沙盘说辞
[业务]沙盘销讲说辞
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塞纳世家销讲说辞你好，欢迎光临！请问先生（女士）您是第一次过来吗？我是您的置业顾问xxx 先让我来为您介绍一下我们整个项目的具体情况。
宝坻处于环渤海经济圈内，在北京、天津、唐山等城市构成的“大北京”规划的中心腹地。
交通网络四通八达，宝坻距京津唐均为70公里，车程大概在40分钟左右，境内有津蓟铁路、津蓟高速公路、津围公路贯穿南北、京沈高速公路、塘承高速公路、通唐公路横贯东西，分别通往北京、天津、唐山、山东等十余座大型城市，加上内环城、外环路，与纵横交错的城镇、乡村公路形成了四通八达的交通网络。
根据“大北京”规划和天津总体发展战略，宝坻将建成与国际大都市相协调，功能配套的高新技术产业工业区、现代商贸物流区、休闲旅游度假区、现代农业区和特色居住区，打造新世纪的锦绣宝地。
现在您看到的就是项目的整体沙盘。
项目位于环城南路和南关大街的交汇处，原正大、通威饲料厂，处于宝坻城区的核心位置，小区门口设有592公交站，可直达宝坻一中，环城南路和南关大街同时也是宝坻城区的两条主要路线，南关大街贯穿于宝坻新城老城区之间，周边商业配套非常齐全，包括宝坻老城区最大的劝宝超市以及新城区正在招商的天宝新都汇等大型购物商场，环城南路采用双向六车道，因为是城区中心位置，所以大车允许在此通过的，在为您的生活交通提供方便的同时，也为您营造了舒适安静的生活环境。
小区的北边是成熟的宝坻城区，包括中医院、县医院、学校、超市、银行、长途汽车站等生活配套一应聚全，东面为市政公园和成熟社区延伸至国道津围公路，一直通往天津，西邻怡购商场、百代富地、汇丰广场等大型商圈，包括超市、肯德基、银行、专卖店等应有尽有，使您的生活更加的舒适和便利，南面是正在规划建设的宝坻新城区，区政府机关、市政公园、商业重点服务设施已逐步南迁完毕，随之而来的学校、医疗、商业等配套设施日趋完善。
我们的项目位于这些生活配套的中心，优越的地理位置和巨大的发展潜力，成为了宝坻人民实现高品质生活的理想之地。
碧桂园沙盘说辞
碧桂园沙盘说辞您好！欢迎参观碧桂园·欧洲城！我是置业顾问xxx，这是我的名片（递名片），请问您贵姓？（我姓x）x先生/女士，您好，很高兴为您服务：我们项目是由中国地产驰名商标——碧桂园集团投资开发的、一座具备国际品质的超级人居大城；下面由我为您具体介绍下我们项目。
（来到沙盘前）您现在看到的是我们一期的模型，沙盘是按实际方向摆放的，上北下南左西右东。
这是我们的售楼中心，就是我们现在所处的位置（指向5星级酒店方向）。
我们项目的地理位置相当优越，它位于滁宁快速通道两侧，（指向具体位置）乌衣镇与浦口交汇处，从项目出发，驾车约45分钟到南京主城、约20分钟到滁州市区，交通十分便捷。
此外，项目环境也很优美，南面有老山、珍珠泉，北面有琅琊山等众多旅游风景区，（指向风景区位置）周围还有万亩良田环绕，空气新鲜，非常适宜居住。
介绍了周边的大环境，我再向您介绍下小区的内部情况。
我们社区呈心形布局，有精装和毛坯两种产品。
其中，这个三角形区域是洋房区，共20栋，这边是联排别墅区，共186套，这边是双拼别墅区，共190套，最下方是我们的超豪别墅区，共22套。
（随激光笔指向介绍）。
我们项目为经典欧式建筑风格，古典优雅，这是您在滁州地区很难见到的。
局部立面使用干挂石材，墙体浮雕，优美大气。
其中，洋房采用双大堂设计，给您尊贵的生活体验。
栋与栋之间还有大面积的组团绿化和花园，依照建筑高低错落布置，让每家每户推窗见景，呼吸鲜氧。
除产品的本身优点之外,强势的“社区配套”也是欧洲城一大亮点,欧洲城遵循碧桂园一贯的城市级配套体系，规建数万方大型商业体，吃喝玩乐购一应俱全,全面满足您的日常所需。
尤为值得一提是我们项目创造性地将五星级标准酒店引入社区，（手指向酒店位置）为客人提供多种个性化服务。
届时开业，您在家门口就可以邀请生意伙伴或者亲朋好友享受康体、美食、泳池等高尚配套；这样的五星级酒店社区在整个滁州都是独一无二的。
考虑到孩子们的玩乐空间。
沙盘说辞
销售接待流程说辞
步骤一：接待台前（30秒）
【标准说辞】：
“您好，请问您是第一次来吗？”（说明：如果客户以前来过，或者有指定的置业顾问，则由指定的置业顾问接待；如果客户第一次到访，同时也没指定置业顾问，则顺位接待。
）第一次到访：“您好，这边请。
我是您的专属置业顾问XXX，您可以叫我小X，请问您贵姓（怎么称呼等等）”
步骤二、区域规划讲解
项目区域整体介绍
1、看看我们整个项目区域呢？
位于区域核心地带，毗邻交通命脉。
东至珠江西航道、南至里广路、西至里和路、北至西南涌，与广州白云湖数字科技城隔江相望。
本项目
距佛山一环文教高速出入站口200 米；
到广州，仅需15分钟，即可畅达城市几大区域；
距白云机场、广州北站等30分钟内钧可以抵达
区位和交通条件十分优越，地理位置得天独厚。
2、整体规划，我们以重点发展半导体、集成电路、平板显示、互联网等，打造大湾区新一代信息技术“城产人”。
步骤三：项目沙盘讲解
【标准说辞】：
【销售产品】-升级总部基地助力企业腾飞
1.81亩高标准产业大城彰显企业形象
2.900-1100m²独栋、联排双拼、定制空间灵活多变，城筑未来。
3.首层高8米，使用率200%，空间加倍
4.满足大型设备多样化承重，荷载加码
5.基础配套齐全，人车分流安全高效。
案场沙盘接待说辞
御景龙湾销售讲义第一部分迎接话术置业顾问：您好，请问是来看房吗？（还是来找人？）客户：看房。
置业顾问：请问是第一次来看房吗？还是之前有打过电话，或者有熟悉的置业顾问？客户：第一次来。
置业顾问：您对我们周边熟悉吗？客户：熟悉/不熟悉。
置业顾问：好的，那就由我来为您介绍一下我们御景龙湾的情况；您贵姓啊先生？客户：免贵姓王。
第二部分区域话术引导客户走到区域图位置，介绍区域模型。
王先生这边请，首先我们现在看到的是御景龙湾周边的区域情况；从这个区位图上我们可以看到“御景龙湾”坐落于沿河北岸，东侧紧邻风景怡人的城市绿肺刘氏会馆公园，北侧是正在建设中的新城区商业中心。
从小区门前的汉城北路向北500米左右是新市民广场和新县政府及县政务区。
向南约1公里是老城商业中心，交通便利，区位前景优越。
刚才提到我们的交通非常方便，目前就有多条线路，分别为龙固站、鸳楼站、6路公交车，可以通往各个乡镇。
除此之外，我们项目附近随时有出租车，出行非常方便；王先生，您从我们的区域图上面可以看得到，我们项目的区位价值特别优越，不仅是新老城门户，而且紧邻双景观公园，从而拉升我们房子的升值空间。
为了方便孩子的教育，我们小区为业主精心打造了配套幼儿园。
置业顾问：王先生，周边情况您已经基本了解了，想问一下，您目前住在哪个小区？客户：老城区（西区、东区）。
置业顾问：哦，是这样，您目前住在X区是吧，怎么考虑会到城北区买房？客户：就觉得城北区最近两年发展还蛮不错的。
置业顾问：是这样的，城北区是目前重点打造的新城市中心，而且我们距离新老城中心都是是很方便的，是沛县新老双城正核心。
第三部分大模型置业顾问：王先生，请到我们项目的沙盘来看一下。
引导客户走到项目沙盘西面位置，（在沙盘上售楼处的位置），面对进门处。
（介绍沙盘时讲到之处以手势配合）我们“御景龙湾”占地面积200亩，总建筑面积30万方，绿化率44.2%，容积率2.25。
是沛县第一个真正意义的现代化大型高档公园社区。
沙盘说辞
沙盘说辞及流程1、区位介绍您好，您第一次来吗，我给您简单介绍一下我们项目的基本情况：“豪门又一城”坐落于惠民县城南关大街与武定府路交汇处（老车站）南200米路西（原老地毯厂），处于城南与老城区交汇处，周边就医、上学等非常便利，往北距大华、圣豪等老城商业中心、滨医附院车程仅5分钟，往西为一实验小学南校区、东北为三实验学校、二中，往东为新车站，均可几分钟车程内到达，往南为省级公路大济路，交通便利，项目区域处于本届政府着力发展的区域范围。
2、开发商及项目基本情况介绍本项目由豪门集团投资开发，豪门集团专注地产20年，是知名开发企业。
项目是豪门集团在惠民建设的第2个项目，第一个项目为豪门庄园，本项目为豪门庄园的升级版，项目现在手续齐全，为70年大产权房。
小区建筑风格为欧式田园风格，设计上注重小区绿化及花园、飘窗、观光阳台的综合利用，着力为广大业主增大实际使用面积，小区绿化率为40%，绿化风格为公园式绿化，徜徉在绿色花园小路，犹如置身于意大利小镇托斯卡纳，优美的风光让人恍如隔世，项目力争打造惠民首座高端欧式浪漫田园社区。
小区总用地44.7亩，总建筑面积34383平，在东面和北面各有一个小区门，东门为欧式风格主门。
小区内共有11栋多层住宅，为4-6层多层花园洋房，全部住户为188户，每栋住宅每单元都配有电梯，解除您爬楼之苦，方便出入。
独创一楼别墅级专利户型，通过车库内置楼梯将一楼车库、多功能室等与一楼主户连为一体，同时形成一楼小院，通过楼梯等设计，形成多个入户门，方便业主出行，出则花园小院，入则静谧。
顶楼通过内置楼梯将主层与阁楼连为一体，并赠送大面积花园露台，形成完美的复式风格，户型设计多赠有飘窗，既可远眺观景，又增大了业主的使用面积。
户型上注重南北、东西通透设计，着力增大室内采光和通风效果，注重室内干湿分离。
3、小区建筑介绍，根据客户需求面积，推荐户型小区建筑呈南北走向排列。
东面一排为1号，2号，3号，5号，6号5栋楼和沿街商铺。
心理课沙盘操作话术
心理课沙盘操作话术
一、导言
在心理课程中，使用沙盘是一种常见的心理治疗工具。
沙盘操作可以帮助个体
表达内心感受、探索潜意识，并促进情绪释放与认知转变。
本文将介绍在心理课上使用沙盘操作时的一些常用话术，帮助心理治疗师更好地引导个体进行沙盘操作，提高治疗效果。
二、沙盘操作话术示例
1. 建立安全环境
•沙盘操作前，首先要和个体建立起信任和安全感，可以用以下话术：「你可以完全放松下来，尽情表达自己内心的感受，这里是一个安全的空间。
」
2. 引导个体表达情感
•在个体进行沙盘操作时，可以用以下话术引导其表达内心的情感：「在沙盘中放置代表你自己的玩偶，看看你对自己的感受是什么样的。
」
3. 探索潜意识
•沙盘操作可以帮助个体探索潜意识中的感受和需求，可以用以下话术引导：
「在沙盘中选择一个角色代表你的内心需求或潜意识中的一部分，并观察这个角色与其他元素的关系。
」
4. 促进认知转变
•沙盘操作有助于促进个体的认知转变，可以用以下话术帮助个体思考问题：
「在沙盘中尝试重新布置元素，看看是否可以找到新的角度或解决方式。
」
三、总结
沙盘操作是一种有效的心理治疗工具，在心理课程中的应用有助于个体更深入
地认识自己、解决内心问题。
通过恰当的话术引导，心理治疗师可以帮助个体充分利用沙盘操作，实现心理治疗的目标。
希望以上提供的沙盘操作话术可以为心理治疗师提供参考，提高治疗效果。
以上是关于心理课沙盘操作话术的文档，希望对您有所帮助。
项目沙盘销售说辞
项目沙盘销售说辞一、七星造府关键词：墅质、多维都市生态圈、BLOCK街区理念项目规划总用地约12万㎡，地上总建筑面积约17万㎡，规划区域整体形成了墅区质感。
项目由七个地块组成，由北向南恰恰是约1公里，由东向西也是约1公里，两个空间轴形成约1平方公里建筑群。
具体来看，南北轴线的产品主要以高端居住类产品为主，北侧的660地块，西侧659地块，南侧的661地块。
东西轴线上全部为配套，最西端的624地块是幼儿园、038地块是社区医院、039地块是中学、630地块是医养中心。
七个地块像是北斗七星，两条轴线的交汇之处成为“社区之心”，您看过去犹如“七星拱月”。
整体建筑形态呈现北高南低之势，高低错落之感，当您进入到区域，步行尺度内感受城市天际线的高低层次变化，人们能感受到建筑带来的美好感受。
此时引导客户移步项目沙盘西侧。
客户视觉关注点落在双轴交汇的社区之心、配套群、及660地块建筑的外立面。
二、建筑立面风格关键词：新现代主义，中式韵味，西式表现，三段式，建筑语序统一北京金茂府在立面设计上追求国际顶级豪宅的质地和美感。
在设计过程中，走遍全球，对标国际顶级豪宅，如美国顶级豪宅纽约公园大道432（Park Avenue ），（注释：它总高540m，有96层的摩天大楼，是西半球最高的住宅大楼，最高售价到达5.89亿人民币。
）以及纽约西21街551号、伦敦顶级豪宅海德公园一号。
经过数十次的反复修改而最终呈现在您面前。
北京金茂府所采用的新现代主义国际东方风格，强调内在功能与外在秩序的统一，大道至简，细微中见优雅。
远观立体纯粹，近观韵味十足。
高层产品顶部呈一字线条稳重大气，中段强调挺拔感，通过石材的竖向斜面设计以及水平线条丰富了立面的立体感，底部则强调入户仪式感。
材质上以米色石材为主，辅以深灰色铝板，通过对材质细部精细化的设计彰显豪宅品质。
与此同时，大开窗面与落地窗、玻璃栏板相组合的大量使用，使得室内环境与景观更好地呼应，实现景观最大化，打造临窗豪宅感受。
沙盘介绍参考说辞-参考
沙盘介绍参考说辞欢迎语：要求：热情！礼貌！例如：1、“先生/小姐：您好！欢迎光临，请问您是来看房的吗？”2、“您是第一次过来吗？认识一下（递名片）我是置业顾问小***，先生/小姐怎么称呼您呢？”3、“***先生/小姐我先跟您介绍一下项目的整体情况，然后带您到项目内走一走，实地感受一下，最后再回到售楼部给您做份详细的置业计划，您看这样好吗。
”沙盘介绍：要求：简明扼要的说清楚项目的特色，与别人不同的“二三一”，避免烦琐。
用词用语通俗化，尽量少用书面化语言、修饰性、感叹词等词语（如：住在里面一定是时尚的、我们的绿化是很漂亮的、我们的环境很优美吧）。
介绍的过程中保持与客户的互动，多采用封闭性询问（如您是开车来的吗？您是否有运动的习惯？您是考虑购买两房还是三房？）在介绍过程中了解客户的需求及客户的相关信息。
介绍过程中多处埋下伏笔便于进入小区后重复强调项目的特色，与别人不同的“二三一”。
例如：1、“这是我们项目的沙盘，我们项目有两个“最好”，第一、在临桂最好的地段，刚才您来的时候走的是这条世纪大道，这条路是按城市主干道六个车道标准修建的，贯穿临桂主城区，往西接连机场高速，往东就是目前临桂的中心。
在世纪大道两侧的用地已被征用规划完毕，目前在这条路两边已有多家行政事业单位进驻，桂林市旅游局的办公楼及生活区就在我们项目的对面，往前一点有临桂交通局办公楼、宿舍区，再往前一点有临桂疾病控制中心。
根据桂林市的城市规划，临桂将成为桂林的西城区，而世纪大道是临桂规划发展的核心地带，今后也是桂林西城区的核心地带。
我们项目在世纪大道的中段，临桂最好的地段。
”2、“刚才说我们项目有两个最好，第二个是临桂最好的山水、风水。
您看，首先三面环山，东面“金鸡山”、西面“同月山”、北面“神山”很多的客户说像个聚宝盆，这里风水很好。
在东面“同月山”与“金鸡山”有天然的溶洞，我们会开发成小区业主的活动场所，如棋牌室啊。
北面“神山”上我们利用其天然水池的平台，修成半山公园。
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一、沙盘讲解思路
↓
↓
↓
造梦，给客户设计生活，在描绘中逐渐被吸引）↓
4000平方米商业、“若比邻”；生活舒适度、便利度）↓
↓
认可，引导客户购房热情，期待入住，进一步把客户带入户型）
二、沙盘讲解注意要点
1、介绍时间不要太长，据科学统计，人的注意力只能保持五分钟
2、具体程序要根据客户需求设计，客户提问可能会打乱自己的讲解顺序，要及时调整，先
顺着客户思维方向发问，获取信息后，找到切入点继续讲解
3、讲解话语要有激情和感染力
4、多交流，多问客户，注意与客户眼神沟通，找到客户关注点
三、沙盘讲解目的
针对性讲解，了解客户需求，引起客户兴趣
针对性突出某个亮点，给客户讲故事，让客户身临其境，对项目充满憧憬。
目的性强，讲解优势是为了体现出什么，这样有利于形成自己的思路，用打动客户的话术讲解，让客户感兴趣。
不一定所有客户都用一种模式，只要把项目优势介绍出去，打动客户的点要找到，客户顾虑的地方突破解决。
四、沙盘讲解中客户提出顾虑时的应对措施
快速改变客户思维方式，巧妙规避劣势
客户指出项目劣势，不要逃避，承认劣势，但要快速寻找劣势的另一种价值，进而转化成优势。
比如1，客户会担心我们项目南边空地的建设，也有其他项目借此打击我们
首先，要明确是政府规划用地，说明空地用途，迅速介绍花园，然后引导到小区绿化，增添休闲的空间，提高生活舒适度。
或者，突出项目地理位置优势，位于北城二期核心居住区，并且是马陵山路与长沙路两条北城二期重点发展路段的最中心，之所以政府选在这里做三部分用途，就是看中了它强大的交通位置，服务我们和周边项目。
比如2，客户会感觉我们没有会所，没有大湖，景色单一
首先，要说明我们保利的风格，新中式园林，接下来迅速介绍园林设计公司是广州普邦园林，成立于1995年，具备国家城市园林绿化企业一级资质，风景园林工程设计专项甲级资质，建筑专业设计甲级资质，突出园林设计水平高，让客户环视售楼处外围，实景感受景观氛围。
引导到我们绿化率45%，户均78㎡，居住才950户，享受高舒适度。
沙盘说辞
下面您跟随我来我们项目沙盘，为您具体讲解一下我们保利堂悦。
一、地理位置
明确所在位置、方向、周边道路情况
目的：迅速让客户集中注意力，跟随思路进行讲解
售楼处就是我们现在所在的位置，方位是上北下南左西右东，南向就是我们的长沙路，东西分别是马陵山路和文峰山路，北向是南昌路。
二、小区规模、规划、定位
突出重点，突显项目优势
目的：让客户迅速被优势打动，吸引客户兴趣
下面我来具体介绍一下我们小区规划，小区总占地面积8.8万㎡，总建筑面积13.7万㎡，共有27栋楼组成，小高层8栋、洋房19栋，容积率1.55，绿化率45%，建筑密度20.7%，楼间距均在25米以上。
低容积率、大楼间距，在充分保障采光、观景的同时也给予您充足的私人空间。
我们小区在拿地之初地块容积率指标2.6，照此规划是23万㎡，保利地产自愿损失9万余㎡的建筑面积，保证社区的居住舒适度。
在规划布局上，做到人车分流，居住安全无忧，产品组团搭配，南低北高，规划合理。
采用中央景观轴线，彰显仪式感，建筑风格现代典雅与新中式园林相应成趣，为客户打造一个高品质社区。
三、景观设计
建议：让客户环视售楼处外围，实景感受景观氛围，给客户设计生活
目的：让客户在描绘中被逐渐吸引，找到客户关注点，客户顾虑点
着重为您介绍一下我们的园林
整个地块占地8.8万㎡，绿化面积7.1万㎡，户均面积71㎡，这是其他小区都做不到的，在整个北城新区，我们的绿化最多，小区舒适度最高。
小区园林是新中式风格，体现比较平静、平和、又具有禅意的东方休闲主义特点。
小区整体景观规划是“两轴一环四组团”
两轴：贯通园区南北、东西的两条轴线，打造出建筑里的对称美，以轴线来布置景观，方便赏景游玩的同时更多的贴近花草林木。
主轴是指以小区东大门为起点的东西轴线，长284米，起承转合、移步移景、层层递进。
以新中式大堂进门的5.4米门楼为起点，两侧是小区的车行和人行路口，接下来是一个方形水景，水中布置有抽象的片石假山，水景后有一个高4.15米，南北长12米的景观廊架，顶部元素方圆结合，寓意方正圆满，富有中式气质的诗意空间，并且整个景观廊架顶部是镂空设计，您可以携家人朋友在这里享受阳光的美好。
第二组水景紧随其后，是与景观草坪相结合的环形水景，草木与清水的结合，来到这里会切身感受到浓郁的生命气息。
再往后是一个平直的石材园路，配以周边新亚洲景观雕塑，连接另一个特色景观廊架，可以用作休憩、户外会客功能。
接下来是我们的景观大道，主要是以乔木为主的园林设计，疏密适当，高低错落，静坐在花草旁，享受久违的宁静。
最后是专门为孩子们布置的儿童游乐场，您可以带着孩子，与邻居家的小朋友一起在场地上玩耍，给孩子的童年增添了乐趣。
从大堂进门开始，一路漫步、休憩、赏景、游玩……呈现一种简单、清澈、安然的生活情愫。
次轴：北大门入口以银杏等大乔木，五角枫、紫荆花、观赏桃花等灌木打造的景观大道。
在两轴的基础上，还搭配了一环的设计，以2.5米园路＋1.5米塑胶跑道打造园区主环路，在和煦的阳光下或者在温馨的夜里，在跑步中，释放一天的压力，享受运动的快乐。
四组团总体遵循“四季常青、三季有花”的景观理念，分别以春夏秋冬为主题打造园林景观。
春为主题，以丁香春季开花植物为主，一片生机勃勃的景象；夏为主题，以国槐、朴树等乔木打造清风徐来的林下空间；秋为主题，以舒朗明快的植物种植空间为主，以木兰为特色植物种植，配以特色的景观小品，春华秋实、硕果累累，感受到收获的喜悦，为您提供一个愉悦的户外活动空间；冬为主题，皑皑白雪、冰清玉洁，以简洁的设计手法，为您提供了一个静思、阅读的户外空间，还可以缓缓观赏锦葵，放松心情。
小区内设置四个植物环岛，丰富整个小区景观视觉效果。
四、配套
设计贴心、周全，让客户感受到家的温馨，生活配套齐全，生活舒适度、便利度高目的：让客户完全融入到项目，让客户意识到住在这里能带给他的好处
1、园区内
小区共设置5个多功能活动空间，满足不同年龄段业主的使用，主要设置了一些踏步机等适合中青年及老年使用的康体设施；还有专门的儿童游乐场所，场内设置了攀爬器、摇摇乐、跷跷板以及其他组合。
这些基础设置满足了您全生命周期对的娱乐健身需求。
小区打造智能化生活圈，无线网络覆盖全园区，切合现代人的生活方式。
2、园区外
社区北侧自建有4000㎡社区配套商业，满足社区居民生活所需。
保利计划自持一部分自主品牌“若比邻”，业主下载APP，足不出户可把商品搬回家。
五、物业
突出物业实力，让客户更认可项目，更安心居住
保利堂悦由保利自有物业服务管理，保利物业具有国家物业管理一级资质，业务遍布全国79个城市，综合实力超强，有丰富的物业管理经验。
把业主安全性和私密性放在第一位，采取24小时封闭式管理，小区设有可视监控系统、停车场管理系统、周界报警系统，为业主提供细致周到的管家是服务。
六、总结
整个小区超低容积率，超大楼间距，打造低密度高端社区，在产品设计创新上，洋房和小高层都遵循南向大开间，保证充足的阳光。
接下来给您介绍一下我们的在售产品。