珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房
146.珠海市城中旧村更新开发规模测算方法探析
珠海市城中旧村更新开发规模测算方法探析李吉墉，许金华，钟珊，石晓摘要：城中旧村更新开发规模测算是一个系统工程，涵盖政策、空间、经济及生态等方面的复杂内容，针对当前城中旧村更新开发规模测算难以确定的问题，文章对珠海市近年来在该方面的探索进行研究总结，并以珠海市洪湾村更新开发规模测算为例，对城中旧村更新开发规模的测算方法进行分析和讨论，总结珠海市先行确定更新规划条件的经验，并进一步探讨明确底线规模、审视标准规模、推导空间规模和校核承载规模的测算方法。
关键词：城中旧村，更新，开发规模，珠海1引言城中旧村是指城市经济迅速发展背景下，农村逐步被城市包围，形成“城中有村、村外有城”的独特地域类型。
城中旧村虽然已进入城市范围，但在户籍、土地权属等方面仍然保留原有农村模式，违法建设严重、卫生条件恶化，存在较大安全隐患，给城市管理带来众多难题。
因此，在很多城市城中村更新已迫在眉睫。
城中旧村更新中的开发规模高低直接体现在容积率上面，而容积率直接影响城市景观风貌、居民舒适度和开发商利润率等。
因此，开发规模测算是城中旧村更新的关键问题，也成为更新过程中各方关注的焦点。
如何综合考虑城中旧村更新特点、寻找各方利益的平衡点，合理确定城市旧村更新中的开发规模，使城中旧村更新顺利进行，是本次研究的重点内容。
2城中旧村开发规模测算困境2.1多方利益难以协调城中旧村更新主要涉及政府、开发商和村民三个主体。
政府是公共利益的代表，需综合考虑城中旧村更新带来的社会效益、经济效益和生态效益等；村民关注的是自身利益的保障；开发商则更多关注项目开发过程的利润率。
总体来说，三个主体的利益出发点不同，其反映出来对开发规模的需求也不尽相同。
若开发规模太低，将难以满足村民利益和开发商利润率，导致更新无法进行；若开发规模太高，则会给城市带来副外部性。
因此，如何在开发规模上寻找一个平衡点，是目前城中旧村更新中的关键问题。
2.2缺乏科学合理、行之有效的测算标准一方面，各地政府制定了花样繁多的开发规模测算标准，但大部分均以城市景观风貌、城市密度分区等城市发展的宏观要求为基础，往往因为忽视了村民和开发商的实际需求，使得该标准感觉“科学合理”，但未必“行知有效”。
珠海市住房和城乡规划建设局关于印发《关于加强城市建筑风貌管理的若干规定(试行)》的通知
珠海市住房和城乡规划建设局关于印发《关于加强城市建筑风貌管理的若干规定(试行)》的通知文章属性•【制定机关】珠海市住房和城乡规划建设局•【公布日期】2013.10.29•【字号】珠规建管[2013]19号•【施行日期】2013.11.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文珠海市住房和城乡规划建设局关于印发《关于加强城市建筑风貌管理的若干规定（试行）》的通知（珠规建管〔2013〕19号）各有关单位：为保护珠海城市特色资源，提升珠海城市魅力，塑造具有珠海特色的城市风貌，我局制定了《关于加强城市建筑风貌管理的若干规定（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
珠海市住房和城乡规划建设局2013年10月29日关于加强城市建筑风貌管理的若干规定（试行）第一章总则第一条为保护珠海城市特色资源，提升珠海城市魅力，塑造具有珠海特色的城市风貌，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《珠海经济特区城乡规划条例》等法律法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条在本市行政区域内对城市建筑风貌的管理，适用本规定。
第二章“三线”管理第三条珠海具有“山海相依、陆岛相望”的城市特色，城市天际线、山脊线和海岸线是城市风貌控制管理的重点。
第四条重要的城市滨海、滨河生活岸线沿线地区（见附录一），自岸线300米以内区域为滨水风貌敏感区。
滨水风貌敏感区内的高层居住建筑应以点式为主，临近滨水区域的建筑应以低、多层建筑为主（图见附录二），宜设置商业及公共服务设施。
第五条沿山体四周需规划建设环山道路，如沿山用地与山体间无城市道路间隔时，临近山体的居住建筑，至少应退离用地红线10米，而且其建筑高度应满足以下要求：距离用地红线15米以内的，建筑高度控制在20米及以下；距离用地红线15米至50米之间的，建筑高度控制在40米及以下；距离用地红线50米以上的，才可建设高度在40米以上的高层居住建筑。
第三章建筑布局第六条滨水风貌敏感区、沿山风貌敏感区内以及沿城市主要干道两侧重要项目的总平面规划、重要的单体建筑设计，应至少征集不少于三个方案进行比选，按相关程序和规定处理，特别重要的单体建筑还应开展景观影响评价。
珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区总体方案
珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区总体方案文章属性•【制定机关】珠海市人民政府•【公布日期】2000.08.23•【字号】•【施行日期】2000.08.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设正文珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区总体方案一、目标和原则(一)目标争取三年内全面完成香洲区26个城中旧村改建工作，把落后的城中旧村改建成为居住环境优美、市政公用设施配套齐全的现代化文明社区，提高居民的生活质量和居住环境质量，全面提高城市规划、建设和管理水平。
(二)原则1、科学合理、适度超前、统一规划、分步实施。
对文明社区的功能和配套标准等方面要有明确的规划要求，为建设文明有序、设施完善、环境宜人的现代化社区奠定良好的基础。
2、一村一个拆迁方案，一个社区一个规划方案。
坚持具体情况具体对待，具体问题具体分析；实事求是，因地制宜。
每个方案体现各自特色，每个城中旧村改建要与建成区衔接，融为一体，实行统一管理。
各村的拆迁方案由开发商与居民共同协商制定，政府实施监督。
3、强调可持续发展。
本着对子孙后代负责、对历史负责的态度，珍惜和合理使用有限的土地和环境资源。
在规划建设中充分体现“以人为本”，创造良好的生活环境。
4、政府决定，政策推动，市场运作。
坚持在市委、市政府领导下，深入发动，统一认识，在保证居民、村集体和开发商三者利益前提下充分调动各方面积极性，搞好城中旧村改建，增强街道(镇)、村经济实力。
5、继承和发扬具有岭南特色的传统文化。
本着保护和弘扬传统文化的历史责任感，保护具有岭南特色和悠久历史的人文景观，并为一些具有地方特色的优秀民俗文化活动留下充足的生存空间。
二、政策要点和基本要求在改建中，原宅基地政策不变，自留地政策不变。
按《关于印发〈珠海市私人住宅用地标准和报建收费标准暂行规定〉的通知》(珠国土字[1994]169号)和《关于重新修改颁布〈珠海市私房报建细则〉的通知》(珠府规字[1995]105号)的有关规定核定产权，按人口计算每户建筑面积限定80－24OM2，超出部分统建分配。
珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）的通知-珠府〔2018〕44号
珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）的通知珠府〔2018〕44号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：《珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
执行中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。
珠海市人民政府2018年5月9日珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）第一章总则第一条为明确城市更新项目的审批职能分工，规范申报、审批流程和时限，提高行政效率，依据《珠海经济特区城市更新管理办法》以及有关政策文件制定本程序指引。
第二条本程序指引适用于本市行政区域范围内城市更新项目的申报、审批和监管。
第二章一般规定第三条城市更新项目应当纳入城市更新专项规划、城市更新年度计划和“三旧”改造地块图斑数据库，方可进行申报。
第四条城市更新项目正式申报审批前应当完成申报主体资格认定。
城市更新项目正式申报审批包括基础环节及其他环节。
本程序指引所称基础环节，适用于各类城市更新项目，具体包括城市更新单元划定、城市更新单元规划审批、实施主体资格认定、城市更新项目实施方案核准及实施监管协议签订等申报审批环节。
本程序指引所称其他环节，适用于相应类别城市更新项目，具体包括改建类和拆建类城市更新项目供地方案审批、拆建类城市更新项目原房地产权证注销手续等申报审批环节。
第五条区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）城市更新行政主管部门应当设立服务窗口及专岗，统一受理城市更新项目申请材料。
珠海市香洲区城市更新中长期计划表(2019年至2021年)
项目位于前山立交桥东北、九州大道北侧。改造前用地面积41140.07m2，现状建筑面积15044m2；改造后项目开发建设用地面积 41140.07m2，容积率为2.34，改造方向为回迁和销售。
3
前山心海州二期
项目位于香洲区三台石路西侧、粤海西路北侧。目前在建的为二期项目，包括住宅地块和酒店办公地块。总用地面积为 52071.29平方米。
改造前：地块一位于金鸡路288号，用地面积为5750㎡，地块二位于前山造贝村东山，用地面积5868㎡，原用地单位珠海经济特
前山片区新伟大 区广源实业公司。
11 公司诚丰造贝改
改造后：两块地于2015年批准合并归宗，合宗后用地面积11445.21㎡（扣除市政道路占用面积），扣除补公3000㎡后总用地面
作物村旧村场用地面积约11.75万平方米，原改造红线范围内用地面积约14.89万平方米。红线范围内测绘总面积约28.4万平方
12
作物旧村改造项 目
米（含22栋房屋估测面积），5层以下面积约26万平方米，其中个人权属5层以下面积约23.35万平方米，集体物业5层以下面积约2.7 万平方米。改造红线范围内权属人（含法人）约530个，红线范围内原有房屋栋（套）数约636栋（套），其中个人权属613栋 （套），集体权属23栋（套）。村总户数396户，常住人口数1590人，被征地农民户数313户，1371人；股东人数1052人，股东代表
容积率5.94，用地功能为商业、办公、住宅，另项目北侧退让宗地面积为10776.31㎡。
8
兴业玻璃厂区更 新项目
项目用地面积25515.7㎡，建筑面积243672.1㎡，改造方向为办公、商业、住宅。
9
丽珠医药集团改
改造前用地面积86427.25㎡，改造后开发建设用地面积62445.69㎡，容积率≤7.562，计容建筑面积472215.85㎡，“补公”用
《珠海市城中旧村更新实施细则》
《珠海市城中旧村更新实施细则》（修订公开征求意见稿）第一章总则第一条【立法依据】为促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，规范城中旧村更新活动，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。
b5E2RGbCAP第二条【适用范围】本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。
第三条【基本原则】城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。
p1EanqFDPw第四条【基本原则】城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。
DXDiTa9E3d第五条【基本原则】城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。
RTCrpUDGiT第六条【保护传承的规定】城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。
5PCzVD7HxA第七条【主管单位】市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。
各区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）城市更新主管部门负责具体组织、管理城中旧村更新工作。
市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。
第二章一般规定第八条【更新条件规定】城中旧村进行城市更新，应符合省“三旧”改造政策及我市城市更新政策有关规定。
第九条【实施方式】城中旧村更新可以选择以下方式之一实施：（一）村集体经济组织自行实施。
（二）市场主体实施。
（三）政府组织实施。
第十条【市场主体准入】选择市场主体实施方式的，可以按照以下方式之一公开选择市场主体，并按照有关规定委托实施：jLBHrnAILg（一）公开表决方式。
在属地镇人民政府（街道办事处）的监督下，由村集体经济组织采取公开表决方式选择市场主体。
珠海市人民政府关于印发珠海市城中旧村更新实施细则(试行)的通知-珠府[2014]80号
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珠海市人民政府关于印发珠海市城中旧村更新实施细则(试行)的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 珠海市人民政府关于印发珠海市城中旧村更新实施细则（试行）的通知（珠府〔2014〕80号）横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：现将《珠海市城中旧村更新实施细则（试行）》印发给你们，请认真贯彻实施。
实施过程中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。
珠海市人民政府2014年7月11日珠海市城中旧村更新实施细则（试行）第一章总则第一条为规范城中旧村更新活动，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。
本实施细则所称的城中旧村，是指在我市城镇建成区范围内，由农村集体经济组织和村民保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。
第三条城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。
第四条城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当独立保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。
第五条城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。
第六条城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。
第七条村民委员会、村集体经济组织应当自主加强对本村村民建房的管理，依法控制村民建设总量，制止违法建设行为，保障村集体共同利益。
珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市国有小地块规划建设管
珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市国有小地块规
划建设管理暂行办法的通知
【法规类别】城市规划与开发建设
【发文字号】珠规建执规[2018]1号
【发布部门】珠海市住房和城乡规划建设局
【发布日期】2018.01.22
【实施日期】2018.02.22
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市国有小地块规划建设管理暂行办法的通知
（珠规建执规〔2018〕1号）
横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：
《珠海市国有小地块规划建设管理暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
执行中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。
珠海市住房和城乡规划建设局
2018年1月22日
珠海市国有小地块规划建设管理暂行办法
第一条为加强本市国有小地块规划建设管理，根据《珠海经济特区城乡规划条例》《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的国有小地块规划建设管理。
第三条本办法所称国有小地块，是指本市土地招拍挂制度施行以前划拨、出让，或划拨、出让后再行分割转让的面积小于3000平方米且用地性质为国有的建设用地。
第四条市规划、建设、国土、数字城管部门，测绘单位，不动产登记机构以及区政府（管委会）、镇政府（街道办）应当互相配合，共同做好国有小地块规划建设管理工作。
第五条鼓励尚未建设或部分已建设的国有小地块统筹整合开发，统筹整合开发政策由区政府（管委会）按照一地块一政策原则制定，统筹整合方案由区政府（管委会）审定后实施。
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珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法的通知
【法规类别】住房制度改革
【发布部门】珠海市住房和城乡规划建设局
【发布日期】2016.07.29
【实施日期】2016.07.29
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿
暂行办法的通知
横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：
《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》业经市人民政府同意，现予印发。
实施过程中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。
珠海市住房和城市规划建设局
2016年7月29日珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法
第一章总则
第一条为推进城中旧村更新，规范更新区域内房屋面积认定和补偿工作，根据有关法律法规和政策，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市香洲区行政区域范围内（不含横琴新区、万山海洋开发试验区和保税区）城中旧村更新项目的房屋面积认定和补偿工作。
本办法所称房屋面积认定，是指由相关部门对权益人在更新区域内的现有房屋依法进行测绘、核实和确认，认定应补偿的建筑面积。
房屋面积认定不适用于房屋确权、办理产权登记书证等其他用途。
第三条房屋面积认定和补偿工作应当坚持依法依规、实事求是，尊重历史、照顾现实的原则，结合城中旧村更新解决历史遗留问题。
第四条已表决同意启动城中旧村更新的，对于积极配合更新相关工作的权益人，方可按照本办法进行房屋认定和补偿。
第五条区人民政府（管委会）负责牵头开展房屋面积认定和补偿工作，镇人民政府（街道办事处）及属地城市更新、国土资源、城乡规划、城管执法、农渔、侨务等主管部门及不动产登记机构按照各自职能履行职责。
镇人民政府（街道办事处）负责房屋权属人、不动产权信息、现状测绘数据等各项基础资料的统计、收集、初步核实及汇总等工作，牵头负责会同各部门核实确认被征地农
民、世居居民、非征地农民、蚝民、渔民、侨民身份。
属地城市更新主管部门负责统筹、协调、指导城中旧村更新各项工作。
国土资源主管部门负责土地性质、被征地农民花名册核实等工作。
城乡规划主管部门负责房屋报建情况核实等工作。
城管执法主管部门负责违法建设行为的查处情况核实等工作。
海洋农业主管部门负责核实确认蚝民、渔民身份。
侨务主管部门负责核实确认侨民身份。
不动产登记机构负责不动产权证信息核实等工作。
第六条城中旧村的村（居）民委员会、村集体经济组织应当依据有关规定履行相应职责，积极配合本村房屋面积认定和补偿工作。
第二章房屋认定
第七条更新区域内房屋按现有房屋层数和建筑面积，结合权益人的身份，以户为单位进行认定。
第八条权益人在城中旧村更新区域内已建成的房屋，按照以下标准进行房屋面积认定：
（一）被征地农民按每户不超出5层且建筑面积不超出400平方米的部分。
被征地农民已享受福利住房政策的，参照执行本条第一款第（二）项待遇标准。
（二）世居居民、非征地农民、渔民、蚝民、侨民按每户建筑面积不超出240平方米的部分。
（三）其他产权人，以产权登记的建筑面积为准。
已办理产权登记的房屋，可直接依据产权登记证明认定，该面积按类别计入本条前款（一）、（二）项面积认定标准内。
如产权登记面积超过上述标准的，仍以产权登记面积为准。
政府统征前已建成且至今尚未灭失、主体结构未改变、未完成产权登记的房屋，由相关部门依程序利用历史地形图等相关资料，结合现状情况共同认定房屋面积。