市场比较法应用练习题
市场法习题附答案
《房地产评估》市场比较法练习题一、单项选择题1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。
A、24B、23.42C、23.43D、22.862、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。
A．估价时点 B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映3、比准价格是一种( )。
A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格4．比较法的理论依据是( )。
A．预期原理 B．替代原理 C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。
A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。
A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～107．对交易实例进行区域因素修正是因为( )A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。
A．卖方不了解行情 B．政府协议出让 C．购买相邻房地产 D．设立抵押的房地产9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。
A．高 B．低 C．相等 D．不可比10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。
A．高 B．低 C．不高不低 D．无法确定11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。
若求其中位数，则为( )元/m2。
A．230 B．242.5 C．235 D．24012．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。
市场比较法应用练习题
市场比较法应用练习题一、选择题1、市场法的理论依据是( B )A、适合原理B、替代原理C、最高最佳使用原则D、均衡原理2、比准价格是一种（ A ）A、公平市价B、评估价格C、市场价格D、理论价格3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本身是否正常的修正.A、交易实例B、可比实例C、估价对象D、标准化实例4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A ）调整。
A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。
A、0.060B、0.940C、1.060D、1.0646、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ B ）元/m2。
A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.667、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( D )。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情B、政府协议出让C、购买相邻地产D、设立抵押的房地产9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ A ）A、高B、低C、相等D、无法确定10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ D ）A、繁华程度高B、集聚规模大C、交通条件好D、公共配套设施状况好11、市场比较法的间接比较法是以（ B ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。
土地估价：市场比较法试题及答案
土地估价：市场比较法试题及答案（一）判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。
（）2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。
（）3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。
（）4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。
（）5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。
（）6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。
（）7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。
（）8．土地使用年期属于个别因素。
（）9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。
（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。
（）11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。
（）12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。
（）13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。
（）14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。
（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。
（）16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。
（）17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。
（）18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。
（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。
3 市场比较法练习题
市场比较法练习：一、多选题：1、市场比较法中。
房地产市场状况修正包括（CDE ）方面的修正。
A交易情况 B 交易日期 C 区位状况 D 权益状况 E 实物状况2、在搜集交易实例时，下列内容（ABCE ）一般应包括在内。
A 交易目的B 建筑物和土地状况C 成交日期D 成交方式E 付款方式3、建立价格可比基础具体包括（ABDE ）A 统一付款方式B 统一采用单价C 统一采用总价D 统一货币和货币单位E 统一面积内涵和面积单位4、下列房地产交易行为中，通常会使成交价格低于正常市场价格的行为有（ABCE ）A 母子公司之间B 出手房地产用于偿还债务C 买方不了解房地产市场行情D 相邻房产的合并交易E 土地增值税有买方负担5、权益状况修正的内容包括（ABC ）A 繁华程度B 公共设施设备完整程度C 楼层、朝向D 建筑容积率E 建筑规模1 为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例，有关资料如下。
正常价格的幅度，负值表示低于正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年11月1日平均每月比上月上涨1.8%。
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。
房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
（2001年房地产估价师考试试题）1 【答案】（1） 交易情况修正系数可比实例 A ：1031003100100=+ 可比实例 B ：991001100100=- 可比实例 C ：1021002100100=+ （2） 交易日期修正系数 可比实例 A ：（1+1.2%）2×（1+1.8%）4 =1.0999 可比实例 B ：（1+1.2%）4×（1+1.8%）4 =1.1265 可比实例 C ：（1+1.2%）×（1+1.8%）4 =1.0869 （3）房地产状况修正系数①因素权重值的计算因素1的权重 =4/（1+1.67+4） =0.6 或（60%） 因素2的权重 =1.67/（1+1.67+4） =0.25 或（25%） 因素3的权重 =1/（1+1.67+4） =0.15 或（15%） ②房地产状况修正系数的计算 可比实例 A ：.=%×)+(+%×)(+%×)+(35101100101100156100253100602100100 可比实例 B ：.=%×)+(+%×)(+%×)+(45102100102100152100251100604100100 可比实例C ：.=%×)(+%×)+(+%×)+(8100100101100153100255100600100100 （4）计算比准价格）（元）（242/3.76343101100%8.111.2%)(11031006000比准价格A m =⨯+⨯+⨯⨯=）（元）（比准价格244/20.6470102100%8.111.2%)(1991000085B m =⨯+⨯+⨯⨯=）（元）（比准价格24/56.6456101100%8.111.2%)(11021006120C m =⨯+⨯+⨯⨯= （5）估价对象价格 =（6343.73+6470.02+6456.56）/3=6423.44（元/m 2）2.为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。
42市场价格比较法习题PPT课件
102、被评估的捷达车比参照物车辆的使用年限少1年， 则其价格差异调整系数为10.44％，参照物车辆的市 场价为4.5万元，则被评估车辆的评估值P为（ ）。
A、4.97万元 B、3.98万元 C、5.1万元 D、5.3万元 参考答案：A
103、市场价格比较法中的比较因素是指（ ）。 A、影响销售的因素 B、影响外观的因素 C、影响使用的因素 D、影响价格的因素 参考答案：D
Pc=PcK厂K年K技 =2.86×1.05 ×0.89 ×0.94
=2.51（万元）
参照A、B、C 三个参照物得评估物评估值 P= （ PA+PB + PA ）/3 =(3.122+2.82+2.51)/3 =2.82(万元)
例7—4为有多个参照物，所以需要把每个参照 物的市场价格经调整后，再求其平均值，作 为被评估车辆的评估值。若在市场上只能找 到一个参照物，则被评估车辆的评估值就是 参照物交易价格调整后的价值。
在二手车市场找到A、B、C 3个相似的参 照物。进行综合分析比较后，其有关情况列 于表7—2中。
以A为参照物评估： 1. 使用年限调整系数
使用年限调 K年整 参 评系 照 估物 物 数 售 售76年 年 价 价） ） 比 比（ （ 00..2373611.2 2. 技术状况调整系数
技术状况调K整 技系 参 评照 估数 物 物技 技术 术状 状值 值 况 况综 综合 合分 分
技术状况调K整 技系 参 评照 估数 物 物技 技术 术状 状值 值 况 况综 综合 合分 分
6.8 6.4
1.0
6
参照B参照物评估值： P=P0K厂K技 =2.54×1.05 ×1.06 =2.82（万元）
以C为参照物评估： 1. 不同厂家调整系数
市场比较法应用举例
35
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使 用证，正在施工，尚未封顶。 4、若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分 售出售，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款， 则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。 A 土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋 预售合同记载的建筑面积 B 建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出 的房屋预售合同记载的建筑面积 C 施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预 售合同记载的建筑面积 D 商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的 房屋预售合同记载的建筑面积
8
6、某房地产现房价格为4000元/
m2 ，预计 从期房达到现房的两年时间内，现房出租的 租金收入为每年300元/ m2 （年末收到）， 出租运营费用为每年50元/ m2 。假设折现 率为5%，风险补偿为200元/ m2 ，则该房地 产的期房价格为（ ）元/ m2 。 A 3300 B 3324 C 3335 D 3573
该城市地价指数表如上所示。 另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率 在1 ~ 1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积 率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增 长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情 况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地 比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例 宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅 度。 试根据以上条件，评估该宗土地2008年的价格。
13
10、某房地产在2006年3月的价格为2009元/
m2 ，现在调整为2006年9月的价格。已知该类 房地产2006年3月至9月的价格指数分别为： 99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和 118.3（均以上个月为基数100），则该房地产 2006年9月的价格为（ ）元/ m2 。 A 2700.8 B 2800.1 C 2800.8 D 2817.7
市场比较法习题
第三章市场比较法习题一、单项选择题1.比较法适用的条件；是在同一供求范围内存在着较多的( )。
A.类似房地产的交易B.相同房地产的交易C.相关房地产的交易D.房地产的市场交易2.搜集交易实例时应注意所搜集内容的( )。
A.相关性和规范化B.统一性和相关性C.统一性和规范化D.统一性和准确性3.由于房地产的价值量大，成交价格往往采用( )的方式支付。
A.支付定金B.分期付款C.一次付清D.预付房款4.房地产正常成交价格的形成方式，是( )方式。
A.招标、拍卖B.合同定价C.通过市场交易成交D.买卖双方经过充分讨价还价的协议5.中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价( )。
A.往往偏高B.往往偏低C.往往高于或低于市场价D.也基本与市场价吻合6.正常成交价，是指在( )应缴纳的交易税费下的价格。
A.买卖双方缴纳B.买方缴纳C.卖方缴纳D.买卖双方各自缴纳自己7.如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积( )。
A.应与该宗土地的面积相等B.可大于或小于该宗土地的面积C.应与该宗土地的面积近似D.应与该宗土地的面积保持一定差距8.可比实例的交易类型应与( )吻合。
A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.估价方法9.为抵押、抵债目的的估价，应选取( )的交易实例为可比实例。
A.抵押、抵债B.类似C.一般买卖D.市场实际成交10.交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的一般不宜采用。
A.半年B.1年C.2年D.3年11.选取可比实例的数量，一般要求选取( )的可比，实例即可。
A.5个以上B.10个以下C.5—10个D.3—10个12.估价中为便于比较，价格以( )为基准。
A.房地产总价B.房地产单价C.一次付清D.分期付款13.某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20％，余款于半年后和一年后分两期平均支付。
假设季利率为1.2％，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。
市场比较法习题课
2001.4.1
2001.2.1
2001.5.1
其中交易情况的分析判断是以正常价格为 基准，正值表示可比实例的成交价格高于 其正常价格的幅度，负值表示低于其正常 价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上 涨1.2％，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8％。 （4）房地产状况的比较判断结果如下表
3、为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期如下表 （2）交易情况的分析判断结果如下表
可比实例A 成交价格 （元/m2） 成交日期 6000 可比实例B 5800 可比实例C 6120 交易情况 可比实例A ＋3％ 可比实例B －1 ％ 可比实例C ＋2 ％
房地产状况 因素1 因素2 因素3 可比实例A ＋2％ －3％ ＋6％ 可比实例B ＋4 ％ －1 ％ ＋2 ％ 可比实例C 0 ＋5％ －3％
房地产状况中的三个因素对价格影响的重 要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是 因素3的1.67倍。房地产状况个因素的正值 表示可比实例的状况优于估价对象状况的 幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
建筑面积 成交价格 成交日期 交易情况 状况因素
3
1、某房地产估价所，拟采用市场法评估某宗房地产，从众多交易中选取了甲、 乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：
可比实例甲
1000 m2 240万人民币 2001年11月初 －5％ 0％
可比实例乙
1200 m2 300美元/m2 2002年8月初 0％ ＋2 ％
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市场比较法应用练习题
一、选择题
1、市场法的理论依据是( B )
A、适合原理
B、替代原理
C、最高最佳使用原则
D、均衡原理
2、比准价格是一种（ A ）
A、公平市价
B、评估价格
C、市场价格
D、理论价格
3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )
价格本身是否正常的修正.
A、交易实例
B、可比实例
C、估价对象
D、标准化实例
4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A ）
调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交
易情况修正系数为（ D ）。
A、 B、
C、 D、
6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ B ）元/m2。
A、 B、
C、 D、
7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数
为0．98，则其依据为( D )。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为％
D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价
格的影响幅度为％
8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情
B、政府协议出让
C、购买相邻地产
D、设立抵押的房地产
9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ A ）
A、高
B、低
C、相等
D、无法确定
10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ D ）
A、繁华程度高
B、集聚规模大
C、交通条件好
D、公共配套设施状况好
11、市场比较法的间接比较法是以（ B ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。
A、标准宗地
B、待估宗地
C、类似宗地
D、比较宗地
12、若选择的比较交易案例成交地价为580元/平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为（ D）元/平方米。
A、 B、
C、D、
以下为多选
13、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有（ BC ）
A、宗地的面积与土地利用效果无关
B、宗地的形状影响其利用效果
C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律
D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价
格肯定高于其他区域的地块价格。
14、区位状况比较修正的内容包括（ ABE ）修正。
A、繁华程度
B、临街状
况
C、容积率
D、使用年限
E、
周围环境
15、运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条
件（ ABD ）。
A、使用性质相同
B、地点相近
C、价格相同
D、交易日期与估价时点相近
16、类似房地产是指在（ ABD ）等方面，与估价对象房地产相同或类似。
A、用途
B、所处区域
C、使用年限
D、建筑结构
17、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。
A、3214
B、3347
C、3367
D、3458
二、计算题
1、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：
上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。
2002年6月1日至2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨%。
以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
解：可比实例交易情况修正系数：
A ：100/100-2=100/98 B:100/100+=100/ C:100/100+0=100/100
1100
10010310010093%5.119810038005
⨯
⨯⨯⨯+⨯⨯=）（比准价格A
=元/m 2
10093100100100
4100101.598100102100
=⨯⨯⨯⨯⨯比准价格B
2
3758.15/m =元
10093100100100
3950100979999102
=⨯⨯⨯⨯⨯
比准价格C
2
3788.24/m =元
(3809.773758.153788.24)3=++÷比准价格
2
3785.39/m
=元
所以房地产2003年10月1日的正常价格2
3785.39/m =元
2、为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选了了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：
上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。
从2002年1月1日到2002年6月31日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1％。
试利用上述资料估算该写字楼2002年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
解：
比准价格A=5000×100/102×（1+1%）^4×100/99=（元/m2）比准价格B=5200×100/98×（1+1%）^4×100/103=（元/m2）比准价格C=4900×100/97×（1+1%）^3×100/101=（元/m2）待估价格=（++）/3=（元/m2）
所以该写字楼2002年10月31日的正常单价（元/m2）
3、为评估某写字楼2002年10月1日的正常市场价格，估价
人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
（1）可比实例的成交价格与成交日期
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2001年11月1日到2002年6月1日平均每月比上月上涨％，2002年6月1日至2002年10月1日平均每月比上月上涨％。
（4）房地产状况分析判断
是因素3的4倍，因素2是因素3的倍，房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2002年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）
解：
比准价格A
6000/*100/*102+*97+*106)*(1+%)2*(1+%)4=6322元
比准价格B
5800/*100/*104+*99+*102)*(1+%)4*(1+%)4=6442 元
比准价格C：
6210/*100/*100+*105+*97)*(1+%)*(1+%)4=6469元
比准价格=（6322+6442+6469）/3=6411元
所以该写字楼2002年10月1日的正常市场价格为6411元。