房地产项目尽职调查大纲
房地产项目尽职调查工作指引(草稿)
房地产项目尽职调查工作指引(草稿)以下为房地产项目尽职调查工作指引的草稿：一、前言为保障投资对象安全，控制投资风险，进行房地产项目投资前一定要进行充分的尽职调查。
我将具体介绍房地产项目尽职调查的工作指引，帮助投资者更好地进行尽职调查。
二、项目立项在确定投资标的后，投资者应该先了解项目的基础情况，包括项目的开发过程、开发商的实力、项目规划、市场概况、土地权证等方面。
三、资质审查投资者应该了解开发商的资质、信誉和业绩等信息，必须进行资质审查，并建议从国家工商、税务、信用记录等多个角度出发进行了解。
此外，开发商的企业文化、组织结构、内部控制体系等方面也需要仔细了解。
四、项目立项风险评估针对项目立项的风险，需要开展风险评估，包括评估项目立项风险、法律集体诉讼风险、市场风险等，并建议采用专业机构进行评估。
五、市场调查报告撰写根据项目规划、项目竞争情况和区域市场概况等方面进行调查，并撰写成调查报告。
六、项目建设进度在尽职调查的过程中，需要了解项目建设进度、项目资金使用情况、政策等信息，并结合实地考察情况进行分析。
七、环保审核环保审核是尽职调查工作的关键环节。
投资者必须全面了解项目的环境保护要求、环保验收情况、环保法规遵从情况等，并建议从环保部门获取具体的环评及验收情况。
八、土地权证及拆迁安置了解项目所涉土地使用权证、土地权利人及权益转移等方面内容，并结合实地考察情况进行评估。
需要了解拆迁安置、拆迁补偿、违法拆迁等方面的情况，并建议采用具有行业经验的专业机构进行尽职调查。
九、项目财务及会计审计在进行尽职调查时，需要对项目的财务状况、资产负债表、利润表、现金流量表、净资产收益率、资金使用效率等进行审计，并建议采用具有行业经验的专业机构进行审计。
十、结论对所涉项目进行全面审查，并根据尽职调查结果进行评估和分析，包括项目的客观情况、潜在的风险、市场表现，最终达成投资决策。
以上为房地产项目尽职调查工作指引的草稿，投资者在进行尽职调查时必须详细了解各方面情况，并结合实地考察情况进行分析。
房地产项目收购尽职调查报告
房地产项目收购尽职调查报告篇一：房地产项目收购尽职调查清单房地产项目收购尽职调查清单一、涉及公司类的文件1.公司营业执照正副本2.公司房地产开发资质证书3.公司章程4.公司历次股东会，董事会决议5.公司的税务登记证6.公司组织机构代码证7.公司的银行开户证明和贷款卡8.公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况9.公司历次的注册和增资的验资报告通过对公司类文件的尽职调查主要是要了解公司法人的现状及历史沿革。
二、涉及开发项目类的文件1.“一书二证”建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证2.国有土地使用权证3.国有土地出让合同及动拆迁补偿合同4.发改委立项文件或可行性方案批复5.施工许可证6.预售许可证7.大产权证或小产权证8.规划审核意见书或规划部门对方案的批复9.项目扩初的批复10.项目各类市政配套部门的征询意见11.项目的方案文本，扩初文本，或施工图12.项目的地质勘探报告13.项目的各类验收报告14.项目面积测绘资料收购项目的报批报建或施工到不同的阶段需提供以上的不同文件，由浅到深到细。
通过以上文件的尽职调查主要是了解：1.项目土地取得的来源及合法性，土地使用的时间和原始土地价格的多少，及并结合财务调查了解土地款项的支付情况2.项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标3.依收购项目进展到不同的阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整，是否合法4.如项目工程已实际开工，应了解项目工程的图纸、开工审批手续及政府质检部门阶段的验收报告和工程档案必需的文件图纸，以确保今后竣工验收的合规性。
三、涉及财务类的资料1、涉税文件：发票申领采购的文件和税收优惠、财政奖励类的文件；2、公司历年的报表及审计报告；3、公司的所有账本，包括：总账、明细账、现金日记账、成本台帐等；4、银行及非金融机构贷款的明细；5、对外担保的明细；6、开户银行的明细；通过财务类文件的尽职调查主要有以下几个方面的作用：1、了解注册资本和历次增资的情况，检查注册资金的到位情况；2、了解企业的资金流向，重点检查往来款、应收应付款的情况；3、了解各类合同款项的支付情况，预测和计算履行合同还应支付的款项；4、详细检查进入成本或存货类科目的发票的合法性、合规性，避免税务的风险；5、检查企业涉税事项：税金是否依法足额缴纳，是否存在税务风险。
房地产项目尽调
房地产项目尽调一、资料收集篇1.公司基础资料借款人、担保人、项目公司、所投资的标的公司及其他相关公司2.项目基础资料项目简介、相关政策性文件、批复性文件发改委立项批复、可研批复、环评能评等、证照性文件如房地产四证、预售许可证、可研报告、土地出让合同、出让金发票、契税完税凭证、工程款付款回单、评估报告、开工报告、竣工验收报告3.引申相关资料（1）项目所在地相关政策,如房地产企业所在地预售资金监管、限购政策、土地出让、涉税政策等相关规定（2）涉及抵质押的权属性文件,抵质押合同及其他证明材料（3）涉及公司特殊类型的批复或特殊证照性文件如房地产开发资质（4）涉及公司运营的重要供货合同、销售合同、总包分包合同、重大融资性合同及资金往来凭证（5）涉及财务报表上大额科目和可疑科目的证实性材料,如其他应收、其他应付、资本公积、存货、投资性房地产、现金流量表中-与其他经营活动有关的现金流入/流出等（6）涉及过程把控的证实性文件,如领取营业执照之前的公司章程、验资报告、股权转让协议等,项目是否按期进行的开工批复等（7）涉及投资标的资产的基础性文件（8）其他或有事项如担保、诉讼等,股东借款或股东个人以公司名义对外负债（9）…….二、现场尽调篇除结合尽调指引收集相关资料外,对以下事项予以关注：（1）了解项目所在城市的经济实力,各辖区的经济定位如商业区、老城区、办公区、住宅区、新建开发区等等；（2）了解项目所在地区居民收入情况、购买力和购房需求；（3）确定项目位置,查看周边环境特点住宅项目关注周边生活设施、环境、相关教育、公共等等配套,商业项目关注所在区域的经济定位以及周边配套,项目地块四至范围；（4）查看项目规划图,了解项目定位；（5）若涉及拆迁,需了解拆迁进度、难度及解决措施；（6）与项目公司相关负责人主要是工程与财务进行沟通,了解工程施工计划、进展,了解财务安排主要了解其他融资安排的规模、期限以及成本、自有资金到位情况等等；（7）了解项目周边地价、房地产项目当前售价、周边可比项目售价及历史走势；（8）工地现场查看项目进度情况,核实是否与企业提供的相关进度说明一致、是否与企业总投和已投数据相匹配；（9）查验项目证照是否完备、项目原件与企业提供的复印件或电子版是否一致,查验企业提供的项目介绍、可研报告、评估报告与证照批复的内容是否相互对应；（10）房地产企业提供的销售数据、网上备案数据及预售证原件列示的可售面积相比对；（11）查验土地出让合同、出让金发票、契税完税凭证原件,核对彼此是否一一对应,查验工程款付款回单并与已投资数据相比较；（12）按照要求,现场查验资料并作收集；（13）与公司财务负责人进行座谈,确认其财务需求,以便完善项目交易方案；（14）向当地银行或其他主体了解房地产企业及项目情况企业和项目认可度、声誉等;注：现场调查应随时拍照,对于证照凭证查验、工地现场调查等均需拍照留底;三、报告撰写篇1.交易结构（1）信托要素完整、各个交易主体定位清楚（2）涉及主动管理或是第三方参与监管,务必确认所述条款的可行性,并得到客户确认（3）交易结构简介表述逻辑清晰2.公司分析融资人、担保人、项目公司等（1）公司基础信息（2）基本情况主营业务、主要项目、规模,所在地,人数,行业地位（3）历史沿革（4）组织架构（5）治理机制（6）管理团队介绍尤其是投资管理公司或是管理团队较为突出的公司（7）主要供货方、销售方介绍（8）发展前景评价（9）财务情况分析集团公司务必同时分析合并和本部报表总体资产、负债、资产负债结构、权益规模、增长分析大额、可疑的单独科目分析核心数据行业比较分析到期债务分析盈利能力分析现金流分析,尤其是经营性现金流分析信用情况分析,了解各个银行授信情况,尤其是代理推介银行的授信情况（10）总体评价3.标的项目分析篇（1）项目背景（2）项目概况（3）项目审批情况及相关证照（4）项目所在地供需分析、项目定位及周边可比项目比较（5）项目投资进度和时间进度安排（6）项目自有资本金比例分析（7）项目投入产出分析（8）项目现金流预测（9）敏感性分析（10）特殊项目分析地产项目的去化率、当地经济、人口环境,配套,周围项目比较分析等4.风险分析至少包括合规、信用和流动性风险分析。
房地产项目法律尽职调查报告
房地产项目法律尽职调查报告房地产项目法律尽职调查报告一、引言本报告旨在对于所提供的房地产项目进行全面的法律尽职调查，以确保投资者的利益，避免潜在的法律风险和纠纷。
该调查基于公开可获取的信息和数据进行，并依据相关的法律法规和政策。
二、调查范围和方法本次调查的范围包括项目的土地使用权、建设许可、规划许可、环保评估、税务合规、劳动关系等方面。
调查方法包括但不限于文献查阅、现场调查、访谈和问卷调查等。
三、调查结果与分析1、土地使用权根据调查，该项目所使用的土地已取得国有土地使用权证，土地用途为商业和住宅。
土地使用权证载明了一系列权利和限制，如使用年限、用途、容积率等。
投资者在购买房产时需注意这些限制，以避免可能的纠纷。
2、建设许可项目已获得建设工程规划许可证，证载信息包括建设规模、建筑方案等。
此外，项目还获得了建筑工程施工许可证，意味着项目在建设过程中遵循了相关法规和政策。
3、规划许可项目已获得相关规划部门的规划批准，规划用途为商业和住宅。
规划批准书载明了一系列规划条件，如用地规模、建筑高度、建筑密度等。
投资者需关注这些规划条件，以便了解项目的基本情况和潜在的投资风险。
4、环保评估项目已通过环保部门的环保评估，评估结果表明项目在环保方面符合相关法规和政策。
投资者在投资该项目时，可以相对放心项目在环保方面的合规性。
5、税务合规项目的税务合规情况良好，已按照相关税法规定缴纳了各项税费。
投资者在购买房产时可以安心，避免了潜在的税务风险。
6、劳动关系项目的员工均已签订劳动合同，并按照规定缴纳了各项社会保险费用。
这意味着项目的劳动关系相对稳定，投资者无需担心员工的劳动纠纷问题。
四、结论与建议根据上述调查结果，该房地产项目在土地使用权、建设许可、规划许可、环保评估、税务合规和劳动关系等方面均符合相关法规和政策。
投资者在购买该项目时可以相对放心，但仍然需要注意项目的具体情况和潜在风险。
建议投资者在购买前仔细阅读相关文件，了解项目的各项规定，以确保自身的合法权益。
房地产项目尽职调查清单
房地产项目尽职调查清单房地产项目尽职调查清单尽职调查是在房地产项目投资决策中至关重要的一步，它旨在全面了解和评估项目的各个方面，从而为投资者提供决策依据。
本为您提供了一份详尽的房地产项目尽职调查清单，包括以下章节：一、项目背景和基本信息1. 项目名称与地址2. 开辟商背景和信誉评估3. 项目规模及建造面积4. 项目土地权属和使用权情况5. 周边环境和基础设施情况二、市场调查与竞争分析1. 当地房地产市场概况2. 目标市场和群体分析3. 类似项目的竞争情况与分析4. 控制区域和政府规划政策三、项目可行性分析1. 市场需求分析和预测2. 项目定位和市场定位3. 项目销售策略和价格策略4. 风险评估与规避策略四、土地与建造技术尽职调查1. 土地供应情况和合法性确认2. 土地规划和用途规划分析3. 建造设计方案与施工图纸4. 施工许可和审批文件情况5. 工程质量验收和保修情况五、财务尽职调查1. 项目资金需求和融资计划2. 收入和成本的估算和分析3. 投资回报率和财务评估4. 合同与费用的审核与评估5. 项目现金流分析和风险评估六、法律尽职调查1. 土地权属和土地使用权分析2. 房屋产权和不动产登记审核3. 环境保护和资源利用审查4. 投资合同和相关法律文件审核5. 项目的法律风险评估和法律意见咨询七、其他尽职调查事项1. 建设工期和项目管理2. 售后服务和物业管理规划3. 项目市场推广策略和渠道分析4. 服务设施和配套设施分析5. 项目相关的其他尽职调查事项本所涉及附件如下：1. 开辟商背景资料及信誉评估报告2. 周边环境和基础设施照片和资料3. 地块权属证明和使用权证明文件4. 市场调研报告及需求分析5. 同类竞争项目的市场调研报告6. 建造设计图纸和施工许可文件7. 资金需求详细报表和财务预测8. 合同和费用审核报告9. 相关法律文件和风险评估报告10. 项目推广渠道分析和市场推广策略报告本所涉及的法律名词及注释：1. 土地权属：指土地的所有权人或者使用权人。
房地产业务尽职调查报告模版
房地产业务尽职调查报告模版一、背景和目的:（1）调查背景：说明调查的背景和原因，如投资房地产项目或收购房地产资产。
（2）调查目的：明确调查的目的，如评估房地产项目的投资潜力或评估房地产资产的价值。
二、调查主体和范围:（1）调查主体：列出被调查的房地产项目或资产的详细情况，包括所在地、建筑面积等。
（2）调查范围：明确调查的具体范围，包括财务状况、土地权属、法律风险等方面。
三、调查方法和过程:（1）调查方法：说明调查所采用的方法，如文件调阅、现场勘察、市场调研等。
四、调查结果和分析:（1）经济环境：分析所在地的宏观经济环境和房地产市场的发展情况。
（2）土地权属：调查土地的权属情况，包括土地使用权证、土地用途规划等。
（3）建筑状况：评估被调查房地产项目或资产的建筑状况，包括结构安全性、装修情况等。
（4）财务状况：分析房地产项目或资产的财务状况，包括租金收入、运营成本等。
（5）法律风险：调查房地产项目或资产的法律风险，包括土地使用权纠纷、担保权利等。
（6）市场前景：评估房地产项目或资产的市场前景，包括租赁需求、销售前景等。
五、风险和建议:（1）风险评估：将调查结果中发现的风险列出，并进行风险评估。
（2）风险控制建议：提出对于各项风险的控制建议，包括法律风险的解决方法、财务风险的控制措施等。
六、总结和建议:（1）总结：对整个调查过程进行总结。
（2）建议：根据调查结果，提出对于投资或收购的建议，包括是否继续进行、是否调整投资方向等。
七、附录:（1）调查资料：将调查所涉及的各类资料作为附件列出，如土地使用权证、财务报表等。
（2）参考资料：列出调查过程中参考的各类资料，如市场报告、行业研究报告等。
以上是房地产业务尽职调查报告模版的一个示例，实际应根据具体情况进行调整和完善。
调查报告应尽量客观、准确地反映调查结果，并提出可行的建议和措施。
房地产项目法律尽职调查报告精简版
房地产项目法律尽职调查报告精简版一、调查目的本法律尽职调查报告旨在对房地产项目进行全面的法律尽职调查，评估项目的合法性、合规性以及潜在的法律风险，为投资方提供决策参考。
二、项目概况三、调查内容及结果1.土地使用权调查发现，该房地产项目所使用的土地使用权证是合法有效的，登记权利人为项目开发商。
土地使用权的取得程序合规，手续齐备，没有发现任何争议或纠纷。
2.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证经核实，房地产项目已获得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，相关规划和设计符合国家和地方的法律、法规要求。
未发现任何违规建设的情况。
3.建设施工许可证经查，项目已获得建设施工许可证，施工单位具备相关资质，施工许可证的有效期内，施工质量符合规定，未发现任何安全事故或违规行为。
项目建设过程合规，没有受到任何行政处罚。
4.商品房预售许可证调查显示，项目已获得商品房预售许可证，且销售方案符合法律法规规定。
预售合同内容合法完整，未发现任何涉及合同纠纷的记录。
5.房地产开发企业资质开发商为一家拥有良好信誉的房地产开发企业，具备相应的开发资质，并在过去的项目中，未发现违规行为、欺诈行为或涉诉记录。
6.项目物业管理行为对项目物业管理公司的调查显示，其具备合法经营资质，服务项目在业内口碑良好，有能力有效履行物业管理职责。
未发现任何涉及物业管理纠纷的记录。
7.环境保护与安全生产调查发现，项目周边环境符合国家环保要求，未有污染问题。
同时，项目开发商也采取了必要的安全生产措施，并配备了相应的消防设施，保障了项目建设和运营中的安全。
四、法律风险评估综合以上调查结果，本法律尽职调查报告认为，该房地产项目在法律层面上具备良好的合规性和合法性，未发现任何重大的法律纠纷、合同违约或其他法律风险。
项目所涉及的土地使用、规划许可、施工许可、预售许可等方面均符合相关法律法规的要求，开发商和物业管理公司也具备相关资质，能够有效履行其职责。
五、结论与建议综合调查结果，本法律尽职调查报告认为，该房地产项目在法律层面的风险较低，具备进行投资的条件。
房地产项目尽职调查报告两篇
房地产项目尽职调查报告两篇篇一：房地产项目尽职调查报告两篇目录1 项目背景与交易结构概述 4 1.1 项目背景 41.2 交易结构概述 42 融资人资信情况 5 2.1 融资公司基本情况 5 2.2 融资公司经营情况 5 2.3 融资人财务状况 52.4 融资人银行贷款及对外担保情况 63 项目概况和建设情况 6 3.1 项目基本情况 6 3.2 项目建设条件7 3.3 项目建设实施进度73.4 项目的设计、施工、监理情况74 项目市场情况8第 1 页共 46 页4.1 项目投资环境8 4.2 项目分析及市场情况84.3 项目租售情况预测95 项目财务效益评估9 5.1 房地产项目总投资预测10 5.2 项目资金来源情况10 5.3 项目损益预测115.4 项目有关财务效益指标126 信托方案与风险防范措施126.1 交易结构安排及信托计划摘要127 意见及建议138 项目资料13第 2 页共 46 页1项目背景与交易结构概述1.1 项目背景此处简要介绍项目背景情况例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。
为【】希望由**信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。
1.2 交易结构概述1.2.1 简要描述本项目的信托结构融资方式：【贷款】/【股权投资】融资总成本：融资人要求信托资金到位时间：信托期限：【】年公司收入：其中信托报酬方式收取【】%；财务顾问费形式收取【】% 保管人保管费：受益人的预期收益：项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划：我公司私人银行部发行的额度【】万元第 3 页共 46 页银行代销：【】万元发行费率：1.2.2 第三方理财机构代发：【】万元发行费率：1.2.3 项目现状此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）、土地出让金缴纳进度、“四证”取得的情况、项目公司是否成立等情况1.2.4 项目总投资及资金来源项目总投资共【】万元。
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沛东公司及北岸新居项目尽职调查
清单
1关于沛东公司（以下简称“沛东公司”）主体
1．1、请提供沛东公司成立时的基本信息，如成立时的股东有几个？他们分别是谁？
1．2、请提供沛东公司历次股东变更情况，每次变更的具体股东情况及股权结构？
1．3、请提供沛东公司注册资本交纳情况。
如果已经交纳完毕，请出具相关证明？如没有交纳完毕，请予以说明；
1．4、请提供沛东公司最近三年的年检报告；
1．5、请提供沛东公司最新章程；
1．6、请提供沛东公司股东会运作规则，特别是关于资产及股权处置的条件？
1．7、请提供沛东公司董事会运作规则，特别是关于资产及股权处置的条件？
1．8、请提供沛东公司就本次资产处置或股权处置最新董事会决议、股东会决议；
1．9、请提供沛东公司最近三年的财务报表；
1．10、请提供沛东公司营业执照；
2关于北岸新居项目的取得
2．1、请确认项目土地的费用及相关税费是否已经全部缴清，并提供相关发票。
如未缴清，请确认缴纳时间；
2．2、请对项目土地的抵押等担保情况进行说明。
如项目土地设定了抵押，请对抵押的基本情况作出说明，并请提供经登记的抵押合同；
2．3、请对该项目土地的投资情况作出说明，包括但不限于投资计划、投资进度等；
2．3、土地使用权证的变更情况。
2．4、请提供政府批复的项目用地范围及红线图等测绘资料；
2．5、请提供历次土地交地备忘录或记录。
3关于项目主体资质及投资许可：
3.1、沛东公司《房地产开发企业资质证书》；
3.2、沛东公司《重庆市企业投资项目备案证》；
4关于项目规划：
4.1、请提供北岸新居的立项批复；
4.2、请提供北岸新居《选址规划意见书》；
4.3、请提供北岸新居《地质勘察报告》；
4.4、请提供项目建设位置、主要出口、道路红线、建筑红线、其他规划
控制线的有关资料；
4．5、建设用地规划许可证；
4．6、请提供政府规划部门就项目地块的规划条件，该地块最新总体规划条件（包含规划局总体规划控制条件和市政综合管网现状条件）；
4．7、重庆规划部门对本地块内容积率控制指标是多少？项目的容积率如何计算？
4．8 、重庆绿化管理部门对本项目绿化率控制指标是多少？在重庆项目的绿化率如何计算？地下车库上盖覆土有何要求？是否有对实土绿化的具
体要求？
4．9 、重庆对房地产项目人防指标有何要求？目前项目对人防指标有何计划？重庆经开区及相关政府部门对人防设施方面有无优惠政策及优化
措施方案？
4．10、本项目是否有市政代征用地？如有，具体面积是多少？配套设施、地下车库和会所是否可使用部分代征地？
5关于项目公共配套
5．1、请提供沛东公司北岸新居道路规划资料；
5．2、请提供沛东公司北岸新居绿化规划；
5．3、请提供沛东公司北岸新居管网规划、施工图；
5．4、请提供沛东公司北岸新居人防规划；
5．5、请提供沛东公司北岸新居环保要求；
5．6、请明确大市政（红线外市政）条件（包括但不限于道路、自来水、雨水、污水、燃气、电力、电信、有线电视等的管网位置、高程、管径及容量大小），包括现状、现有规划条件及远期规划。
上述市政规划是否已被批准。
5．7、请明确上述大市政未完成部分的完成时间，是否需要公司投资建设。
如需投资部分，各项（包括但不限于道路、自来水、雨水、污水、燃气、电力、电信、有线电视等的管网位置、高程、管径及容量大小）所有权、运营权及收费标准如何确定？
5．8 请明确项目用地的各项市政配套（包括但不限于道路、自来水、雨水、污水、燃气、电力、电信、有线电视等）的开口方向和位置以及费用？
5．9、项目电力路由具体从何处引入？附近是否有足够容量的变电站或开闭站以共项目使用？从上述站所接入是否需要合资公司缴纳集资款，具体金额如何计算？
5．10、项目大市政道路是否有电力管沟可以满足使用？上述电力管沟是否需新改扩建？
5．11、小区是否必须建开闭站？开闭站或小区配电室是否需要公司投资？如需投资部分，所有权、收益权及运营权如何确定？
6、关于沛东公司与渝江电器厂的关系
6．1、请提供沛东公司与渝江电器厂的《联建协议》（已提供）；
7、关于政府优惠政策
7．1、请提供政府对配套费、其它税费的减免文件或批复；
8、关于地质及工程
8．1、请提供项目地块地质灾害评估报告。
8．2、请提供北岸新居〈〈建设施工合同〉〉（已提供）；
8．3、请提供北岸新居的施工图；
9、关于收费标准
9．1、请提供重庆市江北区所属部门及行业部门的收费标准（包含但不限于：政府所属部门：相关税费、城市建设配套费、招投标业务费、建设工程质量监督费、劳动定额测定费、超标排污费、防洪费等费用。
行业部门：燃气、通讯、电贴费、水源设施费等）。