率应该是政府调控地价与房价关系的主要切入点。
三政策建议土地市场是房地产市场发展的龙头,通过土地市场的科学调控,政府可以协调整个房地产市场的发展。
论文通过地价与房价关系的探讨,建立了土地市场与房地产市场的联系,从地价与房价的关系分析中,可以得到三点与土地市场调控有关的启示:1. 地价是由市场决定的,它不应该作为政府直接调控的指标从地价与房价的转化中可以看出地价的决定过程:地价Ⅰ由当期房价(房价Ⅰ)决定,反映了当期土地出让市场的需求;地价Ⅱ由当期土地市场供求作用形成,决定了下一期房价的供给水平(房价Ⅱ)。
这里,无论哪一个地价都不是由人为因素控制决定的。
因此,地价是由房地产市场内部运行决定的,调控土地出让市场,地价不应该是直接调控的因素,它应该由市场机制去决定。
因此,在土地出让的过程中,要尽量采用最能反映市场条件的拍卖方式。
2. 土地出让量是调控土地出让市场及整个房地产市场的直接指标反映供给水平的地价Ⅱ是由土地出让量决定的,土地出让量是当期土地的供给水平,它的大小是由地价Ⅰ决定的;并且,它通过地价Ⅱ决定了整个房地产市场新周期的运行。
因此,土地出让量联系着整个房地产市场的供给和需求,是新周期房地产市场运行的源头。
因此,土地出让量是调控土地出让市场乃至整个房地产市场的直接因素。
3. 土地出让量的大小要根据市场条件而定由地价与房价的转化过程可以看出,土地出让量的大小是由反映市场需求水平的地价Ⅰ决定的,而不是人为任意确定的。
如果地价Ⅰ的水平大大高于前一期的地价Ⅱ水平,反映出市场对土地需求强烈,则要增加土地出让量,以平抑地价的上升。
反之,如果地价Ⅰ的水平大大低于前一期的地价Ⅱ水平,则要减少土地出让量,防止地价的下降。
总之,通过对地价与房价因果关系的分析,可以得出:地价的大小是由房地产市场本身确定的,政府对土地出让市场进行调控,主要的调控指标不应该是地价,而是土地出让量;并且,土地出让量的大小也要根据市场条件来调整,不能主观确定。