市场比较法应用练习题
北京2017年上半年房地产经纪人：市场比较法和应用估价方法考试试题
北京2017年上半年房地产经纪人：市场比较法和应用估价方法考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起日内颁发施工许可证。
A：5B：10C：15D：30E：权利型房地产投资信托2、房地产产权登记制的理论基础是。
A：对抗要件主义B：强制要件主义C：成立要件主义D：必要要件主义E：权利型房地产投资信托3、新建居住区的绿地率不应低于。
A：20％B：30％C：25％D：35％E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信4、通常情况下，新建商品住房户型手册的内芯首页是项目的。
A：总平面图B：小区配套图C：主力户型图D：会所功能分区图E：工厂的生产设备5、关于房屋的转租的表述中，错误的是。
A：转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，不影响转租合同B：房屋转租，应当订立转租合同C：承租人在租赁期限内，如房屋承租人将承租房屋的部分或全部转租给他人，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意D：承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。
出租人可以从转租中获得收益E：权利型房地产投资信托6、关于财务内部收益率的说法，错误的是。
A：财务内部收益率测算时一般采用试算法B：财务内部收益率是项目投资所能支付的最高贷款利率C：如果财务内部收益率大于行业的基准收益率，则项目是可以接受的D：财务内部收益率不能反映项目的盈利能力E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信7、张某贷款50万元购买了一套价值为80万元的住房，5年后已担保债权的贷款余额为40万元，房屋价值经评估为100万元，现以该房屋抵押再融资20万元，其贷款价值比为。
A：20．00％B：25．00％C：33．33％D：68．00％E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信8、商品租金也称为全价租金，是指以-房地产价值为基础确定的租金，其构成因素不包括。
[工程类试卷]市场法练习试卷18及答案与解析
![[工程类试卷]市场法练习试卷18及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/4ddfa005453610661fd9f42c.png)
【试题解析】相互可比才是真正的目的,才能真正的反应出可比实例的作用。
【知识模块】市场法
11【正确答案】B
【试题解析】现今的人们都对物质生活的要求多了,取得房产便是一个方面,由于其价值量大,因而多采取分期付款的方式。
【知识模块】市场法
二、多项选择题
每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
【试题解析】D项中的估价目标不属于其中。
【知识模块】市场法
15【正确答案】A,B,C,D
【试题解析】在这些选项最大的疑问便是简易结构,其实简易结构也属于大类结构,只有梁板结构之类为小类结构。
【知识模块】市场法
16【正确答案】A,B,C,D
【知识模块】市场法
17【正确答案】A,B,D
【试题解析】建立价格可比基础具体包括了下列5个方面:①统一付款方式;②统一采用单价;③统一币种和货币单位;④统一面积内涵;⑤统一面积单位等,因此A、B、D正确。
18因为房地产价格形成中有替代原理的作用,所以在进行房地产估价时,估算对象的未知价格可以通过类似房地产的已知市场价格来求取。( )
（A）正确
（B）错误
19运用比较法估价的第一个步骤是搜集交易实例。( )
（A）正确
（B）错误
20用比较法估价时就有针对性收集一些交易实例。( )
（A）正确
（B）错误
21可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。( )
22【正确答案】B
【试题解析】可比实例的权利性质应与估算对象的权利性质相同,当不相同时,一般不能作为可比实例。如果估价对象是出让土地使用权的房地产,则允许选用划拨土地使用权的房地产则是错误的。
房地产估价市场比较法习题
房地产估价市场比较法习题
1、为了评估某宗房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：
上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。
2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。
以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
2、为了评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价格与成交日期
格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1、因素2、因素3各占50%、30%、20%。
房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
求该写字楼的价格。
第六章市场比较法课堂练习
一，选择题1.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。
自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元／m2。
A．3868.92 B．4000.00 C．4072.54 D．4286.892.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500万元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）万元/m2。
A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.373.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。
则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元／m2。
A．2938 B．2982 C．3329 D．33794.按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。
若改为直接比较判定，将出现（）的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.9335.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。
土地估价市场比较法例题
市场比较法作业又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。
2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。
该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。
又知1m2=10.764平方英尺。
试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。
解：（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价()()())(2162653%05.11%11720000%11720000960000121212元=+⋅++++=甲单价=2162.65（元/m 2） 乙单价=300×8.5=2550（元/m 2） 丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m 2） （2）计算比准价格比准价格甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.019510065.216227123m 元=+⨯+⨯-⨯⨯= 比准价格乙()())/(34.2856102100%2.11%0.111001002550275m 元=⨯+⨯+⨯⨯=比准价格丙())/(22.2762105100%2.11100100270026m 元=⨯+⨯⨯=（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m 2）上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。
2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。
以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
土地估价市场比较法例题
市场比较法作业又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。
2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。
该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。
又知1m2=10.764平方英尺。
试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。
解：（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价()()())(2162653%05.11%11720000%11720000960000121212元=+⋅++++=甲单价=2162.65（元/m 2） 乙单价=300×8.5=2550（元/m 2） 丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m 2） （2）计算比准价格比准价格甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.019510065.216227123m 元=+⨯+⨯-⨯⨯= 比准价格乙()())/(34.2856102100%2.11%0.111001002550275m 元=⨯+⨯+⨯⨯=比准价格丙())/(22.2762105100%2.11100100270026m 元=⨯+⨯⨯=（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m 2）上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。
2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。
以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
市场比较法例题
表1 地价指数表
年 月
2006 2006 .01 .02 2006 2006 2006. 2007 2007 .10 12 .01 .08 .04 2007 .11
地价 100 101 指数
103
109
111
112 119
122
③容积率修正已有相应的系数修正表。
④确定区域因素和个别因素的条件指数。 根据题目条件，表中数字为待估地块与案 例地块比较的结果，即分别以案例地块区域和 个别条件为100，待估地块与各案例地块分别 相比，数字为正表示待估地块优于案例地块， 即因素条件大于100。又因本题中区域因素个 别因素中又分别包含多个因子，因此这两个因 素的因子修正应当先求和再修正。
⑤计算各案例地价修正后的价格。
情况 修正 期日 修正 容积率 修正 区域因 素修正 个别因 素修正
A：1200*100/100*122/109*1.8/2.4*95/100*98/100 =937.84（元/m2） B：1300*100/100*122/111*1.8/2.4*95/100*98/100 =997.68（元/m2 ） C：1400*100/100*122/119*1.8/3.0*105/100*105/100 =949.44（元/m2 ） D：1000*100/100*122/103*1.8/1.8*95/100*92/100 =1035.23（元/m2 ）
⑥确定待估地块单价。 因为上述4个试算价格差别不大，采用算术平均 法得待估地块单价为： 1/4（A+B+C+D）=980.05（元/m2）
待估土地 住宅 评价期日 2007.11.2 ？求算 2 0 0 0 0 0 0
比较案例 A 住宅 2006.10.5 1200 元/m 3 -2% -1% -2% -2% +3% -3%
市场比较法习题
1、为评估某住宅的价格，估价人员在住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：中的三方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日，该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。
试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可以比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价〔如需计算平均值，请采用简单算术平均〕。
2、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（）元/平方米。
A、2000；B、1900；C、2100；D、1905。
3、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%；D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%。
4、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（）。
A、1.05；B、0.95；C、0.98；D、1.03。
5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060B、0.940C、1.060 D、1.064一、单项选择题（共15小题，每小题1分。
每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1 、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。
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市场比较法应用练习题
一、选择题
1、市场法的理论依据是( B )
A、适合原理
B、替代原理
C、最高最佳使用原则
D、均衡原理
2、比准价格是一种（ A ）
A、公平市价
B、评估价格
C、市场价格
D、理论价格
3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本
身是否正常的修正.
A、交易实例
B、可比实例
C、估价对象
D、标准化实例
4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A ）调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修
正系数为（ D ）。
A、0.060
B、0.940
C、1.060
D、1.064
6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ B ）元/m2。
A、2290.91
B、2326.41
C、2344.16
D、2308.66
7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，
则其依据为( D )。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％
D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响
幅度为2.04％
8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情
B、政府协议出让
C、购买相邻地产
D、设立抵押的房地产
9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ A ）
A、高
B、低
C、相等
D、无法确定
10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ D ）
A、繁华程度高
B、集聚规模大
C、交通条件好
D、公共配套设施状况好
11、市场比较法的间接比较法是以（ B ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价
格。
A、标准宗地
B、待估宗地
C、类似宗地
D、比较宗地
12、若选择的比较交易案例成交地价为580元/平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为（ D）元/平方米。
A、515.3
B、532.6
C、635.4
D、652.8
以下为多选
13、在市场比较法中进行因素修正时，下列说确的有（ BC ）
A、宗地的面积与土地利用效果无关
B、宗地的形状影响其利用效果
C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律
D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于
其他区域的地块价格。
14、区位状况比较修正的容包括（ ABE ）修正。
A、繁华程度
B、临街状
况
C、容积率
D、使用年限
E、
周围环境
15、运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件
（ ABD ）。
A、使用性质相同
B、地点相近
C、价格相同
D、交易日期与估价时点相近
16、类似房地产是指在（ ABD ）等方面，与估价对象房地产相同或类似。
A、用途
B、所处区域
C、使用年限
D、建筑结构
17、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。
A、3214
B、3347
C、3367
D、3458
二、计算题
1、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：
上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。
2002年6月1日至2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨1.5%。
以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
解：可比实例交易情况修正系数：
A ：100/100-2=100/98 B:100/100+1.5=100/101.5 C:100/100+0=100/100
99
10010010010310010093%5.119810038005
⨯
⨯⨯⨯+⨯⨯=）（比准价格A
=3809.77元/m 2
10093100100100
4100101.598100102100
=⨯⨯⨯⨯⨯比准价格B
2
3758.15/m =元
10093100100100
3950100979999102
=⨯⨯⨯⨯⨯
比准价格C
2
3788.24/m =元
(3809.773758.153788.24)3=++÷比准价格
23785.39/m =元
所以房地产2003年10月1日的正常价格2
3785.39/m =元
2、为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选
了了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：
上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。
从2002年1月1日到2002年6月31日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1％。
试利用上述资料估算该写字楼2002年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
解：
比准价格A=5000×100/102×（1+1%）^4×100/99=5152.53（元/m2）
比准价格B=5200×100/98×（1+1%）^4×100/103=5360.75（元/m2）
比准价格C=4900×100/97×（1+1%）^3×100/101=5153.08
（元/m2）
待估价格=（5152.53+5360.75+5153.08）/3=5222.12（元/m2）所以该写字楼2002年10月31日的正常单价5222.12（元/m2）
3、为评估某写字楼2002年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
（1）可比实例的成交价格与成交日期
可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2001年11月1日到2002年6月1日平均每月比上月上涨1.2％，2002年6月1日至2002年10月1日平均每月比上月上涨1.8％。
（4）房地产状况分析判断
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍，房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2002年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）
解：
比准价格A
6000/1.03*100/(0.6*102+0.25*97+0.15*106)*(1+1.2%)2*(1+1. 8%)4=6322元
比准价格B
5800/0.99*100/(0.6*104+0.25*99+0.15*102)*(1+1.2%)4*(1+1. 8%)4=6442 元
比准价格C：
6210/1.02*100/(0.6*100+0.25*105+0.15*97)*(1+1.2%)*(1+1.8 %)4=6469元
比准价格=（6322+6442+6469）/3=6411元
所以该写字楼2002年10月1日的正常市场价格为6411元。