郊区大盘营销-华侨城
华侨城成功原因剖析
华侨城成功原因剖析1、旅游开道先行华侨城奉行先旅游，后房地产的开发路径，而且与一般房地产开发企业不同，它是通过先行发展旅游业，显著带动周边相关产业和配套设施的发展，极大地改善区域内自然、人文、经济环境，从而有效提升土地和房地产的价值。
因而，华侨城模式特别强调和注重旅游业的先行发展，可以说，旅游业开道先行对于这一模式的成功起到了极为关键和决定性的作用。
2、大规模成片综合开发华侨城模式是“旅游+房地产”的经营模式，它是以资源整合为核心，崇尚旅游功能与居住、商务功能混合布局，强调住宅、商业、酒店、办公、旅游观光、休闲娱乐、文化会展等诸多产业的良性互动。
这意味着在华侨城模式下，其项目必然是大规模成片综合开发项目。
华侨城获得的旅游加住宅用地已高达25.5平方公里且均成本低廉。
3、旅游和房地产良性互动华侨城模式先由旅游起步，旅游带靓环境，环境带旺地产，地产促进旅游及公司全面发展。
也就是说，旅游业的开发和发展营造出良好的社区环境和品牌，进而有效提升房地产项目的整体价值，同时旅游业稳定的现金流也为房地产业务发展提供一定支持；另一方面，房地产快速盈利的特性又有利于促进旅游业务的进一步发展和扩张，从而形成旅游业与房地产业相得益彰、良性互动之势。
4、超前科学规划华侨城模式秉承“在花园中建城市”的开发理念，并在全国开发区中率先倡导“规划就是财富”的现代发展观，注重生态人文环境和基础设施配套，坚持以人为本的超前科学规划，坚持先规划后建景区和住宅的方针。
1996年，华侨城提出“顺应趋势，结合产业”的核心思想，并邀请大批专家对华侨城总体规划进行修编，制订了1996-2005第二个十年规划方案，并保持了在初期规划中提出的“依托自然，以人为本”的基本原则和特色。
同时，根据新的发展情况和产业结构调整，缩小了城区内的工业用地，相应加强了居住和旅游用地的功能。
郊区大盘运作策略及其开发的八大规律
让郊区大盘活起来——郊区大盘运作策略及其开发的八大规律导语：客户到郊区去，到那里去买什么？买点是什么？楼盘营造的卖点是什么？买点和卖点如果不统一的话，郊区大盘的产品是无法销售的。
郊区大盘要如何从客户的买点研究楼盘的卖点？编辑/洪若麒大盘开发，首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。
同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。
一、营销——郊区大盘运作策略的最核心部分1．以客户的需求为导向的产品策略郊区大盘产品策略的两大关键点：关键点1：以客户的需求为导向产品战略所有的大盘，尤其是远郊大盘，因为项目的体量越做越大，地理位置越来越远，原来距离城市可能是20公里，现在则远至50公里，所以远郊大盘相对应的客户需求也更加脆弱。
项目的配套有一个不完善，客户就有可能购买。
所以产品一定要以客户需求为导向。
关键点2：以营销诉求为核心的产品策略郊区大盘要先做什么产品，发须要从营销角度来编排，这是在项目最初运作的时候就要确定的。
2．营销是郊区大盘运作策略最核心部分运作一个郊区大盘需要庞大的资金，而且现金流必须非常健康，所以营销层面上，产品的定位，产品的覆盖面，价格总额必须有一个非常大的量。
首先必须保证前期投入的资金加上销售的资金，能够保证项目的健康发展，要不然项目不管是怎么做，他的路都会越走越窄，会出问题，所以营销是产品策略上最核心的部分。
（1）郊区大盘必须解决每一个客户的问题郊区大盘尤其是远郊大盘不能只有某一个卖点，他必须具备优秀的综合素质。
综合素质不仅是指居住的环境配套、交通，而且各色各样的业主在各个时段的娱乐、购物等需求，都能一站式在大盘社区得到解决，所以它需要的是一个综合素质。
（2）建立强势的营销队伍很多开发商忽视这一点。
郊区大盘的销售必须要有优秀的营销团队。
优秀的营销团队将会主导以后楼盘的运作轨迹和方向，销售的时候该出什么牌，营销什么亮点，团队都可以恰当的筹划同时可以指导销售人员什么时候设计最吸引客户的亮点。
某华侨城项目市场研究报告
某华侨城项目市场研究报告1. 引言本市场研究报告旨在对某华侨城项目进行深入调研和分析，以便为项目决策提供有力的市场依据。
本报告包括项目背景介绍、市场概况分析、竞争对手分析、目标市场细分、营销策略建议等内容。
2. 项目背景介绍某华侨城项目是一处综合性旅游项目，位于某城市中心。
该项目计划包括旅游景点、商业街区、主题酒店及配套服务等，并通过提供多样化的娱乐、购物和休闲活动，吸引国内外游客。
3. 市场概况分析3.1 宏观经济环境在过去几年里，该城市的经济持续稳定增长，人均收入逐年上升，居民的消费能力也大幅提升。
同时，该城市作为一个重要的旅游目的地，每年吸引大量游客。
3.2 旅游市场动态国内旅游市场近年来呈现出快速增长的趋势。
人们对体验式旅游越来越感兴趣，愿意花费更多的时间和金钱在旅游上。
同时，外国游客也持续增长，对中国的旅游景点表现出浓厚的兴趣。
4. 竞争对手分析4.1 主要竞争对手介绍本项目的竞争对手主要包括附近的旅游景点、商业街区和主题酒店。
他们在吸引游客、提供服务和营销方面都具有一定的优势。
4.2 竞争优势与不足通过对竞争对手的分析，本项目具有以下竞争优势： - 项目地理位置优越，交通便利； - 丰富多样的旅游景点和娱乐设施； - 商业街区与主题酒店的联动效应。
然而，本项目也存在一些不足之处： - 竞争对手数量众多，市场竞争激烈； - 需要进一步提升服务质量和创新能力。
5. 目标市场细分基于市场分析和竞争对手的情况，我们将目标市场细分为以下几个群体： - 家庭游客：这是一个重要的目标市场，他们喜欢一家人出游，对儿童娱乐设施和家庭活动感兴趣。
- 年轻游客：这群年轻人注重休闲娱乐和体验式旅游，他们更愿意尝试新鲜事物。
- 外国游客：针对外国游客，我们需要提供不同的语言服务和文化体验。
6. 营销策略建议基于目标市场细分和竞争对手分析，我们提出以下营销策略建议：- 提供个性化服务：根据不同目标市场的需求，定制化服务，提供与众不同的体验； - 加强线上推广：通过社交媒体、旅游网站等渠道进行线上推广，吸引更多的游客； - 增加合作伙伴关系：与当地旅行社、酒店合作，共同推广本项目； - 提供套餐优惠：通过组合销售和打包优惠，提高消费者的购买意愿。
华侨城项目市场客户分析
华侨城项目市场客户分析华侨城项目是一个综合性的城市发展项目，以吸引国内外客户为主要目标。
在进行市场客户分析时，需要考虑以下几个方面：1.目标客户群体：华侨城项目的目标客户群体主要包括高净值人士、企业家、投资者、旅游者等。
这些客户通常具有较高的购买力和消费能力，倾向于寻求高品质的生活和娱乐体验。
2.客户需求与偏好：针对目标客户群体的需求和偏好进行分析是非常重要的。
华侨城项目应当了解客户对于住房、商业、文化娱乐等方面的需求，并提供相应的解决方案和配套设施。
例如，对于购房客户来说，他们可能注重房屋品质、社区环境和交通便利性；而对于旅游者来说，他们可能更关注景点的美观度、文化底蕴和便捷性。
3.市场竞争分析：华侨城项目所处的市场竞争激烈，需要进行竞争对手的分析。
了解竞争对手的产品定位、市场份额、品牌声誉，以及其在市场中的表现，有助于确定项目的差异化和竞争优势。
4.地理位置和市场前景：华侨城项目的地理位置很重要，需要考虑到当地的人口结构、经济发展情况、交通便利性等因素。
同时，研究市场未来发展趋势和前景，以确定华侨城项目的市场空间和可行性。
5.营销策略和推广手段：基于客户分析的结果，华侨城项目可以制定相应的营销策略和推广手段。
例如，可以通过建立与目标客户的社交媒体关系、参加高端展会和活动、与旅行社合作等方式来吸引目标客户的注意力。
通过对华侨城项目市场客户的深入分析，可以更好地理解目标市场的需求和偏好，为项目的规划、设计和销售提供有针对性的解决方案，进而提高项目的竞争力和市场份额。
华侨城项目市场客户分析是一个十分重要的工作，它可以帮助项目开发方更好地了解目标客户的需求和偏好，从而制定出更有效的市场策略。
首先，目标客户群体是华侨城项目进行市场客户分析的重要方面。
根据项目定位和发展目标，目标客户群体主要包括高净值人士、企业家、投资者和旅游者等。
这些客户通常具有较高的购买力和消费能力，对于优质生活和娱乐体验有较高的追求。
深圳东部华侨城资料介绍
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云海谷内旅游项目一览表
项目 云海谷高尔夫 云海谷体育公园
详细功能 1座18洞会员专属球场，1座18洞公众球场 休闲健身、生态探险、时尚运动、休闲娱乐、奥运 军体运动、山地体育活动
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3、大侠谷
大侠谷俯瞰深圳东部黄金海岸 线，旨在「将人类采险历程扩张至 更大的未知领域」，集山地郊野公 园和都市主题公园的特色于一身。 大侠谷设有峡湾森林、红酒小镇、 中心广场、发现之旅、地心之旅、 未来之旅、海洋之旅和云中部落等 八大主题区域，带给游人新奇刺激 的体验。
体验；火车酒店、城堡酒店，目前在建的还有青
年客栈及咕咕钟酒店。一共2500张客床。
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1、茵特拉根华侨城酒店
茵特拉根华侨城酒店是以瑞 士文化为主题的五星级高山 度假酒店，设有300个面积达 50平方米的客房，拥有国内 罕见的花园式大堂和城堡式 总统套房、世界级中餐、日 餐、意大利餐等特色餐饮以 及酒吧、商务宴会、浪漫婚 宴和健康会所等配套设施。
天麓一区，20栋由新加坡 SCDA名家打造的独栋山海大 宅，容积率仅为0.1。2007 年12月面市。
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天麓二区，一目山海
占地面积：约90145 ㎡ 建筑面积：约16900 ㎡ 容积率：0.18 建筑覆盖率：9.49% 栋数：44栋 户型面积：250—680㎡ 建筑层数：2-3层 停车位：88个 面市时间：2008年6月
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茶翁古镇 选择了"以古镇承载文化，以茶园昭示理念"的表现 手法。游客在此可以欣赏茶田风光，品尝美茶美食，亲 自动手采茶制茶，透过禅茶礼仪品味回归自然的生活态 度。
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湿地花园
湿地花园、花海效果图
花海实景照片
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三洲田茶园
三洲田茶园占地面积0.95平方公里。2003年盐 田区与华侨城集团共同成立合资公司合作开发三洲 田茶园项目，盐田投资控股公司以原有资产作价入 股占20％股份，华侨城占80％股份。是东部华侨城 早期启动的项目，现属于茶溪谷景区。
华侨城主题活动策划方案
一、活动背景华侨城作为中国著名的旅游文化企业，一直致力于打造高品质的旅游目的地。
为庆祝华侨城成立30周年，弘扬华侨文化，增强企业文化凝聚力，特举办本次主题活动。
本次活动的主题为“华侨情·中国梦”，旨在展示华侨城的辉煌历程，激发员工爱国情怀，推动企业持续发展。
二、活动目标1. 提升华侨城品牌形象，增强企业文化凝聚力；2. 弘扬华侨文化，传承中华民族优秀传统文化；3. 展示华侨城的辉煌历程，激发员工爱国情怀；4. 促进企业内部交流，增强团队协作能力；5. 吸引更多游客前来参观，提升华侨城旅游吸引力。
三、活动时间2022年10月1日至10月7日四、活动地点华侨城总部园区、华侨城各大景区、企业内部会议室等五、活动内容1. 开幕式（1）时间：2022年10月1日上午9:00（2）地点：华侨城总部园区广场（3）内容：举行盛大的开幕式，邀请政府领导、行业专家、合作伙伴、员工代表等出席，共同见证华侨城30周年庆典。
2. 华侨文化展览（1）时间：2022年10月1日至10月7日（2）地点：华侨城总部园区展览馆（3）内容：展出华侨城的珍贵历史照片、实物、档案等，展示华侨文化的发展历程。
3. 爱国教育讲座（1）时间：2022年10月2日至10月6日（2）地点：华侨城总部园区会议室（3）内容：邀请知名学者、专家开展爱国主义教育讲座，增强员工爱国情怀。
4. 华侨风情表演（1）时间：2022年10月1日至10月7日（2）地点：华侨城各大景区（3）内容：组织华侨风情表演，展示各国华侨的传统文化和艺术。
5. 团队拓展活动（1）时间：2022年10月5日（2）地点：华侨城内部会议室或户外场地（3）内容：开展团队拓展活动，增强员工团队协作能力。
6. 游客互动体验活动（1）时间：2022年10月1日至10月7日（2）地点：华侨城各大景区（3）内容：设置游客互动体验区，让游客亲身感受华侨文化魅力。
7. 线上线下互动活动（1）时间：2022年10月1日至10月7日（2）内容：开展线上线下互动活动，如线上答题、线下摄影比赛等，增强员工参与度。
关于华侨城三大业务板块的介绍
关于华侨城三大业务板块的介绍华侨城地产——中国旅行地产领跑者华侨城城区建设与房地产开发秉承了“花园中建都市”、“规划确实是财宝”、“环境确实是优势”等现代进展理念，遵循“以旅行主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为人们提供了优质的生活体验和综合优质的文化元素。
华侨城地产不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形状，包括住宅、不墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园，如东方花园、海景花园、湖滨花园、中旅广场、锦绣花园、波托菲诺、曦城、新浦江城、华侨城沃尔玛购物广场、波托菲诺商业街、汉唐大厦、威尼斯酒店、海景酒店、都市客栈、华侨城国际青年旅舍、OCT-LOFT华侨城创意文化园等；而且涵盖更宽泛范畴，包括何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心以及学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等，生活、旅行、工作、休闲、娱乐、聚会、运动、文化艺术体验甚至创想，华侨城生活方式称为优质生活方式代名词。
华侨城成为全国瞩目的最适宜人居的“绿色家园”。
华侨城集团引领制造的“旅行+地产”互动进展模式，成为深圳和全国的都市规划建设以及房地产业成功的典范。
优质生活空间的“社会生态”华侨城，一个让人浮想联翩的地点，一个泱泱文化的集合，一个承载着居住妄图的社区。
“以旅行主题地产为特色的成片综合开发和运营”产创新中国地产开发范式，它有效地与其它地产专门是传统旅行地产区不开来，它为华侨城地产带来了核心竞争优势，使华侨城地产基业长青。
华侨城地产正以其作为实践蓝图，经历了廿年的摸索、实践、总结和提升而进展成为中国旅行主题地产的领导品牌。
华侨城旅行主题地产让地产文化起来。
文化是充满生命力的，专门是旅行文化———什么缘故人们总喜爱到华侨城去闲逛、泡酒吧、在绿茵上仰望星空？华侨城旅行主题地产主张将地产作为一种有机体，它是与旅行环境和谐地融为一体的，将居住融入到旅行区中来，全然地解决旅行和居住的矛盾。
居住空间不是孤立地存在的，而是与其社区进展某种联系，这种关系被人们称作居住的“社会生态”。
旅游企业战略管理---多元化战略成功的必要条件 ---以华侨城集团为例
旅游企业战略管理多元化战略成功的必要条件---以华侨城集团为例小组成员：多元化战略成功的必要条件---以华侨城集团为例1.华侨城简况华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。
成立二十多年以来，由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。
华侨城集团公司长期致力于发展有中国特色的文化产业集群，将塑造成为中国最具创想文化和影响力的企业，并通过独特的创想文化致力于提升中国人的生活品质。
旗下拥有华侨城控股（SZ000069）、华侨城（亚洲）控股（3366. HK）、康佳集团（SZ000016）三家境内外上市公司以及锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆、OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系列国内著名的企业和产品品牌。
是少数几个连续六年入选中国企业500强的企业之一。
与此同时，随着深圳东部华侨城，深圳西部华侨城，北京华侨城，成都华侨城，上海华侨城，云南华侨城，西安华侨城，天津华侨城，武汉华侨城，及泰州华侨城多个大型综合性旅游项目和高尚居住社区的先后投资建设，华侨城集团全国发展的战略布局已经形成。
华侨城集团将以更加创新和开放的姿态，并以强大的生机活力和崭新的形象走向未来，谱写更加辉煌的乐章。
1.1 华侨城地产华侨城是最早被列为国务院国资委大力扶持发展房地产业的全国五大中央企业之一。
率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为深圳乃至全国的城市规划建设提供了有益的经验和经典的示范作用，成为蜚声海内外的花园城区建设的综合运营机构——不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，包括住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园，如东方花园、海景花园、湖滨花园、中旅广场、锦绣花园、波托菲诺、曦城、新浦江城、华侨城沃尔玛购物广场、波托菲诺商业街、汉唐大厦、威尼斯酒店、海景酒店、城市客栈、华侨城国际青年旅舍、OCT-LOFT 华侨城创意文化园等；而且涵盖更宽泛范畴，包括何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心以及学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等，是建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一，并发展成为“中国旅游主题地产第一品牌”。
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因此，开发商要会当导演——
大盘开发应有始终如一价值主张，给消费者重新定义一种生活方式，演示并传递未来的生活场景。 同时，大盘的资源需要人文化，人文产生更高附加值和归属感； 大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化。 而常规项目的开发更多的是依托城市价值，展示成熟生活氛围。
贯穿始终的核心价值主张
核心价值
案例——华侨城
2009.11 2011.2.8 2011.8.21 天津华侨城实业有限公司成立 天津华侨城首期启动动工 华侨城首期（洋房、叠拼）开盘
2012.7
2012.7 2012.9.15 2013.4 2013.7.1 2013.7
纯水岸一期会所落成
纯水岸一期联排别墅开盘 华侨城纯水岸一期完美入住 北区高层开盘 欢乐谷开业 C地块配套幼儿园、配套社区中心建成
开发节奏控制
•与常规房地产开发的主要利润来源于竞争优势不同，大规模房地产项目的开发，利润来源于开发 节奏。来源于前瞻性视野和市场的预见能力，物业类型的演变、容积率的提高。同时，组团之间 应差异化处理，一方面有利于社区建筑的丰富多彩，同时有利于产品价值的不断提升。 •与小盘一次开发不同，大盘开发主要采用滚动开发、拉开住宅档次扩大客户群的需求层面及逐步 走高档路线的动态的操作手法。大盘的开发有两种模式：规模开发和小步快跑，规模开发往往是 对抗大量同质化竞争的手段；小步快跑模式往往用于资金压力大或市场变化快、销售压力大的情 况。
因此，大规模房地产开发的整体定位一定是要和城市关联的，是站在城市层面、面对未来的、 基于区域发展趋势的定位，是从城市价值角度出发的拔高定位。深圳四季花城、华侨城、星河湾等 成功大盘项目定位都立足于城市层面，致力于打造城市新的一极。
基于城市价值角度的拔高定位
项目定位
总占地约6000亩 总投资约80亿元 总建面约320万方 220万方住宅体量 100万方商业体量
郊区大盘营销模式
陈艳
2012年12月25日
10几年来房地产紧锣密鼓的开发，对房地产市场的改变是多方面的。 其一，市区内可用建设用地只剩点点滴滴，失去了做大盘的可能性；其二，伴随着中国房地产调控政 策的连续出台，国内房地产市场集中度不断提高，房地产市场与金融市场的联系也日益紧密，越来越 多的房地产开发商具备了大规模土地开发的实力；其三，中国的城市化进程则为大规模房地产开发提 供了广阔的平台。 在这样的环境和背景下，郊区大盘应运而生，50万以上的大盘、百万大盘甚至几百万的大盘一夜间占 据了房地产开发的半壁江山。中国房地产开发已经进入大盘开发时代。
常规的推广运用，只是告诉客户我们有什么，其实客户心里明白和自己没太大关系，
而且容易为区域竞品做嫁衣。 而业态运用的核心是让业态、产品和客户产生关联，只需要设计好营销产品，所有问题就一一化解了：
业态运用到营销全过程
营销产品——华侨城
在这方面，华侨城是做的相对不错的：
刚需、首改、终极改善 客户需求
相互支撑 形成合力
客户引导 渠道导入 转化成交 业主维系
（看房车、看房通道）
输入客户
（渠道客户、团购客户）
转化客户
维系客户
（电访客户、意向客户）
（认购客户、签约客户）
项目定位 核心价值 业态运用 超级现场 营销手段
品牌作用
超级现场
•
大规模项目重在启势，启动区的规模一定要够大，通过节点的布置诠释生活方式，示范项目定位 ，资源展示要聚集、联系、延伸。值得注意的是启动期往往要有多种产品组合，以体现生活方式 为目标，要复合而不要单一，要关注规模的感知价值。 启动区要有标杆物业，关注细节，展示项目品质，“超值感”，通过强强联手及商业联盟给消费 者信心。同时，启动区要利用部分核心资源集中展示。启动区选择的原则的一般原则为：规模取 势、定位示范、品质展示、资源利用。
第一部分：郊区大盘开发建议
开发策略 产品建议 发展引擎
开发策略
郊区大盘动辄上百万㎡，一个超级大盘从亮相到成熟需要几年甚至几十年的时间。开发周期相对较长 ，在这个漫长的过程中，开发策略显得尤为重要，如何制定整体开发策略？ 价值
现金流阶段
业态引爆
产品对位
实现地标
兑现承诺
区域提升 品牌落地
高利润阶段
时间
业态形式
高尔夫、欢乐谷、创意岛……
产品形式 别墅、洋房、高层……
营销产品——华侨城
针对别墅客户赠送高尔夫会籍 针对高层客户赠送创意岛体验卡
针对洋房客户赠送欢乐谷终身免费畅游卡
其他业态运用
将地产与业态进行多维度嫁接，充分利用品牌自有资源，有效带动地产营销，华侨城为例：
线上支持 现场支持 活动支持
将欢乐谷动态信息与项目销售节点进行捆绑，通过欢乐谷知名度带动项目传播
项目定位 核心价值 业态运用
超级现场 营销手段 品牌作用
项目定位 核心价值 业态运用 超级现场 营销手段
品牌作用
项目定位
大盘关注的是城市层面的机会，如人口转移，城市某类供应短缺。而小盘主要瞄准市场的空白 点，大盘不仅仅是瞄准市场的空白点，更重要的是要引导市场需求, 引导市场是否成功关键也在核心 吸引力。 大规模开发项目尤其是陌生区大盘的早期客户多具有较强的投资意向。因此，大盘开发，首期 一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一 个阶层的思路来吸引客户归属。
L3共享空间 8.40㎡ L4赠送阁楼 22.21㎡ L(端)四层 平面图 L(端)阁楼 层平面图
L(端)首层 平面图
L(端)二层 平面图
案例——仁爱逸湖岸
南向看
北向看
仁爱逸湖岸洋房拼接原理模型
发展引擎
郊区资源大盘，一般在区域内销售时间极长，除了商业、会所等常见配套以外，建议增加强劲发展引 擎，在增加部分开发成本的前提下，可以帮助地产快速高价销售，同时增加运营部分收入，最终成为 区域地标。 华侨城模式 获得大量土地 提高人气 改善配套 景区招商 文化表演 纪念品 门票收入 餐饮住宿 庆典活动 提供建设和运营 期的现金流支撑 增加土地价值 销售回笼
•四岛——“娱乐岛、创意岛、会议岛、 中心岛” •双公园——“天津欢乐谷主题公园”和 “国际级滨水体育主题公园” •2区3群3中心——以文化旅游区、生态 居住区“2区”为依托；开发建设主题酒 店集群、现代商业集群、文化演艺集群 “3群”及会议会展中心、生态示范中心、 当代艺术中心“3中心”。
项目定位
2013.9.15
2014 2015 2016
一期南区联排、洋房入住
纯水岸湖岛低密度住宅逐步呈现 小学建成并开始招生 C地块二期南区高层开发、南区别墅交房入住 酒店开放 高尔夫呈现、别墅现房销售
在我们实际的工作中，除了开发建议，开发商更需要我们提供产品建议——
产品建议
从规划角度而言，充分利用功能资源和容积率资源，解决不同物业类型间的兼容性及互动关系； 不同物业类型与资源及配套的匹配关系。
发展引擎
高尔夫
优势：
客群非常高端 经营收入高且稳定
劣势：
客群量较少且固定 季节性明显，春夏季为旺 季 经典案例： 深圳观澜湖 （不断扩张为世界最大高 尔夫球场216洞）
发展引擎Байду номын сангаас
奥特莱斯
优势：
客群多且购买力强 客群不固定 无季节性制约 经营收入高且稳定
劣势：
品牌依赖度高 经典案例： 佛罗伦萨小镇
发展引擎
其他建议
解决业主的后顾之忧：
医疗
•建造社区医疗机构，配备2名医生、3名护士; •为社区居民体检（首次体检免费），建立健康档案; •提供“绿色通道”，方便社区业主预约专家、主任; •小病可在社区内就诊，配备的医师有开处方的资格。
第二部分：郊区大盘营销建议
营销建议
针对郊区大盘营销中经常遇到的区域认知度低、区域配套不成熟、开发周期长、客户导入困难等问题， 我们从以下六个关键点出发探索郊区大盘营销的一般规律。
天津华侨城是一个以文化创意、生态环保、休闲娱乐、旅游度假等元素为核心，辅以主题商业开
发、主题文化产业开发的大型综合文化旅游主题城区项目。
华侨城总体定位——北中国文化旅游新地标
项目定位 核心价值 业态运用 超级现场 营销手段
品牌作用
核心价值
大盘开发面积大，开发年限长，因此必须保持可持续发展的核心吸引力。 它能使本被边缘化的郊区中心化，扩大客户覆盖半径。
成功案例： 深圳观澜湖
全球首个以导演个人命名的电影主题旅游项目“冯小刚电影公社”2012年10月21日正式成立，建成后景区内可感受 《唐山大地震》的震撼场景，品味《非诚勿扰》里的恋爱氛围等，冯氏电影里的一切似乎触手可及。
其他建议
解决业主的后顾之忧：
教育
•建造社区内“四点半教室”，为社区内不能按时接孩子的业主解除烦恼； •设置社区校车，学校放学时，在校门口接社区业主的孩子； •邀请外教，教英语、与孩子一起唱歌、跳舞等。
下面我们以华侨城开发策略为案例，印证一下：
品牌落地
固有资源（东丽湖）利用；
区域提升
产品对位 业态引爆 兑现承诺 实现地标
华侨城品牌入驻引发天津市场关注；
先期导入住宅，以造城概念获得市场影响力； 欢乐谷主题公园落成引爆板块，并迅速聚拢人气； 高尔夫、酒店等高端资源的创造和兑现； 确立并巩固市场地位，实现地标由“东丽湖”向“华侨城”的转变。
案例——东丽湖万科城
九期小镇里
三期北岛 联排 五期中心 二期城市天籁 八期南岛别墅 七期鹭湖洋房 四期北岸 六期正湖
一期独栋
案例——仁爱逸湖岸
L2赠送小院 48.49㎡ L3赠送小院 29.43㎡ L2赠送露台 3.72㎡ L3赠送露台 6.47㎡
仁爱逸湖岸洋房户型图
L2共享空间 14.56㎡ L1赠送小院 16.42㎡ L1赠送小院 43.59㎡ L(端)地下 室平面图 L1赠送门斗 1.85㎡ L2赠送露台 6.57㎡ L(端)三层 平面图