房地产税收筹划案例
房地产销售税收筹划案例
房地产销售税收筹划案例
房地产销售税收筹划案例
房地产销售税收筹划是指房地产销售企业为避免过度付出税款，在房
地产销售过程中利用税收法规和政府政策的优惠政策，通过结合企业
的营收来源、流程、税费抵减、项目投资抵扣等手段合理筹划，优化
企业所得税支出，达到企业共同维护和实现利益的目的。
案例分析：
某房地产销售企业原有一项A项目，营业收入10000万元，其中增值
税为6000万元、所得税支出2000多万元。
企业利用税收法规和政府
政策优惠政策，进行税收筹划，并由审计公司提供专业税收筹划建议，筹划的内容包括：
（1）企业应纳税负可在原税种基础上采取增值税进项税额减免、收入
税额减按50%减免、投资支出抵扣所得税等办法；
（2）利用投资收入减免税额，减免企业应纳税负，例如企业可以将一
些投资收入用于装修、设备投资、改善营商环境等，根据不同的投资
项目，实行税费抵扣补贴；
（3）企业可根据税收法规及具体境况，将投资项目中的出口收入适当
转移到国外，并实现出口收入减税；
（4）利用税收优化机制，可根据税收法规和政府政策，采取适当税收
优惠政策，如减免房产交易税收、减免企业所得税收等。
经过上述税收筹划，某房地产销售企业最终实现了增值税支出减少
4000万元，所得税支出也得到了大幅度减少，公司财务状况得到了显
著改善，并增加了投资回报率。
以上就是关于房地产销售税收筹划案例的分析，房地产企业在执行营
收税收筹划时，应该根据企业自身的实际情况，结合营收来源、流程、税费抵扣、项目投资抵扣等手段，合理筹划，以优化税收状况，实现
企业利益的最大化。
房地产企业税收筹划经典案例
通过学习本课程，你将能够：●了解如何进行房地产企业纳税规划分析；●熟知如何进行项目财税分析及制订筹划方案；●学会制订企业所得税及土地增值税清算筹划方案。
房地产企业税收筹划经典案例一、宏达房地产纳税规划分析1.案例一宏达房地产公司是由两个法人股东投资组建的有限责任公司，注册资本3000万元。
该公司在运营过程中因资金困难，拟将在建的一幢写字楼转让给四方房地产公司继续开发，已知宏达房地产公司已投入成本3000万元，评估转让价值为5000万元。
假设除股东投入的注册资本外无其他所有者权益，当地规定的土地增值税期间费用的扣除比例为10%。
针对这一案例的纳税规划分析如下：站在宏达房地产公司角度进行的纳税规划A方案：直接转让该项目。
在这种情况下，该公司转让在建工程属于销售不动产，假定转让的项目地处市区，其涉及的税金包括营业税金及附加5.5%，城建税7%，教育税附加3%。
已知该项目的评估转让价值为5000万元，对其的现金流量分析如下：第一，营业税金及附加＝5000×5.5%＝275（万元）。
第二，土地增值税的缴纳比较复杂，需要用评估转让价值5000万元减去发生的成本和营业税金及附加275万元，此外还有适用房地产公司土地增值税的加计扣除20%的规定以及案例中给定的扣除10%的期间费用，最后得出其增值额。
根据增值率在30%之内的规定，假定案例中适用的增值税税率是30%，则其土地增值税＝（5000－3000－275－3000×20%－3000×10%）×30%＝247.5（万元）。
第三，企业所得税的计算为用评估转让价值5000万元减去发生的成本3000万元以及营业税金及附加和土地增值税，即企业所得税＝（5000－3000－275－247.5）×25%＝369.38（万元）。
最后，合计应纳各项税金＝275＋247.5＋369.38＝891.88（万元），因此宏达房地产公司直接转让该项目的现金流入＝5000－3000－891.88＝1108.12（万元）。
做账实操-房产企业税收筹划案例
做账实操-房产企业税收筹划案例XXX公司20XX年，以90万元从某企业购进一处房产。
随着城市发展，房产逐渐升值，2020年公司将房产以360万元的价格出售给某公司，其应缴各项税费如下：城市维护建设税适用税率为7%，教育费附加征收率为5%，当地规定契税适用税率为4%（不考虑其他费用）。
XXX看了朋友公司的筹划案之后连连称赞。
【分析】一般情况下，纳税环节越多，产生的总税负将越大。
因此，减少纳税环节是常见的税收筹划思路。
但土地增值税正好相反，其纳税环节越多，总税负可能越小。
纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，若增加一个(或多个)中间环节，则可将一次高增值分解为两次（或多次)相对较低的增值，从而降低增值率和适用高税率的金额。
【对比】筹划前，直接出售给某公司，各项税收合计114.35万元。
具体计算：1、应缴纳转让不动产增值税：（360-90）：（1+5%）×5%=12.86（万元）2、应缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：12.86×（7％＋3％+2％）=1.54（万元）3、印花税：360×0.5%0=0.18（万元）4、土地增值税：收入额=360-12.86=347.14（万元）扣除额=90×（1+5×5％)+1.54+0.18=114.22（万元）增值率=（347.14-114.22）=114.22=204％土地增值税额：（347.14-114.22）×60%-114.22×35%=99.77（万元）5、各项税收合计：12.86+1.54+0.18+99.77=114.35（万元）筹划后，增加销售环节，公司可先将土地以215万元销售给A公司，再由后者以360万元销售给某公司，各项税收合计100.78万元。
具体计算：1、XXX公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（215-90）（1+5%）×5%=5.95（万元）(2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：5.95×(7%+3%+2%）=0.71（万元）（3）印花税：215×0.5%0=0.11（万元）（4）土地增值税：收入额=215-5.95=209.05（万元）扣除额=90×（1+5×5％）+0.71+0.11=113.32（万元）增值率=（209.05-113.32）=113.32=84.48%土地增值税额：（209.05-113.32）×40%-113.32×5%=32.62（万元）2、A公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（360-215）（1+5%）×5%=6.9（万元）（2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：6.9×（7%+3%+2%）=0.83（万元）（3）契税：215×4%=8.6（万元）（3）印花税：215×0.5%o=0.11（万元）；360×0.5%o=0.18（万元）（4）土地增值税：收入额=360-6.9=353.1（万元）扣除额=215=1.05+0.83+0.18+8.6=214.37（万元）增值率=（353.1-214.37）=214.37=64.72％土地增值税额：（353.1-214.37）×40%-214.37×5%=44.77（万元）3、各项税收合计：5.95+0.71+0.11+32.62+6.9+0.83+8.6+0.11+0.18+44. 77=100.78（万元）【结果】筹划前后，虽然增加了纳税环节，但是筹划后分段计算的土地增值税增值率和适用税率明显降低，使整体税负降低13.57万元，达到了筹划效果。
房地产税务筹划实战案例
房地产税务筹划实战案例房地产税务筹划在当前的经济背景下显得尤为重要。
税务筹划是指通过合理地调整企业的经营行为和税务关系，以达到减少纳税负担、降低经营成本和提高企业竞争力的目的。
本文将介绍一个房地产企业在税务筹划方面的具体实战案例。
背景介绍某房地产企业（以下简称A公司）位于中国某大城市，主要经营住宅开发和销售业务。
由于地方政府实施了一系列的房地产调控政策，房地产市场竞争激烈，导致A公司的销售业绩下滑，利润受到了很大的影响。
为了应对这一局面，A公司决定开展房地产税务筹划，以减少企业的税负，提高盈利水平。
房地产税务筹划方案1. 合理利用住房销售周期房地产销售周期较长，可能需要数年才能完成项目的销售。
A公司通过合理规划销售计划，将部分销售款项分拆到不同的年度中，从而降低每一年的纳税金额。
这样一来，A公司不仅可以减少当年的纳税负担，还能够将税款延后支付，提高企业的现金流量。
2. 合理利用固定资产折旧政策根据中国税法规定，房地产企业可以按照固定资产的使用年限，合理计算并分摊固定资产的折旧费用，从而减少纳税金额。
A公司可以通过调整固定资产的使用年限，延长折旧时间，从而降低当年的纳税负担。
同时，A公司还应合理评估固定资产的价值，以避免因低估或高估而引发税务的风险。
3. 合理运用财务费用的扣除财务费用是企业在借款或融资过程中发生的利息、手续费等支出。
为了减少纳税负担，A公司可以通过适当增加借款额度，提高财务费用的金额，从而减少纳税金额。
然而，需要注意的是，这个筹划方案必须符合税法的规定，避免出现违规操作。
4. 合理利用税收优惠政策政府对于房地产企业采取了一系列的税收优惠政策。
A公司可以充分了解并利用这些政策，如减免企业所得税、减免土地增值税等。
通过合理的税收优惠政策运用，A公司可以有效降低其税务负担，提高企业的盈利水平。
案例效果评估通过实施上述的税务筹划方案，A公司在一年的时间内实现了显著的效果。
企业的税负有所降低，盈利水平得以提高。
房地产税务筹划案例
〔四〕土地增值税预征中的解税密码 〔五〕土地增值税清算中的税收难点问题解税密码 1、清算条件 2、清算工程确实认 3、清算时间把握 4、清算中难点问题处理 〔六〕土地增值税税收优惠难点问题解税密码 1、普通标准住宅增值率未超过20%的免税问题 2、国家建设依法征用收回的房地产，免征土地增值税
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财税字【1995】48号 关于土地增值税一些具体问题规定的通知.doc 2、非直接销售和自用房地产的收入确认
财税【2006】187号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理 有关问题的通知.doc
国税发【2009】91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的 通知.doc 3、房地产企业隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产成交价格低于房地产评 估价格又无正当理由的税收问题。
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3、房地产免税收入确认问题 〔1〕对外出资约定分配工程利润的税务处理 〔2〕对外出资并按章程参与利润的税务处理 4、扣除工程中确实认问题 〔1〕工资薪金问题 〔2〕五险一金及补充养老保险，补充医疗保险扣除 〔3〕借款费用问题 〔4〕职工福利费扣除问题、职工工会经费、职工教育费问题 〔5〕广告费、业务宣传费扣除问题 〔6〕销售佣金扣除问题〔分境内、境外〕 〔7〕对外捐赠的扣除问题 〔8〕业务招待费扣除问题 〔9〕总部管理费、效劳费扣除问题29
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第四讲 房地产开发企业各阶段解税密码
一、公司设立阶段的税收筹划 1、为了配合政府招商引资任务，设立外资房地产公司，结果 多缴了很多冤枉税。 2、法人股东与自然人股东差异〔合肥某房地产商补缴2000万税款案 例〕 3、注册资金大小与土地出让金的关系 4、部门设置与人员安置 5、工程公司与工程开发部的税收差异
对一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征 收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。 4、关于兼并转让房地产的征免税问题
房地产税务筹划案例
房地产税务筹划案例在房地产行业，税务筹划是非常重要的一环。
合理的税务筹划可以帮助企业合法减少税负，提高经营效益。
下面我们通过一个实际案例来介绍房地产税务筹划的重要性和具体操作方法。
某房地产开发企业在某城市开发了一处高端住宅小区，该小区拥有优越的地理位置和高品质的建筑设施，因此备受市场青睐。
然而，随着项目的建设完工，企业开始面临着较高的税收压力。
在这种情况下，企业需要进行税务筹划，合理规避税收风险，提高企业的经营效益。
首先，企业可以通过合理的资产配置来减少税负。
在房地产项目开发过程中，企业通常会持有大量的土地和房屋资产，这些资产的增值会带来较高的土地增值税和房产税。
因此，企业可以通过资产转让、租赁等方式，将部分资产转移到其他企业名下，以减少自身的税负。
其次，企业可以通过合理的财务安排来降低税收成本。
在房地产项目销售过程中，企业可以通过合理的财务安排，将部分收入转移至其他税负较低的地区或企业名下，以降低税收成本。
同时，企业还可以通过合理的财务结构设计，选择适用税收优惠政策的方式，来减少税收支出。
最后，企业还可以通过合理的税收申报和风险防范来规避税收风险。
在房地产项目运营过程中，企业需要严格遵守税法规定，及时、准确地进行税收申报，避免因税收违法行为而导致的罚款和损失。
同时，企业还可以通过购买税收风险保险等方式，来规避税收风险，保障企业的经营安全。
综上所述，房地产税务筹划对于企业的经营发展至关重要。
通过合理的资产配置、财务安排和税收申报，企业可以有效降低税收成本，提高经营效益。
因此，企业在开展房地产项目的同时，务必重视税务筹划工作，以确保企业的稳健发展和可持续经营。
房地产税务筹划案例
房地产税务筹划案例
在房地产领域，税务筹划是非常重要的一环。
合理的税务筹划可以帮助房地产
企业最大限度地减少税负，提高经营效益。
下面，我们以某房地产企业为例，来探讨一下房地产税务筹划的具体案例。
该房地产企业是一家规模较大的房地产开发公司，主要经营房地产开发和销售
业务。
在税务筹划方面，该企业面临着土地增值税、企业所得税、契税等多个税种的问题。
首先，针对土地增值税的问题，该企业需要合理规划土地开发的时间节点。
在
土地出让之后，企业可以通过合理安排项目开发周期，将土地增值税的缴纳时间推迟，从而减少税负。
此外，企业还可以通过合理的土地评估和成本核算，降低土地增值税的应纳税额。
其次，针对企业所得税的问题，该企业可以通过合理的资产折旧政策来降低应
纳税额。
在资产折旧方面，企业可以选择加速折旧政策，将资产的折旧费用提前计入成本，从而减少当期的应纳税额。
此外，企业还可以通过合理的财务成本安排，将利润合法地转移至其他税负较低的地区，降低企业所得税的负担。
最后，针对契税的问题，该企业可以通过合理安排资产转让的时间和方式，来
最大限度地减少契税的应纳税额。
在资产转让方面，企业可以选择分批转让的方式，将资产转让的时间节点分散开来，从而降低契税的应纳税额。
综上所述，房地产税务筹划是一项复杂而又重要的工作。
通过合理规划土地增
值税、企业所得税和契税等税种，房地产企业可以有效降低税负，提高经营效益。
因此，房地产企业在开展税务筹划工作时，需要充分考虑各种税务政策和法规，制定科学合理的税务筹划方案，以实现税收最优化，为企业发展保驾护航。
企业房产税筹划相关案例
企业房产税筹划相关案例案例一：企业房产税抵扣公司拥有多个房产，为了降低房产税负担，该公司合理利用税务政策进行筹划。
首先，该公司评估了其不动产资产的市值，并对房产进行了精确分类。
根据税法规定，房产所需要缴纳的房产税是按照不动产市值的一定比例计算的。
因此，对于市值较高的房产，该公司主要进行出租以获取租金收入，对于市值较低的房产采取自用的方式，减少自身的房产税负担。
其次，该公司根据税务政策规定，合理利用租金支出进行税务抵扣。
将其自用的房产租给员工或第三方进行租金收入，然后根据税务政策规定，将所得租金作为税前扣除项目，从而减少企业的应纳税额。
再次，该公司通过拆分房产，将原本集中在同一座房产上的多个办公、生产等用途进行分散。
根据税法规定，拥有多个具有不同用途的房产的企业，房产税可以根据实际用途进行分类计算，进而减少企业的税负。
通过以上的房产税筹划措施，该公司成功降低了房产税的支付额度，提高了企业的税务效益。
案例二：企业房产转让优化公司在城市拥有多个不动产资产，并计划将其中一处房产转让。
为了减少房产转让所涉及的税负，该公司进行了相关筹划。
首先，该公司与专业税务机构进行合作，对于房产转让事项进行详细的评估和规划。
通过全面了解相关税收政策和法规，并进行风险评估，为公司提供一系列合理的税务优化方案。
其次，该公司利用资金链优势，采取分阶段转让的方式进行房产转让。
通过将房产按照一定比例进行分割，分阶段进行转让，可以减少一次性支付的税额，并且降低了房产转让对公司的资金流压力。
再次，该公司利用房产抵押贷款的方式进行房产转让。
通过将房产进行抵押，获得对应的贷款资金，并在一定时间内进行还款，可以将房产转让所得的收益有效地推迟到后续的还款期内，从而减少税务负担。
通过以上的房产转让优化筹划，该公司成功减少了房产转让所需支付的税额，实现了最大化的税务效益。
综上所述，企业房产税筹划是企业应该积极探索和采用的一种管理方式。
通过有效利用税务政策和优化资产结构，可以减少企业的房产税负担，从而提高企业的税务效益。
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房地产税收筹划案例 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】一、项目概况某房地产项目主要有两期工程项目。
第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。
其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本万元，土地成本19000万元。
本项目中的塔楼对外销售的市场价格为万/平方米。
公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。
根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。
商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本12,万元，土地成本15000万元。
二、方案的涉税分析（一）商业店铺的方案的涉税分析1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析销售店铺总收入：30599×=（万）（1）店铺收入的营业税：×5%=（万）（2）店铺收入的城市维护建设税及其附加：×(7%+3%)=(万（3）印花税的计算销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：×%=（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算：①店铺总收入：30599×=（万）②规定的扣除项目：设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。
则店铺的开发成本：土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=（+W）万元。
加计扣除成本为（+W+15000）×20%=（+）万元。
扣除额为：+W+Y+15000+++（+）=（++Y)（万元）（由于印花税万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除）③增值额：（④增值率：（（++Y)=N（假设为N）。
由于÷=%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最大值为%（即当W和Y都为零时），当W和Y都不为零时，增值率有可能是50%以下，50%到100%之间，，因此，所对应的税率有可能30%、40%（所对应的速算扣除系数为5%）。
⑤应交增值税如果增值税率为30%时，则土地增值税为：[（）万元。
如果增值税率为40%时，则土地增值税为：[（++Y)×=（）万元。
（5）店铺收入的企业所得税：①当增值税为（）万元时，店铺收入的企业所得税：{（+W）-（）}×25%={（）}×={②当增值税为（）万元时，店铺收入的企业所得税：{（+W）-（）}×25%={（）}×={+(6)对店铺进行对外销售的企业税收总负担：（1）如果增值税率为30%，土地增值税为（）万元时，企业的总税收负担为：(2)如果增值税率为40%，土地增值税为（）万元时，企业的总税收负担为：2、方案二：对商业店铺实行售后返租，销售价格为30599×=万元，约定商铺按优惠价万元（即总价万元的N折销售）出售，在未来H年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。
开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。
开发商在销售房产时，对未来H年内转租房产能收取多少收益并不确定,并假设当年公司将商铺转租取得租金万元(30599×150×12÷(1)营业税《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。
如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。
显然，公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。
对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。
江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。
这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。
因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。
房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业--租赁业”税目征收营业税。
因此，公司销售店铺应缴纳营业税（+）×5%(其中为折扣价，视同价外费用)=（万元）。
代店铺购买者返租商铺应缴纳营业税（1-N）×5%=（1-N）（万元），不能在税前扣除。
公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业--租赁业”税目缴纳营业税，即(30599×150×12÷10000)×5%=（万元）。
（2）城市维护建设税及附加（+）（7%+3%）=(万元)，代店铺购买者代缴的城市维护建设税及附加，（1-N）×（7%+3%）=（1-N）（万元）不能在税前扣除。
（3）印花税公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：万元×%=（万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：（1-N）×+×=（1-N）+（万元）=（）万。
（4）个人所得税国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。
根据个人所得的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。
根据《个人所得》第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人，所以公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税：[（1-N）÷（H×12）－]×20%×H×12=（1-N）（万元）。
否则，税务机关会根据《税收征管法》第六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对A公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。
这部分税不能在企业所得税前扣除。
（5）房产税开发商再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税，但是，实际当中，购房者将购买的商铺返租给公司，公司应每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%代替店铺购买者缴纳房产税：（1-N）÷（H×12）×12%×H×12=（1-N）（万元）。
这部分代替的税也不能在企业所得税前扣除。
（6）土地增值税本方案中，公司销售店铺计征营业税的营业额为万元，所得税计税收入为万元，在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
根据国税函[2008]875号文件规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量”。
所以公司销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他收入计入上述第五条的收入中，应以万元作为纳税人转让房地产取得的收入额。
①店铺总收入：万元②规定的扣除项目：设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。
则店铺的开发成本：土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=（+W）万元。
加计扣除成本为（+W+15000）×20%=（+）万元。
扣除额为：+W+Y+15000+++（+）=（++Y)（万元）（由于印花税万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除）③增值额：（④增值率：（（++Y)=A（假设为A）。
由于折扣比率N肯定小于100%，假设N=100%，则（（++Y)=（（++Y)=A,由于÷=%，在W和Y不知道的情况下，则A的增值率的最大值为%（即当N为100%，W和Y都为零时），当N小于100%，W和Y都不为零时，增值率有可能是50%以下，50%到100%之间，，因此，所对应的税率有可能30%、40%（所对应的速算扣除系数为5%）。
⑤应交增值税如果增值税率为30%时，则土地增值税为：[=（）万元。
如果增值税率为40%时，则土地增值税为：[（++Y)×=（）万元。
（7）店铺售后返租收入的企业所得税：对于售后返租业务，需分别作销售不动产和租赁两项业务处理，分别计算相关成本、费用和损益。
公司的租赁支出就是，一次性让利给购房者的折让优惠额，按权责发生制原则，公司每年的租赁支出为(1-N)÷H（万元）。
从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第一条第一款规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：1、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。