2014电大《房地产法》期末试题及答案
2014电大《房地产法规》形成性考核册答案
2014电大《房地产法规》形成性考核册答案作业一一、填空1.房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系及房地产管理关系。
2.主要包括宪法、房地产法律、国务院发布的房地产法规、决议和命令、最高人民法院的文件、国务院各部、委发布的命令、指示和规章、地方政权机关发布的房地产管理法规。
二、名词解释1.房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理过程中发生的房地产之间的权利义务关系。
2.土地征用是指国家和政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。
3.安置补助费是指用地单位对被征地单位安置因征地所造成的多余劳动力而支付的补助金额。
三、简答题1.（一）联系相同点：都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方利用；都不影响国家对出让和转让土地的所有权。
联系：土地使用权的出让是转让的前提，使用权的转让促进出让市场的发展和繁荣。
（二）区别1、土地使用权的出让是创设财产权的行为，即在出让之前，该权利并不存在。
转让是转移财产权的行为。
2、法律关系的主体不同：出让的主体一方是土地的所有者，另一方是土地的使用者；转让的双方都是使用者。
3、出让金与转让费的构成和反映的关系不同。
出让金主要是地租，转让费包括出让金、投资还有利润。
2.（1）社会公共利益的需要（2）双方协商并经有关部门批准，可以变更合同。
（3）由于一方违约，致使出让合同没有必要履行。
（4）土地灭失四、论述题房地产转让，转让人应持有合法取得的土地使用权证书；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
被转让的房地产权利属于可依法转让的类型并具备依法转让的条件。
五、案例分析：(1)宏达公司与环宇公司所签房地产转让合同无效。
(2)双方应互相返还房屋及钱款。
(3)因环宇公司存在过错，所以还应对宏达公司为此所遭受的利息、装修费用等损失承担赔偿责任。
作业二一、不定项选择1.ACDE2.BD3.ABE4.A5.ACE二、名词解释1.狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上的统一体。
高等教育自学考试房地产法真题2014年4月
高等教育自学考试房地产法真题2014年4月(总分：100.00，做题时间：150分钟)一、课程代码：00169(总题数：1，分数：0.00)二、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）(总题数：30，分数：30.00)1.从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征是（分数：1.00）A.基础性√B.支配性C.风险性D.排他性解析：2.依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，出让取得教育、科技、文化用地使用权的最高年限为（分数：1.00）A.30年B.40年C.50年√D.70年解析：3.住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体，除信用等级高的个人可以上浮外，单笔最高额度为人民币（分数：1.00）A.20万元B.30万元C.40万元√D.50万元解析：4.房地产信托融资中，信托公司运用信托资金主要采取的信托方式中不包括（分数：1.00）A.贷款信托B.股权信托C.财产权信托D.人格权信托√解析：5.《房屋登记办法》要求房屋登记机构自受理国有土地范围内房屋所有权登记申请之日起一定时间内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定，该时间是（分数：1.00）A.10个工作日B.15个工作日C.30个工作日√D.60个工作日解析：6.划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的，应申请（分数：1.00）A.初始登记√B.转移登记D.异议登记解析：7.下列建设用地使用权流转属于土地一级市场的是（分数：1.00）A.建设用地使用权入股√B.建设用地使用权转让C.建设用地使用权出租D.建设用地使用权抵押解析：8.根据我国《土地管理法》的规定，行使征收土地审批权的政府机关至少应是（分数：1.00）A.乡级人民政府B.县级人民政府C.市级人民政府√D.省级人民政府解析：9.按照国家规定，需要有关部门批准或核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发（分数：1.00）A.建设项目用地呈报说明书B.选址意见书√C.项目规划书D.土地利用总体规划书解析：10.对于经营性房地产开发用地，建设用地使用权合同设立的方式是（分数：1.00）A.国有建设用地使用权出让√B.国有土地出租C.国有土地使用权作价出资D.建设用地使用权划拨解析：11.国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁，短期租赁的年限一般不超过（分数：1.00）A.1年B.3年C.5年√D.10年解析：12.《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了征收补偿的责任主体是（分数：1.00）A.建设单位B.人民政府√C.财政部门D.住房和城乡建设管理部门解析：13.根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业必须有一定金额的注册资本，该金额最低为（分数：1.00）B.100万元√C.1000万元D.5000万元解析：14.下列关于房地产开发企业资质等级条件的表述中，符合一级资质的是（分数：1.00）A.注册资本5000万元以上√B.从事房地产开发经营时间3年以上C.近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上D.连续3年建筑工程质量合格率达到100％解析：15.《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程电气管线的最低保修期限为（分数：1.00）A.1年B.2年√C.3年D.5年解析：16.下列关于工程款优先受偿权规则的表述中，不正确的是（分数：1.00）A.承包人的工程款清偿不仅优先于普通债权，而且优先于以该工程设定的抵押权B.工程款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房全部或大部分款项的商品房买受人√C.优先受偿的工程款不仅包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项，也包括发包人违约所造成的承包人的利息损失或违约金D.优先权行使的期限为6个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算解析：17.根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产交易的形式不包括（分数：1.00）A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产租赁D.房地产经纪√解析：18.根据《城市房地产管理法》的有关规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由（分数：1.00）A.全国人大规定B.国务院规定√C.住房和城乡建设部规定D.国土资源部规定解析：19.房屋转租中，因承租人的原因，出租人有权解除合同的情形为（分数：1.00）A.未经出租人同意，承租人擅自转租√B.虽经出租人同意，承租人转租给第三人，但未向房屋所在地房屋管理部门备案C.出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议D.因承租人拖欠租金，但次承租人请求代承租人支付欠付的租金解析：20.下列关于房屋承租人行使优先购买权的表述中，正确的是（分数：1.00）A.出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，在合理期限内通知了承租人，承租人有以同等条件优先购买房屋的权利√B.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人的优先购买权优先于房屋共有人C.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在5日前通知了承租人，承租人虽未参加拍卖，人民法院应当认定承租人仍然享有优先购买权D.出租人将房屋出卖给其兄弟，承租人若行使优先购买权，人民法院应当支持解析：21.下列关于规制商品房销售广告的表述中，不正确的是（分数：1.00）A.预售房地产，未取得该项目预售许可证的，不得发布广告B.涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积C.涉及销售价格的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限D.广告中含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺√解析：22.职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的（分数：1.00）A.5％√B.7％C.10％D.12％解析：23.关于经纪机构从事房地产代理活动的表述中，正确的是（分数：1.00）A.必须以被代理人的名义从事代理活动√B.可以以被代理人的名义也可以以自己的名义从事代理活动C.必须以自己的名义从事代理活动D.不得超越代理权限，但对被代理人有益的，对被代理人有约束力解析：24.下列关于土地增值税征税范围的选项中，正确的是（分数：1.00）A.有偿转让国有土地使用权√B.有偿转让集体土地使用权C.以继承方式取得的国有土地上的房屋D.以赠与方式取得的国有土地上的房屋解析：25.“依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。
2014电大《房地产法》最新题库试题及答案(案例分析题)
2014电大《房地产法》最新题库试题及答案（案例分析题）案例分析题（合计 6 题）1．2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。
合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。
乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。
此后，乙公司按期交租。
2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。
但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。
从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。
2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。
问题：（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?（3分）（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?（2分）（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?（3分）（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?（2分）答：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。
根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。
根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。
电大《房地产法》期末考试复习资料
房地产法土地使用权的终止1.因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满而终止。
2.土地使用期限届满前，因国家需要收回，根据情况给予补偿。
3.因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被强收。
4.因土地的灭失而导致土地使用权的终止。
发包方的权利：发包的权利、监督的权利、处理的权利、法律行政法规规定的其他权利发包方的义务：维护土地承包方的土地承包经营权；尊重承包方的生产经营自主权；为承包方提供必要服务；组织农业基础设施建设；法律行政法规规定的其他义务。
承包方的权利：土地承包经营权；土地承包经营权的流转；承包地被占用、征用时依法获得补偿的权利；法律行政法规规定的其他权利。
承包方的义务：维持土地农业用途；保护和合理利用土地；法律行政法规规定的其他义务。
土地承包经营权流转原则1.平等协商自愿有偿，任何组织和个人不得强迫或阻碍承包方进行土地承包经营权流转。
2.不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。
3.流转的期限不得超过承包期的剩余期限。
4.受让方须有农业经营能力。
5.在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
土地用途管制制度的原则1.严格保守基本农田，控制非农业建设占用农用地。
2.提高土地利用率。
3.统筹安排各类各区域用地。
4.保护和改善生态环境，保证土地的可持续利用。
5.占用耕地与开发复垦耕地相平衡。
基本农田保护区制度的内容：①需要占用基本农田应报国务院批准；②实行基本农田补充制度；③禁止破坏基本农田；④实行基本农田地力等级评定制度；⑤实行基本农田保护责任书制度。
基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
应划入基本农田保护区来加强管理的耕地：①经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；③蔬菜生产基地；农业科研、教学试验田。
2014电大本科房地产法考试第一套答案
《房地产法》第一套试题一。
单选题（共20题,共40分）1。
权属登记管理的根本利益和出发点是（C）.A。
保护房地产使用人的合法权益B。
保护房屋租赁人的合法权益C。
保护房地产权利人的合法权益D.保护房地产权利人和租赁人的合法权益★答题分析:C。
见《城市房屋权属登记管理办法》第1条。
2. 下述各项中，不属于土地使用权划拨的特征的是（D)A .土地使用权划拨是一种具体的行政行为B.土地使用权划拨是一种无偿的行为C.地使用权可以是有期限的,也可以是无限期的D.划拨的土地使用权,可以转让、出租、抵押★答题分析:D。
土地使用权划拨的特征的是土地使用权划拨是一种具体的行政行为；土地使用权划拨是一种无偿的行为；土地使用权可以是有期限的，也可以是无限期的。
3。
天红房地产开发公司于1995年7月1日以出让方式获得某市一国有土地的使用权,使用年限为40年。
经开发建成商品房后，1999年7月1日将该房屋一并转让给大洋公司,大洋公司将其作为职工宿舍分配给职工居住.李某于2000年1月1日搬入新居，李某此时对该土地的使用年限为（C）A.40年B.70年C. 35年零6个月D.36年★答题分析：C。
国有土地使用权的期限以土地出让合同记载的期限为准。
通过出让方式取得国有土地使用权的人又以转让方式或开发方式利用该土地使用权的，后续土地使用权人的使用权的实际使用期限仍应以土地使用权出让合同记载的起算时间计算其土地使用权使用时间4。
下列项目需要占用农业地,需要向国务院办理审批农用地转批手续的是:（A)A。
国务院批准的建设项目B.村政府为村民修一个文化娱乐中心C.设区的市级政府批准的大型管线工程D。
占用土地超过70公顷★答题分析：选A.根据《土地管理法》第44条规定,省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准.5. 福首村位于甲区的近郊，经济比较发达，村办企业已经有几十家,现在有下列用地需求，其中可以使用集体土地的有:（A）A.村里的副产品加工厂想扩大自己的厂房B.村民王某将原有房屋出卖，想再申请一处宅基地建住房C。
电大期末考试 最新备考题库房地产法
房地产法试题及答案一、单项选择题1．房地产交易是指房地产转让，房屋租赁和（ C）的。
A．房屋抵押 B．土地买卖C．房地产抵押D．房地产买卖2．批准征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的机构是（ A A．国务院 B．地方人民政府C．土地行政主管部门D．建设行政主管部门3．以有偿出让方式取得土地使用权的，欲转让该土地的不符合的条件是（ B）A．按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书B．按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20% C．按照出让合同的约定进行投资开发，属于成片开发土的，形成工业用地或者其他建设用地D．按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工作的，完成开发投资总额的25%以上4．以下不属于土地使用权抵押的生效要件的是（B ）A．设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或使用权人B．设定土地使用权抵押的必须是行政划拨的土地使用权C．设定抵押必须由抵押人与抵押人签订抵押合同D．抵押必须办理登记5．依照《土地管理法》规定，临时使用土地（D ）A．期限一般不超过1年B．期限一般不超过3年C．可以按照临时使用土地的性质、用途进行开发使用D．不得在临时用地上修建永久性建筑物6．城市总体规划与土地利用总体规划之间的关系突出体现在（B ）A．禁止开垦区规模B．建设用地规模C．土地开垦区规模D．基本农田保护区规划7．住房部分产权是指城镇居民对按（ A）购买的公房享有的权利。
A．标准价B．市场价C．成本价D．政府指导价8．房地产权属登记是指房地产主管部门代表政府对房地产（C ）以及由此产生的房地产他项权利依法确认房地产权归属关系的行为。
A．所有权B．使用权C．所有权和使用权D．所有权或使用权9．对无正当理由闲置（ B）以上不用的公有住房，房屋产权人可以收回其使用权。
A．3个月B．6个月C．1年D．2年10．按照《城市房地产开发经营条例》的规定，房地产开发企业的注册资本为（A ）A．100万元以上B．200万元以上C．300万元以上D．500万元以上11．因房地产中介服务人员的过失而给当事人造成经济损失的，由（B ）承担赠偿责任。
电大房地产法期末考试试题及答案
第一章概述二、单选题1、《城市房地产管理法》于（B）起施行。
A 1994年1月1日B 1995年1月1日C 1996年1月1日D 1997年1月1日2、下列制定房地产法规的有权主体是（C）A 最高人民检察院B 公安部C 国务院D 北京市人民政府三、多选题1、房地产法调整下列哪些关系ABCDA开发关系B交易关系C物业管理关系D房地产管理关系2、房地产业是从事房地产（）的产业：ABCDA开发B经营C管理D服务3、我国房地产法的渊源主要包括：ABCDA宪法B国务院的行政法规、命令C最高人民法院的文件D地方各级政府颁布的房地产管理法规4、下列哪几种情形适用或者参照适用《中华人民共和国城市房地产管理法》(ABCD )A在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发的B在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内,从事房地产交易的C 对中华人民共和国城市规划内国有土地范围内,实施房地产管理的D在城市规划区外的国有土地范围内取得开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理的[答案及注释]ABCD,参见《城市房地产管理法》2条和第71条。
判断题：1.房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。
（√）2.房地产法调整的对象包括房地产开发关系、交易关系、物业管理关系及房地产管理关系。
（√）3.房地产法的体系是指构成房地产法的各部门之间的有机联系的整体。
（√）第二章房地产法律关系一、单选题1、以下关系中属于民事性质房地产关系的是（D）A 土地征用B 房屋拆迁C 房产税征收D 房屋租赁2、房地产交易的形式不包括（B）A 房地产转让B 房地产开发C 房地产租赁D 房地产抵押3、房地产法律关系是法律调整的（C）A 对象B 原因C 结果D 目的三、多选题1、依照房地产法律关系调整对象的不同，房地产律关系可分为（ABCD）A 开发法律关系B 交易法律关系C 物业管理法律关系D 房地产法律关系2、房地产法律关系的主体ABCDA 管理主体B 开发主体C 交易主体D 服务主体3、房地产服务主体包括ABCDA 交易所B 评估事物所C 经纪人D 物业管理公司4、房地产法律关系的客体包括（ABC）A 房屋B 土地C 行为D 人身利益5、我国的房地产管理机构包括（ABD）A 国务院B地方人民政府C税收行政管理部门D土地行政管理部门6、根据我国《城市房地产管理法》的规定,该法所称房地产交易包括下列哪些内容(ABD )A房地产转让B房地产抵押C房地产开发D房屋租赁[答案及注释]ABD,参见《城市房地产管理法》第2条第3款。
2014年 国家开放大学 房地产法规
第一章---第六章单项选择题25题，多项选择题5题，简答第1题单选题 (3分) 在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为A 农用地、建设用地、未利用地B 农业用地、工业用地、建筑用地C 农用地、建筑用地、荒山荒地D 农业用地、工业用地、建设用地您的答案：A参考答案：A第2题单选题 (3分) 在地方权限范围内，行使征收土地批准权的机关是A 中央人民政府B 省级人民政府C 地市级人民政府D 县级人民政府您的答案：B参考答案：B第3题单选题 (3分) 征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的须由相关机关批准，该机关是A 国务院B 省级人民政府C 县人民政府D 镇人民政府您的答案：A参考答案：A第4题单选题 (3分) 下列建设用地中，不能通过行政划拨的方式取得土地使用权的是( )A 住宅用地B 城市基础设施用地C 社会公用事业用地D 军事用地您的答案：A参考答案：A第5题单选题 (3分) 依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国工业用地使用年限最高为( )A 20年B 30年C 50年D 70年您的答案：C参考答案：C第6题单选题 (3分) 征收基本农田以外的耕地不足35公顷的，由( )A 国务院批准B 省、自治区、直辖市人民政府批准C 市级人民政府批准D 县级人民政府批准您的答案：B参考答案：B第7题单选题 (3分) 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人在补偿方式上( )A 应当采取货币补偿B 应当采取房屋产权调换C 既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换D 县政府必须提供改建地段房屋您的答案：C参考答案：C第8题单选题 (3分) 某村为修建村公共设施，占用了本村甲村民小组所有的土地，则该土地所有权归( )A 村民委员会B 国家C 甲村民小组D 该公共设施的管理者您的答案：C参考答案：B第9题单选题 (3分) 下列对房地产法律关系的要素的表述中，正确的是( )A 国家机关只能是管理主体B 土地使用者依法转让的土地所有权是客体C 对房屋的权属确认行为不是客体D 主体享有的权利和承担的义务是房地产法律关系的内容您的答案：D参考答案：A第10题单选题 (3分) 下列对房地产法律关系的要素的表述中，正确的是( )A 国家机关只能是管理主体B 土地使用者依法转让的土地所有权是客体C 对房屋的权属确认行为不是客体D 主体享有的权利和承担的义务是房地产法律关系的内容您的答案：D参考答案：A第11题单选题 (3分) 根据《城乡规划法》规定，在城市规划区进行建设需要申请用地的，应当依法向城市规划行政主管部门申请取得( )A 选址意见书B 建设用地规划许可证C 建设工程规划许可证D 建设用地土地使用权证您的答案：B参考答案：B第12题单选题 (3分) 我国土地的基本国策是( )A 实行国有土地有偿使用制度B 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地C 建立土地统计制度D 实现土地管理的科学化和规范化您的答案：B参考答案：B第13题单选题 (3分) 土地使用权的内容中不包括( )A 所有权B 使用权C 收益权D 处分权您的答案：A参考答案：A第14题单选题 (3分) 根据《土地管理法》规定，在土地征用中，应报请国务院批准征用的基本农田以外的耕地的面积是( )A 超过35公顷的B 超过50公顷的C 超过70公顷的D 超过75公顷的您的答案：A参考答案：A第15题单选题 (3分) 下列关于乡（镇）村建设用地的表述中，正确的是( ) A 乡镇企业用地的审批权由乡（镇）级人民政府行使B 乡镇企业用地的审批权由县级人民政府行使C 为乡（镇）村公益事业建设需要使用土地的，可以收回集体土地使用权，无需补偿D 农村村民出卖、出租住房后，可以再申请宅基地您的答案：B参考答案：B第16题单选题 (3分) 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第31条规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担责任的方式中不包括( )A 赔偿责任B 刑事责任C 治安管理处罚D 行政训诫您的答案：D参考答案：D第17题单选题 (3分) 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人在补偿方式上（）A 应当采取货币补偿B 应当采取房屋产权调换C 既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换D 房屋租赁您的答案：C参考答案：C第18题单选题 (3分) 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定，实施房屋征收应当（）A 先搬迁，后补偿B 先补偿，后搬迁C 边搬迁，边补偿D 先征收，后补偿您的答案：B参考答案：B第19题单选题 (3分) 在我国，土地使用权（）A 不得转让或抵押B 可以转让或抵押C 可以转让不能抵押D 不能转让可以抵押您的答案：B第20题单选题 (3分) 被拆迁人，是指被拆迁房屋的（）A 所有人权人B 使用人C 租赁人D 抵押权人您的答案：B参考答案：B第21题单选题 (3分) 征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的( )A 4—8倍B 4—10倍C 6—8倍D 6—10倍您的答案：D参考答案：D第22题单选题 (3分) 拆迁房屋必须取得( )A 拆迁许可证B 国有土地使用权证C 建设用地规划许可证D 建设项目批准文件您的答案：A参考答案：A第23题单选题 (3分) 由国务院批准征用基本农田以外的耕地是指超过（）A 20公顷的B 25公顷的C 30公顷的D 35公顷的您的答案：B参考答案：D第24题单选题 (3分) 土地使用权可因多种情况而终止，但以下终止原因中例外的是（）A 土地使用权出让合同规定的使用期限届满B 国家因为社会公共利益的需要而提前收回土地使用权C 土地灭失D 土地使用者发生变更参考答案：C第25题单选题 (3分) 房地产开发用地是指开发用地的（）A 所有权B 使用权C 占有权D 经营权您的答案：B参考答案：B第26题多选题 (5分) 地产转让可通过下列方式实现( )A 买卖B 赠与C 以房地产作价入股D 房屋抵押您的答案：AB参考答案：ABC第27题多选题 (5分) 下列属于契税征税对象的是( )A 国有土地所有权出让B 国有土地使用权出让C 土地使用权转让D 房屋买卖、房屋赠与、房屋交换您的答案：BCD参考答案：BCD第28题多选题 (5分) 按照土地用途，土地分为（）A 农用地B 建设用地C 未利用地D 已利用地您的答案：ABC参考答案：ABC第29题多选题 (5分) 我国房地产法律体系中专门法包括（）A 农村土地承包法B 担保法C 建筑法D 住宅法您的答案：ACD第30题多选题 (5分) 下列哪些是房屋拆迁补偿的方式( )A 产权调换B 翻建房屋C 作价补偿D 作价补偿和产权调换相结合您的答案：ACD参考答案：ACD第七章----第十二章单项选择题25题；多项选择题5题，第1题单选题 (3分) 房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有（）A 优先购买权B 阻止权C 优惠购买权D 拒绝交租金的权利您的答案：A参考答案：A第2题单选题 (3分) 下列不得设定抵押的房地产是( )A 出让取得的国有土地使用权、B 张某的个人房屋C 我国某名牌大学的教学楼D 某私营企业的国有土地使用权您的答案：C参考答案：C第3题单选题 (3分) 业主大会的执行机构是( )A 物业管理公司B 居民委员会C 业主委员会D 房地产公司您的答案：C第4题单选题 (3分) 下列属于物业管理服务企业义务的是( )A 向房地产行政管理部门提交重大管理措施B 减免业主委员会成员的物业管理费C 为业主提供个性化健康咨询D 定期向全体业主公布管理费用收支账目您的答案：D参考答案：D第5题单选题 (3分) 个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，应该( )A 按相应利率档次执行新的利率规定B 按相应利率档次执行旧的利率规定C 经借贷双方协商确定利率标准D 由金融行政主管部门重新确定利率标准您的答案：A参考答案：A第6题单选题 (3分) 房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有（）A 优先购买权B 阻止权C 优惠购买权D 拒绝交租金的权利您的答案：A参考答案：A第7题单选题 (3分) 房地产抵押合同的生效时间是( )A 签订之日B 登记之日C 履行之日D 约定之日您的答案：B参考答案：B第8题单选题 (3分) 业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日以内( )A 向物业所在地居民委员会备案B 向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案C 向物业所在地区、县级人民政府房地产行政主管部门备案D 向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职您的答案：A参考答案：C第9题单选题 (3分) 召开业主大会会议( )A 应当于会议召开1个月前通知全体业主B 应当于会议召开15日前通知全体业主C 应当于会议召开5日前告知居民委员会D 每位业主应当作好业主大会会议记录您的答案：B参考答案：B第10题单选题 (3分) 依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式：不包括( )A 房地产转让B 房地产抵押C 房地产开发D 房屋租赁您的答案：C参考答案：C第11题单选题 (3分) 我国房产税中依照房屋租金计算缴纳的税率为( )A 1.2%B 12%C 15%D 20%您的答案：B参考答案：B第12题单选题 (3分) 对土地使用权转让合同纠纷，如转让方未依法办理出让审批手续的，( )A 一般应当认定转让合同无效B 应对转让方进行处罚C 应收回转让的土地D 应责令双方解除合同您的答案：A参考答案：A第13题单选题 (3分) 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物( )A 仍属于抵押物B 不属于抵押物C 仍属于抵押物，但要重新办理登记D 应予拆除您的答案：B参考答案：B第14题单选题 (3分) 《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额一定比例的，免征土地增值税，该比例为（）A 30％B 25％C 20％D 15％您的答案：C参考答案：C第15题单选题 (3分) 房地产抵押合同中，抵押人应享有的权利是（）A 要求保全抵押房地产担保价值B 处分抵押权C 优先受偿权D 对抵押房地产的占有、使用和收益权您的答案：D参考答案：D第16题单选题 (3分) 物业管理公司的管理权源于（）A 房地产开发商B 业主的委托C 物业管理公司的章程D 房地产管理部门您的答案：B参考答案：B第17题单选题 (3分) 土地增值税税率采用（）A 比例税率B 二级超额累进税率C 三级超额累进税率D 四级超额累进税率您的答案：D参考答案：D第18题单选题 (3分) 县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登记为（）A 初始登记B 变更登记C 转移登记D 总登记您的答案：D参考答案：D第19题单选题 (3分) 以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件之一是按照出让合同约定已经支付一定比例的土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，该比例是（）A 30％B 50％C 80％D 100％您的答案：D参考答案：D第20题单选题 (3分) 物业管理的核心内容是物业的（）A 共有部分和共同事务B 共有部分C 共有部分和个体事务D 共同事务您的答案：A参考答案：A第21题单选题 (3分) 物业管理服务合同成立后，应在规定的期限内报物业行政管理部门（）A 批准B 审核备案C 审查D 登记备案您的答案：D参考答案：D第22题单选题 (3分) 下列关于土地增值税范围的表述中，正确的是（）A 土地增值税的范围为土地使用权、地上建筑物及其他附着物B 土地增值税的范围仅为土地使用权C 土地增值税的范围为土地使用权和地上建筑物D 土地增值税的范围为地上建筑物及其他附着物您的答案：A参考答案：A第23题单选题 (3分) 下列关于外商投资企业使用土地的表述中，正确的是（）A 外商投资企业对其占有的土地拥有所有权B 外商投资企业对其占有的土地拥有使用权C 外商投资企业对其占有的土地拥有使用权D 外商投资企业使用土地享受超国民待遇您的答案：B参考答案：B第24题单选题 (3分) 《城市房地产管理法》第25条规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金一定比例的土地闲置费。
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2014电大《房地产法》期末试题及答案
一、选择题（每题至少有一个答案是正确的，请将序号填在括号内，多选少选均不得分。
每小题2分，共20分）
1、发生( ABCD )时应当办理房地产权属登记。
A. 房地产买卖
B. 土地使用权转让
C.房地产抵押
D.房地产赠与
2、租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋所在地房管机关( AB )
A.登记
B.备案
C.批准
D.公告
3、居住用地土地使用权出让的最高年限规定为( B )年。
A.90 B .70 C .50 D.40
4、房地产法律关系包含( BCD )等要素。
A.权利
B. 客体
C.内容
D.主体
5、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以
( B )
A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费
B.无偿收回地土使用权
C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费
D.处以20%的罚款
6、变更和解除房地产转让合同的法定事由包括（ABCD ）
A．土地灭失
B．国家强制收回土地使用权
C．国家提前收回土地使用权
D．土地使用权期限届满
7、买卖房地产契税税率为按买价征收( D )。
A、2%
B、4%
C、5%
D、6%
8、土地利用总体规划体系包括( ABD )。
A、全国土地利用总体规划
B、省级土地利用总体规划
C、市级土地利用总体规划
D、县级土地利用总体规划
9、国家建设征用土地的法律特征：（ ABCD ）
A．征地主体的唯一性
B．征地标的的特殊性（集体所用的土地）
C．征地行为的强制性
D．征地条件的补偿性
10、在农村，一户村民只能拥有一处宅基地，若将该处住宅出卖或出租，在申请宅基地的（ A）。
A.不予批准
B.应经县级以上人民政府批准
C.应补交该处宅基地的使用费
D.可以再取得新宅基地的使用权
二、填空题(每空2分，共20分)
1、商业用地的土地使用权出让的期限是40年。
2、国家建设用地有两种方式一种是拨国有土地使用权、另一种是出让国有土地。
3、我国的物业管理大致有两种类型：委托服务型、自主经营型。
4、房地产法律事实的种类包括事件和行为两类。
5、对单位和个人有偿转让土地使用权的增值收益进行征收的税种是土地增
值税。
6、房地产开发项目设计可分为初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段。
三、名词解释(每题5分、共20)
1、抵押（空4行）
是指债务人或者第三人不转移对法律允许抵押财产的占有，而将该财产作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
2、房地产法律关系（空4行）
是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系
3、招标出让（空4行）
是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式
4、契税（空4行）
是在房屋所有权转移登记时，向不动产取得人征收的一种税。
四、简答题(每小题5分，共20分)
1、简述商品房预售的条件（空8行）
答：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、简述我国土地法对土地安置补助费的标准（空8行）
答：（1）安置补助费：征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征和单位平均每人占有耕地的数量计算。
需要安置的农业人口的安置标准，为该耕地被征用前三年平均每亩产值2倍至3倍，但是，安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的10倍。
（2）剩余劳动力的安置
3、简述房地产抵押权对外效力（空8行）
答：（1）优先受偿效力（2）债权范围效力（3）作为抵押物的房地产范围效力
4、简述房地产开发的原则（空8行）
答：（1）符合城市规划的原则
（2）坚持经济效益，社会效益、环境效益相统一的原则
（3）鼓励和扶持建设居民住宅的原则
五、论述题(共10分)
试论述土地使用权出让与转让的关系。
（空10行）
（一）出让与转让的联系：土地使用权出让作为土地使用权转让的一种形式，它们都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿，有期限地让流于另一方利用；土地使用权出让与转让行为均不影响国家对出让，转让土地的所有权。
（二）出让与转让的区别：1、土地使用权出让是创设财产权的行为，而土地使用权转让则是转移财产权的行为；2、法律关系的主体不同；3、出让金与转让费的构成及反映的关系不同。
六、案例题(共10分)
.甲公司于1998年3月16日与某市土地管理局签订土地使用权出让合同，受让该市某立交桥东南侧土地使用权，面积为98792平方米，每平方米地价为315元。
合同还规定，1998年3月底甲公司支付50%的土地出让金，4月底付清全部土地出让金。
1998年4月28日甲公司与乙公司签订了土地使用权转让合同书，约定：将该立交桥东南侧130000平方米土地转让给乙公司，每平方米地价390元；甲公司于1998年7月30日前完成居民拆迁和"三通一平"工作，延误交付土地，按月利率15‰承担预付款的利息；乙公司于合同签订后7日内预付地价80%，余款于7月31日付清，延误付款，一天罚款5000元。
合同签订后，至1998年5月6日，乙公司陆续支付80%的预付款。
但甲公司到1998年7月30日，并未完成居民拆迁和"三通一平"工作，无法交付土地。
1998年9月甲公司因未依法交足土地出让金，所受让的土地使用权被依法收回。
乙公司对此不知情，于11月8日再次催要土地，但此时甲公司早已不再进行拆迁和"三通一平"工作。
经查，甲公司在该立交桥东南侧并无其他土地使用权，其取得的98792平方米的土地使用权规定用途是住宅建设，而且剩余土地出让金一分未付。
问题：
(1)本案中的土地使用权转让合同是否有效?为什么?
(2)本案中甲公司因转让土地使用权应承担哪些责任?
（1）甲公司与乙公司之间的土地使用权转让合同无效，因为甲公司未对该宗土地进行投资开发、利用土地，并且甲公司只取得98792平方米的土地使用权，转让给乙公司为130000，超过了原来面积。
（2）甲公司应返还乙公司已往的地价款，并按时利率15%，承担预付款的利息并承担乙公司其他相应损失。