北京市写字楼市场整体状况.doc
北京市写字楼市场月度报告
北京市写字楼市场月度报告（2006年6月）截止到2006年6月1日国六条出台之前，全国房地产市场主要存在的问题为：（1）市场产品供应结构不合理，高档住房、大户型产品供应量严重过剩；（2）市场投机型投资严重，空置物业面积巨大；（3）房价上涨过快，超出了居民的实际购买能力；（4）土地一级市场供应结构不合理，土地市场供应能力不足；（5）商业、商务物业供应量太大。
（5）市场交易不够透明、公开，部分开发商故意囤积房源，发布虚假信息，违规销售情况严重；（6）三级市场流通成本较高，存量物业流通渠道不畅。
针对以上现阶段房地产市场上存在的问题，2006年5月29日，建设部、发改委、监察部等九部委下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。
此意见从6月1日正式开始实施。
《意见》通过量化住房结构、提高按揭成数、打击“囤地”、延长房屋持有时间和信息披露透明管理及相关细则有望全面地解决现在市场上存在的问题。
本次国家的调控主要面向的是住宅市场，对真正的商务、商业地产市场并未产生影响。
其影响主要涉及到的是商住公寓，此次的调控对户型面积的硬性规定使得商住公寓设计很难在适应商务办公的要求，同时建筑成本的增加削弱了开发的效益。
一、市场回顾及本月写字楼市场总体概况本月北京写字楼市场运行相对平稳。
目前为止，市场上尚无大单成交的消息传出。
在经历了一段旺盛的大型交易时期后，预计北京写字楼市场将重新进入一个市场酝酿期。
与二级市场的平静相比，反倒是在开发方面传出大的交易信息，北京本土开发企业首创置业，击败SOHO中国、华远等三家企业，以17.61亿人民币获得了已经停工两年的摩根中心的继续开发权。
该用地性质为写字楼、公寓和酒店，出让土地面积为46991平方米，规划建筑面积27.28万平方米，其中地上规划建筑面积为15.5万平方米，四座楼中，现有的3栋建筑都以结构封顶。
粗略计算该项目每平米的建设费用已经达到了10000元/平方米以上。
已经大大的超过了奥北写字楼的正常开发成本。
总部办公写字楼市场调研报告
亦庄总部式办公写字楼市场调研报告市场调研说明：调研目的：了解总部办公写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考。
调研范围及对象：亦庄总部办公写字楼、非中心、总部基地总部办公主要集中在亦庄范围内，而本地块也处于亦庄，所以以亦庄总部办公写字楼作为主要调研内容，同时对市场较为成熟的总部办公写字楼项目——非中心、总部基地进行调研，以供本地块定位参考。
调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式一、市场分析1、北京写字楼总体市场概述与商品房住宅的供应紧缺相比，2007年可谓是写字楼的“大年”，据统计，2007年上半年完工的面积仅为万建筑平方米，主要集中在城市黄金地段，其中CBD、和东二环商圈分别占%、%和%，占到总体80%以上。
全年甲级写字楼供给将超过210万建筑平方米，这意味着，进入第三季度，甲级写字楼市场将迎来放量高峰，初步估算下半年供应量将超过160万建筑平方米，而2008年上半年的供给也达到了万建筑平方米。
根最新统计显示，2007年全年供给将超过总存量的40%，首次出现大放量，使可售甲级写字楼总面积达到700万平方米以上，即使一年能吸纳100万平方米的面积，写字楼租售比也被拉高到7：1，短期内面临很大消化压力。
超甲、甲级写字楼市场的供需趋势写字楼巨大的放量给市场带来的压力日趋明显，据悉如东二环、等区域租金出现一定幅度的下滑；同时一些研究机构、大型企业因为受办公区域限制小、环境影响，而产生了搬离商务中心区域、选择总部办公环境的趋势，环境优良的总部式办公写字楼正逐步成为写字楼市场的新宠。
2、总部式办公写字楼市场分析与上述甲级写字楼热点区域供应明显大于需求的情况不同，亦庄作为新兴商务区，以其特有的自然生态与产业生态相结合的“双生态”概念越来越受到开发商与企业的注目，特别是其独栋、总部式办公写字楼正逐步成为投资的新宠。
最新研究显示，北京总部式办公经过几年的发展，已经分为区域集群式总部和独立总部两种类型，2007年国际化办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象，独栋总部型成为一种新流行趋势。
CBD写字楼市场分析及研究报告
CBD写字楼市场研究报告一、北京写字楼市场研究1、市场综述1.1 主要市场北京甲级写字楼主要分布在：中央商务区（CBD）、第三使馆区（燕莎及机场辅路地区）、中关村地区、金融街地区和东长安街及朝外地区等六个次市场。
图2-1 北京甲级写字楼主要次市场分布图¨ 中央商务区（CBD）：中央商务区及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区。
也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域。
- 现有供应：甲级写字楼为58.7万平方米- 未来供应：2004-2008年甲级写字楼预计为500万平方米左右特点：平均租金最高；空置率水平最低；国际化程度最高、跨国公司最集中的区域，商务环境成熟；区域基础设施和配套设施完善；规划中可供开发的地块较多，土地储备较丰富；政府良好的推广策略，使CBD对海外投资人产生了更强的吸引力；写字楼品质将进一步提升，具有国际甲级标准的写字楼物业有望增加。
¨ 东长安街地区：北京甲级写字楼发展较为成熟的地区，北京最早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的地产商开发的东方广场均位于此区域。
- 现有供应：甲级写字楼为76.7万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为45万平方米特点：平均租金与全市平均租金基本持平；受交通条件的限制，空置率水平高于CBD的水平；客户群主要是外资、中外合资企业及国内知名企业；区域发展成熟；可开发土地有限及受城市规划限制，未来写字楼供应增长平稳；由于靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心，该地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府机构的关注。
¨ 朝外地区：位于朝阳区，由于毗邻使馆区为跨国公司从事商务活动提供了种种便利，因此，朝外商务区吸引了许多跨国公司。
丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字楼。
- 现有供应：甲级写字楼23万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为5万平方米特点：平均租金略低于全市平均水平；空置率水平较高；区域发展成熟；写字楼的整体档次低于CBD和东长街地区；集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公；因土地价格、未来可发展空间有限等原因，对具有实力的地产开发商吸引力不足。
2024年北京写字楼市场分析报告
2024年北京写字楼市场分析报告引言本报告对北京市写字楼市场进行了全面分析和研究。
北京作为中国的政治、经济、文化中心，拥有众多写字楼项目。
本报告对该市写字楼市场的现状、发展趋势、影响因素等进行了深入探讨，旨在为投资者提供参考和决策依据。
市场概况北京写字楼市场经过多年的发展，已经形成了相对成熟的市场体系。
根据调查数据显示，目前北京市写字楼总量已经超过1000万平方米，且呈现稳步增长的趋势。
市场上的写字楼项目主要分布在核心商务区、高科技园区和新兴产业园区等地段。
市场特点1. 租金水平稳中有涨北京写字楼市场的租金水平呈现出稳中有涨的态势。
由于供应量相对紧张，市场租金持续上涨。
而在COVID-19疫情的影响下，某些行业的办公需求出现了下降，导致部分写字楼项目的租金略有下降。
2. 产业结构不断优化随着北京市产业结构的调整和升级，写字楼市场的产业结构也在不断优化。
传统金融、IT、通信等行业仍然是主要的写字楼租赁需求方，但新兴科技、文化创意等行业也逐渐崛起，对写字楼市场带来了新的需求。
3. 地段因素影响明显北京市写字楼市场地段因素对租金水平和出租率有着明显的影响。
核心商务区和高科技园区等地段租金水平较高，出租率相对稳定。
而新兴产业园区由于地段相对较远，租金相对较低，但发展潜力较大。
市场前景与趋势1. 增长空间仍然巨大北京作为中国最大的城市之一，仍然有大量的机会和潜力可供北京写字楼市场发展。
不断出现的新业态和新兴行业对办公空间的需求不断增加，这将带动写字楼市场持续增长。
2. 低碳环保成为发展趋势随着社会对低碳环保的关注不断增加，写字楼市场也面临着转型和升级的压力。
未来，绿色建筑和节能环保的写字楼将成为市场的主流，符合环保标准的写字楼项目将受到更多投资者的青睐。
3. 区域发展不平衡尽管北京市整体写字楼市场发展良好，但不同区域之间的发展水平存在明显差异。
核心商务区的写字楼供应相对较紧张，市场竞争激烈；而远离市中心的新兴产业园区等地，写字楼供应相对充裕，发展潜力更大。
自-2000年北京甲级写字楼市场回顾与展望
2０0０年北京甲级写字楼市场研究报告北京写字楼市场在历经了９3、９4年大干快上的发展时期，经历了97、98年低谷时期，2０00年随着中国即将加入世贸以及国内经济的复苏，以及北京的ＣBD、金融街、中关村三大商务区地位的确定，使北京的写字楼市场又迎来了新一轮的上升期。
表现为租金大幅上升,市场成交活跃，许多甲级写字楼入住率接近1０0％。
从供应上看,200０年市场可以提供的甲级写字楼已少于前几年,但需求却比前几年有较大的增长。
特别是随着中国即将加入世贸以及国内经济的复苏,国外国内公司对写字楼，尤其是位于中央同务区的高档写字楼的需求呈直线上升势头。
根据北京写字楼信息网统计,２000年北京甲级写字楼的平均租金报价为28美元每月每建筑平方米,比199９年年底上涨了３6％,而象国贸二期等个别甲级写字楼的租金涨幅更是达到了50%以上。
从入住率来看，目前甲级写字楼的平均入住率为9１%,比1999年年底上涨了２1％。
甲级写字楼的售价报价在230０美元每平方米左右，成交价一般能谈到200０美元甚至更低。
让我们先来回顾一下北京写字楼市场所经历的三个时期:一、19９3、1９９4年:第一个高速发展期由于改革开放，市场的发展，外商、外资的大量进入促进了北京写字楼市场的发展。
使北京写字楼市场迎来了第一个高潮。
当时的一些写字楼都卖出了天价。
如万通新世界广场、西单国际大厦等一些项目,租赁价格也水涨船高。
正因为这些原因，更加吊起各发展商胃口,纷纷跑到北京圈地、建楼,以期分得一杯羹。
一时间洛阳纸贵，使得北京写字楼项目遍地开花，到处都有在建的写字楼,一派欣欣向荣的景象。
利达行代理销售的万通新世界广场9３年12月开盘，开售仅三天,一、二期即告售罄,并从一期的UＳD２2０0/平方米卖到了三期的US Ｄ3５00/平方米。
据有关部门的统计，北京写字楼的租金当时仅次于香港和日本,高居亚洲第三位,国贸中心写字楼的租金更高达UＳD10０/平方米/月。
二、19９8、1999年:北京写字楼市场的寒冬由于受东南亚金融危机的影响，及国家宏观调控政策影响。
北京中关村写字楼市场调研报告
中关村写字楼市场调研报告项目主持：祁珂微项目分析：董叙项目执行：金玉顺丰叶王瑞鸿第一章市场综述一、市场回顾二、市场供给目前中关村地区写字楼面积在600万平方米以上（含已租、已售、在租、在售物业），其中有一半是近三年新建的。
其中三月份乙级写字楼供给量下降幅度较大。
同CBD、金融街相比，中关村乙级写字楼比例明显较高，占区域供给总量的45%，这主要是迎合该区域部分IT企业的需求。
中关村中小型IT企业相对较多，对于成本的控制比较严格，而对于写字楼档次、环境等要求较低，租金是影响其办公区选择的主要因素之一。
三、市场需求从区域客群消费面积来看，区域内80%左右的企业租用办公面积在500平方米以下，其中租用办公面积在300平方米以下的小型公司占54%，租用办公面积在300-500平方米之间的中型公司占30%，另外有16%左右的大中型企业租用办公面积在500平方米以上。
客群消费面积图区域内80%左右的企业人均办公面积在15平方米以下，其中人均办公面积在5平方米以下、5-10平方米之间、10-15平方米之间的企业在整个样本量中所占比例分别为22%、36%和22%。
人均办公面积由以上数据可以看出，中小公司仍是市场需求主体，但是随着IT业的转暖和中关村建设水平的提升，区域内IT公司将逐渐成长，“中关村”西区客群等级会继续向上发展，其版图的扩张整合了区域资源，此区域将吸引全国乃至世界知名企业前来投资，对写字楼的需求也会有一定德增长空间，该区域在需求上表现出行业的多元性，因此推测中关村租售指数持续达一年半的下跌行情有望得到缓解。
四.租售价格中关村西区及其周边在两三年内的发展前景比较乐观。
但鉴于2003年-2004年写字楼大放量，在缺乏特殊利好因素刺激的情况下区域内写字楼售价及租金只能在小幅波动中调整，很难出现大幅上扬的情况。
中关村西区及周边顶级写字楼平均租金(含物业费)$20.44/月/平米，甲级/次甲级写字楼平均租金（含物业费）17.2$/月/平米，均低于CBD和金融街同档次写字楼租金水平；低档的乙级和丙级及商住楼租金同CBD和金融街基本持平五. 空置率中关村部分写字楼空置率（截止到2005年5月底）由于中关村西区2005年初同质产品供应量放大，同期竣工、入住楼盘数量较多，不仅造成了新上市写字楼的入住率较低，同时老的写字楼空置率也有所上升，平均空置率(指已入住时间达一年以上的)高达20.5%，部分项目的空置率高达35%。
写字楼出租的市场趋势与前景
写字楼出租的市场趋势与前景随着城市化进程的不断加快，写字楼出租市场正逐渐成为商业地产市场的热点。
本文将从市场需求、供应状况、投资潜力等方面分析写字楼出租市场的趋势及未来前景。
一、市场需求随着经济的快速发展和商业活动的蓬勃兴起，写字楼成为了企业办公的首选场所。
大量企业的进驻和扩张增加了对办公空间的需求。
此外，新兴行业的迅速崛起，如科技、金融、创意等领域，也带动了对办公空间的需求。
二、供应状况近年来，由于土地资源的限制以及城市建设的规划要求，写字楼的供应相对有限。
一些优质办公区域的土地资源几乎已经全部开发。
因此，市场上的写字楼供不应求，导致租金水平的持续上升。
三、投资潜力由于市场需求的旺盛和供应相对有限，写字楼出租市场具有巨大的投资潜力。
相比于其他商业地产，写字楼投资更加稳定和可持续。
投资者可以通过购买写字楼并出租，享受长期稳定的租金收入，同时也可以获得资产增值的潜力。
四、未来前景未来写字楼出租市场的前景非常乐观。
随着城市化的进一步推进，企业规模的扩大，办公需求将持续增长。
另外，新兴产业的兴起和创新驱动的发展，也将为办公场所带来新的需求。
因此，写字楼出租市场将保持稳定增长的态势。
总结写字楼出租市场作为商业地产市场的重要组成部分，具备巨大的投资潜力。
市场需求旺盛，供应相对稀缺，使得写字楼租金水平持续上升。
未来，写字楼出租市场将以稳定增长的态势继续发展。
投资者可以抓住机遇，积极参与这一市场，获得丰厚的回报。
通过以上分析可见，写字楼出租市场具有较为明显的市场趋势和前景。
然而，投资者在参与市场时仍需谨慎。
他们需要仔细研究目标市场的特点，选择适当的地点和建筑，以及详细考察租赁需求和竞争情况。
只有进行全面的市场调研和风险评估，才能更好地把握市场趋势，并在市场中获得成功。
2024年北京写字楼市场发展现状
2024年北京写字楼市场发展现状引言北京作为中国的首都和政治、经济中心，拥有庞大的写字楼市场。
随着城市的发展和经济的增长，北京的写字楼市场也经历了多年的快速发展。
本文将对北京写字楼市场的发展现状进行综合分析，并探讨其未来的发展趋势。
一、市场规模目前，北京的写字楼市场已经相当庞大。
根据统计数据，北京的写字楼总面积超过1000万平方米，分布在各个商业区域和城市副中心。
其中，国贸、CBD、三里屯等地区的写字楼集中度相对较高，成为北京商务办公的热门选择。
二、租金水平北京的写字楼租金水平一直居高不下。
由于土地资源有限，供需关系紧张，写字楼租金一直保持着较高的水平。
尤其是在核心商务区域，租金更是高企。
根据市场调研数据显示，CBD地区的写字楼平均租金超过每平方米每月100元人民币。
三、市场竞争北京的写字楼市场竞争异常激烈。
大量的写字楼项目涌现，不断增加了市场的竞争程度。
开发商为争夺市场份额，纷纷推出各种优惠政策和服务，如免租期、装修补贴等，以提高入驻率。
同时，写字楼的品质和配套设施也成为竞争的焦点，高品质的写字楼更受企业青睐。
四、市场特点现阶段，北京写字楼市场存在以下特点：1.房源紧张：由于土地资源限制，房源供应无法满足需求，导致市场供应紧张。
2.区域分布不均：市中心地区的写字楼供应更加紧缺，价格较高，而远离市中心的地区供应相对充裕，价格相对较低。
3.办公环境多样化：写字楼的办公环境多种多样，有大厦式写字楼、独立办公楼、共享办公空间等不同类型，满足不同企业的需求。
五、未来发展趋势未来，北京写字楼市场的发展趋势将呈现以下特点：1.北京城市副中心发展：随着城市副中心建设的推进，写字楼市场将向城市副中心逐渐转移，形成新的商务办公集聚区。
2.服务和配套设施升级：随着企业对办公环境和服务的要求不断提高，写字楼的配套设施将日趋完善，如会议室、停车位、商务中心等。
3.绿色建筑和可持续发展：环保和可持续发展已成为全球趋势，写字楼业也在积极推进绿色建筑和环保措施，以减少能源消耗和环境污染。
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2003 年北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场研究报告主要内容第一章北京市目前写字楼市场状况分析(九力研究部，策划部联合编制）2001 年，北京申奥成功、中国加入WTO 、 APEC 会议圆满举行等一系列大事的发生，无疑为沉寂已久的北京写字楼市场注入了一剂强心针。
据统计，2002 年北京拟、在建写字楼面积达到 1200 万平方米以上，其中市场新增供给量为280 万平方米，是 2001 年市场新增供给量的一倍，同时也使北京写字楼市场存量达到了925.98 万平米。
图截至到 2002年底北京市写字楼存量(单位 :万平米 )图－ 2002年北京市写字楼新增供应量（单位：万平米）数据来源：北京市写字楼信息网预计 2003 年北京市将有300 万平米的写字楼入市，再加上未被消化的市场存量，市场竞争程度还会进一步的加深。
1.区域竞争：中关村略逊一筹目前，北京市写字楼主要分布于CBD （商务中心区）、中关村、金融街三大板块，但由于三大板块写字楼的存量与新增供量不同，各个板块在今年的表现也会大不一样，有的板块将呈现租金和售价回升的趋势，而有的区域则会出现竞争进一步加剧的场面。
CBD 区域历来是高档写字楼的聚集地，预计2003 年该区域会有四栋写字楼入市，共22 万平米。
图－ 2003 CBD区域新上市的楼盘数据来源：北京市写字楼信息网另外，在建项目世纪财富中心（15 万平米）和北京财富中心（的写字楼供应量，2003 年该地区能提供给市场的面积至少也在40 内该区域的市场总供给量将达到70 万平米。
70 万平米）今年也会有少量万平方米以上，而且未来三年随着 CBD 规划的出台，该区域的需求也日趋放大。
根据九力公司去年对CBD 区域部分甲级写字楼客户类型的调查结果来看，外企特别是跨国企业是该区域写字楼最主要的客户类型。
此外，保险、汽车制造、银行等和世界贸易组织相关行业的需求也比较强烈，如民生银行与另外一家公司合资成立的民生人寿保险公司在联合大厦也租了2600 平方米的使用面积；一汽大众、中国一汽和现代汽车在嘉里中心、南银大厦和盛世大厦分别租或买了3000、4500 和 1600 平方米的面积；外资银行尽管在2002 年没有大的动作，但由于预计会有更多的外资银行拿到营业执照（目前已有 19 家），因此 2003 年估计外资银行对写字楼的需求会日趋强烈。
表－ CBD 区域现有写字楼的主要客户群体写字楼名称套间面积入住时间开间状况客户数量和需求面积描述主要的客户类型航华科贸中心110 －2000 现房大开间不祥，没有统计过。
外企有 80 ％左右的客户需求在201 － 500国贸写字楼 2平米之间，他们消化了30％的写字楼主要是世界 50064－ 1133 现房自由组合面积；另外 20％的客户需求在2001 强的跨国公司座－ 5000 平米之间，消化了写字楼70 ％和外企。
左右的面积。
建外 SOHO 70－ 250 2004 自由组合有大部分客户需求在201 － 500 平米私营企业之间。
东方银座100 － 1000 2003 自由组合各种面积客户比例比较均衡。
外资有 10％的客户需求在200 平米以下，合资，外资和国赢嘉大厦133 － 1366 现房大开间50 ％在 501－ 800 平米， 20 － 30％在有801－ 1000 平米。
京汇大厦100 － 1800 现房大开间70% 客户需求在2000 平米以下，其中外企中等面积需求占了50％。
数码 01 大厦90－ 542 现房自由组合20 － 30％的客户需求在2000 平米以外企，国有股份制公司下，其他的比较均衡。
金融街作为全国最主要的金融中心，长期以来是国内外大型金融企业的盘踞之地，对写字楼的需求也比较旺盛，甚至导致了2002 上半年整个区域处于无房可卖的断档期。
但随着下半年到 2003 年北京国际金融大厦，富凯大厦、中证大厦的开盘，宣告了金融街二期建设的正式开始，也使金融街写字楼市场的断档现象逐步得到缓解。
表－ 2002 －2003金融街区域新增写字楼项目名称总建筑面积现已入驻客户富凯大厦11 万中国保险公司，华夏银行，中证大厦15 万金融国际大厦11 万中国证券监督委员会、三峡证券、西城区资产管理有限公司总计37 万以中资的金融企业为主但由于北京国际金融大厦一栋已被中国保险公司买下，另一栋的大部分也卖给了华夏银行，而富凯大厦的大部分也卖给了中国证券监督委员会、三峡证券、西城区资产管理有限公司这样的国内金融机构，因此这两栋新入伙的写字楼在2003 年实际上已剩不了很多空置面积，加上中证大厦 15 万平米，新增供应量在20 万平米左右。
但金融街地区不像CBD 及中关村地区公司那样多，需求那样旺盛，所以预计2003 年该地区写字楼市场也不会出现很大波动，发展较为平稳。
图－金融街目前在租在售项目与以上两个区域相比，今年中关村写字楼市场的竞争将呈现进一步加剧的态势。
一来是该地区写字楼新增供应量过大有关，预计今年中关村地区将有80 万平方米的写字楼供应，主要集中在中关村西区、中关村科学城、北大科学园、清华科技园。
二是产品同质化日趋严重，供需错位突出。
在中关村目前开发的写字楼项目中，面对跨国企业，定位于国际型5A 级写字楼的项目居多，一般开间大，价格高，而忽视了目前对写字楼需求最为强烈的成长型中小企业的需求，市场供需结构日益畸形。
所以从以上三个区域的比较来看，2003 年的热点区域还将是CBD 区域，区域内供需两旺，越来越多的外资企业将扎根CBD ，特别是世界500 强企业，商务氛围浓厚，商业配套齐全，交通设施发达的 CBD 将是他们的首选；金融街区域由于供需都比较平缓，预计今年的发展态势将十分平稳；竞争最为激烈而残酷当属中关村区域，过多的政府行为，无序的开发，一窝蜂的上项目，对中小企业的视而不见，都将把区域内众多的写字楼项目推上绝路。
2. 需求结构：中小企业和投资型买家渐成主体2000 年以前，北京市写字楼大单购买的成交量比例达到了70%以上，每年都要消耗 30 万平米以上的写字楼面积，而1996 － 2000 年五年之间消化的面积更是在150 万平米以上；而从2001 年以来写字楼市场的成交情况看，大单购买的面积比例已经大幅下降，2001 年除了金融街的国企大厦，金融大厦有较大面积的成交之外，其他区域的成交量都比较小，乐观估计2001 年全年的大单成交量也就在40 万平米左右，2002 年估计不到 25 万平米。
随着市场经济的发展，中小型企业，特别是国内的新兴创业型企业数量越来越多，他们对购买写字楼的需求也越来越大，中小企业的小面积购买肯定将成为市场的主流。
不过，由于大部分纯写字楼要么成交面积过大，价格过高；要么就是软硬件服务不过关，加之银行按揭手续繁杂，难于办理，适于这些中小规模企业的纯写字楼可选范围并不多，使大部分企业转向购买商务公寓或商住两用型物业。
不过，商务公寓毕竟还是公寓，用于办公无论是在建筑形式上，还是在后期管理上都存在一些难以克服的问题，市场更需要为中小企业精心打造的高档写字楼。
表－商住公寓和写字楼的规划比较物业类型使用年限按揭政策出让金（每平方米）使用规范商住两用楼70 年8成 20 年650 － 800 元按公寓（低标准）商务楼70 年8成 20 年650 － 800 元按公寓（高标准）写字楼50 年 6 成 10 年1300 元以上按写字楼（高标准）特别值得注意的是，随着去年以来北京写字楼市场的升温，投资性买家越来越多。
CBD 目前在售楼盘中，投资型用户就占了40％，而新推出的住帮2000、中证大厦、帝恒写字楼、当代青云大厦、银网中心也吸引了大批投资性买家进场。
投资型买家投资的写字楼大多属于针对中小企业开发的户型较小的高档写字楼，他们最大的特点就是投资较少，回报较快，价格相对较低，租务市场比较广泛。
从上面的分析中我们可以看出，随着北京写字楼市场的发展，需求主体结构已经发生了巨大的变化，以往由大客户大单购买的情况越来越少，取而代之的是充满市场活力的中小型企业客户，他们把经济发展势头异常强劲的北京当成为了发展自己事业的温床，逐渐成为了京城写字楼市场的需求主体；伴随着中小型企业一起成长的就是投资型买家，将和中小企业一起构成北京市写字楼最核心的需求群体。
3.产品结构：边缘产品先声夺人为了迎合中小企业办公的市场需求特点，去年北京写字楼市场上就出现了众多的边缘性写字楼产品，让人令人耳目一新的同时也先声夺人，取得了意想不到的销售业绩。
这类产品一是以住邦 2000，数码 01 大厦为代表的经过住宅改造的商住公寓；二是以中关村韦伯豪，长远天地以及朝阳区建外soho 为代表的“公司公园”纯商务公寓。
这些边缘产品的出现不仅揭示了目前北京市写字楼产品结构的单一，供需错位的程度，同时也表明了写字楼的市场营销观念必须要从以“以产品为核心”转向为“以客户为核心，以需求为核心”的重要性。
其实，无论是商住公寓也好，纯商务公寓也好，与纯写字楼相比总有较大的差异，那为什么市场总对中小企业的需求缺乏关注呢？其中主要的原因就在于开发商“总想着把产品做成什么样的才有名气，才有气派”，诸不知需求是根本，产品销售不出去就什么都不会有，而大量同质化的开发只会把项目送上绝路。
总的说来，北京市写字楼的供给量在今后几年会持续放大，竞争压力也会越来越大。
而从区域上看，中关村不仅区域环境差强人意，而且供给量也是三个区域上最大的，面临的竞争将空前惨烈；而和市场激烈的竞争形成鲜明对比的是，中小企业巨大的市场需求得不到满足和边缘型写字楼的热销，而这一切正是开发商以“以产品为核心”市场观念的结果第二章中关村目前写字楼市场状况分析中关村作为我国知识经济的中心区，吸引了全国大量的高新技术企业，这样就给中关村的写字楼带来了巨大的发展空间。
1997 年以前，中关村地区仅有9 个优质写字楼项目，供给量为9.3 万平米； 1997 年以后，随着西格玛大厦，中电信息大厦等项目先后入市，中关村写字楼供给量达到了55 万平米；据统计，到2002 年底，中关村一共有写字楼项目300 个，其中不乏像中关村金融中心，融科资讯中心这样定位于国际型5A 级写字楼的项目，中关村写字楼在拥有乐观的市场前景时，也面临着巨大潜在供应量的压力。
1.宏观环境利好，商务环境难尽人意“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，地段论是房地产经营的金科玉律，而好地段的潜台词就是一个好的环境。
对于写字楼来说，浓厚的商务环境，完善的配套设施，便捷的交通是决定一个写字楼项目定位的前提。
虽然中关村在利好的宏观环境下得到了巨大的发展，但是其无论在配套，商务环境还是交通等方面都难尽人意，根本无法达到高品质写字楼客户，特别是像跨国公司这样高端用户的要求，这也是为什么 CBD 写字楼被众多外企所消化，而微软等却要“外逃”中关村的主要原因。